Avaliação de imóveis históricos

O objectivo da presente dissertação é o estudo e desenvolvimento de um modelo de avaliação de imóveis históricos: os edifícios classificados como Monumentos Nacionais - “MN”, os Imóveis de Interesse Público - “IIP”, os imóveis de Interesse Municipal - “IIM”, e todos os imóveis cuja arquitectura e história os façam distinguir pela sua singularidade e marco, enquanto memória a preservar. A investigação realizada, permitiu compreender a forma, como são actualmente avaliados os imóveis históricos. A pesquisa incidiu no património edificado nacional, considerando as respectivas características, que os definem como imóveis a preservar. Foi observado um conjunto de imóveis classificados pelo Estado, e enfatizados os conceitos de arquitectura, história e património, considerados como parte essencial do processo de avaliação. O estado de negligência, em Portugal, a que está votado parte significativa do património edificado, com raras excepções, foi igualmente focado, analisando-se as razões desta situação. Realizou-se a aplicação do Método do Custo de Reprodução a um edifício classificado como Monumento Nacional, e actualmente em estado devoluto, o “Forte de Nossa Senhora da Graça”, localizado em Elvas. Os resultados obtidos, foram comparados através da aplicação do Método de Actualização das Rendas Futuras, por seriação de critérios e pela análise dos valores obtidos. Os métodos de avaliação utilizados foram comparados entre si, procurando-se estabelecer um modelo baseado em critérios de avaliação, que revele o impacto histórico e arquitectónico, numa perspectiva social. Foram expostas as premissas nas quais assentam este tipo de avaliações imobiliárias e retiradas conclusões sobre os resultados obtidos.

Aplicação de técnicas de descobrimento de conhecimento em bases de dados e de inteligência artificial em avaliação de imóveis

A comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário. Porém os dados freqüentemente contêm erros e imprecisões, além das dificuldades de seleção de casos e atributos relevantes, problemas que em geral são solucionados subjetivamente. Os modelos hedônicos de preços têm sido empregados, associados com a análise de regressão múltipla, mas existem alguns problemas que afetam a precisão das estimativas. Esta Tese investigou a utilização de técnicas alternativas para desenvolver as funções de preparação dos dados e desenvolvimento de modelos preditivos, explorando as áreas de descobrimento de conhecimento e inteligência artificial. Foi proposta uma nova abordagem para as avaliações, consistindo da formação de uma base de dados, ampla e previamente preparada, com a aplicação de um conjunto de técnicas para seleção de casos e para geração de modelos preditivos. Na fase de preparação dos dados foram utilizados as técnicas de regressão e redes neurais para a seleção de informação relevante, e o algoritmo de vizinhança próxima para estimação de valores para dados com erros ou omissões. O desenvolvimento de modelos preditivos incluiu as técnicas de regressão com superficies de resposta, modelos aditivos generalizados ajustados com algoritmos genéticos, regras extraídas de redes neurais usando lógica difusa e sistemas de regras difusas obtidos com algoritmos genéticos, os quais foram comparados com a abordagem tradicional de regressão múltipla Esta abordagem foi testada através do desenvolvimento de um estudo empírico, utilizando dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Foram desenvolvidos três formatos de avaliação, com modelos para análise de mercado, avaliação em massa e avaliação individual. Os resultados indicaram o aperfeiçoamento da base de dados na fase de preparação e o equilíbrio das técnicas preditivas, com um pequeno incremento de precisão, em relação à regressão múltipla.Os modelos foram similares, em termos de formato e precisão, com o melhor desempenho sendo atingido com os sistemas de regras difusas.

