Opiskelija-asuntosäätiön vuokranmääritysjärjestelmän uudistaminen ja asuntosalkutus

Hallittaessa suurta määrää vuokra-asuntoja, yksittäisten asuntokohteiden tarkka tunteminen on tärkeää. Kuitenkin vähintään yhtä tärkeää on kyetä näkemään kokonaisuus – miten kohteet asettuvat paremmuusjärjestykseen verrattaessa niitä toisiinsa. Mitkä kohteet pärjäävät hyvin milläkin osa-alueella ja mitkä pärjäävät heikommin? Työssä luotiin työkalu, jolla Lappeenrannan seudun opiskelija-asuntosäätiö voi vertailla asuntokohteitaan toisiinsa teknisten, taloudellisten ja kysynnällisten seikkojen perusteella. Kohteiden keskinäisen vertailun avulla voidaan selkeämmin johtaa tulevaisuuden perusparannustöitä, uudisrakentamista sekä kohteista luopumista. Keskinäinen vertailu antaa pohjaa kohde kohtaiselle päätöksenteolle, joka ottaa huomioon kohteiden keskinäisen vertailun. Tämän työkalun avulla päätöksenteon tueksi on mahdollista saada numeerista tietoa aikojen saatossa kertyneen subjektiivisen näkemyksen lisäksi.

Kiinteistön välillinen omistaminen konsernirakenteessa kiinteistöstä saatavan tulon tuloverotuksen näkökulmasta

Pro gradu –tutkielman ensisijaisena tavoitteena on selvittää miksi kiinteistön omista-minen on perusteltua järjestää konsernissa kiinteistöyhtiön välityksellä. Tutkielman aiheen käsittely on rajattu koskemaan vain kotimaista lainsäädäntöä. Tutkimuson-gelman perusteella tutkielmassa keskitytään tarkastelemaan emoyhtiön näkökulmas-ta siihen kohdistuvia tuloverovaikutuksia, kun se omistaa kiinteistöyhtiön. Tutkielmas-sa on tutkimusmetodina sovellettu lainoppia ja tutkimus kuuluu vero-oikeuden alaan. Koska vero-oikeutta tulkitaan lain sanamuodon mukaisesti, tutkimuksessa annetaan runsaasti painoarvoa voimassa olevalle lainsäädännölle. Kuitenkin tulkinnanvaraisis-sa kysymyksissä tutkielmassa on myös hyödynnetty korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytäntöä sekä vero-oikeudellista kirjallisuutta. Tutkielmassa selvitettyjen seikkojen perusteella voidaan todeta, että yksiselitteisen tulkintasuosituksen antaminen tutkimusongelman ratkaisemiseksi on haastavaa, kos-ka jokaisen yrityksen tarpeet kiinteistön omistamiseen vaihtelevat liiketoiminnan olo-suhteiden mukaisesti. Toisaalta konsernirakenteen synnyttämistä emoyhtiön ja kiin-teistöyhtiön välille voidaan perustella esimerkiksi osinkotulon verotehokkaalla kana-voimiselle kiinteistöyhtiön tasolta emoyhtiölle sekä konsernin efektiivisen veroasteen pienentämisellä konserniyhtiöiden välisen lainan avulla. Lisäksi kiinteistöyhtiön luovu-tustilanteessa verotuksen tulolähdejaon merkitys korostuu, kun ratkaistaan voidaanko myyntiin soveltaa elinkeinoverolain mukaista käyttöomaisuusosakkeiden luovutuksen verovapaussäännöksiä, ja toisaalta, miten mahdollisia kiinteistöyhtiön myynnistä johtuvia luovutustappioita käsitellään emoyhtiön tuloverotuksen näkökulmasta.

