Toimintajärjestelmän kehittäminen kiinteistö- ja toimitilajohdon palveluita tarjoavalle yritykselle

Diplomityö tehtiin kiinteistö- ja toimitilajohdon palveluita tarjoavalle suomalaiselle rakennusalan yrityksen liiketoimintalinjalle. Työn lähtökohtana oli kehittää kyseiselle liiketoimintalinjalle toimintaa ohjaava ja yhtenäistävä toimintajärjestelmä. Työ koostuu johdannosta, teoriaosuudesta, empiriaosuudesta sekä johtopäätöksistä. Johdannossa esitellään työssä käytettävät menetelmät sekä kohdeyritys. Teoriaosuudessa puolestaan esitellään myöhemmin työn empiriaosuudessa hyödynnettävät teoriakokonaisuudet. Teoriaosuus koostuu kiinteistötoimialan esittelystä, laatuajattelusta sekä prosessijohtamisen läpikäynnistä. Empiriaosuus sisältää selvityksen kohdeyrityksen lähtötilasta ja suoritetusta kehitystyöstä. Kehitystyö sisältää sanallisen ja kuvallisen selvityksen rakennetun toimintajärjestelmän eri vaiheista. Työn tuloksena syntyi kiinteistö- ja toimitilajohdon palveluille käyttökelpoinen, toimintaa tukeva ja toiminnan johtamista helpottava työkalu. Toimintajärjestelmä kehitettiin yhdessä yksikön avainhenkilöiden kanssa, jolloin sen rakentamisessa saatiin huomioitua tulevien käyttäjien toiveita. Toimintajärjestelmässä on keskitetysti muun muassa toiminnan edellyttämät tiedot ja dokumentit.

Budjetointimallin kehittäminen kuntien omistamassa kiinteistö- ja palveluyhtiössä

Diplomityö tehtiin kunnallisessa omistuksessa olevaan kiinteistö- ja palveluyhtiöön. Työn tavoitteena oli suunnitella ja luoda uusi budjetointimalli, jota kohdeyritys pystyy hyödyntämään talousjohtamisessa. Mallin keskeisiä ominaisuuksia on tulevan tilikauden toiminnan rahamääräinen ennustaminen, jonka avulla yritys pystyy hinnoittelemaan kiinteistöjen ylläpitovastikkeet ja palvelukokonaisuudet. Työn teoriaosuudessa esitellään budjetoinnin keskeiset tehtävät sekä budjetointi-järjestelmän sisältö; budjetin rakenne, budjetointiprosessin vaiheet, erilaiset menetelmät ja sovellukset sekä sen kehittämiseen liittyvät edellytykset. Työssä on esitetty perinteiseen budjetointiin kohdistunutta kritiikkiä, joiden huomioiminen on tärkeää toimivan budjetointimallin luomisessa. Empiirisessä osiossa kuvataan mallin kehittämisen vaiheita, budjetointiprosessia sekä siihen luotuja ominaisuuksia. Mallin ominaisuuksiin kuuluvat budjetointilomakkeet, niiden väliset yhteydet sekä kuluvan tilikauden ennustaminen, joka perustuu toteumaan sekä budjetoituihin tietoihin. Budjetin seuranta on järjestetty yrityksen taloudenhallintajärjestelmässä. Luodun budjetointimallin avulla yritys pystyy paremmin suunnittelemaan ja ennustamaan tulevan tilikauden toimintansa. Mallin kehittäminen jo prosessina paransi kohdeyrityksen talousjohtamista. Kustannukset saatiin paremmin esille, jolloin tärkeimpiin eriin ja ongelmiin voidaan puuttua. Mallista saatavan ennusteen avulla yritys pystyy tekemään tarvittavia toimenpiteitä tilikauden aikana. Tulevaisuudessa budjetointimallia tulisi kehittää tukemaan paremmin strategista johtamista sekä huomioimaan paremmin suorituskyvyn seuraamisen näkökulma.

