Diferença entre características na formação do preço de venda e locação de imóveis na cidade de Vitória/ES

Essa dissertação estuda as características relevantes na formação do preço de venda e aluguel, analisando também as diferenças entre esses atributos para apartamentos na cidade de Vitória/ES, preenchendo uma lacuna ainda não desenvolvida, tendo em vista a possibilidade de comparação entre preços de aluguel e venda. O constructo teórico teve como fundamento abordagem de preços hedônicos, aplicada em estudos de Waugh (1928) e Court (1939), mas formalmente desenvolvida teoricamente por Lancaster (1966) e Rosen (1974), e aplicadas e discutidas por Palmquist (1984) e Sheppard (1999). A revisão de literatura mostra que existe impactos tanto em relação aos aspectos físicos dos imóveis, como características externas, como violência, facilidade de acesso, ou presença de estações de trens ou mercados no entorno, dentre outras. A amostra partiu de uma listagem de oferta de imóveis no site da Netimóveis durante os meses de maio e junho de 2014, contando com um número de 563 observações para venda e 185 para locação. Além dessas duas amostras, foram elaboradas análises com relação a subamostras que possuíam a variável valor do condomínio, buscando ampliar as variáveis explicativas coletadas. A análise dos resultados foi feita com utilização da estatística descritiva, correlação entre variáveis e regressão múltipla, sendo essa última aplicada nos 6 modelos propostos para cada amostra, posteriormente propondo um modelo final para venda e aluguel. No que tange as hipóteses utilizadas e aplicadas nos modelos, parte delas foram utilizadas tendo em base estudos prévios, e outras, como o sol da manhã, por exemplo, foram apresentadas como propostas. Dos resultados encontrados, muitos corroboraram com estudos anteriores, confirmando que variáveis como área, vagas na garagem, varanda, anda e posição de frente da unidade, piscina e localização em bairros nobres impactam positivamente no preço dos imóveis, independente se venda ou aluguel. Como diferenças, foi possível identificar que as variáveis presença de elevador, playground e valor do condomínio participam positivamente da explicação do preço de venda, enquanto, presença de quadra, mobília e sol da manhã explicam positivamente o valor do aluguel na amostra.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Propostas de desenvolvimento dos modelos clássicos de valoração da depreciação física na avaliação imobiliária

A presente dissertação constitui uma proposta de desenvolvimento e melhoria dos modelos de valorização da depreciação física no domínio da avaliação de imóveis. Com o mercado imobiliário a atravessar um período de quebras significativas, são exigidas melhorias e desenvolvimentos na análise das perdas de valor respeitantes às características físicas dos imóveis, nomeadamente ao nível do rigor e transparência. Para tal, nesta dissertação são analisados os métodos tradicionais de avaliação de imóveis e os modelos contabilísticos de valoração da depreciação física, afim de constatar sobre que pontos devem incidir as propostas de desenvolvimento e melhoria. À apresentada uma proposta que visa essencialmente trazer rigor à forma como actualmente são depreciados fisicamente os imóveis, associando o processo que permite valorar essa depreciação à consideração de estruturas de custo de contrução. A associação que é feita tem por objectivo tornar esta actividade não tanto dependente da experiência de quem pratica mas sim baseada em análises mais concretas, rigorosas e bem definidas, conferindo-lhe assim condições para que se torne mais acessível o seu estudo. A proposta é aplicada a dois casos de estudo que permitem retirar conclusões sobre os erros que actualmente são cometidos nesta matéria e as possibilidades de desenvolvimento pela via considerada. Como consequência desses erros surgem informações desviadas da realidade que podem inclusivamente resultar em perdas significativas para os utilizadores da informação. Do trabalho desenvolvido obtêm-se resultados que demonstram a falta de rigor com que actualmente é valorada a depreciação física dos imóveis, nomeadamente com base na comparação entre a metodologia actual e a proposta nesta dissertação e também através da constatação de que na maior parte dos casos não são tidos em conta os aspectos mais significativos para a valoração da depreciação física - as características físicas intrínsecas. Os desenvolvimentos deste tema são de significativo interesse para o mercado imobiliário, uma vez que através deles se diminuem os desvios existentes na valorização de activos.