O olhar das instituições de previdência sobre a casa e a cidade: promoção, financiamento e avaliação de imóveis

The investments of Caixas and Institutos de Aposentadoria e Pensões (CAP and IAP) in homes of Natal, between the decades of 1930-60, helped to boost up the local real estate market in consolidation at the time. Inserted in the first national policy on social housing in the country, these operations have demanded the creation of a wide qualified organizational structure, which would be from the "Central Offices" of Rio de Janeiro to the decentralized units of the federal states. The professionals linked to the Local Agencies have developed, on this matter, from activities related to the design and construction of residential complexes, to the daily study of financing proposals in isolated units. As from these studies, the evaluation of shelters was essential to the effectiveness of the policy, resulting in the production of data on the market value of the properties by observing and issuing judgments upon the living quarters of different social groups. Given these considerations, the aim here is to contribute to the understanding on how to operate these real estate actions in the legitimization of boundaries about the urban space and dwellings available to workers in Natal. Therefore, the views of the city and constructions expressed by the evaluating engineers in their technical reports have been taken as the focus. Being the main primary sources of work, these reports are part of the edifices process of CAP/IAP regarding Natal, whose content is systematized in the database "Enterprises", the HCUrb Research Group. In addition, there were used local newspapers at the time and interviews with professionals as complementary sources. It was found that, in general, the evaluations have configured – in a more everyday dimension of bureaucratic routines - a vehicle, among others, circulating ideas about "home" within the social security institutions, being imbued with assumptions historically constructed about the "modern habitat". Filled in loco, the reports expose the clash between modernizing ideals in vogue and clear limitations in the city scenario at the time. Fragmented images of the town are given to read through the labels assigned to the evaluated sites – these being coated of certain "scientific" character - which both legitimated and contributed to the dynamics of appreciation/depreciation of the soil and to the socio-spatial differentiation. Contradictions were evident in the endorsement given by the technicians when financing of admittedly precarious homes for insured disadvantaged categories at the local level - such as industrial workers - while strict regulations were imposed to new construction, designed, above all, to better paid categories. By identifying raters engineers as urban agents, members of a technical-focused operating system for safety and efficiency in the real estate investments of those authorities corporatist, it is desired the usefulness of further studies on these characters, their training, professional activity and participation in the construction of discourses and practices of intervention about the city and its buildings, discussing individual and grouped interests that were left behind.

Avaliação da satisfação de usuários de imóveis residenciais: uma comparação entre incorporação pública e privada em Belém

Trata da avaliação e análise do nível de satisfação de usuários de imóvies residenciais, quanto a aspectos que envolvem a produção e a utilização da edificação, levando em consideraçãp correlações entre o produto e o perfil sócio-econômico, bem como o processo de mobilidade residencial e atributos determinantes da tomada de decisão dos usuários. Apreseneta os resultados de pesquisa de campo referenciada no Método de Avaliação do Nível de Satisfação dos Clientes de Imóveis Residenciais proposto por Jobim (1997) e em técnicas de Avaliação Pós-Ocupação, realizada em uma empresa pública e em outra privada de incorporação de edificações residenciais na cidade de Belém, ambas engajadas em programas de qualidade. Foram realizadas entrevistas com representantes das direções destas empresas, aplicados questionários e realizadas entrevistas junto a proprietários de imóveis de um empreendimento da empresa privada e dois empreendimentos da empresa pública para orientar a avaliação de satisfação quanto ao atendimento prestado pela empresa, à qualidade do prédio e da unidade residencial. Constatou-se uma redução na quantidade de itens insatisfatórios no empreendimento mais recente da empresa pública em realçao ao seu empreendimento mais antigo, porém, ainda superior à quantidade de itens insatisfatórios detectados no empreendimento de incorporação privada devido a fatores relacionados às expectativas dos usuários constatadas pela pesquisa de campo.

Propostas de desenvolvimento dos modelos clássicos de valoração da depreciação física na avaliação imobiliária

