Análise comparativa de valores de imóveis e de métodos de avaliação

Esta dissertação considera a importância da avaliação imobiliária no mercado imobiliário, nas mais diversas situações. Contudo, cinge-se à determinação de um presumível valor de transação para apartamentos, moradias, lojas e terrenos, para venda ou arrendamento. Os mercados imobiliários escolhidos são dois concelhos conhecidos, da autora, por ser mais fácil a perceção dos locais e preços de venda. Foi escolhido o Concelho de Valongo para apartamentos, moradias e terrenos e o Concelho da Maia para lojas. Para determinarmos os valores em estudo adotaram-se os métodos de avaliação imobiliária mais comuns nomeadamente: o Método Comparativo, Método do Rendimento e o Método do Custo. São apresentados os métodos de avaliação mais utilizados, descrevendo-se a aplicação de cada um deles e as suas condições necessárias. Fez-se uma comparação entre cada um o que permitiu concluir sobre os mesmos. A recolha dos imóveis objeto de estudo foi efetuada em Sites de empresas imobiliárias que dispunham de informação necessária ao âmbito do trabalho. Aplicaram-se os métodos a cada caso recolhido e posteriormente fez-se a comparação dos resultados obtidos. Através de tratamento estatístico, utilizaram-se as técnicas de regressão múltipla para análise de relações entre os métodos de avaliação aplicados. Por fim, retiraram-se conclusões sobre a relação existente entre os três métodos de avaliação.

Projecto de investimento imobiliário no edifício residencial no Estoril

Trabalho de Projecto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

Identificação e caracterização de alunos em risco de desenvolverem dislexia: um estudo sobre o uso da Monitorização com base no currículo no terceiro ano de escolaridade

Dissertação de mestrado em Educação Especial (área de especialização em Dificuldades de Aprendizagem Específicas)

Environmental management problems, future generations and social decisions

The decisions of many individuals and social groups, taking according to well-defined objectives, are causing serious social and environmental problems, in spite of following the dictates of economic rationality. There are many examples of serious problems for which there are not yet appropriate solutions, such as management of scarce natural resources including aquifer water or the distribution of space among incompatible uses. In order to solve these problems, the paper first characterizes the resources and goods involved from an economic perspective. Then, for each case, the paper notes that there is a serious divergence between individual and collective interests and, where possible, it designs the procedure for solving the conflict of interests. With this procedure, the real opportunities for the application of economic theory are shown, and especially the theory on collective goods and externalities. The limitations of conventional economic analysis are shown and the opportunity to correct the shortfalls is examined. Many environmental problems, such as climate change, have an impact on different generations that do not participate in present decisions. The paper shows that for these cases, the solutions suggested by economic theory are not valid. Furthermore, conventional methods of economic valuation (which usually help decision-makers) are unable to account for the existence of different generations and tend to obviate long-term impacts. The paper analyzes how economic valuation methods could account for the costs and benefits enjoyed by present and future generations. The paper studies an appropriate consideration of preferences for future consumption and the incorporation of sustainability as a requirement in social decisions, which implies not only more efficiency but also a fairer distribution between generations than the one implied by conventional economic analysis.

Sweet diversity: Colonial goods and the rise of European living standards after 1492

When did overseas trade start to matter for living standards? Traditional real-wage indices suggest that living standards in Europe stagnated before 1800. In this paper, we argue thatwelfare rose substantially, but surreptitiously, because of an influx of new goods as a result ofoverseas trade. Colonial luxuries such as tea, coffee, and sugar transformed European diets afterthe discovery of America and the rounding of the Cape of Good Hope. These goods became household items in many countries by the end of the 18th century. We use three different methodsto calculate welfare gains based on price data and the rate of adoption of these new colonialgoods. Our results suggest that by 1800, the average Englishman would have been willing to forego 10% or more of his income in order to maintain access to sugar and tea alone. These findings are robust to a wide range of alternative assumptions, data series, and valuation methods.