The problems of the european union film industry: an evolution from "subsidy trap" to the advent of "virtual print fee" model

Dissertação de Mestrado, Gestão de Empresa (MBA), 16 de Julho de 2013, Universidade dos Açores.

As cidades médias e suas múltiplas particularidades: produção e consumo do espaço urbano em Marília - SP e Mossoró - RN

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq)

Utilização de materiais anti-vibráteis e de isolamento acústico na via férrea

Trabalho Final de Mestrado para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Vias de Comunicação e Transportes

O justo valor como base de mensuração e sua auditoria: o caso particular dos fundos de investimento imobiliários fechados

Mestrado em Auditoria

Reabilitação energética de um edifício de serviços: convergência para NZEB

Dissertação de Natureza Científica para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Edificações

Modelos de tributação estática do património imobiliário : reflexão sobre a sua problemática

Mestrado em Fiscalidade

Análise de investimento de edifícios arrendados e da sua viabilidade na reabilitação das cidades

Dissertação de Natureza Científica para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Edificações

Os reais hospitais militares em Portugal administrados e fundados pelos Irmãos Hospitaleiros de S. João de Deus 1640-1834

RESUMO: Desde 1640 até data extrema de 1834, os Irmãos Hospitaleiros de S. João de Deus foram os responsáveis, directa e indirectamente, pela administração e corpo de enfermagem dos Reais Hospitais Militares em Portugal, actividades que analisamos ao longo dos séculos, desenvolvendo pressupostos temáticos relativamente a sua actuação no tempo e no espaço. É durante o séc. XVII até ao séc. XIX, que vemos os cuidados da corte para com a assistência aos soldados enfermos e doentes, ao publicar inúmera legislação relativamente à complexidade assistencial na área militar, a qual foi por nós compilada para melhor contextualização da importância dos Hospitais Militares em Portugal. Os Regimentos, os Alvarás, os Regulamentos e as Ordens do Dia, constituem um objecto fundamental de pesquisa e análise para caracterizar o quotidiano nesses mesmos locais. Os Hospitais Militares desde a sua fundação, dos primórdios das Guerras da Aclamação em 1640, até ao advento do liberalismo em 1834, eram centros de conhecimento técnico e científico com um corpo assistencial especializado, onde um conjunto pluridisciplinar de profissionais zelava qualitativamente pelos assistidos, e onde os Irmãos Hospitaleiros de S. João de Deus desempenhavam funções de administradores, enfermeiros e capelães. Nesse sentido elaboramos uma listagem cronológica para inter relacionar os Irmãos Hospitaleiros e os Hospitais Militares, pois é impossível separar a Ordem de S. João de Deus da componente assistencial aos enfermos e doentes militares em Portugal. A importância urbana e arquitectónica, que os Reais Hospitais Militares tiveram no contexto orgânico e defensivo nas Praças de Guerra, é realçado pela forma como estes se encontravam implantados e construídos, demarcando-se esteticamente da globalidade edificada, pois constituíam parte integrante dos equipamentos militares, como era teorizado pelos técnicos militares. Assim analisamos a localização dos imóveis, para além do próprio edifício hospitalar, com o meio, ou seja com a urbanidade das Praças de guerra. A sobriedade arquitectónica dos Hospitais Militares, integrada nos grandes ciclos das correntes culturais europeia e nacional, associada à riqueza decorativa e iconoclasta desenvolvida nesses locais, dá-nos uma dimensão da importância científica que esses núcleos assistenciais tiveram, contribuindo para a difusão do culto e circulação da imaginária de S. João de Deus em Portugal e dos Santos venerados nos Hospitais Militares. Desta forma compreendemos o alicerçar devocional que o reino tinha por este Santo, como o fundador do conceito assistencial do hospital moderno. Estando intrinsecamente ligado a este facto vemos o proliferar do culto e da imaginária de S. João de Deus em Portugal, centrando-se a iconografia artística do Santo em torno das localidades onde se enraizaram os Hospitais Militares. Hoje, nos imóveis hospitalares, não é difícil analisar uma lenta evolução da funcionalidade dos seus espaços, gravitando o desenvolvimento estrutural assistencial em torno das enfermarias e salas de cirurgia, mantendo-se perene este arquétipo arquitectónico desde o séc. XVII até meados do séc. XIX, as quais foram levantadas, comparadas e analisadas. Foi com a exclaustração das Ordens Religiosas, pelo Decreto de 29 de Maio de 1834, que acabou a extraordinária e valorosa acção administrativa, tutelar e corpo de enfermagem dos Irmãos Hospitaleiros de S. João de Deus, na área específica da assistência militar em Portugal, extinguindo-se, nalguns casos, os Hospitais Militares, pois o reino não estava preparado para substituir esses profissionais de saúde. O nosso estudo desenvolve-se por cerca de 295 anos, espaço temporal em que os Hospitais Militares foram administrados e fundados pelos Irmãos de S. João de Deus em Portugal.