A presente dissertação constitui uma proposta de desenvolvimento e melhoria dos modelos de valorização da depreciação física no domínio da avaliação de imóveis. Com o mercado imobiliário a atravessar um período de quebras significativas, são exigidas melhorias e desenvolvimentos na análise das perdas de valor respeitantes às características físicas dos imóveis, nomeadamente ao nível do rigor e transparência. Para tal, nesta dissertação são analisados os métodos tradicionais de avaliação de imóveis e os modelos contabilísticos de valoração da depreciação física, afim de constatar sobre que pontos devem incidir as propostas de desenvolvimento e melhoria. À apresentada uma proposta que visa essencialmente trazer rigor à forma como actualmente são depreciados fisicamente os imóveis, associando o processo que permite valorar essa depreciação à consideração de estruturas de custo de contrução. A associação que é feita tem por objectivo tornar esta actividade não tanto dependente da experiência de quem pratica mas sim baseada em análises mais concretas, rigorosas e bem definidas, conferindo-lhe assim condições para que se torne mais acessível o seu estudo. A proposta é aplicada a dois casos de estudo que permitem retirar conclusões sobre os erros que actualmente são cometidos nesta matéria e as possibilidades de desenvolvimento pela via considerada. Como consequência desses erros surgem informações desviadas da realidade que podem inclusivamente resultar em perdas significativas para os utilizadores da informação. Do trabalho desenvolvido obtêm-se resultados que demonstram a falta de rigor com que actualmente é valorada a depreciação física dos imóveis, nomeadamente com base na comparação entre a metodologia actual e a proposta nesta dissertação e também através da constatação de que na maior parte dos casos não são tidos em conta os aspectos mais significativos para a valoração da depreciação física - as características físicas intrínsecas. Os desenvolvimentos deste tema são de significativo interesse para o mercado imobiliário, uma vez que através deles se diminuem os desvios existentes na valorização de activos.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Avaliação de terras em processo de transformação para cultivo de soja e milho no centro oeste : um projeto de agregação de valor a terra

A avaliação de imóveis é uma prática normatizada pela ABNT que vem desde a década de 60, quando surge a necessidade de se fazer grandes desapropriações. A normatização para imóveis rurais ganha corpo na década de 70 e desde então a ABNT NBR 14653-3 organiza e padroniza os conceitos da engenharia de avaliações. O método utilizado para se avaliar imóveis rurais se baseia em preços de mercado e este apresenta algumas fragilidades. Neste contexto, o objetivo deste trabalho é de propor o uso de uma metodologia, baseada no valor presente da renda do imóvel rural, que complemente a metodologia de preços de mercado, incorporando assim geradores de valor que são importantes para a gestão na alocação de capital em propriedades agrícolas. Discorre-se também ao longo deste trabalho a exemplificação da metodologia proposta por meio de um estudo de caso, abordando a caracterização do imóvel, premissas utilizadas para análise e a valoração do hectare da propriedade, comparando-a com a avaliação pelo método de preços de mercado. Acredita-se que esta abordagem baseada em fundamentos econômico-financeiros, aliada ao levantamento de preços de mercado trarão mais robustez para a avaliação de imóveis agrícolas com propósito gerencial, trazendo para discussão outras variáveis de relevância para a gestão agro imobiliária.

O justo valor como base de mensuração e sua auditoria: o caso particular dos fundos de investimento imobiliários fechados

Mestrado em Auditoria

Contribuição para o aumento do nível de precisão das avaliações imobiliárias através da análise das preferências do consumidor

Um dos principais fatores que determinam o baixo desempenho das avaliações está relacionado à omissão de importantes atributos nos processos avaliatórios. A seleção de bens comparáveis ao imóvel avaliando e o reconhecimento das variáveis que devem participar do modelo avaliatório são fatores determinantes no resultado das avaliações. Falhas na interpretação destes aspectos, bem como o limitado conhecimento quanto à forma de interação dos atributos na formação do valor dos imóveis, tendem a gerar distorções nas estimativas de valor obtidas. Para minimizar os erros e reduzir a imprecisão dos trabalhos, é imprescindível saber quais atributos contribuem para a formação do valor dos imóveis. O presente trabalho objetiva aumentar a compreensão dos atributos que influenciam a decisão de compra dos apartamentos residenciais através da análise das preferências dos consumidores. O estudo visa verificar se parte da imprecisão dos trabalhos avaliatórios é causada pelo desconhecimento parcial destes atributos por parte dos avaliadores Para tanto, realizou-se uma pesquisa de caráter exploratório, cujos instrumentos de levantamento de dados são questionários, aplicados para verificar e comparar a importância atribuída a um extenso número de atributos por dois grupos distintos, formados por avaliadores de imóveis e compradores. Os resultados obtidos indicam que os atributos usualmente empregados na prática avaliatória não são, em sua grande maioria, aqueles que influenciam a decisão de compra no processo de aquisição dos imóveis. Além disso, apesar de existir coerência na interpretação dos avaliadores sobre a contribuição de uma série de atributos para a formação do valor de mercado dos imóveis, foram identificadas distorções na forma como estes profissionais percebem a importância de alguns atributos, havendo, por exemplo, uma supervalorização de aspectos relativos à localização e segurança Por outro lado, os avaliadores não distinguem a elevada influência de alguns atributos no processo de decisão de compra, tais como existência de elevador e gás central, áreas de serviço maiores e idoneidade da empresa que construiu o imóvel. Embora o trabalho não apresente resultados plenamente conclusivos neste sentido, pode-se dizer que há um forte indicativo de que o nível de imprecisão das avaliações imobiliárias possa ser reduzido através de uma maior compreensão das preferências dos consumidores.