Tilaus-toimitusketjun toimivuus kiinteistö- ja aluepalveluissa kaupunkikonsernin näkökulmasta

Imatralla tilaaja-tuottaja-malliin liittyvä nykyinen sopimusohjausmalli otettiin käyttöön teknisellä toimialalla marraskuussa 2014, jolloin kiinteistö- ja aluepalveluiden tuottamiseen perustettiin oma yhtiö. Tilaaminen ja tuottaminen muodostaa tilaus-toimitusketjun. Tämän työn tarkoituksena oli saada tietoa nykyisen kiinteistö- ja aluepalveluiden tilaus-toimitusketjun toimivuudesta sekä vahvuuksista ja puutteista. Työn teoriaosassa perehdyttiin strategiaprosessiin kunnissa, tilaaja-tuottaja-toimintatapaan sekä yhtiöittämiseen ja tuloksellisuuteen. Käytännön tietoa tilaus-toimitusketjusta saatiin strukturoidulla haastattelulla. Haastattelu jaettiin strategiseen, sopimusohjaustasoon sekä operatiiviseen tasoon. Haastateltavina oli toimitusketjun eri osapuolia. Työn tuloksena voidaan todeta, että strategian täytäntöönpanossa on vielä tekemistä, etenkin operatiivisella puolella. Sopimusohjausmalliin oltiin tyytyväisiä vaikka myös siitä löytyi vielä kehitettävää. Operatiivisella tasolla toiminnan tehokkuus on noussut verrattuna entiseen malliin, tehokkuutta voidaan kuitenkin vielä monin keinoin nostaa. Yleisesti nähtiin, että koko tilaus-toimitusketjun toiminta on tehostunut ja selkiytynyt.

Ylivelkaisen keskustapuolueen rakennushanke Itä-Pasilassa vuosina 1972–1984. Kiinteistö Oy Ratamestarinkatu 9 – Keskustapuolueen puoluetoimistosta Helsingin hovioikeudeksi.

Tämän tutkimuksen aiheena on keskustapuolueen ja sen läheisjärjestöjen pimeä puoluerahoitus ja poliittinen korruptio, joka on osa keskustapuolueen, julkishallinnon, poliisi- ja oikeuslaitoksen, lehdistön ja talouselämän yhteistoimintaa vuosina 1972–1984. Keskustapuolue oli ajanjakson valtapuolue Suomessa, jonka valta ja kyky ohjata yhteiskuntaa olivat suljetussa sääntelytaloudessa suuri. Tutkimuksen pääkysymyksenä on keskustapuolueen puoluerahoitus ja sen hankintatavat. Tutkimuksessa on tutkittu keskustapuolueen taloudelliset kytkennät ja varainhankintamenetelmät vuosina 1972–1984. Tutkimuksessa selvitetään keskustapuolueen yritys rakentaa taloutensa vahvistamiseksi puoluetalo- ja liikekiinteistö Helsingin Itä-Pasilaan vuosina 1972–1984. Keskustapuolue ja sen pääomistama Kiinteistö Oy Ratamestarinkatu 9 eivät pystyneet lukuisista yrityksistä huolimatta viemään rakennushanketta loppuun saakka, vaan rakennushankkeen toteutti Osuuspankin omistama rakennusliike Otto Wuorio Oy, joka möi ja vuokrasi talon valtiolle. Valtio rakennutti vuosina 1982–1984 Helsingin hovioikeuden tilat ja vuokratilat valtion virastoille kyseiselle tontille. Keskustapuolue maksatti epäonnistuneen talohankkeensa miljoonavelat veronmaksajilla. Tutkimusmetodina on historiallinen kerronta, jossa päälähteenä on käytetty Kiinteistö Oy Ratamestarinkatu 9:n rakennushankemateriaalia, keskustapuolueen puoluehallituksen ja sen työvaliokunnan pöytäkirjoja, keskustapuolueen kirjanpitoa, rakennushallituksen pöytäkirja-aineistoa, Helsingin raastuvan- ja hovioikeuden aineistoa, korkeimman oikeuden aineistoa ja Helsingin hovioikeuden toimintaan liittyviä muistelmateoksia. Tutkimus kertoo mitä tapahtui ja miksi. Tämä tutkimus on ensimmäisiä tutkimuksia suomalaisessa puoluehistoriatutkimuksessa, mikä todistaa, että poliittinen korruptio oli osa suomalaista päätöksentekoa 1970-ja 1980-luvulla. Poliittinen korruptio kosketti poliittista päätöksentekoa, rakennusalaa, valtion hallintoa ja oikeuslaitosta. Helsingin hovioikeuden talo, Ratamestarinkatu 9, rakennettiin osana poliittista korruptiota.