Arvonmääritysmallin kehittäminen sijoittajan näkökulmasta: Case F-secure

Työn tavoitteena on kehittää Microsoft Excel -taulukkolaskentaohjelmaan pohjautuva arvonmääritysmalli. Mallin avulla osaketutkimusta tekevät analyytikot ja sijoittajat voivat määrittää osakkeen fundamenttiarvon. Malli kehitetään erityisesti piensijoittajien työkaluksi. Työn toisena tavoitteena on soveltaa kehitettyä arvonmääritysmallia case-yrityksenä toimivan F-Securen arvonmäärityksessä ja selvittää mallin avulla onko F-Securen osake pörssissä fundamentteihin nähden oikein hinnoiteltu. Työn teoriaosassa esitellään arvonmäärityksen käyttökohteet ja historia, arvonmääritysprosessin vaiheet (strateginen analyysi, tilinpäätösanalyysi, tulevaisuuden ennakointi, yrityksen arvon laskeminen), pääoman kustannuksen määrittäminen ja sijoittajan eri arvonmääritysmenetelmät, joita ovat diskontattuun kassavirtaan perustuvassa arvonmäärityksessä käytettävät mallit sekä suhteellisen arvonmäärityksentunnusluvut. Empiirinen osa käsittää arvonmääritysmallin kehittämisen ja rakenteen kuvauksen sekä F-Securen arvonmääritysprosessin. Vaikka F-Securen tulevaisuus näyttää varsin valoisalta, osake on hinnoiteltu markkinoilla tällä hetkellä(23.02.2006) korkeammalle kuin näihin odotuksiin nähden olisi järkevää. Eri menetelmät antavat osakkeelle arvoja 2,25 euron ja 2,97 euron väliltä. Kehitetty Excel -malli määrittää F-Securen osakkeen tavoitehinnaksi eri menetelmien mediaanina 2,29 euroa. Tutkimuksen tuloksena F-Securen osaketta voidaan pitää yliarvostettuna, sillä sen hinta pörssissä on 3,05 euroa.

The value of future opportunities: comparison of information technology firms and forest companies

There are several alternatives for valuing the future opportunities of firms. The traditional appraisal methods for single projects such as net present value, internalrate of return and payback rules have been criticized in recent years. It has been said that they do not take into account all growth opportunities of firms. At the company level, business valuation is traditionally based on financial and market information. Yield estimates, net worth values and market values of shares are commonly used. Naturally, all valuation methods have their own strengths and shortcomings. In the background of most estimation rules there is the idea that the future of the firms is quite clear and predictable. However, in recent times the business environment of most companies has changed to a more unpredictable direction and the effects of uncertainty have increased. There has been a growing interest in estimating the risks and values of future possibilities. The aim of the current paper is to describe the difference between the value of futureopportunities in information technology firms and forest companies, and also toanalyse the backgrounds for the observed gap.

"Las cosechas se calcularon en dólares y la tierra se valoraba en capital más interés". Una interpretación crítica desde la Economía Ecológica de la evaluación monetaria de la degradación del suelo

El objetivo de este trabajo es discutir las principales aproximaciones utilizadas en la literatura para la evaluación monetaria de la degradación de los suelos: el método del coste de reposición y el método del cambio en la productividad. El método del coste de reposición ha sido aplicado principalmente a procesos de erosión, y representa a los suelos como simples "stocks" de nutrientes para las plantas. Este método es erróneo, además, por considerar que una unidad de nutriente en el suelo erosionado es equivalente a una unidad del mismo nutriente en un fertilizante sintético, ya que la concentración del nutriente en éste es muy superior a la concentración en aquél. Por su parte, el método del cambio en la productividad asigna al suelo lo que es, en realidad, un resultado del sistema de uso del territorio. Además, sólo considera la función de producción agraria del suelo, sobre la base de una definición por otro lado simplista de la productividad. En cualquier caso, estas aproximaciones no permiten resolver la valoración de los procesos irreversibles en la dinámica de los suelos ya que no disponemos de sustitutos renovables del suelo. Por ello, estos métodos no pueden considerarse sino complementarios de los métodos de valoración física de la dinámica de los suelos.

Pienyrityksen arvonmäärityksen erityispiirteitä

Tutkielmassa tarkastellaan listaamattoman pienyrityksen arvonmääritystä ja sen sisältöä. Tutkielman tavoitteena oli selvittää pk-yrityksen arvonmäärityksen erityispiirteitä ja eroja suuriin julkisiin yrityksiin sekä tutkia näiden erojen vaikutusta arvonmääritysprosessiin. Tutkielman lähestymistapa on teoreettinen ja tutkielma toteutettiin kirjallisuustutkimuksena. Tutkimusote on käsiteanalyyttinen. Tutkimuksessa havaittiin, että listaamattoman pienyrityksen erityispiirteitä ovat saatavissa olevan taloudellisen informaation laatu ja määrä, tulevaisuuteen liittyvä suurempi epävarmuus sekä omistuksen heikko likvidisyys. Pienyrityksiin liittyvät riskit ovat myös suuremmat ja niiden arviointi on vaikeampaa. Lisäksi pienyrityksen rahoitus eroaa suurista yrityksistä. Näiden tekijöiden vaikutus eri menetelmillä laskettuun yrityksen arvoon on negatiivinen. Osaamisella ja aineettomalla pääomalla on suuri vaikutus pienyrityksien arvoon ja tämä johtaa usein arvostuksen subjektiivisuuteen. Lähtökohtaisesti, pienen ja keskisuuren, kuten suurenkin yrityksen arvo perustuu tulevaisuuden tuottoihin omistajille. Toimintahistorian ja taloudellisen informaation vähäisyydestä johtuen arvostuksessa käytetään varsin usein hyvin yksinkertaisia tapoja ja menetelmiä. Perinteiset arvonmääritysmenetelmät ovat käyttökelpoisia myös pienyritysten kohdalla, kunhan niiden pohjana olevat parametrit, arvonmäärityksen tarkoitus ja tilanne sekä kohteen ominaispiirteet ymmärretään oikein. Pienyritysten arvomääritys on haastavaa ja asettaa suuria vaatimuksia suorittajan ammattitaidolle.

