Sähköisen kaupan hankkeen arviointi rakennustuoteyrityksessä

Tämän diplomityön tavoitteena on arvioida rakennustuoteyrityksessä toteutetun yksityisen sähköisen kauppapaikan hyötyjä ja kustannuksia. Toisena tavoitteena on vertailla yksityisen kauppapaikan ja rakennusalan yhteisen BuildForum-kauppapaikan soveltuvuutta yrityksen e-kaupparatkaisuksi. Liiketoiminnan keskeisin tavoite on kannattavuus, mihin vaikuttavia tekijöitä ovat toimialarakenne ja kilpailuetu, johon strategialla pyritään. Sähköinen kauppa on sähköisen liiketoiminnan osa-alue yrityksen ja asiakkaan rajapinnassa ja se voidaan jakaa markkinointi-, rahoitus-, tilaus- ja toimituskanavaan. Sähköinen kauppa vaikuttaa kumpaankin kannattavuuden osatekijään. Strategian keskeisiä elementtejä ovat asiakkaalle tuotettu arvo ja sen tuottamisen aiheuttamat kustannukset. Molemmat ovat seurausta yrityksen arvoketjussa suoritetuista toiminnoista. E-kauppahanke vaikuttaa tarkasteltavan yrityksen arvoketjussa eniten myynti- ja markkinointitoimintoihin, erityisesti tilaus-toimitusprosessiin. Johtopäätöksenä sähköinen kaupankäynti nopeuttaa tilauksenkäsittelyä, vähentää siinä syntyviä virheitä, sekä kyselyjä tarjoten tietoa itsepalveluna verkossa. Tällöin e-kauppa sekä kasvattaa asiakkaalle tuotettua arvoa että alentaa kustannuksia. Toimialarakenteen säilyessä ennallaan hankkeen kokonaisvaikutus yrityksen kannattavuuteen on positiivinen. Myös investointilaskelma osoittaa hankkeen olevan kannattava. Tarkasteltavan yrityksen tuotteiden räätälöintiaste on korkea, minkä vuoksi vain harvat tuotteet soveltuvat standardimaiseen kaupankäyntiin BuildForum-kauppapaikan kautta. Yrityksellä voidaankin ajatella olevan erityisasema yksityisen kauppapaikan ylläpitämiseen. Kaiken kaikkiaan e-kaupan osuus yrityksessä jää kuitenkin rajalliseksi ja asian-tuntevien myyjien asema on jatkossakin merkittävä.

Investointiprosessin kehittäminen, case: Kemppi Oy

Tutkielman tarkoituksena on selvittää millainen on hyvä investointiprosessi ja miten kohdeyrityksen investointiprosessia voisi parantaa. Teoreettisessa osassa käsitellään investointien luokittelutapoja, yksityiskohtaisesti investointiprosessin eri vaiheita sekä investointilaskelmien käyttöä yrityksissä ja niiden soveltumista erilaisiin tilanteisiin. Empiirisessä osassa kuvaillaan ja analysoidaan kohdeyrityksen investointiprosessia yrityksessä tehtyjen haastattelujen ja yrityksessä käytettyjen dokumenttien perusteella. Teoriaosassa investointitutkimusten pohjalta luodaan viisivaiheinen investointiprosessi. Nämä vaiheet ovat investointimahdollisuuksien tunnistaminen, vaihtoehtojen alustava karsinta, vaihtoehtojen edelleen kehittäminen, taloudellinen arviointi ja hyväksyminen sekä kontrollointi ja jälkiseuranta. Tätä jakoa käytetään perustana myös empiirisessä osassa. Kemppi Oy:n investointiprosessin heikoimmiksi osa-alueiksi osoittautui investointien taloudellinen arviointi ja jälkiseuranta. Näitä vaiheita voisi kehittää investointikortin käyttöönotolla, paremmilla investointilaskelmilla sekä kiinnittämällä entistä enemmän huomiota jälkiseurantaan.

