REIT-yhtiöiden arvonmääritys

Sijoittajat ovat historiallisen alahaisesta korkotasosta johtuen etsineet viime vuosina vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja korkosijoitusten tilalle. Yksi hyvä vaihtoehto on välillinen kiinteistösijoittaminen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusrahaston eli REIT-yhtiön (real estate investment trust) osakkeisiin. REIT-yhtiö harjoittaa kiinteistösijoitustoimintaa eikä se maksa toiminnastaan veroja, mikäli se vain täyttää sille asetetut lainsäädännölliset vaatimukset. REIT-yhtiöt sisältävät sekä suorien kiinteistösijoitusten että osakesijoittamisen piirteitä. REIT-yhtiöiden toiminta on erittäin pääomaintensiivistä, minkä johdosta niiden arvonmääritys ei toimi samalla tavoin kuin tavallisten osakkeiden. Tämän tutkimuksen tavoitteena on syventyä REIT-yhtiöihin ja niiden arvonmääritykseen. Tavoitteena on tutkia, miten REIT-yhtiöiden arvonmääritys tapahtuu, mitä erilaisia arvonmääritysmalleja ja -tekniikoita on kehitetty REIT-yhtiöiden arvonmääritykseen ja mitä näistä suomalaiset analyytikot, salkunhoitajat ja asiantuntijat käytännössä käyttävät määrittäessään REIT-yhtiöiden arvoja. Tämän tutkimuksen tutkimusmateriaali koostuu oppikirjoista, lehtiartikkeleista, aiheesta kirjoitetuista akateemisista tutkimuksista, investointipankkien ja muiden yritysten tutkimuksista sekä haastatteluista. Empiriaosuuden aineistonkeruumuotona tässä tutkimuksessa käytetään puolistrukturoitua haastattelua eli teemahaastattelua. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöiden arvonmääritys voidaan toteuttaa eri tavoilla ja käytetyt arvonmääritysmenetelmät ja -mallit ovat pitkälti riippuvaisia siitä, mihin tarkoitukseen arvonmääritystä tehdään. Esimerkiksi analyytikko ja rahaston salkunhoitaja toteuttavat REIT-yhtiöiden arvonmääritystä eri tavoin. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöitä tulisi kohdella arvonmäärityksessä omana pääomaluokkanaan, mutta ne muistuttavat kuitenkin selvästi enemmän osakkeita kuin suoria kiinteistösijoituksia. Hajautuksen suhteen markkinoilla arvostetaan eniten REIT-yhtiöitä, jotka ovat keskittyneet maantieteellisesti tietylle alueelle ja tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja tietää tarkemmin mihin sijoittaa sekä saa itse tehdä hajautuksen. Tämän tutkimuksen perusteella yksittäisistä arvonmääritysmalleista Suomessa eniten käytössä on yhtiön nettovarallisuutta mittaava NAV-luku (net asset value). Myös REIT-yhtiön operatiivista tulosta mittaavat mallit, kuten EPRA-earnings ja FFO (funds from operations) ovat laajalti käytössä. Tavallisten osakkeiden arvonmäärityksessä yleisesti käytettyä P/E-lukua ei REIT-yhtiöiden arvonmäärityksessä käytetä lainkaan.