Value Creation Through Sustainability Within The Housing Industry - A Company’s View

The economy, under the condition of scarcity is meanwhile aiming at more rational economic activities that are efficient and effective. Companies need to know how to make use of new possibilities towards a more sustainable business. The right balance between risk and opportunity implies a sustainable growth and competitive advantage. Managers need to navigate companies across the globalization, as the global economy is constantly in motion. Further, companies have to face trends since the business world is changing radically. In order to keep up with those changes, companies have to recognize new trends early and respond quickly, efficiently and smart. To gain a competitive edge is without a doubt a critical aspect of a comprehensive value creation economy that withstands the demand for value capture and sustainability. Expectations towards a responsible economy are growing steadily. Therefore, companies have increasingly an obligation to economize more sustainable and to communicate their social and environmental commitment externally. Sustainability can live through the entire structure of value creation of a company. By reducing environmental and social risks companies can create values. This value creation thus represents a proper performance of a company and the accomplished added value through companies’ activities.

Tilaus-toimitusketjun toimivuus kiinteistö- ja aluepalveluissa kaupunkikonsernin näkökulmasta

Imatralla tilaaja-tuottaja-malliin liittyvä nykyinen sopimusohjausmalli otettiin käyttöön teknisellä toimialalla marraskuussa 2014, jolloin kiinteistö- ja aluepalveluiden tuottamiseen perustettiin oma yhtiö. Tilaaminen ja tuottaminen muodostaa tilaus-toimitusketjun. Tämän työn tarkoituksena oli saada tietoa nykyisen kiinteistö- ja aluepalveluiden tilaus-toimitusketjun toimivuudesta sekä vahvuuksista ja puutteista. Työn teoriaosassa perehdyttiin strategiaprosessiin kunnissa, tilaaja-tuottaja-toimintatapaan sekä yhtiöittämiseen ja tuloksellisuuteen. Käytännön tietoa tilaus-toimitusketjusta saatiin strukturoidulla haastattelulla. Haastattelu jaettiin strategiseen, sopimusohjaustasoon sekä operatiiviseen tasoon. Haastateltavina oli toimitusketjun eri osapuolia. Työn tuloksena voidaan todeta, että strategian täytäntöönpanossa on vielä tekemistä, etenkin operatiivisella puolella. Sopimusohjausmalliin oltiin tyytyväisiä vaikka myös siitä löytyi vielä kehitettävää. Operatiivisella tasolla toiminnan tehokkuus on noussut verrattuna entiseen malliin, tehokkuutta voidaan kuitenkin vielä monin keinoin nostaa. Yleisesti nähtiin, että koko tilaus-toimitusketjun toiminta on tehostunut ja selkiytynyt.

Review of investment strategy, portfolio management, and scorecard based portfolio selection tool for direct property investments in Finland

The lack of research of private real estate is a well-known problem. Earlier studies have mostly concentrated on the USA or the UK. Therefore, this master thesis offers more information about the performance and risk associated with private real estate investments in Nordic countries, but especially in Finland. The structure of this master thesis is divided into two independent sections based on the research questions. In first section, database analysis is performed to assess risk-return ratio of direct real estate investment for Nordic countries. Risk-return ratios are also assessed for different property sectors and economic regions. Finally, review of diversification strategies based on property sectors and economic regions is performed. However, standard deviation itself is not usually sufficient method to evaluate riskiness of private real estate. There is demand for more explicit assessment of property risk. One solution is property risk scoring. In second section risk scorecard based tool is built to make different real estate comparable in terms of risk. In order to do this, nine real estate professionals were interviewed to enhance the structure of theory-based risk scorecard and to assess weights for different risk factors.

Inflação e deflação de ativos a partir do mercado imobiliário americano

This paper deals with the financial crisis triggered after the default of subprime mortgages in the United States which expanded to a global systemic crisis. It is divided into a brief introduction and three sections. The first section sums up the dynamics of inflation and deflation of real estate and financial assets which characterizes finance-led cycles. The second section covers major effect of financial assets deflation on the American and European banks. The third section focuses on measures implemented by central banks in order to manage this financial crisis.