Manuaalisen kokoonpanon tuottavuuden kehittäminen vaihdetehtaan projektimaisessa piensarjatuotannossa

Vaihdetehtaan tilauskannan lisääntyminen sekä jo ennestään maksimikapasiteetilla käyvä tuotanto ovat aiheuttaneet vaihdetehtaalle kapasiteetin lisäämisen tarpeen. Tuotannon kasvattamiseen pyritään laiteinvestointien avulla, joiden oletetaan lisäävän tehtaan osavalmistuksen kapasiteettia 50 prosentilla. Vuotuisten tuotantomäärien kasvaminen asettaa paineita vaihdetehtaan kokoonpanosoluun, jonka tulisi kyetä vastaamaan tuotantomäärien kasvuun. Tämän diplomityön tarkoituksena on kartoittaa kokoonpanosolun potentiaaliset kehityskohteet, joiden pohjalta luodaan systemaattinen toimintamalli kokoonpanosolun tuottavuuden kehittämiseksi. Työn keskeisimpinä tavoitteina ovat materiaalivirran- ja välivarastoinninhallinnan kehittäminen sekä tuotteiden kokoonpanon läpimenoajan lyhentäminen. Työn tuloksena on tarkoitus luoda toteutuskelpoinen kehityssuunnitelma, joka sisältää suunnitelmat kokoonpanotyön vaiheistuksesta, kokoonpanosolun layoutista sekä suunnitelman välivarastoinnin kehittämisestä. Lisäksi kehitystyöhön liittyvät olennaisesti kokoonpanosoluun suoritettavat investoinnit ja niiden kannattavuuden arviointi sekä tuottavuuden seurantaan liittyvän mittariston laadinta.

Korkoriskiltä suojautuminen korkojohdannaisilla kiinteistösijoittamisessa Suomessa

Hallitsevassa markkinatilanteessa finanssikriisin jälkeen kiinteistöistä on tullut entistäkin houkuttelevampia sijoituskohteita. Tämä korostuu etenkin vakailla Pohjoismaisilla markkinoilla, joissa saadut tuotot ja kiinteistöjen hintakehitys ovat pysynyt hyvällä tasolla taantumasta huolimatta. Kiinteistösijoittaminen on varsinaisten kiinteistön oston lisäksi suurelta osin rahoituksen järjestämistä, hinnoittelua sekä hankitun rahoituksen suojaamista. Korkosuojausten rooli ammattimaisessa kiinteistösijoittamisessa on merkittävä, sillä tyypillisesti käytössä on verrattain pieni oma pääoma, jota on kasvatettu suurella velkavivulla. Korkotasojen heilahdukset vaikuttavat suoraan kiinteistösijoittajien saamiin tuottoihin, koska kiinteistöosakeyhtiöissä vuokratuotot ovat vakiot mutta kulut vaihtuvia. Kiinteistösijoittajat ovatkin pyrkineet poistamaan epätasapainon velkojen ja varojen kassavirtojen suhteen käyttämällä korkojohdannaisia. Suomalaisiin kiinteistöihin ammattimaisesti sijoittaneiden sijoittajien käyttämiä korkojohdannaisia tutkittiin kyselytutkimuksen avulla. Kyselyn otos on poikkileikkaus valitusta kohderyhmästä. Saatujen tulosten mukaan ulkomaiset sijoittajat käyttävät korkojohdannaisia korkoriskinsä hallintaan huomattavasti useammin kuin kotimaiset sijoittajat. Suosituimmaksi korkojohdannaiseksi osottautui koronvaihtosopimukset eli korko-swapit. Euroalueen epävakaat talousnäkymät pitänevät korotasot matalina. Suomen pysyminen parhaassa luottoluokituksessa luonee kiinnostusta suomalaisia vakaan tuoton kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan. Tämä korostunee erityisesti tarkasteltaessa ulkomaisia sijoittajia. Jos korkotasot puolestaan nousevat, voidaan olettaa korkojohdannaisten suosion kasvavan.