Aplicação de lógica fuzzy na elaboração de planta de valores genéricos

Pós-graduação em Ciências Cartográficas - FCT

Análise comparativa de valores de imóveis e de métodos de avaliação

Esta dissertação considera a importância da avaliação imobiliária no mercado imobiliário, nas mais diversas situações. Contudo, cinge-se à determinação de um presumível valor de transação para apartamentos, moradias, lojas e terrenos, para venda ou arrendamento. Os mercados imobiliários escolhidos são dois concelhos conhecidos, da autora, por ser mais fácil a perceção dos locais e preços de venda. Foi escolhido o Concelho de Valongo para apartamentos, moradias e terrenos e o Concelho da Maia para lojas. Para determinarmos os valores em estudo adotaram-se os métodos de avaliação imobiliária mais comuns nomeadamente: o Método Comparativo, Método do Rendimento e o Método do Custo. São apresentados os métodos de avaliação mais utilizados, descrevendo-se a aplicação de cada um deles e as suas condições necessárias. Fez-se uma comparação entre cada um o que permitiu concluir sobre os mesmos. A recolha dos imóveis objeto de estudo foi efetuada em Sites de empresas imobiliárias que dispunham de informação necessária ao âmbito do trabalho. Aplicaram-se os métodos a cada caso recolhido e posteriormente fez-se a comparação dos resultados obtidos. Através de tratamento estatístico, utilizaram-se as técnicas de regressão múltipla para análise de relações entre os métodos de avaliação aplicados. Por fim, retiraram-se conclusões sobre a relação existente entre os três métodos de avaliação.

Avaliação fiscal vs valores de mercado de imóveis em dação em pagamento (segmento habitacional)

Mestrado em Gestão e Avaliação Imobiliária

Dinâmica dos financiamentos habitacionais nos municípios do Rio Grande do Sul de 2006 a 2010: uma avaliação do Programa "Minha Casa, Minha Vida"

O déficit habitacional no Brasil é um problema crônico, apesar dos diversos programas implementados a fim de solucionar essa questão. Este estudo objetiva analisar os elementos impulsionadores dos financiamentos habitacionais e seus impactos, em termos regionais, no estado do Rio Grande do Sul, no período de 2006 a 2010, por meio da combinação de três procedimentos: o método estrutural-diferencial, a técnica de krigagem e a regressão espacial. Os resultados indicam que as faixas de crédito que mais cresceram foram as de valor intermediário, que os municípios de menor nível de renda foram os mais beneficiados com o crédito e que houve um deslocamento dos valores dos imóveis para as regiões menos valorizadas, reduzindo as desigualdades regionais. Ou seja, o programa "Minha Casa, Minha Vida" intensificou o volume de crédito, mas não alterou os aspectos estruturais dos financiamentos.

Modelos de avaliação a edifícios habitacionais na cidade de Ponta Delgada : abordagem hedónica

Dissertação de Mestrado, Gestão de Empresas (MBA), 19 de Fevereiro de 2016, Universidade dos Açores.

Análise comparativa entre a promoção para arrendamento e venda de imóveis de habitação

Dissertação para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Edificações