A arquitetura do sistema financeiro internacional contemporâneo

This paper discusses some features of financial institutions and instruments which originated the financial crisis triggered by increasing default rate, household real estate and financial asset depreciation combined with U.S. subprime mortgages. The first part presents major crisis events in a chronological order. The second part describes the interconnection of the institutions and markets which engendered a global shadow financial system. The third part focuses on an overview of measures taken by government authorities and large banks to bring about possible solutions for the global financial crisis.

Pienen kiinteistösijoitusyhtiön kasvustrategia

Tämän pro gradu-tutkielman tarkoituksena oli tutkia minkälaisia kasvupyrkimyksiä Suomessa toimivilla pienillä kiinteistösijoittajilla tai kiinteistösijoitusyhtiöillä on. Tutkimuksen pohjaksi esiteltiin yrityksen strategiateoriaa ja kasvun malleja pienyritysnäkökulmasta. Tutkimuksen tulokset voivat antaa yrittäjille mietteitä kasvamisen suunnitelmallisuudesta ja sen hyödyistä. Tutkimusosuus suoritettiin laadullisena tutkimuksena. Aineisto kerättiin haastattelemalla 16 pientä kiinteistösijoittajaa nettipohjaisen kyselyn avulla. Painopiste oli vapaissa vastauksissa ja tällä pyrittiin saamaan laajoja mielipiteitä. Kohdeyritykset valittiin sattumalta tutkijan lähipiiriin kuuluvien yrittäjien avulla. Maantieteellinen jakauma oli laaja, koko maan kattava. Kohdeyrityksistä haastateltiin yhtä henkilöä, joka oli tyypillisesti yrityksen omistaja. Haastatteluista saatua materiaalia analysoitiin strategisten näkemysten ja yrityksen kasvuteorioiden valossa. Tutkimuksessa todettiin, että pienyrittäjät suhtautuvat kiinteistösijoittamiseen lähinnä säästämismuotona eikä niinkään systemaattisena yrittämisenä. Useat vastaajat tekivät kiinteistösijoittamista osa-aikaisesti. Kasvua tavoittelee kyllä valtaosa yrityksistä, mutta sen eteen ei tehdä juuri mitään. Odotellaan vain sopivia kohteita ostettavaksi. Kasvamisen määrä riippuu hyvin pitkälti yrittäjän persoonasta. Jos yrittäjä on kunnianhimoinen toiminnan kasvattaja, niin se heijastuu myös hänen harjoittamaan kiinteistösijoittamiseen.

Asunto- ja kiinteistörahastovertailu

Tämä kandityö vertailee asunto- ja kiinteistörahastostrategioita Suomessa. Kyseiset rahastot ovat melko uusi sijoituskohde Suomessa ja viime vuosina on perustettu monia uusia asunto- tai kiinteistörahastoja. Matalat korot, pula pienistä vuokra-asunnoista, pienten asuntojen hintojennousu sekä tärkeimpänä kiinteistölakimuutokset ovat saaneet sijoitusyhtiöt innostumaan asunto- ja kiinteistörahastojen perustamisesta. Myös asuntojen tarjoama yleensä hyvä inflaatiosuoja on tehnyt asunnoista houkuttelevia kohteita sijoittaa. Tässä tutkimuksessa vertaillaan viittä eri strategiaa ja tarkoituksena on selvittää, ovatko jokin tai jotkut asunto- tai kiinteistörahastot tuottaneet selvästi muita paremmin tai heikommin.

