Avaliação fiscal vs valores de mercado de imóveis em dação em pagamento (segmento habitacional)

Mestrado em Gestão e Avaliação Imobiliária

No atual contexto de grande exposição do setor bancário ao risco imobiliário e tendo presente que o mercado imobiliário não é um mercado que permita atribuir uma cotação aos imóveis, a avaliação imobiliária é fundamental para a valorização dos imóveis que fazem parte das demonstrações financeiras dos bancos, sendo necessário verificar se as mesmas refletem os valores de mercado dos imóveis. É no contexto referido que a presente dissertação através de um caso de estudo compara os valores patrimoniais tributários e os valores de venda de imóveis propriedade de instituições financeiras de forma a verificar qual a relação entre eles. Assim, com base numa amostra de 156 imóveis afetos a habitação, utilizando metodologia que permitiu mitigar o desfasamento temporal entre os valores patrimoniais tributários e os valores de venda, procedeu-se à referida comparação, obtendo resultados que permitiram concluir que o valor patrimonial tributária, ainda, não poderá ser considerado um referencial de mercado seguro, uma vez que ainda subsistem desvios significativos entre os valores estudados. Contudo, o valor patrimonial tributário pode, neste momento, ser útil como um sinalizador de desvios na relação VPT/VV, alertando os Stakeholders para grandes distorções que necessitam de uma análise mais cuidada para que a fiabilidade do relato financeiro seja assegurada.

In the current context of high exposure of the banking sector to the real estate risk and bearing in mind that the property market is not a market that allows to assign a price to real estate, real estate appraisal is essential for the recovery of the property that are part of the financial statements of banks being necessary to check whether they reflect the market value of the property. It is in that context that the present work through a case study compares the tax asset value and the sale value of real estate financial institutions to verify the relation between them. Thus, based on a sample of 156 properties for housing, using methodology that allowed mitigate the time lag between the tax asset value and the sale value, we proceeded to the comparison, obtaining results that showed that the tax asset value, still, cannot be considered a safe market benchmarks, since there are still significant differences between the studied values. However, the asset value can, at the moment, be useful as a flag deviations in relation VPT / VV, prompting stakeholders to large distortions that require a more careful analysis to assure the reliability of the financial reporting is assured.