Rakennuskonepalveluita tuottavan pk-yrityksen investointi- ja kustannusmalli

Tämän tutkimuksen päätavoitteena oli luoda yleisellä tasolla kustannusmalli maarakennuskonepalveluita tuottavien pk-yritysten käyttöön ja käytännön päätöstilanteiden avuksi osana päätöksenteko organisaation ja myyntityötä tekevän portaan kustannustarkkailuun. Mallin luomisen tarkoituksena oli että mallia voidaan helposti muokata erilaisten myyntitilanteiden kannattavuuksien tarkasteluun ja sitä kautta malli luo käyttäjilleen etulyöntiaseman luodessa pitkiä palvelusopimuksia ja erilaisten projektityömaiden myyntisopimuksia simuloimalla kaluston siirtokustannuksia olemassa olevien tiedettyjen kustannustekijöiden toimesta. Teollisuudessa ja palvelujentarjoajapuolella on vastaavia malleja esitetty, mutta erityisesti maarakennuspuolen ja konevuokrauksen kustannuslaskentamalleja ei julkisesta ole juurikaan saatavilla. Työn kustannusmallin muutoksia simuloitiin ja testattiin luomalla erilaisia kysyntäskenaarioita joista yksi esitellään tarkemmin työn testausosiossa. mallilla on helppo kasata kustannusdataa erilaisina yhtälöinä miten uudet työmaat ovat kannattavampia luomalla kokonaisvaltaisesti paljon lisää uusia työkohteita. Kustannusmallin rakentamiselle oli kysyntää ja tärkeänä tietona pidettiin kokonaisvaltaista muutosta ja tietoa millä tehollisilla tunneilla vastaavat hankinnat olisivat kannattavia. Työn teoriaosa pohjautuu pääasiassa hinnoittelun, kannattavuuden ja investointilaskelmien teoriaan, artikkeleihin ja tutkimuksiin sekä kirjoihin. Työn empiirinen osa perustuu arvioihin tämän hetken hintatasoista sekä arvioihin kustannusten kertymisestä maarakennuspalveluita tuottavissa pk-yrityksissä joissa organisaatiokaavio on matala ja toiminta tehokasta. Keskeisimmät tulokset liittyvät siihen miten kustannuksia tulee huomioida erilaisille asiakkaille ja millainen kustannusmalli on käyttökelpoinen eri tilanteissa.

The Pay-Off Method as a Tool for Evaluating the Risk and Profitability of Public Real Estate Investments

Real option valuation, in particular the fuzzy pay-off method, has proven to be useful in defining risk and visualizing imprecision of investments in various industry applications. This study examines whether the evaluation of risk and profitability for public real estate investments can be improved by using real option methodology. Firstly, the context of real option valuation in the real estate industry is examined. Further, an empirical case study is performed on 30 real estate investments of a Finnish government enterprise in order to determine whether the presently used investment analysis system can be complemented by the pay-off method. Despite challenges in the application of the pay-off method to the case company’s large investment base, real option valuation is found to create additional value and facilitate more robust risk analysis in public real estate applications.

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon

Tutkimuksessa selvitetään asuntosijoittamisesta saatavia hyötyjä sijoitusportfolioon. Erityisesti, kuinka osakkeista koostuvan sijoitusportfolion riski-tuotto-suhde muuttuu, kun portfolioon lisätään sijoitusinstrumentiksi asuntoja. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden ja OMXH-indeksin välistä yhteisvaihtelua.

Suorien kiinteistösijoitusten kansainvälinen hajauttaminen : tarkastelussa Japanin, Australian, Norjan ja Saksan asuntohintaindeksien tuottojen korrelaatiomuutokset suhteessa Suomen tuottoihin aikavälillä 1980-2013.