REIT-yhtiöiden arvonmääritys

Sijoittajat ovat historiallisen alahaisesta korkotasosta johtuen etsineet viime vuosina vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja korkosijoitusten tilalle. Yksi hyvä vaihtoehto on välillinen kiinteistösijoittaminen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusrahaston eli REIT-yhtiön (real estate investment trust) osakkeisiin. REIT-yhtiö harjoittaa kiinteistösijoitustoimintaa eikä se maksa toiminnastaan veroja, mikäli se vain täyttää sille asetetut lainsäädännölliset vaatimukset. REIT-yhtiöt sisältävät sekä suorien kiinteistösijoitusten että osakesijoittamisen piirteitä. REIT-yhtiöiden toiminta on erittäin pääomaintensiivistä, minkä johdosta niiden arvonmääritys ei toimi samalla tavoin kuin tavallisten osakkeiden. Tämän tutkimuksen tavoitteena on syventyä REIT-yhtiöihin ja niiden arvonmääritykseen. Tavoitteena on tutkia, miten REIT-yhtiöiden arvonmääritys tapahtuu, mitä erilaisia arvonmääritysmalleja ja -tekniikoita on kehitetty REIT-yhtiöiden arvonmääritykseen ja mitä näistä suomalaiset analyytikot, salkunhoitajat ja asiantuntijat käytännössä käyttävät määrittäessään REIT-yhtiöiden arvoja. Tämän tutkimuksen tutkimusmateriaali koostuu oppikirjoista, lehtiartikkeleista, aiheesta kirjoitetuista akateemisista tutkimuksista, investointipankkien ja muiden yritysten tutkimuksista sekä haastatteluista. Empiriaosuuden aineistonkeruumuotona tässä tutkimuksessa käytetään puolistrukturoitua haastattelua eli teemahaastattelua. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöiden arvonmääritys voidaan toteuttaa eri tavoilla ja käytetyt arvonmääritysmenetelmät ja -mallit ovat pitkälti riippuvaisia siitä, mihin tarkoitukseen arvonmääritystä tehdään. Esimerkiksi analyytikko ja rahaston salkunhoitaja toteuttavat REIT-yhtiöiden arvonmääritystä eri tavoin. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöitä tulisi kohdella arvonmäärityksessä omana pääomaluokkanaan, mutta ne muistuttavat kuitenkin selvästi enemmän osakkeita kuin suoria kiinteistösijoituksia. Hajautuksen suhteen markkinoilla arvostetaan eniten REIT-yhtiöitä, jotka ovat keskittyneet maantieteellisesti tietylle alueelle ja tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja tietää tarkemmin mihin sijoittaa sekä saa itse tehdä hajautuksen. Tämän tutkimuksen perusteella yksittäisistä arvonmääritysmalleista Suomessa eniten käytössä on yhtiön nettovarallisuutta mittaava NAV-luku (net asset value). Myös REIT-yhtiön operatiivista tulosta mittaavat mallit, kuten EPRA-earnings ja FFO (funds from operations) ovat laajalti käytössä. Tavallisten osakkeiden arvonmäärityksessä yleisesti käytettyä P/E-lukua ei REIT-yhtiöiden arvonmäärityksessä käytetä lainkaan.

The "hot money" phenomenon in Brazil

Because of its high interest rates, Brazil attracts more and more speculative capital flows, called "hot money", under the form of foreign loans, direct or portfolio investments. Actually, the country is directly involved in a carry-trade strategy that tends to appreciate the real, what penalizes the Brazilian exportations of manufactured products. Moreover, capital inflows are extremely volatile, and their departure, causing a fall in loans granted to the Brazilian private banks, could provoke a dangerous burst of the speculative bubble they have contributed to form in the Brazilian real estate sector.

