Social spending and demographics: The role of public policies in the intergenerational redistribution of income. Empirical evidence from Spain and Catalonia

The demographic shift underway in Southern Europe requires a revision of some of thefundamental principles of the traditional welfare state. We analyze the evolution of several aspects of welfare and social expenditure over the last two decades. We find that in the context of the present demographic changes and real estate boom current social and pension policy leads to a new distribution of benefits and burdens which is highly intergenerationally unequal. We argue for a revised definition of public policy based on Musgrave's proposition as a possible rule for an intergenerationally fair distribution.

Iowa Brownfield Reuse Guide, September 15, 2008

Brownfield sites come in all shapes and sizes, from vacated industrial sites to a single building plagued with asbestos materials. Brownfield sites are found in both urban and rural settings and present challenges that make the cleanup and redevelopment of these sites unique as compared with other real estate projects.

Guidance Document for Executive Order Number 17, March 25, 2010

Executive Order 17, signed by Governor Chester J. Culver on September 25, 2009, emphasizes revitalization of historic properties and cultural and entertainment districts and also supports safe and healthy work places, sustainable design and cost effective use of state resources. Specifically, the Executive Order requires that State entities managing or leasing real estate on behalf of the State shall give priority to the needs of public entities and the populations they serve consistent with the cost effective use of state revenues. It also indicates that existing resources and facilities shall be used where adequate, cost competitive and appropriate for efficient and effective current state operations.

Roadway Alignments as Assets: Evaluating Alternatives for Valuing Major Highway Corridor Rights of Way Final Report December 2010 Sponsored

In most highway asset management exercises, real estate used in alignments is considered to be an asset class that does not depreciate. Although the treatment of right of way assets as non-depreciable real property may be appropriate as an accounting exercise, the fact is that the real estate contained in transportation corridors can in fact lose value from a traffic service point of view. Such facilities become functionally obsolete in that they no longer serve the purpose that was intended when they were planned, designed, and built. This report is intended to begin a discussion of the topic of how highway alignments ought be valued as assets as opposed to how they generally are valued, at either book value or replacement value, given it can be shown that some highway alignments do in fact depreciate in value.

Economic and legal analysis of mandatory non-recourse mortgages with applications to Spain

“The liquidity crisis of the Spanish banks is largely due to the lack of confidence of foreign investors and, therefore, the changes that occur in the legislation should not affect the credibility, stability, legal certainty, predictability that markets expect”.Sergio Nasarre (2011)In the current situation of economic crisis, many people have found they can no longer pay back the mortgage loans that were granted to them in order to purchase a dwelling. It is for this reason that, in light of the economic, political and social problems this poses, our paper studies the state of the Spanish real-estate system and of foreclosure, paying special attention to the solution that has been proposed recently as the best option for debtors that cannot make their mort-gage payments: non-recourse mortgaging. We analyze this proposal from legal and economic perspectives in order to fully understand the effects that this change could imply. At the same time, this paper will also examine several alternatives we believe would ameliorate the situation of mortgage-holders, among them legal reforms, mortgage insurance, and non-recourse mortgaging itself.

Kiinteistön luovutuksen purkautuminen

English summary: Cancellation of real estate conveyances (s. 534)

Sectoral and occupational employment growth in Spain 1995-2005

Between 1995 and 2005, the Spanish economy grew at an annual average rate higher than 3,5%. Total employment increased by more than 4.9 millions. Most of this growth was in occupations related with university degrees (more than 890,000, 18% of the total employment increase) and vocational qualifications (more than 855,000, 17.5% of the total employment increase). From a sectoral perspective, the main part of this increase took place in “Real estate, renting and business activities” (K sector in NACE rev.1), “Construction” (F sector) and “Health and social sector” (N sector). This paper analyses this employment growth in an Input-output framework, by means of a structural decomposition analysis (SDA). Two kinds of results have been obtained. From a sectoral perspective we decompose employment growth into Labour requirements change, technical change and demand change. From an occupational perspective, we decompose the employment growth in substitutions effect, labour productivity effect and demand effect. The results show that, in aggregated terms, the main part of this growth is attributable to demand growth, with a small technical improvement. But the results also show that this aggregated behaviour hides important sectoral and occupational variation. The purpose of this paper is to contribute to the ongoing debate over productivity growth and what has been called the “growth model” for the Spanish economy.

