Holhoustoimen edunvalvontapalvelut, kiinteistön kauppa ja panttaus

Tutkielman tarkoituksena on antaa kokonaiskuva kiinteistön kauppaan ja panttaukseen liittyvistä menettelyistä, kun oikeustoimen osapuolena on henkilö, jolla on holhoustoimilain mukainen edunvalvoja. Tutkielmassa kuvataan edunvalvojan ja edunvalvojan sijaisen määräämis- menettelyä sekä menettelyä koskien holhousviranomaisen luvan vaativia kiinteistön kauppoja ja panttauksia. Kuvaus perustuu pääosin lakien säännöksiin ja niiden esitöihin, olemassa oleviin kirjallisiin lähteisiin ja korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuihin.

Kiinteistön elinkaarihankkeen rahoitus ja riskit

Julkisen sektorin kiinteistötuotannossa toteutetaan kasvavassa määrin julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä, jossa yksityinen yritys ottaa vastuun kiinteistöön liittyvistä suunnittelu-, rakentamis- ja ylläpitotoimista pitkäksi ajanjaksoksi. Työn tavoitteena on arvioida elinkaarimallilla toteuttavien kiinteistöhankkeiden toteutusvaihtoehdot, sekä kartoittaa elinkaarihankkeen sisältämiä riskejä hankkeen suunnitteluvaiheessa. Tutkimus suoritetaan kvalitatiivisena tutkimuksena, jota tuetaan tarvittavilla kvantitatiivista tietoa hyödyntävillä laskelmilla. Tutkimusaineistona käytetään aihepiiriin liittyviä akateemisia julkaisuja ja oppikirjoja. Työn toimeksiantajan YIT:n kautta tutkimukseen on saatu arvokasta asiantuntemusta ja materiaalia. Elinkaarihankkeiden hankintamenettelyksi suositellaan kilpailullista neuvottelumenettelyä. Kilpailullinen neuvottelumenettely mahdollistaa tilaajan ja palveluntuottajien välisen dialogin hankintamenettelyn aikana, jolloin osapuolet voivat yhteistyössä valita sopivimman toteutusmallin. Hankkeiden rahoitus voidaan toteuttaa tilaajan rahoituksella tai yksityisrahoituksella. Rahoituksen näkökulmasta tilaajan oma rahoitus on edullisin, mikä ei kuitenkaan vähennä elinkaarimallista saatavia etuja perinteiseen urakointiin verrattuna. Laskelman perusteella tilaajan rahoituksen ja yksityisrahoituksen keskimääräisessä korkotasossa (WACC) on eroa 2,8 %. Projektiyhtiön perustaminen tekee rahoituksesta entistä kalliimpaa, koska taseeseen kohdistuviin kustannuksiin lisätään projektiyhtiön oman pääoman tuottovaatimusta vastaava korko. Palveluntuottajan kannalta olennaiset riskit ovat rakennusvaiheen viivästyminen, kiinteistön käytettävyyden ja soveltuvuuden puutteista aiheutuvat muutostyöt. Palvelumaksun sitominen huonosti ylläpidon todellista kulurakennetta kuvaavaan elinkustannusindeksiin tulee pitkällä sopimuskaudella vähentämään palveluntuottajan toiminnan kannattavuutta. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on vuosina 2005–2011 noussut 2,3 % nopeammin vuodessa kuin elinkustannusindeksi.

Kiinteistön omistajille ja isännöitsijöille Tampereen kaupungissa

22 x 28 cm

Luovutus

22 x 28 cm

Kiinteistön välillinen omistaminen konsernirakenteessa kiinteistöstä saatavan tulon tuloverotuksen näkökulmasta

Pro gradu –tutkielman ensisijaisena tavoitteena on selvittää miksi kiinteistön omista-minen on perusteltua järjestää konsernissa kiinteistöyhtiön välityksellä. Tutkielman aiheen käsittely on rajattu koskemaan vain kotimaista lainsäädäntöä. Tutkimuson-gelman perusteella tutkielmassa keskitytään tarkastelemaan emoyhtiön näkökulmas-ta siihen kohdistuvia tuloverovaikutuksia, kun se omistaa kiinteistöyhtiön. Tutkielmas-sa on tutkimusmetodina sovellettu lainoppia ja tutkimus kuuluu vero-oikeuden alaan. Koska vero-oikeutta tulkitaan lain sanamuodon mukaisesti, tutkimuksessa annetaan runsaasti painoarvoa voimassa olevalle lainsäädännölle. Kuitenkin tulkinnanvaraisis-sa kysymyksissä tutkielmassa on myös hyödynnetty korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytäntöä sekä vero-oikeudellista kirjallisuutta. Tutkielmassa selvitettyjen seikkojen perusteella voidaan todeta, että yksiselitteisen tulkintasuosituksen antaminen tutkimusongelman ratkaisemiseksi on haastavaa, kos-ka jokaisen yrityksen tarpeet kiinteistön omistamiseen vaihtelevat liiketoiminnan olo-suhteiden mukaisesti. Toisaalta konsernirakenteen synnyttämistä emoyhtiön ja kiin-teistöyhtiön välille voidaan perustella esimerkiksi osinkotulon verotehokkaalla kana-voimiselle kiinteistöyhtiön tasolta emoyhtiölle sekä konsernin efektiivisen veroasteen pienentämisellä konserniyhtiöiden välisen lainan avulla. Lisäksi kiinteistöyhtiön luovu-tustilanteessa verotuksen tulolähdejaon merkitys korostuu, kun ratkaistaan voidaanko myyntiin soveltaa elinkeinoverolain mukaista käyttöomaisuusosakkeiden luovutuksen verovapaussäännöksiä, ja toisaalta, miten mahdollisia kiinteistöyhtiön myynnistä johtuvia luovutustappioita käsitellään emoyhtiön tuloverotuksen näkökulmasta.

