Kiinteistön luovutuksen purkautuminen

English summary: Cancellation of real estate conveyances (s. 534)

Kiinteistön sähköisen huoltokirjan kehittäminen

Ympäristöministeriö edellyttää kaikilta vuoden 2000 jälkeen valmistuneilta tai peruskorjatuilta asuinkiinteistöiltä huoltokirjaa. Huoltokirja on kiinteistön ylläpitoon liittyvä asiakirjakokonaisuus, johon kootaan kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen hoidosta. Tämän diplomityön tavoitteena oli toteuttaa sähköinen huoltokirjajärjestelmä asuinkiinteistöille. Järjestelmän haluttiin palvelevan isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden lisäksi myös kiinteistön omistajia, asukkaita, rakennuttajia ja kiinteistön välittäjiä. Tästä syystä järjestelmästä haluttiin Internet-selaimella käytettävä verkkopalvelu. Diplomityöhön kuului järjestelmän suunnittelu, toteutus ja testaus. Työn lopputuloksena syntynyt Pihapiiri.com järjestelmä otettiin käyttöön syksyllä 2002. Projektin aikanahavaittiin, että huoltokirjoja koskevat määrittelyt ja standardit olivat vasta kehitteillä. e-EHYT-hanke (elinkaarihallinnan yhteiset ydintie dot sähköisissä huoltokirjoissa) on merkittävä edistysaskel huoltokirjajärjestelmien sisällön ja tiedonsiirron standardoinnissa. Uusissa tuotekehityshankkeissa ja nykyisten huoltokirjajärjestelmien jatkokehityshankkeissa on olennaista huomioida e-EHYT-määritysten sekä yhteistyöverkoston merkitys. Käyttäjät ovat kritisoineet markkinoilla olevia tuotteita liian tarkoiksi. Liian teknisiä ja raskaita ratkaisuja tulee välttää varsinkin silloin kun tuotetta suunnitellaan asunto-osakeyhtiöille ja pientalo-omistajille.

Kiinteistön investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan työkalut

Tämän työntavoitteena oli tutkia kiinteistöjen investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan tilannetta. Tavoitteeseen pääsemiseksi pyrin selvittämään, missä määrin rakennusala käyttää erilaisia ohjelmistoja, mitä nämä ohjelmistot ovat ja minkälaiset ovat mahdollisuudet kehittää tähän tarkoitukseen sopiva ohjelmistotyökalu. Teoriaosa koostuu kiinteistöliiketoimintaan liittyvistä peruskäsitteistäsekä laskentamenetelmistä. Empiirisessä osassa esitellään tutkimusmenetelmät jaanalysoidaan tulokset. Tutkimus toteutettiin käyttämällä kirjallista kyselyä sekä asiantuntijahaastatteluita. Kirjallinen kysely toimi runkona haastatteluille. Kyselyllä kartoitettiin olemassa olevien ohjelmistotyökalujen lukumäärä. Haastattelujen avulla pyrittiin saamaan selville, mitkä ohjelmistojen osiot ja ominaisuudet olisivat käyttäjän kannalta olennaisia. Tutkimuksen tärkeimpänä tuloksena voidaan pitää sitä, että olemassa olevien työkalujen lisäksi ei näyttänyt olevan juurikaan tarvetta kehittää uusia työkaluja kiinteistökustannusten hallintaan. Ohjelmistotyökaluja löydettiin kolmetoista, joista kaksitoista soveltui elinkaarikustannusten laskentaan. Sellaisia ohjelmatyökaluja, jotka olisivat vastanneet asiantuntijahaastateltavien tarpeita, ei löytynyt. Tutkimustulokset osoittavat kuitenkin selvästi, että kehitysmahdollisuudet ovat olemassa ja ongelmaon helposti ratkaistavissa yhdistelemällä eri ohjelmistojen ominaisuuksia.

