Review of investment strategy, portfolio management, and scorecard based portfolio selection tool for direct property investments in Finland

The lack of research of private real estate is a well-known problem. Earlier studies have mostly concentrated on the USA or the UK. Therefore, this master thesis offers more information about the performance and risk associated with private real estate investments in Nordic countries, but especially in Finland. The structure of this master thesis is divided into two independent sections based on the research questions. In first section, database analysis is performed to assess risk-return ratio of direct real estate investment for Nordic countries. Risk-return ratios are also assessed for different property sectors and economic regions. Finally, review of diversification strategies based on property sectors and economic regions is performed. However, standard deviation itself is not usually sufficient method to evaluate riskiness of private real estate. There is demand for more explicit assessment of property risk. One solution is property risk scoring. In second section risk scorecard based tool is built to make different real estate comparable in terms of risk. In order to do this, nine real estate professionals were interviewed to enhance the structure of theory-based risk scorecard and to assess weights for different risk factors.

Puute yksityisiin kiinteistösijoituskiin kohdistuvista tutkimuksista on yleinen ongelma. Aikaisemmat tutkimukset ovat suurilta osin kohdistuneet joko Yhdysvaltoihin tai Iso- Britanniaan. Tämä gradu pyrkii tarjoamaan lisää informaatiota suorien kiinteistösijoitusten historiallisesta tuotosta ja niihin liittyvistä riskeistä Pohjoismaissa, mutta erityisesti Suomessa. Tämä gradu on jaettu kahteen itsenäiseen osa-alueeseen tutkimuskysymysten perusteella. Ensimmäisessä osassa suoritetaan tietokanta analysii risk/tuotto-suhteen arvioimiseksi eri Pohjoismaille. Riski/tuotto-suhde arvioidaan myös eri kiinteistösektoreille ja -alueille. Lopuksi hajautushyötyjä tutkitaan kahden hajautusstrategian näkökulmasta. Keskihajonta itsessään ei kuitenkaan usein ole riittäävä riskimittari suorille kiinteistösijoituksille. On olemassa todellista tarvetta täsmällisemmälle metodille kiinteiskohtaisen riskin arvioimiseksi. Yksi ratkaisu on riskipisteyttää kiinteistöjä. Toisessa osiossa luodaan riskipisteytysjärjestelmä, jotta eri kiinteistöt saataisin vertailukelpoisiksi riskin osalta. Tätä varten haastateltiin yhdeksää kiinteistöalan ammattilaista. Heidän palautteen perusteella teoriapohjaista riskipisteytysjärjestelmää muokattiin käytännönläheisemmäksi ja eri riskitekijöille määritettiin painoarvot.