---------ABSTRACT: Since 1640 until 1834 the Hospitaller Brothers of S. John of God were the responsibles, direct and indirectly, for the administration and nursing body of the Royal Military Hospitals in Portugal, activities that we analyse throughout the centuries, developing thematic presuppositions regarding its performance in time and in space. It is during the 17th century until the 19th century, that we see the court’s care with the assistance of the wounded and sick by the publishing of much legislation regarding the assistance complexity in the military area, which was compiled by us in order to achieve a better comprehension of the importance of the Military Hospitals in Portugal. The Regiments, Charters, Regulations and Orders of Day constitute a fundamental object of research and analysis to characterise the quotidian of these locations. The Military Hospitals, since its foundation, in the beginning of the Wars of Acclamation in 1640, until the advent of liberalism in 1834, were centres of technical and scientific knowledge with a specialized assistance body, were a multidisciplinary set of professionals took qualitatively care of the attended, and where the Hospitaller Brothers of S. John of God performed the tasks of administrators, nurses and chaplains. In this perspective, we created a chronological listing in order to relate the Hospitaller Brothers with the Military Hospitals, since it is impossible to separate the Hospitaller Order of S. John of God from the component of assistance to the military sick and wounded in Portugal. The urban and architectural importance that the Royal Military Hospitals had in the organic and defensive context of the War Fortifications is emphasized by the way these were implanted and built and by its architectural demarcation of the edified whole, since they constituted an integrant part of the military equipments, as it was theorized for the military architecture. Therefore we analyse the location of the real estate, analysing not only the hospital building itself, but also its relation with the environment, i. e. with the urbanism of the war fortifications. The architectural sobriety of Military Hospitals, integrated in the big cycles of cultural streams in Europe and Portugal, associated to the decorative and iconoclastic wealth developed in these locations, give us a dimension of the scientific importance that these hospitals had, contributing to the diffusion of the cult and circulation of sculptures and paintings of S. John of God in Portugal and of the Saints revered in the Hospitals. In this way, we understand the consolidation of the devotion that the kingdom had for this Saint, the founder of the assistance concept of the modern hospital. The proliferation of the cult and iconography of S. John of God is intrinsically connected to this fact, the artistic iconography concentrating itself around the localities were the Military Hospitals were built. Today, in the assistance buildings, it is not difficult to analyse a slow evolution of the functionality of its spaces, gravitating the structural assistance development around the infirmaries and surgery rooms, this architectural archetype being perennial from the 17th century until the middle of the 19th century. These infirmaries were pointed out, compared and analysed. It was the expulsion of the Religious Orders, by the Decree of May 29th 1834, that ended with the extraordinary and valorous administrative and tutelary action and nursing body of the Hospitaller Brothers of S. John of God, in the specific area of military assistance in Portugal, extinguishing, in some cases, the Military Hospitals, since the kingdom wasn’t prepared to substitute these health professionals. Our study is developed in a timeframe of 295 years, period in which the Military Hospitals were administrated and founded by the Brothers of S. John of God in Portugal.