Pankkien rahoitusinstrumenttien arvostus menetelmät IFRS siirtymässä empiirinen tarkastelu

IFRS standardit pyrkivät yhdenmukaistamaan yritysten taloudellisen informaation esittämistapaa ja lisäämään tilinpäätöksen läpinäkyvyyttä sijoittajien näkökulmasta. Tässä tutkielmassa tarkastellaan pankkien rahoitusomaisuuserien läpinäkyvyysvaatimusten toteutumista tutkimalla, kuinka rahoitusinstrumenttien arvostusmenetelmät ovat muuttuneet IFRS:n käyttöönoton myötä. Tutkimusmenetelmäksi valittiin monitapaustutkimus, jossa selvitettiin kuinka aineistoon valitut neljä pohjoismaista pankkia oust menetelleet rahoitusinstrumenttien arvostamisessa IFRS standardien käyttöönoton siirtymävaiheessa vuosina 2003 2007. Aineistona käytettiin pankkien julkisia tilinpäätöstietoja ja vuosikertomuksia. Tulosten perusteella rahoitusinstrumenttien läpinäkyvyyden voidaan sanoa jonkin verran lisääntyneen, sillä pankit olivat yleisesti ottaen siirtyneet käyvän arvon käyttämiseen aikaisemmasta hankintamenopohjaisesta menetelmästä. Käyvän arvon kaikki pankit oust määrittäneet markkinahintanoteerausten perusteella tai niiden puuttuessa erilaistenarvostusmenetelmien avulla. Pankin koko näytti olevan sidoksissa käytettavien arvostusmenetelmien monimutkaisuuteen.

Sähkönmyyntiyhtiön riskienhallinnan kehittäminen

Sähkönmyyntiyhtiön liiketoimintaan liittyy muiden yritysten toiminnan tavoin erilaisia riskejä. Riskit jaetaan operationaalisiin ja markkinariskeihin. Operationaalisia riskejä ovat esimerkiksi erilaiset henkilöstöön, tietojärjestelmiin tai operatiiviseen toimintaan liittyvät riskit. Sähkönmyyntiyhtiön liiketoimintaan kohdistuu myös erilaisia markkinariskejä, joihin tyypillisesti liittyy sekä voiton että tappion mahdollisuus. Sähkönmyyntiyhtiön liiketoimintaan liittyviä markkinariskejä ovat esimerkiksi volyymiriski, profiiliriski, hintariski ja johdannaisriski. Työssä käydään läpi myös muita markkinariskejä sekä pohditaan riskien suojautumiskeinoja. Markkinariskejä voidaan hallita useiden eri keinojen avulla. Tavallisimpia näistä ovat esimerkiksi johdannaisten ja peak- sekä profiilituotteiden hankkiminen, joiden avulla hallitaan markkinahintojen muutosten vaikutuksia liiketoiminnan tulokseen. Lisäksi yritys voi käyttää riskienhallintakeinoina monipuolista jälkilaskentaa sekä raportointia liiketoiminnan keskeisiltä osilta. Erityisesti riskienhallintakeinona käytetään erilaisia riskimittareita, joista Profit at Risk-riskimittarin katsottiin soveltuvan parhaiten sähkönmyyntiyhtiön riskienhallinnan tueksi. Riskienhallinnan kehityksen näkökulmasta yrityksen on syytä miettiä sopimusten hinnoitteluaan sekä suojausstrategiaansa.