Brändin vahvistaminen ja uudistaminen kiinteistönvälitysalalla

Tutkimus keskittyy brändin luomiseen ja brändin kokonaisvaltaisen hallinnan keinoihin kiinteistönvälitysalalla. Tutkielman tavoitteena on selvittää miten yritykset hyödyntävät brändipääomiaan brändiä vahvistettaessa ja uudistettaessa. Tätä kysymystä pyritään tarkastelemaan erityisesti kahden case-yhtiön näkökulmasta, jotka molemmat toimivat kiinteistönvälitysalalla. Tutkimuksen pääongelmaksi muodostui kysymys: ”Mitä tekijöitä tulisi huomioida brändipääoman vahvistamisessa ja uudistamisessa kiinteistönvälitysalalla toimivissa yrityksissä?”. Tutkimus on luonteeltaan laadullinen eli kvalitatiivinen tutkimus. Laadullinen tutkimus pohjaa läheisesti teorian ja empirian väliseen vuorovaikutukseen ja sen lähtökohtana on pyrkiä kuvaamaan tutkimuskysymystä kokonaisvaltaisesti. Laadullisen tutkimuksen tarkoituksena on myös löytää tai tuoda esille tosiasioita sen sijaan, että todennettaisiin jo olemassa olevia väittämiä (Hirsijärvi, Remes & Sajavaara 2000, 152). Tutkimusmetodina aineiston keräämisessä käytettiin tutkimushaastattelua, joka toteutettiin tapaustutkimuksena. Tapaustutkimukselle tyypillisesti haastattelu oli puolistrukturoitu, joten haastateltavat vastasivat tutkijan esittämiin kysymyksiin, jotka olivat samat molemmille haastateltaville, mutta keskustelua ei rajoitettu. Huoneistokeskuksen edustajan mukaan brändejä pitää tarpeen tullen uudistaa, mutta se ei saa olla itsetarkoituksena. Mikäli brändi on brändijohtaja alallaan, ei suuria muutoksia kannata lähteä tekemään vain tekemisen vuoksi, vaan niille pitää olla jokin selvä tarkoitus. Brändin viestin vahvistaminen onkin brändijohtajana toimivalle yritykselle usein parempi ratkaisu, kuin toimivan konseptin uudistaminen. Huoneistokeskus pyrkiikin varmistamaan sen, että brändin viesti ei pääse unohtumaan asiakkailta. Huom!:in liiketoimintajohtajan mukaan brändiä uudistettaessa on tärkeää, että brändiä konkreettisesti muutetaan. Huom! onkin tästä syystä positioinut itsensä aikaisemmasta poiketen edelläkävijäksi pitkäikäisyyden painottamisen sijaan. Huom! on myös painottanut entistä enemmän laadukkuuttaan ja avoimuuttaan ja nämä pyritään osoittamaan verkkosivujen asiakasarvosteluilla. Johtopäätöksenä voidaan todeta, että molemmat yritykset pitävät kaikkia brändipääomatekijöitä tärkeinä kiinteistönvälitysalalla. Tästä huolimatta brändiä vahvistettaessa Huoneistokeskuksen edustaja oli sitä mieltä, että tärkeintä on keskittyä brändin tunnettuuteen. Huom!:in edustaja sen sijaan oli sitä mieltä, että brändiä uudistettaessa tärkeintä on keskittyä laadun tuottamiseen ja yhdistämään tämä myös mielleyhtymäksi. Haastateltavia oli kuitenkin vain kaksi, joten tutkimuksen johtopäätöksiä ei voida yleistää koskemaan koko toimialaa.

Taloustaantuman vaikutus kiinteistövälitysliikkeen tulokseen

Tutkimuksessa tarkastellaan talouden taantuman vaikutuksia asuntomarkkinoihin ja kiinteistönvälitysliikkeiden tuloksiin.