Reinforcement Learning Based on the Bayesian Theorem for Electricity Markets Decision Support

This paper presents the applicability of a reinforcement learning algorithm based on the application of the Bayesian theorem of probability. The proposed reinforcement learning algorithm is an advantageous and indispensable tool for ALBidS (Adaptive Learning strategic Bidding System), a multi-agent system that has the purpose of providing decision support to electricity market negotiating players. ALBidS uses a set of different strategies for providing decision support to market players. These strategies are used accordingly to their probability of success for each different context. The approach proposed in this paper uses a Bayesian network for deciding the most probably successful action at each time, depending on past events. The performance of the proposed methodology is tested using electricity market simulations in MASCEM (Multi-Agent Simulator of Competitive Electricity Markets). MASCEM provides the means for simulating a real electricity market environment, based on real data from real electricity market operators.

Realistic Multi-Agent Simulation of Competitive Electricity Markets

The dynamism and ongoing changes that the electricity markets sector is constantly suffering, enhanced by the huge increase in competitiveness, create the need of using simulation platforms to support operators, regulators, and the involved players in understanding and dealing with this complex environment. This paper presents an enhanced electricity market simulator, based on multi-agent technology, which provides an advanced simulation framework for the study of real electricity markets operation, and the interactions between the involved players. MASCEM (Multi-Agent Simulator of Competitive Electricity Markets) uses real data for the creation of realistic simulation scenarios, which allow the study of the impacts and implications that electricity markets transformations bring to different countries. Also, the development of an upper-ontology to support the communication between participating agents, provides the means for the integration of this simulator with other frameworks, such as MAN-REM (Multi-Agent Negotiation and Risk Management in Electricity Markets). A case study using the enhanced simulation platform that results from the integration of several systems and different tools is presented, with a scenario based on real data, simulating the MIBEL electricity market environment, and comparing the simulation performance with the real electricity market results.

Caracterização e Planeamento Urbano da Zona de Intervenção Prioritária da Cidade do Porto pela Porto Vivo, SRU

O presente relatório de estágio descreve as atividades realizadas durante o período do estágio curricular, com a duração de 6 meses, na empresa Porto Vivo, SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A. Inicialmente efetua-se uma descrição da empresa, indicando a missão, os objetivos e alguns dos seus projetos realizados ou em realização. De seguida e com o intuito de compreender a área em que Porto Vivo, SRU atua, é realizado um enquadramento demográfico e geográfico da zona de intervenção prioritária da cidade do Porto. As atividades realizadas, nomeadamente os levantamentos da dinâmica imobiliária, das unidades de alojamento, do edificado e ainda o acompanhamento de vistorias ao estado de conservação dos edifícios, são descritas destacando-se os objetivos e todos os procedimentos necessários á sua execução. Com base nas duas primeiras atividades, realizou-se um estudo de forma a compreender a relação de desenvolvimento do estado de conservação das edificações com a dinâmica imobiliária. Por último é desenvolvido um caso de estudo onde se analisa a evolução do quarteirão Carlos Alberto, descrevendo todas as fases do seu processo de reabilitação. Menciona-se a estratégia implementada pela Porto Vivo, SRU e de que forma é que esta influencia a execução do projeto de reabilitação.

Incentivos ao investimento estrangeiro

Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Contabilidade e Administração do Porto para a obtenção do grau de Mestre em Contabilidade e Finanças, sob orientação de Doutor José de Campos Amorim