Haja-asutusalueiden sakokaivolietteiden kalkkistabilointi ja hyötykäyttö maataloudessa

In the sparsely populated areas of Finland there are approximately 350 000 households and 450 000 leisure time residences outside sewer networks. According to the Finnish domestic wastewater act outside sewer networks, the Finnish Government is reducing the environmental load of domestic wastewaters by the year 2017. The law is aimed at restricting the quality of sludge from domestic wastewater purification systems. The wastewater purification systems are complex systems, which often include sedimentation basins. The sedimentation basins remove most of the nutrients from the domestic wastewaters. The Finnish Government has decided that sedimentation basin sludge must be treated before reusing. One possibility is to stabilise domestic sludge with slaked lime and to reuse treated sludge in agriculture. According to this master’s thesis lime stabilisation can be done in sedimentation basins or in decanting tanks. Decanting tanks must be under 100 m3. Dosage of stabilisation is 8,5 kg/m3 of lime. If you are treading sludge that is highly hydrous, you need 13,5 kg/m3 of lime. In stabilisation lime and sludge must be thoroughly mixed. Mixed sludge must be in sedimentation basin at least two hours. If there is evidence that sludge contains salmonella or if it’s decanting tank stabilisation time is 48 hours. Sludge must be mixed at least once during the longer stabilisation time. Lime destroys Esherichia coli and enterococcus concentrations below accepted level. Lime also destroys Salmonella bacterium. After treating, sludge’s can be distributed over a field. You can safely spread lime treated domestic sludge’s about 40 m3/ha. Lime stabilisation can also be used to treat separately and collectively collected domestic wastewaters.

Kiinteistön sähköisen huoltokirjan kehittäminen

Ympäristöministeriö edellyttää kaikilta vuoden 2000 jälkeen valmistuneilta tai peruskorjatuilta asuinkiinteistöiltä huoltokirjaa. Huoltokirja on kiinteistön ylläpitoon liittyvä asiakirjakokonaisuus, johon kootaan kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen hoidosta. Tämän diplomityön tavoitteena oli toteuttaa sähköinen huoltokirjajärjestelmä asuinkiinteistöille. Järjestelmän haluttiin palvelevan isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden lisäksi myös kiinteistön omistajia, asukkaita, rakennuttajia ja kiinteistön välittäjiä. Tästä syystä järjestelmästä haluttiin Internet-selaimella käytettävä verkkopalvelu. Diplomityöhön kuului järjestelmän suunnittelu, toteutus ja testaus. Työn lopputuloksena syntynyt Pihapiiri.com järjestelmä otettiin käyttöön syksyllä 2002. Projektin aikanahavaittiin, että huoltokirjoja koskevat määrittelyt ja standardit olivat vasta kehitteillä. e-EHYT-hanke (elinkaarihallinnan yhteiset ydintie dot sähköisissä huoltokirjoissa) on merkittävä edistysaskel huoltokirjajärjestelmien sisällön ja tiedonsiirron standardoinnissa. Uusissa tuotekehityshankkeissa ja nykyisten huoltokirjajärjestelmien jatkokehityshankkeissa on olennaista huomioida e-EHYT-määritysten sekä yhteistyöverkoston merkitys. Käyttäjät ovat kritisoineet markkinoilla olevia tuotteita liian tarkoiksi. Liian teknisiä ja raskaita ratkaisuja tulee välttää varsinkin silloin kun tuotetta suunnitellaan asunto-osakeyhtiöille ja pientalo-omistajille.