Implantació d'una plataforma informàtica en una entitat financera fusionada

Els darrers anys han estat molt convulsos en el món financer. De tots és coneguda la crisi, immobiliària en un primer moment, i financera més tard. Reestructuracions, fusions, absorcions, intervencions i nacionalitzacions han estat a l’ordre del dia en el món de les entitats financeres els últims 3 anys. El mapa financer ha passat de més de 50 entitats a poc menys de 10 en tan sols 3 anys. Els departaments de tecnologia de bancs i caixes no han estat aliens a aquests moviments. Tot i estar relativament al marge del negoci financer de l’entitat, cada fusió ha atorgat un paper protagonista a tota la plantilla informàtica. Ja que cada reestructuració ha suposat un gran esforç per integrar entitats molt diferents entre si en una de sola. Intentant que l’impacte a clients i a usuaris fos el menor possible. Caixa Manlleu és un exemple proper de la reestructuració del món financer, i ha protagonitzat, juntament amb Caixa Sabadell i Caixa Terrassa, la creació d’Unnim. Aquest cas real serà la base del treball. El projecte consisteix en la creació d’una plataforma informàtica per a la nova entitat resultant de la fusió. Una plataforma amb un doble objectiu: d’una banda, que reculli el millor de les tres plataformes d’origen i que compleixi tots els requestis que la nova entitat exigeix per tal que els usuaris puguin continuar fent les tasques diàries. I de l’altra, una plataforma que posi al dia i actualitzi tecnològicament l’entitat amb el mínim cost possible. Així doncs, cal analitzar per separat cadascuna de les 3 plataformes existents, inventariar les aplicacions comunes i les departamentals, així com les llicències de software vigents existents i no caducades. Decidir quines aplicacions es faran servir, si se’n poden aprofitar o si per contra en calen de noves. També cal analitzar quins equips informàtics (terminals) es necessitaran per tal de treure el màxim rendiment de la plataforma. Entre les conclusions obtingudes en el projecte, cal destacar els grans avantatges d’utilitzar aplicacions virtualitzades en lloc de les tradicionals aplicacions instal·lades físicament a cada terminal. Faciliten la feina i el manteniment, estalvien recursos i fan guanyar temps. A més a més s’aconsegueix una plataforma àgil, lleugera i ràpida.

Kiinteistön sähköisen huoltokirjan kehittäminen

Ympäristöministeriö edellyttää kaikilta vuoden 2000 jälkeen valmistuneilta tai peruskorjatuilta asuinkiinteistöiltä huoltokirjaa. Huoltokirja on kiinteistön ylläpitoon liittyvä asiakirjakokonaisuus, johon kootaan kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen hoidosta. Tämän diplomityön tavoitteena oli toteuttaa sähköinen huoltokirjajärjestelmä asuinkiinteistöille. Järjestelmän haluttiin palvelevan isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden lisäksi myös kiinteistön omistajia, asukkaita, rakennuttajia ja kiinteistön välittäjiä. Tästä syystä järjestelmästä haluttiin Internet-selaimella käytettävä verkkopalvelu. Diplomityöhön kuului järjestelmän suunnittelu, toteutus ja testaus. Työn lopputuloksena syntynyt Pihapiiri.com järjestelmä otettiin käyttöön syksyllä 2002. Projektin aikanahavaittiin, että huoltokirjoja koskevat määrittelyt ja standardit olivat vasta kehitteillä. e-EHYT-hanke (elinkaarihallinnan yhteiset ydintie dot sähköisissä huoltokirjoissa) on merkittävä edistysaskel huoltokirjajärjestelmien sisällön ja tiedonsiirron standardoinnissa. Uusissa tuotekehityshankkeissa ja nykyisten huoltokirjajärjestelmien jatkokehityshankkeissa on olennaista huomioida e-EHYT-määritysten sekä yhteistyöverkoston merkitys. Käyttäjät ovat kritisoineet markkinoilla olevia tuotteita liian tarkoiksi. Liian teknisiä ja raskaita ratkaisuja tulee välttää varsinkin silloin kun tuotetta suunnitellaan asunto-osakeyhtiöille ja pientalo-omistajille.

Kiinteistön investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan työkalut

Tämän työntavoitteena oli tutkia kiinteistöjen investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan tilannetta. Tavoitteeseen pääsemiseksi pyrin selvittämään, missä määrin rakennusala käyttää erilaisia ohjelmistoja, mitä nämä ohjelmistot ovat ja minkälaiset ovat mahdollisuudet kehittää tähän tarkoitukseen sopiva ohjelmistotyökalu. Teoriaosa koostuu kiinteistöliiketoimintaan liittyvistä peruskäsitteistäsekä laskentamenetelmistä. Empiirisessä osassa esitellään tutkimusmenetelmät jaanalysoidaan tulokset. Tutkimus toteutettiin käyttämällä kirjallista kyselyä sekä asiantuntijahaastatteluita. Kirjallinen kysely toimi runkona haastatteluille. Kyselyllä kartoitettiin olemassa olevien ohjelmistotyökalujen lukumäärä. Haastattelujen avulla pyrittiin saamaan selville, mitkä ohjelmistojen osiot ja ominaisuudet olisivat käyttäjän kannalta olennaisia. Tutkimuksen tärkeimpänä tuloksena voidaan pitää sitä, että olemassa olevien työkalujen lisäksi ei näyttänyt olevan juurikaan tarvetta kehittää uusia työkaluja kiinteistökustannusten hallintaan. Ohjelmistotyökaluja löydettiin kolmetoista, joista kaksitoista soveltui elinkaarikustannusten laskentaan. Sellaisia ohjelmatyökaluja, jotka olisivat vastanneet asiantuntijahaastateltavien tarpeita, ei löytynyt. Tutkimustulokset osoittavat kuitenkin selvästi, että kehitysmahdollisuudet ovat olemassa ja ongelmaon helposti ratkaistavissa yhdistelemällä eri ohjelmistojen ominaisuuksia.

