Kiinteistön elinkaarihankkeen rahoitus ja riskit

Julkisen sektorin kiinteistötuotannossa toteutetaan kasvavassa määrin julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä, jossa yksityinen yritys ottaa vastuun kiinteistöön liittyvistä suunnittelu-, rakentamis- ja ylläpitotoimista pitkäksi ajanjaksoksi. Työn tavoitteena on arvioida elinkaarimallilla toteuttavien kiinteistöhankkeiden toteutusvaihtoehdot, sekä kartoittaa elinkaarihankkeen sisältämiä riskejä hankkeen suunnitteluvaiheessa. Tutkimus suoritetaan kvalitatiivisena tutkimuksena, jota tuetaan tarvittavilla kvantitatiivista tietoa hyödyntävillä laskelmilla. Tutkimusaineistona käytetään aihepiiriin liittyviä akateemisia julkaisuja ja oppikirjoja. Työn toimeksiantajan YIT:n kautta tutkimukseen on saatu arvokasta asiantuntemusta ja materiaalia. Elinkaarihankkeiden hankintamenettelyksi suositellaan kilpailullista neuvottelumenettelyä. Kilpailullinen neuvottelumenettely mahdollistaa tilaajan ja palveluntuottajien välisen dialogin hankintamenettelyn aikana, jolloin osapuolet voivat yhteistyössä valita sopivimman toteutusmallin. Hankkeiden rahoitus voidaan toteuttaa tilaajan rahoituksella tai yksityisrahoituksella. Rahoituksen näkökulmasta tilaajan oma rahoitus on edullisin, mikä ei kuitenkaan vähennä elinkaarimallista saatavia etuja perinteiseen urakointiin verrattuna. Laskelman perusteella tilaajan rahoituksen ja yksityisrahoituksen keskimääräisessä korkotasossa (WACC) on eroa 2,8 %. Projektiyhtiön perustaminen tekee rahoituksesta entistä kalliimpaa, koska taseeseen kohdistuviin kustannuksiin lisätään projektiyhtiön oman pääoman tuottovaatimusta vastaava korko. Palveluntuottajan kannalta olennaiset riskit ovat rakennusvaiheen viivästyminen, kiinteistön käytettävyyden ja soveltuvuuden puutteista aiheutuvat muutostyöt. Palvelumaksun sitominen huonosti ylläpidon todellista kulurakennetta kuvaavaan elinkustannusindeksiin tulee pitkällä sopimuskaudella vähentämään palveluntuottajan toiminnan kannattavuutta. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on vuosina 2005–2011 noussut 2,3 % nopeammin vuodessa kuin elinkustannusindeksi.

Public Private Partnership is a growing trend in public sector real estate development. The public sector principal signs a contract with a service provider who in return takes responsibility for the design, building, maintenance and some support operations concerning the building. This Master’s theses outlines current options for a Public private partnership (PPP) set up, and presents facts that a principal should consider when a PPP solution seems to be an option. Design, build, finance, operate-contracts (DBFO) are long by nature, which makes pre-tender risk management especially important for both parties. The research is prepared as a qualitative process, which is supported with quantitative calculations when necessary inputs have been available. Building systems and construction company YIT has provided valuable insights to this research. Public sector should favor competitive dialogue as a procurement method for DBFO projects. DBFO projects can be financed with public sector direct finance or private finance. This procurement method enables dialogue between the principal and tendering parties, which makes it easier to develop the right project implementation model. At the moment it seems that public sector direct finance has the lowest cost of capital, which does not mean that DBFO projects do not have any value in Finland. The Weighted average cost of capital difference between public and private funding was calculated at 2,8 %. Establishing a project company makes private funding even more expensive, because the project company will add their return on equity based interest on the finance costs. From the service provider perspective the biggest risk involved in current DBFO projects are delay of building process, usability and feasibility related modifications. Also, Cost of living index does not reflect the real cost of real estate maintenance, which is better linked to index of real estate maintenance costs. Index of real estate maintenance costs has increased 2,3% on Cost of living index every year during 2005-2011.