Modelos de avaliação a edifícios habitacionais na cidade de Ponta Delgada : abordagem hedónica

Dissertação de Mestrado, Gestão de Empresas (MBA), 19 de Fevereiro de 2016, Universidade dos Açores.

O mercado imobiliário assume uma importância vital na economia de qualquer país, região ou cidade, movimentando variados meios e recursos. No entanto, a forma de obter o valor dos produtos imobiliários é, frequentemente, apontado como básico e impreciso. Assim a abordagem hedónica é apresentada como uma possível solução para melhorar a precisão do valor dos produtos imobiliários. A metodologia hedónica tem sido tradicionalmente utilizada para obter índices de preços, onde a qualidade dos produtos imobiliários é controlada. Esta metodologia foi aplicada pela primeira vez a imóveis residenciais, por Rosen (1974), sendo, posteriormente, amplamente desenvolvida em outras investigações. A aplicação da metodologia hedónica tem permitido a construção de inúmeros modelos que explicam, essencialmente, o comportamento dos consumidores face às caraterísticas dos produtos imobiliários disponíveis, bem como um conjunto de outros fatores inerentes, aos compradores e aos mercados, os quais influenciam diretamente a formação de preços. Tendo em consideração a exposição anterior, esta investigação pretendeu aferir um modelo hedónico que estipule os atributos que mais interferem na formação do preço de frações habitacionais na cidade de Ponta Delgada. O modelo foi obtido com base na recolha e caraterização de frações habitacionais na cidade de Ponta Delgada, sendo, posteriormente, produzido um modelo de Regressão Linear Múltipla (MRLM), via Statistical Package for the Social Sciences (SPSS), no qual todas as variáveis independentes, também designadas por explicativas, são utilizadas para inferir sobre o comportamento da variável dependente (valor/m2).

ABSTRACT: The real estate market takes on vital importance in the economy of any country, region or city, with the mobilisation of several means and resources. However, the way to obtain the value of real estate products is, often, regarded as basic and inaccurate. So the hedonic approach is presented as a possible solution for improving the accuracy of the value of real estate products. The hedonic methodology has traditionally been used for obtaining price indices, where the quality of real estate products is controlled. This methodology was first applied to residential properties, by Rosen (1974), having later been widely developed in other investigations. The application of the hedonic approach has enabled the construction of countless models, basically aimed at explaining consumer behaviour relative to the features of available real estate products, as well as to a set of other inherent factors, to both consumers and markets, and which directly influence pricing. Taking the foregoing into account, this research sought to gauge a hedonic model that stipulates the attributes that interfere the most in the pricing of independent housing units in the city of Ponta Delgada. The model achieved was gauged on the basis of collecting and characterising housing units in the city of Ponta Delgada; afterwards, a Multiple Linear Regression model (MLRM) was obtained via Statistical Package for the Social Sciences (SPSS), in which independent variables, also known as explanatory variables, are used to infer on the dependent variable's behaviour (value/m2).