The Pay-Off Method as a Tool for Evaluating the Risk and Profitability of Public Real Estate Investments

Real option valuation, in particular the fuzzy pay-off method, has proven to be useful in defining risk and visualizing imprecision of investments in various industry applications. This study examines whether the evaluation of risk and profitability for public real estate investments can be improved by using real option methodology. Firstly, the context of real option valuation in the real estate industry is examined. Further, an empirical case study is performed on 30 real estate investments of a Finnish government enterprise in order to determine whether the presently used investment analysis system can be complemented by the pay-off method. Despite challenges in the application of the pay-off method to the case company’s large investment base, real option valuation is found to create additional value and facilitate more robust risk analysis in public real estate applications.

Reaalioptiolaskenta ja erityisesti Pay-Off-Menetelmä ovat osoittautuneet hyödyllisiksi työkaluiksi riskin määrittämisessä ja epävarmuuden visualisoinnissa eri toimialoilla. Tutkielman aiheena on selvittää, voidaanko julkisten kiinteistösijoitusten riskin ja kannattavuuden arviointia parantaa reaalioptiomenetelmillä. Tutkielman ensimmäinen osa käsittelee reaalioptiokirjallisuutta kiinteistöalan kontekstissa. Toisen osan muodostaa empiirinen CASE-tutkimus, jossa suomalaisen kiinteistöalan liikelaitoksen valittuja hankkeita tarkastelemalla pyritään selvittämään, voidaanko yrityksen nykyistä investointilaskelmamenetelmää parantaa Pay-Off-Menetelmän avulla. Vaikka kohdeyrityksen suuri investointikanta osoittautuukin haastavaksi menetelmän näkökulmasta, reaalioptiolaskennan havaitaan tuovan lisäarvoa ja mahdollistavan entistä kattavamman riskien arvioinnin julkisten kiinteistösijoitusten sovellutuksissa.