Suorien kiinteistösijoitusten hajauttamisesta kehkeytyi mielenkiintoinen aihe vuonna 2007 alkaneen maailmanlaajuisen talouskriisin seurauksena, jolloin asuntojen hinnat romahtivat lukuisissa maissa. Kiinteistösijoitusten hajauttamiseen liittyy lukuisia ongelmia ja riskejä, mutta myös saavutettavissa olevat hajautushyödyt houkuttelevat sijoittajia. Tutkielmassa etsitään vastausta siihen, voivatko kiinteistösijoitukset tarjota hajautushyötyjä myös silloin, kun volatiliteetti markkinoilla kasvaa ja ajaudutaan matalasuhdanteeseen tai lamaan. Vahvistuuko asuntohintaindeksien tuottojen välinen korrelaatio? Vaikuttaako maantieteellinen sijainti korrelaatio voimakkuuteen? Tutkielmassa keskitytään kansainvälisen kiinteistösijoittamisen mahdollisuuksiin ja ongelmiin, joihin perehdytään aikaisempien tieteellisten tutkimusten kautta sekä itse suoritetun empiirisen tutkimuksen avulla. Tieteellisiä artikkeleja on kerätty pitkältä ajanjaksolta, jotta voitaisiin samalla myös havainnoida tulosten muutoksia ajan kuluessa. Empiirisessä tutkimuksessa havainnoidaan Suomen ja neljän muun maan asuntohintaindeksien tuottojen korrelaatioita aikavälillä 1980-2013. Tutkittavalle ajanjaksolle ajoittuu useita maailmanlaajuisia kriisejä kuten, Aasian talouskriisi, ITkuplan puhkeaminen sekä vuonna 2007 alkanut maailmanlaajuinen talouskriisi. Aineisto tarjoaa tästä johtuen erinomaiset edellytykset hajautushyötyjen tutkimiselle mittavien kriisien keskellä. Empiirinen tutkimus suoritetaan korrelaatioanalyysinä, johon data on saatu Thomson Reuters-tietokannasta Datastream-ohjelman avulla. Tutkielman tulosten mukaan hajautushyötyjä on mahdollista saada myös kriisien keskellä, mutta hajautushyödyt heikkenevät markkinoiden volatiliteetin kasvaessa. Maantieteellisen sijainnin ei erityisesti nähty vaikuttavan kiinteistösijotusten hajautushyötyihin, mutta tarkempiin määritelmiin tarvittaisiin laajempi otos. Tutkielmassa kävi ilmi, että kansainvälisiä hajautushyötyjä on mahdollista saavuttaa kiinteistösijoitusten hajauttamisella. Hajautushyötyjä saatiin kaikilta tutkimuksen mantereilta ja maista, mutta hieman yllättäen parhaat hajautushyödyt oli mahdollista saada Saksan asuntomarkkinoilta. Ilmeisesti Saksan asuntomarkkinoiden vakaus oli suurin syy merkittäviin hajautushyötyihin. Kansainvälisten kriisien keskellä Suomen asuntohintaindeksi reagoi suhteellisen vahvasti. Tulevaisuudessa voidaan odottaa, että kiinteistösijoitusten hajautushyödyt heikkenevät, mutta säilyttävät silti houkuttelevuutensa johtuen markkinoiden paikallisuudesta. Kiinteistösijoittaminen ulkomaille yksinkertaistuu jatkuvasti markkinoiden muuttuessa avoimemmiksi sekä datan saatavuuden parantuessa.

Pienen kiinteistösijoitusyhtiön kasvustrategia

Tämän pro gradu-tutkielman tarkoituksena oli tutkia minkälaisia kasvupyrkimyksiä Suomessa toimivilla pienillä kiinteistösijoittajilla tai kiinteistösijoitusyhtiöillä on. Tutkimuksen pohjaksi esiteltiin yrityksen strategiateoriaa ja kasvun malleja pienyritysnäkökulmasta. Tutkimuksen tulokset voivat antaa yrittäjille mietteitä kasvamisen suunnitelmallisuudesta ja sen hyödyistä. Tutkimusosuus suoritettiin laadullisena tutkimuksena. Aineisto kerättiin haastattelemalla 16 pientä kiinteistösijoittajaa nettipohjaisen kyselyn avulla. Painopiste oli vapaissa vastauksissa ja tällä pyrittiin saamaan laajoja mielipiteitä. Kohdeyritykset valittiin sattumalta tutkijan lähipiiriin kuuluvien yrittäjien avulla. Maantieteellinen jakauma oli laaja, koko maan kattava. Kohdeyrityksistä haastateltiin yhtä henkilöä, joka oli tyypillisesti yrityksen omistaja. Haastatteluista saatua materiaalia analysoitiin strategisten näkemysten ja yrityksen kasvuteorioiden valossa. Tutkimuksessa todettiin, että pienyrittäjät suhtautuvat kiinteistösijoittamiseen lähinnä säästämismuotona eikä niinkään systemaattisena yrittämisenä. Useat vastaajat tekivät kiinteistösijoittamista osa-aikaisesti. Kasvua tavoittelee kyllä valtaosa yrityksistä, mutta sen eteen ei tehdä juuri mitään. Odotellaan vain sopivia kohteita ostettavaksi. Kasvamisen määrä riippuu hyvin pitkälti yrittäjän persoonasta. Jos yrittäjä on kunnianhimoinen toiminnan kasvattaja, niin se heijastuu myös hänen harjoittamaan kiinteistösijoittamiseen.

