Análise comparativa entre a promoção para arrendamento e venda de imóveis de habitação

Dissertação para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Edificações

Ao longo do século XX assistiu-se a uma política intervencionista no mercado de arrendamento, caracterizada sobretudo pelos sucessivos congelamentos das rendas. As medidas tomadas, de caráter excessivamente protecionista do inquilino, resultaram num mercado desequilibrado, caracterizado por rendas antigas de baixo valor e contratos novos com valores excessivamente altos. As polémicas alterações, implementadas no ano de 2012, ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, surgiram com o objetivo de liberalizar o mercado de arrendamento Português. As carências habitacionais sentidas em Portugal foram agravadas por fenómenos migratórios. De modo a colmatar estas carências foram criados incentivos fiscais e regimes de crédito bonificado, com o objetivo de facilitar a aquisição de habitação. Desta forma, no passado recente a aquisição de habitação demonstrou ser, em muitas situações, financeiramente mais vantajosa relativamente ao arrendamento. No entanto atualmente assiste-se a uma mudança deparadigma, em grande medida devido à maior dificuldade no acesso ao crédito. Com este trabalho inicialmente analisaram-se as vantagens e desvantagens associadas ao arrendamento e à compra e venda de habitação, por parte do cliente e do promotor. Seguidamente foi elaborado um modelo de análise, com base em análises de cash flow, de modo a verificar qual das opções é mais vantajosa financeiramente. Para garantir a fiabilidade dos resultados provenientes do modelo criado foram tidos em conta todos os fatores influenciadores dos processos de arrendamento e de compra, tais como encargos com financiamento, encargos com o imóvel e impostos. A evolução do valor do imóvel foi estudada relativamente à sua valorização (com recurso ao Índice CI) e depreciação. De modo a conferir maior utilidade ao modelo criado, procedeu-se à parametrização do mesmo. Os resultados indicaram que as condições de crédito têm um grande peso na viabilidade de compra de habitação, tendo sido possível simular situações típicas do passado e do presente relativamente a este fator. Verificou-se assim que, ao contrário do que acontecia no passado, atualmente a opção pelo arrendamento demonstra-se mais vantajosa.

Abstract: During the 20th century, the Portuguese housing rental market was conditioned by many interventionist policies, being most of them tenant protectionist. The legal frame impliedseveral rental freezings, and in result this market is characterized nowadays by a paralysis state. Despite the controversial changes of the new property rental law, applied in 2012, the main objective of these is to liberalize the rental market, to end unfair situations wherein old rental agreements have very low values when compared with new rental agreements. To fix the housing shortage, felt in Portugal in the second half of the century, the government focused on property market, taking measures to encourage buying, such as tax breaks and subsidized credit. The demand increase generated a significant growth in construction private sector, thus resulting in the majority of residential construction being based in new construction. Meanwhile the degradation of urban historical areas increased, with negative consequences for safety, housing conditions, public health and tourism. Over time, all thesefactors contributed to the creation of a biased feeling towards home ownership. The first objective of this study concerns on a selection of the main advantages and disadvantages related with rent and home ownership, for both clients and real estate promoters. The second and main objective is to create an algorithm using the software Excel, that provides the answer about which is the better option from a financial viewpoint, buy or rent. In order to guarantee the reliability of outputs generated by the algorithm, it is necessary to take into account all the factors related with this problem, such as mortgage expenses, property taxes and other homeownership costs. Besides, in order to reflect the real change of the property value, the algorithm needs to include the annual property price change (IPD index), as well as property depreciation. Results shows that mortgage credit conditions are one of the most influent decision factorsbetween renting and home ownership. Nowadays, in most cases, the tighter credit conditions turn renting a better option.