Jäähdytysjärjestelmän vaikutus kiinteistön elinkaaren aikaisiin tuottoihin

Ilmastoinnin jäähdytys yleistyy toimisto- ja hotellikiinteistöissä jatkuvasti. Perinteinen tapa tuottaa jäähdytysenergia on kiinteistökohtainen vedenjäähdytysjärjestelmä. Helsingissä on ollut vuodesta 2000 lähtien mahdollista liittyä Helsingin energian kaukojäähdytysverkostoon. Jäähdytysjärjestelmien ominaisuudet poikkeavat toisistaan ja niistä aiheutuu kiinteistönomistajalle erilaisia kustannuksia. Kiinteistöstä saataviin tuottoihin vaikuttaa kustannusten lisäksi vuokralaisen tyytyväisyys. Tämän vuoksi työssä selvitettiin vuokralaisen tarpeet jäähdytysjärjestelmälle haastattelemalla vuokralaisen edustajia. Tässä diplomityössä vertaillaan kaukojäähdytyksen ja kiinteistökohtaisen jäähdytysjärjestelmän kustannuksia, sekä vaikutuksia kiinteistön elinkaarituottoihin kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kerättyjen kustannusten perusteella suoritetaan elinkaarikustannuslaskenta GaBi-ohjelmalla. Vuokralaisen tarpeista jäähdytysjärjestelmälle tunnistetaan olennaisiksi toimintavarmuus, ympäristöystävällisyys sekä hiljainen äänitaso. Nämä ovat lisäarvotekijöitä, joille työssä määritetään painoarvo ja jotka huomioidaan laskennassa. Diplomityö osoitti kaukojäähdytyksen kannattavaksi vaihtoehdoksi kiinteistökohtaiselle järjestelmälle, kun huomioidaan hankinta- ja käyttökustannusten lisäksi asennustöiden, käyttöönoton, huollon ja kunnossapidon sekä loppusijoituksen kustannukset. Myös valikoituneet lisäarvotekijät puoltavat kaukojäähdytystä ja niiden kompensointi lisää kiinteistökohtaisen järjestelmän kustannuksia.

Kiinteistön ohjaus- ja valvontajärjestelmän toteutus mobiiliympäristöön

Ohjelmistoprojektin läpivienti vaatii suunnittelua ja yhteisiä tapaamisia toimittajan ja asiakkaan kesken. Ohjelmistotuotannon prosessit ovat määrittely, suunnittelu, toteutus, testaus ja käyttöönotto. Tärkeimmät dokumentit ovat projektisuunnitelma, toiminnallinen määrittely ja tekninen määrittely. Ongelmia projektin läpiviennissä voi tulla silloin, jos toimittaja ja asiakas eivät ymmärrä toisiaan. Tässä työssä tehdään SMSviestejä käsittelevä mobiilisovellus ja siihen liittyvät projektisuunnitelma sekä määrittelydokumentit. Mobiilisovellus ohjelmoidaan J2ME:llä, joka on sulautettujen järjestelmien ohjelmointiin suunniteltu Java-kieli. Sovellus tukee toisen asteen opiskelijoille suunnattuja mobiiliohjelmointi opintoja. Opintojakso kuuluu Pohjois- Karjalan ammattiopiston järjestämään turvallisuusalan koulutukseen. Sovelluksella voidaan lähettää ohjausviestejä OUMAN EH-60 -ohjaus- ja valvontayksikköön. Yksikön avulla voi ohjata ja valvoa esimerkiksi kiinteistön lämmönsäätöä, vesivahinkoja, oven lukitusta jne. Tässä työssä tehtävällä sovelluksella demonstroidaan kesämökin ohjausta. Langaton tiedonsiirto tulee tulevaisuudessa lisääntymään kiinteistöjen ohjaus- ja valvontajärjestelmänä. Hätä- ja valvontaviestit lähetetään automaattisesti kiinteistön omistajalle, hoivapalveluyrittäjälle, talohuoltoon tai hätäkeskukseen. Kiinteistön omistaja voi omalla matkapuhelimellaan ajasta ja paikasta riippumattavalvoa ja ohjata kiinteistöään reaaliaikaisesti. Pohjois-Karjalan ammattiopisto haluaa olla kehittämässä ja toteuttamassa turvallisuusalan koulutusta nyt ja tulevaisuudessa.

Asunto-osakkeiden kauppa korjausrakentamisen näkökulmasta

Tutkielman pääaiheena on asunto-osakkeiden kauppa. Keskeisimpänä tutkimusaiheena on myyjän asemesta korjausrakentamiseen painottuva näkökulma. Tutkielman tarkoituksena on analysoida omistuksen, statuksen ja päätöksenteon vaikutusta myyjän vastuisiin. Tutkielmassa pyritään myös selvittämään asunto-osakeyhtiön omistuspohjan merkitystä elinkeinonharjoittajana toimivan osakkaan vastuisiin. Metodina käytetään vertailevaa tutkimusotetta, painottuenosaltaan kausaliteettiin. Teemaa koskevan analyysin avulla pyritään lainsäädännön sisältä tulkitsemaan ja selkeyttämään asuntokauppaan liittyviä ongelmia. Praktisen lähestymistavan avulla pyritään tuottamaan viitekehys, joka palvelee voimassaolevan normatiivisen tiedon kehittämistä. Tutkielma osoittaa, että lainsäädäntö on jakautunut asunto-osakkeiden kaupan näkökulmasta tavalla, jota voidaan kritisoida. Asuntokauppalaissa sääntely ei kohdistu tilanteisiin, joissa huomioitaisiin korjausrakentamisen moniulotteisuus. Pikemminkin käytännön näkökulmasta on nähtävissä suunta, jossa korostetaan tiedon merkitystä osanavaihdantaa jopa sisällön ja validiteetin kustannuksella