Kiinteistön investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan työkalut

Tämän työntavoitteena oli tutkia kiinteistöjen investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan tilannetta. Tavoitteeseen pääsemiseksi pyrin selvittämään, missä määrin rakennusala käyttää erilaisia ohjelmistoja, mitä nämä ohjelmistot ovat ja minkälaiset ovat mahdollisuudet kehittää tähän tarkoitukseen sopiva ohjelmistotyökalu. Teoriaosa koostuu kiinteistöliiketoimintaan liittyvistä peruskäsitteistäsekä laskentamenetelmistä. Empiirisessä osassa esitellään tutkimusmenetelmät jaanalysoidaan tulokset. Tutkimus toteutettiin käyttämällä kirjallista kyselyä sekä asiantuntijahaastatteluita. Kirjallinen kysely toimi runkona haastatteluille. Kyselyllä kartoitettiin olemassa olevien ohjelmistotyökalujen lukumäärä. Haastattelujen avulla pyrittiin saamaan selville, mitkä ohjelmistojen osiot ja ominaisuudet olisivat käyttäjän kannalta olennaisia. Tutkimuksen tärkeimpänä tuloksena voidaan pitää sitä, että olemassa olevien työkalujen lisäksi ei näyttänyt olevan juurikaan tarvetta kehittää uusia työkaluja kiinteistökustannusten hallintaan. Ohjelmistotyökaluja löydettiin kolmetoista, joista kaksitoista soveltui elinkaarikustannusten laskentaan. Sellaisia ohjelmatyökaluja, jotka olisivat vastanneet asiantuntijahaastateltavien tarpeita, ei löytynyt. Tutkimustulokset osoittavat kuitenkin selvästi, että kehitysmahdollisuudet ovat olemassa ja ongelmaon helposti ratkaistavissa yhdistelemällä eri ohjelmistojen ominaisuuksia.

Kiinteistöpalveluiden laatujärjestelmän kehittäminen

Kiinteistöalan haasteeksi on muodostunut laadukkaan palvelun hankkiminen kilpailuilta kiinteistöpalveluiden markkinoilta ja ulkomaisten kiinteistösijoittajien asettamat vaatimukset yhteistyölle. Tutkimuksen tavoitteena oli määritellä asiakastyytyväisyyttä tukevia elementtejä kiinteistöjohtamisen palveluprosesseihin laatujärjestelmän kehittämisen tueksi ja tutkia kiinteistöpalveluiden sopivuutta rakennusliikkeen palveluntarjontaan. Tutkimuksessa esitettyjä teoreettisia malleja sovellettiin diplomityön empiirisessä osiossa Oka Oy:n kiinteistöpalveluyksikön palveluprosesseihin. Palvelun laadun liittäminen asiakastyytyväisyyden muodostumiseen nousi laatujärjestelmän perustaksi. Kiinteistöpalveluiden laadun parantaminen alkaa alihankkijoiden kilpailutuksen onnistumisesta ja palveluiden tuottamisen aikaisesta laadun valvonnasta. Asiakastyytyväisyyden ylläpitäminen edellyttää säännöllistä ja sisällöllisesti asiakaskohtaisesti räätälöityä raportointia sekä asiakastarpeiden ymmärtämisen kautta tapahtuvaa jälkimarkkinointia. Tutkimuksen perusteella suomalaisten rakennusliikkeiden palvelutarjonta tulee laajentumaan kohti kiinteistön elinkaaren aikaisia palveluja synergiahyötyjen ja asiakkaiden kumppanuudelta vaatimien hyötyjen vuoksi. Vahvana kilpailuetuna tulee olemaan hyväksi havaittujen käytönaikaisten taloteknisten ratkaisujen saattaminen rakentamisen suunnittelun hyödynnettäväksi.