Digitaalisten julkaisujen luovutus tänään ja tulevaisuudessa

Teema: Sähköinen luovutus.

Selvitys yliopistorakennuksen energiatehokkuudesta

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi astui voimaan vuonna 2003. Yksi direktiivinkeskeisimmistä kohdista on energiatodistuksen hankkiminen silloin kun rakennusta tai sen osaa myydään tai vuokrataan. Kiinteistön omistaja voi hankkia energiatodistuksen joko erillisenä todistuksena, isännöitsijäntodistuksen osana tai katselmuksen yhteydessä. Tässä työssä verrataan jo olemassa olevaa katselmusmenettelyä erilliseen energiatodistukseen ja energiatodistuksen myöntämiseen isännöitsijätodistuksen yhteydessä case-kohteen kautta arvioituna. Vertailun suorittamiseksi tehtiin osana diplomityötä energiakatselmus Lappeenrannan teknillisen yliopiston rakennusvaiheesta 7. Energiakatselmukseen verrattuna energiatodistus on huomattavasti suppeampi selvitys rakennuksen energiankulutuksesta. Arvioitu energiankulutuksen säästöpotentiaali energiatodistuksessa oli noin puolet energiakatselmuksessa löydetyistä, kustannusten ollessa huomattavasti alhaisemmat. Erillisenä osana työssä käsitellään tilaustehojen tarkistusta Lappeenrannan teknillisen yliopiston rakennuskannasta. Rakennusvaiheen 7 tilausteho oli oikeansuuruinen, muiden rakennusvaiheiden osalta tilaustehojen uudelleen tarkastamista kannattaa harkita.

Kiinteistöpalveluiden laatujärjestelmän kehittäminen

Kiinteistöalan haasteeksi on muodostunut laadukkaan palvelun hankkiminen kilpailuilta kiinteistöpalveluiden markkinoilta ja ulkomaisten kiinteistösijoittajien asettamat vaatimukset yhteistyölle. Tutkimuksen tavoitteena oli määritellä asiakastyytyväisyyttä tukevia elementtejä kiinteistöjohtamisen palveluprosesseihin laatujärjestelmän kehittämisen tueksi ja tutkia kiinteistöpalveluiden sopivuutta rakennusliikkeen palveluntarjontaan. Tutkimuksessa esitettyjä teoreettisia malleja sovellettiin diplomityön empiirisessä osiossa Oka Oy:n kiinteistöpalveluyksikön palveluprosesseihin. Palvelun laadun liittäminen asiakastyytyväisyyden muodostumiseen nousi laatujärjestelmän perustaksi. Kiinteistöpalveluiden laadun parantaminen alkaa alihankkijoiden kilpailutuksen onnistumisesta ja palveluiden tuottamisen aikaisesta laadun valvonnasta. Asiakastyytyväisyyden ylläpitäminen edellyttää säännöllistä ja sisällöllisesti asiakaskohtaisesti räätälöityä raportointia sekä asiakastarpeiden ymmärtämisen kautta tapahtuvaa jälkimarkkinointia. Tutkimuksen perusteella suomalaisten rakennusliikkeiden palvelutarjonta tulee laajentumaan kohti kiinteistön elinkaaren aikaisia palveluja synergiahyötyjen ja asiakkaiden kumppanuudelta vaatimien hyötyjen vuoksi. Vahvana kilpailuetuna tulee olemaan hyväksi havaittujen käytönaikaisten taloteknisten ratkaisujen saattaminen rakentamisen suunnittelun hyödynnettäväksi.