Kiinteistön palautetiedon analysointi

Diplomityö käsittelee kiinteistön palautetiedon analysointia. Tässä diplomityössä palautetiedolla tarkoitetaan kiinteistön talotekniikkaan liittyviä teknisiä ja inhimillisiä tietoja, joiden perusteella rakennuksen ja sen tekniikan toimivuudesta voidaan tehdä päätelmiä. Tiedot kerätään järjestelmistä mittauspisteiden kautta etävalvomoon, josta niitä voidaan tarkastella ja edelleen analysoida. Valvomosta saatavan tiedon rinnalle pyritään suunnitteluvaiheessa kokoamaan valvottavasta kohteesta laskennallisia energiankulutusmalleja. Myös kiinteistön asukkaat, rakennuksen ominaisuudet ja ympäristö muodostavat osan palautetiedosta. Kiinteistön palautetieto voidaankin jakaa tekniseen ja inhimilliseen tietoon, ja edelleen analysoinnin kannalta staattiseen tai dynaamiseen tietoon. Tässä diplomityössä selvitettiin palautetiedon keruuta etävalvomolla yhdistämällä tähän rakentamisen laadunvalvonnan työkaluja ja sumeaa logiikkaa. Työn käytännön osio koostuu kiinteistön ja siihen yhdistetyn etävalvomon välillä kulkevan tiedon käsittelystä, mittauspisteiden määrittämisestä ja tietojen analysoinnista. Työssä esitellään kolme esimerkkikohdetta Helsingin seudulta. Työssä laadittiin arviointimalli, joka sisältää kaiken kiinteistön palautetietoon liittyvän aineiston ja sen analysointitavat, sekä erityisesti uutena asiana myös sumeaa logiikkaa. Tiedon analysointi etenee oletusarvojen muodostamisesta, simuloinnin laatimisesta ja sen vertaamisesta todellisiin tietoihin ja edelleen näistä tehtäviin päätelmiin. Tavanomaisten teknisten tietojen lisäksi sumean logiikan avulla tuotiin esille poikkeamia selittäviä tekijöitä mm. kiinteistön asukkaiden ominaisuuksista.

Kiinteistön elinkaarihankkeen rahoitus ja riskit

Julkisen sektorin kiinteistötuotannossa toteutetaan kasvavassa määrin julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä, jossa yksityinen yritys ottaa vastuun kiinteistöön liittyvistä suunnittelu-, rakentamis- ja ylläpitotoimista pitkäksi ajanjaksoksi. Työn tavoitteena on arvioida elinkaarimallilla toteuttavien kiinteistöhankkeiden toteutusvaihtoehdot, sekä kartoittaa elinkaarihankkeen sisältämiä riskejä hankkeen suunnitteluvaiheessa. Tutkimus suoritetaan kvalitatiivisena tutkimuksena, jota tuetaan tarvittavilla kvantitatiivista tietoa hyödyntävillä laskelmilla. Tutkimusaineistona käytetään aihepiiriin liittyviä akateemisia julkaisuja ja oppikirjoja. Työn toimeksiantajan YIT:n kautta tutkimukseen on saatu arvokasta asiantuntemusta ja materiaalia. Elinkaarihankkeiden hankintamenettelyksi suositellaan kilpailullista neuvottelumenettelyä. Kilpailullinen neuvottelumenettely mahdollistaa tilaajan ja palveluntuottajien välisen dialogin hankintamenettelyn aikana, jolloin osapuolet voivat yhteistyössä valita sopivimman toteutusmallin. Hankkeiden rahoitus voidaan toteuttaa tilaajan rahoituksella tai yksityisrahoituksella. Rahoituksen näkökulmasta tilaajan oma rahoitus on edullisin, mikä ei kuitenkaan vähennä elinkaarimallista saatavia etuja perinteiseen urakointiin verrattuna. Laskelman perusteella tilaajan rahoituksen ja yksityisrahoituksen keskimääräisessä korkotasossa (WACC) on eroa 2,8 %. Projektiyhtiön perustaminen tekee rahoituksesta entistä kalliimpaa, koska taseeseen kohdistuviin kustannuksiin lisätään projektiyhtiön oman pääoman tuottovaatimusta vastaava korko. Palveluntuottajan kannalta olennaiset riskit ovat rakennusvaiheen viivästyminen, kiinteistön käytettävyyden ja soveltuvuuden puutteista aiheutuvat muutostyöt. Palvelumaksun sitominen huonosti ylläpidon todellista kulurakennetta kuvaavaan elinkustannusindeksiin tulee pitkällä sopimuskaudella vähentämään palveluntuottajan toiminnan kannattavuutta. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on vuosina 2005–2011 noussut 2,3 % nopeammin vuodessa kuin elinkustannusindeksi.

Polttopuun kauppa

14 x 20 cm

Polttopuun kauppa säännöstelyä koskevat ohjeet, luettelot ja kansanhuoltoministeriön päätös

14 x 20 cm

Kiinteistön omistajille ja isännöitsijöille Tampereen kaupungissa

22 x 28 cm