Pienyrityksen arvonmääritys yrityskauppatilanteessa

Tämän Pro-gradu tutkielman tavoitteena on tutkia, miten pienyrityksen arvo määrittyy yrityskauppatilanteessa. Tämän lisäksi tutkimus pyrkii selvittämään millaisia erityispiirteitä pienyrityksen arvonmääritykseen liittyy ja miten eri arvonmääritysmenetelmät soveltuvat pienyrityksen arvonmääritykseen. Empiirinen tutkimus koostuu kolmesta yrityskauppaan ja arvonmääritykseen keskittyneen asiantuntijan haastattelusta. Haastattelujen avulla on tarkoitus lisätä ymmärrystä pienyritysten arvonmäärityksestä, sen erityispiirteistä, soveltuvista arvonmääritysmenetelmistä sekä siitä, miten lopullinen arvo muodostuu. Tutkimuksen tulokset osoittavat, että pienyrityksen arvon määrittäminen on vaativa prosessi, jossa on otettava huomioon monia erityisiä piirteitä. Yhtä oikeaa arvonmääritysmenetelmää ei ole vaan useita eri menetelmiä käytetään rinnakkain luotettavan arvon muodostamiseksi. Tärkeimpänä huomioitavana piirteenä esille nousi yrityksen tulevaisuuden ennustamisen hankaluus, minkä takia tulevaisuudelle ei anneta paljoa painoarvoa pienyrityksen arvonmäärityksessä. Tämä vaikuttaa olennaisesti käytettäviin arvonmääritysmenetelmiin ja niiden luotettavuuteen. Rahoitusteoreettisesti oikeaoppisin arvonmääritysmenetelmä, vapaan kassavirran malli, ei tulosten perusteella ole soveltuvin malli kaikkien pienyritysten kohdalla. Syynä tähän on, että suuri osa yrityksen arvosta muodostuu tulevaisuuden kassavirroista, joita pienyrityksen kohdalla on haasteellista ennustaa. Kaikki asiantuntijat käyttivät jokaisen pienyrityksen arvonmäärityksen yhteydessä markkinapohjaisia kertoimia, mutta tämänkin mallin käytön yhteydessä on omat haasteensa ja vaatii arvonmäärittäjältä syvällistä osaamista yrityksen toimialasta. Arvonmäärityksen lisäksi pienyrityksen toiminnan luonne lisää omat erityispiirteet, jotka huomioidaan arvoa laskevina riskitekijöinä. Pienyrityksen toiminta kiteytyy usein yrittäjän osaamiseen, joka koetaan suurena riskinä yrityskaupassa ja täten lopullista arvoa laskevana tekijänä. Voidaankin todeta, että pienyrityksen kohdalla arvonmääritys luo pohjan sekä raja-arvot ostettavasta yrityksestä maksettavalle hinnalle, mutta lopullinen kauppahinta muodostuu neuvottelujen lopputuloksena.

Metodologías de valoración de empresas

La valoración de una empresa como sistema dinámico es bastante compleja, los diferentes modelos o métodos de valoración son una aproximación teórica y por consiguiente simplificadora de la realidad. Dichos modelos, se aproximan mediante supuestos o premisas estadísticas que nos permiten hacer dicha simplificación, ejemplos de estos, son el comportamiento del inversionista o la eficiencia del mercado. Bajo el marco de un mercado emergente, este proceso presenta de indistinta forma retos paracualquier método de valoración, dado a que el mercado no obedece a los paradigmas tradicionales. Lo anterior hace referencia a que la valoración es aún más compleja, dado que los inversionistas se enfrentan a mayores riesgos y obstáculos. Así mismo, a medida que las economías se globalizan y el capital es más móvil, la valoración tomaráaún más importancia en el contexto citado. Este trabajo de gradopretende recopilar y analizar los diferentes métodos de valoración, además de identificar y aplicar aquellos que se reconocen como “buenas prácticas”. Este proceso se llevó a cabo para una de las empresas más importantes de Colombia, donde fundamentalmente se consideró el contexto de mercado emergente y específicamente el sector petrolero, como criterios para la aplicación del tradicional DCF y el práctico R&V.

Valuing damage and losses in cultural assets after a disaster: concept paper and research options

Includes bibliography

Valoração ambiental: síntese dos principais métodos

This study aims to show some methods of environmental assets valuation. These methods are intended to assist in the economic value estimation to environmental resources by the simulation of a hypothetical market, even if there are no market prices related to them. It is about an individual preference measure against the environmental changes. Thus, the environmental valuation methods do not convert a natural resource into a market product. The present report evaluates the applicability of the valuation methods to determine the economic value for assets or resources. The challenge for all is to understand the current economic and ecologic thinking and their limitations, so as to seek improvements in the perception of natural phenomena and in the economic-oriented goal, which is the sustainable development.