Kiinteistöpalveluiden laatujärjestelmän kehittäminen

Kiinteistöalan haasteeksi on muodostunut laadukkaan palvelun hankkiminen kilpailuilta kiinteistöpalveluiden markkinoilta ja ulkomaisten kiinteistösijoittajien asettamat vaatimukset yhteistyölle. Tutkimuksen tavoitteena oli määritellä asiakastyytyväisyyttä tukevia elementtejä kiinteistöjohtamisen palveluprosesseihin laatujärjestelmän kehittämisen tueksi ja tutkia kiinteistöpalveluiden sopivuutta rakennusliikkeen palveluntarjontaan. Tutkimuksessa esitettyjä teoreettisia malleja sovellettiin diplomityön empiirisessä osiossa Oka Oy:n kiinteistöpalveluyksikön palveluprosesseihin. Palvelun laadun liittäminen asiakastyytyväisyyden muodostumiseen nousi laatujärjestelmän perustaksi. Kiinteistöpalveluiden laadun parantaminen alkaa alihankkijoiden kilpailutuksen onnistumisesta ja palveluiden tuottamisen aikaisesta laadun valvonnasta. Asiakastyytyväisyyden ylläpitäminen edellyttää säännöllistä ja sisällöllisesti asiakaskohtaisesti räätälöityä raportointia sekä asiakastarpeiden ymmärtämisen kautta tapahtuvaa jälkimarkkinointia. Tutkimuksen perusteella suomalaisten rakennusliikkeiden palvelutarjonta tulee laajentumaan kohti kiinteistön elinkaaren aikaisia palveluja synergiahyötyjen ja asiakkaiden kumppanuudelta vaatimien hyötyjen vuoksi. Vahvana kilpailuetuna tulee olemaan hyväksi havaittujen käytönaikaisten taloteknisten ratkaisujen saattaminen rakentamisen suunnittelun hyödynnettäväksi.

VAL-Varastoinvestoinnit satamatoiminnassa. Case: Hamina Port Invest Oy

Tämän tutkielman päätavoitteena oli tutkia varastoinvestointitoimintaa ja sen mandollisuuksia Haminan satamassa. Teoreettinen osa jakautuu kahteen osa-alueeseen. Ensimmäisessä osassa käydään läpi investointien suunnittelua ja niiden taustoja, investoinnin kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä sekä suosituimpia investointilaskentamenetelmiä. Toisessa osassa keskitytään investointien rahoitukseen ja sen suunnitteluun Empiirinen aineisto muodostuu haastatteluista case-yrityksessä. Tutkimusote on normatiivinen. Tutkimuksessa on esitetty Hamina Port Invest Oy:n investointitoiminnan nykytila sekä investointitoimintaanvaikuttavat tekijät. Tutkimustulokset on esitetty tutkielman empiirisen osion lopuksi.

Asuntosijoitusyhtiön hankintastrategia Case SATO Oyj

Tutkielman tavoitteena oli kuvata sekä rakentaa asuntosijoitusyhtiön hankintastrategia. Tavoitteena oli myös selvittää miten ostosalkkuanalyysiä voitaisiin hyödyntää asuntosijoitusyhtiön hankintastrategiassa. Näkökulmaksi valittiin transaktiokustannusteoria. Hankintastrategian muodostaminen kuvattiin esimerkkiyrityksen avulla. Tutkielmassa havaittiin, että hankintastrategian muodostaminen on yrityksille strategisesti tärkeä tehtävä. Sen muodostamiseksi ei ole olemassa yhtä oikeaa mallia, mutta monenlaisia apuvälineitä tähän löytyy. Hankintastrategian sisältö riippuu aina yrityksen omista tavoitteista. Kiinteistöalalla on vasta viimeaikoina ryhdytty panostamaan hankintatoimeen ja sen kehittämiseen. Kiinteistöalanhankintatoimi on suuresti kilpailutukseen perustuvaa hankintaa, vaikka alalla puhutaankin paljon kumppanuudesta. Kumppanuuden käsite tulkitaan alalla hyvin laajasti. Suuri osa alan hankinnoista on palveluiden hankintaa. Sopivan palveluntuottajan löytäminen on hankintatoimen suurimpia haasteita.