Kiinteistön palautetiedon analysointi

Diplomityö käsittelee kiinteistön palautetiedon analysointia. Tässä diplomityössä palautetiedolla tarkoitetaan kiinteistön talotekniikkaan liittyviä teknisiä ja inhimillisiä tietoja, joiden perusteella rakennuksen ja sen tekniikan toimivuudesta voidaan tehdä päätelmiä. Tiedot kerätään järjestelmistä mittauspisteiden kautta etävalvomoon, josta niitä voidaan tarkastella ja edelleen analysoida. Valvomosta saatavan tiedon rinnalle pyritään suunnitteluvaiheessa kokoamaan valvottavasta kohteesta laskennallisia energiankulutusmalleja. Myös kiinteistön asukkaat, rakennuksen ominaisuudet ja ympäristö muodostavat osan palautetiedosta. Kiinteistön palautetieto voidaankin jakaa tekniseen ja inhimilliseen tietoon, ja edelleen analysoinnin kannalta staattiseen tai dynaamiseen tietoon. Tässä diplomityössä selvitettiin palautetiedon keruuta etävalvomolla yhdistämällä tähän rakentamisen laadunvalvonnan työkaluja ja sumeaa logiikkaa. Työn käytännön osio koostuu kiinteistön ja siihen yhdistetyn etävalvomon välillä kulkevan tiedon käsittelystä, mittauspisteiden määrittämisestä ja tietojen analysoinnista. Työssä esitellään kolme esimerkkikohdetta Helsingin seudulta. Työssä laadittiin arviointimalli, joka sisältää kaiken kiinteistön palautetietoon liittyvän aineiston ja sen analysointitavat, sekä erityisesti uutena asiana myös sumeaa logiikkaa. Tiedon analysointi etenee oletusarvojen muodostamisesta, simuloinnin laatimisesta ja sen vertaamisesta todellisiin tietoihin ja edelleen näistä tehtäviin päätelmiin. Tavanomaisten teknisten tietojen lisäksi sumean logiikan avulla tuotiin esille poikkeamia selittäviä tekijöitä mm. kiinteistön asukkaiden ominaisuuksista.

Paikallisen energiayhtiön maakaasuliiketoimintojen kehittäminen

Työssä selvitetään mahdollisuuksia laajentaa kaasuliiketoimintaa sellaisilla alueilla, jotka sijaitsevat maakaasun siirtoputken läheisyydessä ja joilla kaukolämpöliiketoimintaa ei pidetä houkuttelevana vaihtoehtona. Tarkasteltavaksi valittiin yksi edellä mainitun kaltainen alue. Tutkimuksen pääasiallinen tarkoitus on vertailla kaukolämmön sekä maakaasun jakelun taloudellista kannattavuutta valitulla alueella. Työssä selvitetään maakaasun jakeluun ja käyttöön tarvittava laitteisto, sekä maakaasuliiketoiminnan taloudellinen kannattavuus. Työssä esitellään lisäksi mikroturbiinien toimintaperiaate ja selvitetään niiden käyttösovellukset sekä mitä mahdollisuuksia niiden käyttö tarjoaisi energiayhtiölle. Kaasuliiketoiminta on tutkitulla alueella kannattavampaa kuin kaukolämpö. Kaasuliiketoiminnasta tulee kannattavaa, jos asiakkaiksi saadaan yli 10 prosenttia alueen kiinteistöistä, kun asiakkailta peritään saman suuruiset maksut kuin kaukolämmöllä. Jos asiakasmaksuina käytetään sellaisia maksuja, että kaasusta tulee kuluttajalle edullisin lämmitystapa, niin tällöin kaasuliiketoiminnasta ei tule kannattavaa vielä 70 prosentin asiakasmäärälläkään. Mikroturbiinit eivät tämän hetkisillä sähkön hinnoilla ole energiayhtiölle järkevä tapa tuottaa sähköä ja lämpöä, sillä mikroturbiineilla tuotetun sähkön hinta on kaksinkertainen verrattuna kaasukombi vastapainelaitoksella tuotetun sähkön hintaan. Energiayhtiön on edullisempaa hankkia sähkö yhteispohjoismaisilta sähkömarkkinoilta, kuin tuottaa sitä mikroturbiinilla. Mikroturbiinit soveltuvat lähinnä kiinteistökohtaiseen sähkön- ja lämmöntuotantoon silloin, kun turbiinin koko lämmön ja sähkön tuotanto saadaan hyödynnettyä ja turbiinin omistaa kiinteistö. Tällöin kiinteistön energiakustannukset jäävät kiinteistökohtaisella mikroturbiinilla pienemmiksi kuin hankkimalla sähkö ja lämpö energiayhtiöltä.