REIT-yhtiöiden arvonmääritys

Sijoittajat ovat historiallisen alahaisesta korkotasosta johtuen etsineet viime vuosina vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja korkosijoitusten tilalle. Yksi hyvä vaihtoehto on välillinen kiinteistösijoittaminen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusrahaston eli REIT-yhtiön (real estate investment trust) osakkeisiin. REIT-yhtiö harjoittaa kiinteistösijoitustoimintaa eikä se maksa toiminnastaan veroja, mikäli se vain täyttää sille asetetut lainsäädännölliset vaatimukset. REIT-yhtiöt sisältävät sekä suorien kiinteistösijoitusten että osakesijoittamisen piirteitä. REIT-yhtiöiden toiminta on erittäin pääomaintensiivistä, minkä johdosta niiden arvonmääritys ei toimi samalla tavoin kuin tavallisten osakkeiden. Tämän tutkimuksen tavoitteena on syventyä REIT-yhtiöihin ja niiden arvonmääritykseen. Tavoitteena on tutkia, miten REIT-yhtiöiden arvonmääritys tapahtuu, mitä erilaisia arvonmääritysmalleja ja -tekniikoita on kehitetty REIT-yhtiöiden arvonmääritykseen ja mitä näistä suomalaiset analyytikot, salkunhoitajat ja asiantuntijat käytännössä käyttävät määrittäessään REIT-yhtiöiden arvoja. Tämän tutkimuksen tutkimusmateriaali koostuu oppikirjoista, lehtiartikkeleista, aiheesta kirjoitetuista akateemisista tutkimuksista, investointipankkien ja muiden yritysten tutkimuksista sekä haastatteluista. Empiriaosuuden aineistonkeruumuotona tässä tutkimuksessa käytetään puolistrukturoitua haastattelua eli teemahaastattelua. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöiden arvonmääritys voidaan toteuttaa eri tavoilla ja käytetyt arvonmääritysmenetelmät ja -mallit ovat pitkälti riippuvaisia siitä, mihin tarkoitukseen arvonmääritystä tehdään. Esimerkiksi analyytikko ja rahaston salkunhoitaja toteuttavat REIT-yhtiöiden arvonmääritystä eri tavoin. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöitä tulisi kohdella arvonmäärityksessä omana pääomaluokkanaan, mutta ne muistuttavat kuitenkin selvästi enemmän osakkeita kuin suoria kiinteistösijoituksia. Hajautuksen suhteen markkinoilla arvostetaan eniten REIT-yhtiöitä, jotka ovat keskittyneet maantieteellisesti tietylle alueelle ja tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja tietää tarkemmin mihin sijoittaa sekä saa itse tehdä hajautuksen. Tämän tutkimuksen perusteella yksittäisistä arvonmääritysmalleista Suomessa eniten käytössä on yhtiön nettovarallisuutta mittaava NAV-luku (net asset value). Myös REIT-yhtiön operatiivista tulosta mittaavat mallit, kuten EPRA-earnings ja FFO (funds from operations) ovat laajalti käytössä. Tavallisten osakkeiden arvonmäärityksessä yleisesti käytettyä P/E-lukua ei REIT-yhtiöiden arvonmäärityksessä käytetä lainkaan.