Ammattipienkoneiden jakelumallit Suomessa Case.Oy Husqvarna Ab

Tutkimuksen tavoitteena on selvittää ammattipienkoneiden asiakkaiden näkökulmasta taustatekijöitä ammattipienkoneiden jakelumallin perustaksi. Samalla tutkitaan jakelukanavia ja hankintaan liittyviä asiakastyytyväisyystekijöitä sekä jälkimarkkinoinnin merkitystä. Tutkimuksen empiirisessä osassa selvitetään ammattipienkoneiden käyttö, käytetyt merkit ja hankintapaikat. Lisäksi selvitetään hankintaan ja markkinointiin/jälkimarkkinointiin liittyviä asiakastyytyväisyystekijöitä. Lopuksi tutkitaan ammattipienkoneiden käyttäjien tulevaisuuden arvostuksia koskien hankintapaikkaa, markkinointia ja ostokriteerejä. Tutkimusmenetelmänä käytettiin kvantitatiivista tutkimusotetta. Tutkimus suoritettiin joulukuussa 2006 postikyselynä. Perusjoukkona olivat Suomen ammattipienkonekäyttäjät, jotka koostuivat kaupunkien ja kuntien palveluksessa olevista, kiinteistönhuoltoyhtiöiden palveluksessa olevista ja alan yksityisyrittäjistä. Otos oli systemaattinen eli tasaväliotanta. Perusjoukko oli 1650 ihmistä ja otos 465 ihmistä. Vastausprosentiksi tuli 27,1 %. Tutkimuksen tulokseksi saatiin, että ammattipienkoneasiakkaat hankkivat jo tänä päivänä ja haluavat hankkia tulevaisuudessakin tuotteet lähinnä erikoispienkoneliikkeistä. Jälleenmyyjän varaosapalvelukyky, ammattitaito ja palveluhalukkuus sekä liikkeen yhteydessä oleva huolto ovat tärkeimpiä asiakastyytyväisyyteen johtavia tekijöitä. Johtopäätöksenä tästä voidaan todeta, että ammattipienkonemaahantuojien kannattaa tulevaisuudessakin panostaa erikoisliikkeisiin tuotteiden jakelussa. Markkinoinnissa kannattaa mainonnan sijasta kouluttaa ja opastaa jälleenmyyjää, koska hän on tärkein tiedon hankinnan lähde tulevaisuudessa ammattipienkoneasiakkaille.  

Strateginen laskentatoimi strategisen johtamisprosessin tukena. Case: SOK-yhtymän kiinteistötoiminnot

Tämän tutkielman päätavoitteena on tutkia niitä menetelmiä, joilla johdon laskentatoimi tukee strategista johtamista ja selvittää kuinka laskentatointa hyödynnetään strategisessa johtamisprosessissa. Empiirisessä osuudessa analysoidaan SOK-yhtymän kiinteistötoimintojen laskentatoimen ja strategisen johtamisprosessin välistä yhteyttä. Tavoitteena on parantaa tämän tutkimuksen avulla laskentatoimen hyödyntämistä strategisessa johtamisessa. Tutkimusongelman ratkaisemiseksi selvitetään seuraavat aihealueet, niiden selvittämisestä muodostuvat myös tämän tutkimuksen osatavoitteet. Ensimmäisenä osatavoitteena on selvittää doktriiniin perustuen, mistä strategisessa johtamisessa ja johdon strategiaprosessissa on kysymys. Toisena osatavoitteena on tarkastella strategisen laskentatoimen teoriaa ja innovaatioita johdon näkökulmasta. Toisin sanoen, osatavoitteena on siis selvittää, mitä strateginen laskentatoimi on ja millaisia konkreettisia menetelmiä sillä on käytettävissään strategisen johtamisen tukemisessa. Kolmantena osatavoitteena on esitellä tutkielman empiirinen osuus, joka pohjautuu SOK-yhtymän kiinteistötoimintojen strategiseen johtamisprosessiin ja sitä tukevaan johdon laskentatoimeen. Samalla kun tutkitaan johdon toimintoja prosessin eri vaiheissa, esitetään johdon tueksi erilaisia laskennallisia menetelmiä, joista on hyötyä päätöksenteossa ja resurssien suuntaamisessa sekä strategian toteuttamiseen valvonnassa Tässä tutkimuksessa strategista johtamista ja strategista laskentatointa tarkastellaan SOK-yhtymän kiinteistötoimintojen vuoden 2001 tilanteen mukaan osana S-ryhmän ja SOK-yhtymän jatkuvaa strategiaprosessia. Näkökulma tarkastelulle on sekä ylimmän yritysjohdon, että strategisen liiketoimintajohdon.