Toimintolaskennan soveltuminen Fingrid Verkko Oy:n kustannuslaskentaan

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää toimintolaskennan soveltuvuus esimerkkiyritykseen. Lähtökohtana oli kiinteiden kustannusten kohdistaminen tuotteille ja tuotekustannusten parempi hallinta.Lopputuloksiin on tässä casetutkimuksessa ennen kaikkea päästy kyseisen Fingrid Verkko Oy:n nykyistä laskentaa tutkimalla. Toimintolaskentakirjallisuuden ja artikkeleiden pohjalta laadittiin teoriaosuus, minkä tarkoituksena oli antaa riittävää tietoa yritykselle toimintolaskennasta sekä sen soveltamisesta. Tutkimuksessa päädyttiin kahteen merkittävään lopputulokseen. Ensinnäkin siihen, että toimintoperusteinen kustannuslaskentaa ei voida toteuttaa yrityksessä pilottiprojektin omaisesti kohdistettuna yksittäiseen tuotteeseen. Haluttaessa kertaluontoisesti jälkilaskennalla testata toimintolaskennan tuotteiden kannattavuuksia, täytyy koko yrityksen ja tässä tapauksessa myös konsernin osallistua projektiin. Toiseksi toimintolaskennan todettiin olevan yleensäkin epäsopiva yritykselle. Huomioitavaa on yrityksen prosessin luonne, jossa jokainen tuote on erillinen tilaus tai projekti. Yrityksen kustannuslaskentaa tulee kuitenkin kehittää, ratkaisu tähän voisi olla nykyisen laskentatavan tarkentaminen siten että kiinteistä kustannuksista osa saataisiin kohdennettua resurssien ajankäytön mukaan nykyisille kustannuspaikoille.

Toimistorakennuksen ja lääkevaraston sähkönsyöttö kriisitilanteessa

Tämän insinöörityön kohteena on Tamro Oyj:n Vantaalla sijaitseva varasto- ja toimistorakennus Tamrotalo. Työn tarkoituksena on laatia ohjeistus sähkölaitteistoihin kohdistuvista toimenpiteistä siinä tapauksessa, että sähkönjakelu on katkennut valtakunnanverkon osalta, eli sähkönsyöttö Vantaan Energian sähköverkossa on poikki. Työssä tutkitaan kiinteistön nykyisen sähköverkon tilanne varmennetun verkon kannalta mittaamalla kuormituksia, haastattelemalla sekä kartoittamalla sähkönjakeluverkosto. Saatujen tietojen perusteella pyritään tutkimaan onko mahdollista osittain vähentää kuormitusta tai onko tarvetta kytkeä lisää laitteita varmennettuun verkkoon. Näiden tietojen pohjalta laadittiin toimintaohje huoltohenkilökunnalle, jonka avulla on tarkoitus saattaa kiinteistö toimintakuntoiseksi sähkökatkosten aikana. Lopussa on esitetty parannusehdotuksia, joilla kiinteistön toimivuutta pystyttäisiin vahvistamaan. Lisäksi on huomioitu tutkintavaiheessa ilmenneitä epäkohtia kiinteistön sähkönsyötöissä.