Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

The present work refers to a real estate investment project on the construction and sale of two townhouses for housing. This study allows the promoter to assess its economic interest, opportunities to characterize and identify risk factors, allowing a decision based on objective economic studies and substantiated, not just by intuition. After researching the state of knowledge of this subject, began the study of the project, characterizing it at an early stage, with the completion of a prior study of their economic viability, using simplified methods to obtain the parameters of analysis needed such as the cost of land and construction, the duration of the work, the PVT (presumably transaction value) of the properties, and temporal distribution of costs and revenues. It then performed the analysis based on discounted cash flows to determine the profitability of the project, through the parameters of NPV and IRR decision. It was concluded that the project is economically feasible, the work begins and clears up the actual values of the various analysis parameters, being by the end of the estimated variables with the PVT and the time required for sale the properties. It also addressed the importance of coordination fiscalization and management oversight of the work. They are then outlined various scenarios using the actual values obtained, analyzed the use of debt capital, the PVT and the time required for the commercialization variations and the possibility of the real estate lease with of subsequent sale. The analysis of the project under these scenarios, allows for measures of profitability and to compare them. It then made a comparison between the yields of the various scenarios and draw conclusions about the results. For better comprehension of the results, an approach is made to the housing crisis felt in Portugal and the possibility of using the Exchange property to facilitate the achievement of real estate. In the end, recommendations and proposals of improvement for studies will be carried out that may be relevant to the topic and give a possible continuation to this work.