Suomessa toimivien kiinteistösijoitusyritysten menestyminen 2007–2014

Tämän kandidaatintutkielman tavoitteena on tutkia Suomessa toimivien kiinteistösijoitusyritysten menestymistä aikavälillä 2007–2014. Tutkimuksen keskiössä ovat erityisesti toimialan suurimpien yritysten suoriutuminen suhteessa pienempiin yrityksiin. Yritysten menestymistä arvioidaan valittujen tunnuslukujen avulla. Tutkimus ajoittuu finanssikriisin, eurokriisin ja taantuman aikaan, jolloin taloudessa tapahtui merkittäviä muutoksia. Kiinteistömarkkinoiden voidaan ajatella olevan paikallisia, jolloin maailmantalouden muutokset eivät ole välttämättä paikallisesti näyttäytyneet yhtä suurina. Tutkielman teoriaosuus esittelee tunnuslukuanalyysimenetelmää sekä valitut neljä tunnuslukua: voittoprosentin, oman pääoman tuottoprosentin, omavaraisuusasteen ja current ration. Lisäksi teoriaosuudessa esitellään mittakaavaedun käsite ja luodaan pohjaa, mittakaavaetujen aiempien tutkimusten perusteella, tutkimuskysymyksen tarkasteluun. Tutkimuksen aineisto kerättiin Amadeus-tietokannasta, tutkimus toteutettiin kvantitatiivisena tutkimuksena SAS-ohjelmistolla käyttäen Mann-Whitney U-testi -menetelmää ja 5 prosentin merkitsevyystasoa. Valitut yritykset jaettiin liikevaihdon perusteella suuriin ja pieniin yrityksiin (rajana 10 miljoonaa euroa), joita vuosittain verrattiin tunnusluvuittain. Tutkimustulosten perusteella voidaan todeta, että toimiala ei reagoinut ajanjaksolla voimakkaasti maailmantalouden muutoksiin. Voittoprosentit sekä omavaraisuusasteet olivat vuosina 2007–2014 pienillä yrityksillä tilastollisesti parempia, sekä oman pääoman tuottoprosentit parempia vuosina 2008 ja 2009. Current ration arvoissa ei ryhmien välillä havaittu tilastollisesti eroja. Voittoprosentin tulosten perusteella voidaan todeta suurilla yrityksillä mittakaavahaittojen esiintymisen mahdollisuus heikomman tuloksentekokyvyn vuoksi. Omavaraisuusasteen ja oman pääoman tuoton tulosten perusteella voidaan päätellä mittakaavaetujen esiintymisen mahdollisuus mahdollisesti vieraan pääoman saatavuudessa, kustannuksissa ja vieraan pääoman vipuvaikutuksen myötä. Tutkimustulokset osoittavat lisäksi suurten yritysten olleen pieniä yrityksiä herkempiä talouden heilahteluille.

Konsernistrategiasta johdetun kiinteistöstrategian toimeenpanosuunnitelma

Kiinteistöosasto on yksi liiketoimintaa tukeva toiminto ja osaston strategia on johdettu pääosin konsernin strategiasta. Kiinteistöjen osuus Pirkanmaan Osuuskaupan tasearvosta on kuitenkin niin merkittävä, että kiinteistöstrategiassa on myös omia erityispiirteitä kuten kiinteistöjen salkutus. Strategiassa keskitytään tukemaan osuuskaupan omaa liiketoimintaa ja kaikki toimet tähtäävät loppuasiakkaan parempaan tyytyväisyyteen. Toimeenpanosuunnitelmassa on suuri rooli yhdessä tekemisellä ja kirjoittaja uskoo vahvasti sitoutumisen muutokseen muodostuvan asioiden keskustelemisen ja muutoksen merkityksen ymmärtämisen kautta. Tutkielman teoriaosuudessa käydään läpi kiinteistöstrategian teorioita, päästrategian ja tukitoimintostrategian suhdetta ja teorioita strategian toimeenpanosta. Prosessi eteni koko kiinteistöosaston henkilökunnan muutamasta yhteisestä päivästä ja päättyi kiinteistöstrategian toimeenpanosuunnitelmaan. Kaksi suurinta tekijää strategian toimeenpanon onnistumisessa ovat viestintä ja johtaminen. Yhteisten keskustelujen ansiosta saamme paremman lopputuloksen ja koko kiinteistöosaston henkilöstö on sitoutunut uuteen kiinteistöstrategiaan.