O justo valor como base de mensuração e sua auditoria: o caso particular dos fundos de investimento imobiliários fechados

Mestrado em Auditoria

Após uma época dourada de valorização imobiliária, assiste-se, sobretudo a partir de 2009, a uma queda acentuada do valor de mercado dos imóveis. Em simultâneo, acontecem reformas ao nível da preparação e divulgação da informação financeira para a generalidade das empresa e outras entidades, adoptando-se, basicamente, os critérios do IASB para a mensuração dos elementos constantes nas demonstrações financeiras, nomeadamente o justo valor. Esta evolução contabilística não teve impacto no referencial contabilístico aplicável aos fundos de investimento imobiliário, os quais estão sujeitos a regulamentação da própria CMVM. Nestes fundos, a mensuração dos imóveis deve situar-se num intervalo compreendido entre o custo de aquisição e a avaliação dos imóveis (justo valor), a qual corresponde à média de duas avaliações independentes. Procura-se com o estudo analisar a atitude mais ou menos prudente das sociedades gestoras e, acima de tudo, verificar em que medida se aceita ou não a existência de imóveis com valor contabilístico superior à média das avaliações. Do estudo efectuado conclui-se que no âmbito do intervalo de mensuração legalmente permitido, não é possível percepcionar uma política de mensuração que seja consistente entre os imóveis da mesma sociedade e gestora e muito menos entre sociedades gestoras. Por outro lado, o estudo permite concluir a existência de sociedades gestoras (não todas) que aceitam a política de mensurar activos por valores superiores à média das avaliações e inferiores ao custo de aquisição, ou seja imóveis com menos valias potenciais não reconhecidas, o que, embora possa ser legalmente permitido contraria os princípios básicos da teoria contabilística.

After the golden time of real estate valuation, especially from 2009 onwards, we are faced with a sharp fall value of real estate value. At the same time, reforms in the preparation and disclosure of financial reporting for the majority of the companies and other entities take place, basically adopting the IASB's valuation criteria for the elements contained in the financial statements, namely fair value. This accounting evolution hasn’t had impact on financial standards applicable to real estate investment trusts, which are subjected to CMVM's own regulations. With these investment trusts, the real estate evaluation must be within a range between acquisition cost and real estate value (fair value), which corresponds to the average of two independent valuations. This study aims at analyzing the more or less prudent attitude of investment companies and, above all, we want to be sure of the existence of real estate with book value higher than the average of valuations. This study concluded that within the legally book value range, it isn’t possible to perceive a consistent common book value policy between real estate investment trusts of the same company and between investment companies. On the other hand, the study indicates the existence of companies (not all of them) which accept the policy of valuating assets in a higher way than the average rating and below the book value, in other words, properties with not recognized unrealized losses, which although may be legally acceptable, it contradicts the basic principles of accounting theory.