Ympäristöjärjestelmän toteuttamisen edellytykset Lappeenrannan teknillisellä yliopistolla

Lappeenrannan teknilliselle yliopistolle tehtävässä ympäristösuunnitelmassa tavoitteena on selvittää Senaatti-kiinteistöjen ympäristöjärjestelmän tavoitteiden toteutettavuus yliopistolla, löytää yliopiston merkittävimmät ympäristövaikutukset sekä asettaa ympäristöasioiden hoidolle päämääriä ja tavoitteita.Diplomityön on tarkoitus toimia jatkossa tukimateriaalina ympäristöasioiden hoidon kehittämiselle. Teoriaosassa on esitetty ympäristöjärjestelmän rakentaminen ja tavoitteet sekä käyty läpi ympäristösuunnitelman toteuttamista. Tutkimusosassa laaditaan Senaatti-kiinteistön ympäristöjärjestelmän toteuttamisen esittelyn jälkeen yliopiston ympäristösuunnitelma. Yliopiston tämänhetkiset ympäristökäytännöt kartoitetaan sekä toimintaa koskevat ympäristönäkökohdat tunnistetaan ja arvotetaan. Merkittävien ympäristönäkökohtien valitsemisen jälkeen yliopistolle on laadittu ehdotukset hankintoja, jätehuoltoa ja sähkön kulutusta koskevista ympäristöohjelmista. Ympäristöohjelmissa ehdotetaan päämääriä, tavoitteita sekä käytännön ohjeita ja seurantaa toimintojen kehittämistä varten.

Paikallisen energiayhtiön maakaasuliiketoimintojen kehittäminen

Työssä selvitetään mahdollisuuksia laajentaa kaasuliiketoimintaa sellaisilla alueilla, jotka sijaitsevat maakaasun siirtoputken läheisyydessä ja joilla kaukolämpöliiketoimintaa ei pidetä houkuttelevana vaihtoehtona. Tarkasteltavaksi valittiin yksi edellä mainitun kaltainen alue. Tutkimuksen pääasiallinen tarkoitus on vertailla kaukolämmön sekä maakaasun jakelun taloudellista kannattavuutta valitulla alueella. Työssä selvitetään maakaasun jakeluun ja käyttöön tarvittava laitteisto, sekä maakaasuliiketoiminnan taloudellinen kannattavuus. Työssä esitellään lisäksi mikroturbiinien toimintaperiaate ja selvitetään niiden käyttösovellukset sekä mitä mahdollisuuksia niiden käyttö tarjoaisi energiayhtiölle. Kaasuliiketoiminta on tutkitulla alueella kannattavampaa kuin kaukolämpö. Kaasuliiketoiminnasta tulee kannattavaa, jos asiakkaiksi saadaan yli 10 prosenttia alueen kiinteistöistä, kun asiakkailta peritään saman suuruiset maksut kuin kaukolämmöllä. Jos asiakasmaksuina käytetään sellaisia maksuja, että kaasusta tulee kuluttajalle edullisin lämmitystapa, niin tällöin kaasuliiketoiminnasta ei tule kannattavaa vielä 70 prosentin asiakasmäärälläkään. Mikroturbiinit eivät tämän hetkisillä sähkön hinnoilla ole energiayhtiölle järkevä tapa tuottaa sähköä ja lämpöä, sillä mikroturbiineilla tuotetun sähkön hinta on kaksinkertainen verrattuna kaasukombi vastapainelaitoksella tuotetun sähkön hintaan. Energiayhtiön on edullisempaa hankkia sähkö yhteispohjoismaisilta sähkömarkkinoilta, kuin tuottaa sitä mikroturbiinilla. Mikroturbiinit soveltuvat lähinnä kiinteistökohtaiseen sähkön- ja lämmöntuotantoon silloin, kun turbiinin koko lämmön ja sähkön tuotanto saadaan hyödynnettyä ja turbiinin omistaa kiinteistö. Tällöin kiinteistön energiakustannukset jäävät kiinteistökohtaisella mikroturbiinilla pienemmiksi kuin hankkimalla sähkö ja lämpö energiayhtiöltä.

Omien osakkeiden hankkimismenettely ja sen verotustilanteita pienen osakeyhtiön sukupolvenaihdoksessa

Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää pienen osakeyhtiön sukupolvenvaihdosta ja siihen olennaisesti liittyviä verotustilanteita, kun yhtiö lunastaa omia osakkeitaan OYL 7. luvun tarkoittamalla tavalla. Tutkimus pohjautuu suomalaiseen oikeustieteelliseen kirjallisuuteen ja artikkeleihin, lisäksi tutkimuksessa on aineistona käytetty verosäädöksiin liittyviä oikeustapauksia. Yhtiön lunastaessa osakkeitaan luopujaa verotetaan sukupolvenvaihdoksen yhteydessä mahdollisesta myyntivoitosta normaalien myyntivoittoverosäädösten mukaisesti. Osakkeen lunastushinnan määrittäminen pienessä osakeyhtiössä käyvän hinnan tasolle on vaikeaa, koska vertailuhintoja osakkeesta on vaikea saada. Lunastushinnan määrittäminen väärälle tasolle, voi johtaa peitellystä osingosta verottamiseen. Yhtiö voi puolestaan menettää sukupolvenvaihdoksessa aiemmin vahvistetut tappiot ja yhtiöverohyvitykset. Jatkajalle omien osakkeiden luovutus saattaa aiheuttaa peitellystä osingosta tai lahjasta verottamisen, jos luovutushinta on alle käyvän hintatason.