Fundo de investimento imobiliário: metodologia para subsidiar o investidor a formar uma carteira eficiente

O presente trabalho tem por objetivo subsidiar o investidor de Fundos de Investimento Imobiliário na escolha de uma carteira de aplicação de FIIs, visando obter performance igual ou superior ao índice de referência do setor (IFIX). Tal subsídio é constituído, inicialmente, por uma metodologia que considera que o conceito de Carteira Eficiente (Risco/Retorno) preconizada por Markowitz pode trabalhar em conjunto com a dimensão do conceito das Finanças Comportamentais, liderada por Daniel Kahneman, constituindo as bases de orientação do investidor. Acrescentamos o caminho metodológico com as indicações, sugeridas por Bazerman e Moore, no processo de tomada de decisão, que reduza os efeitos de heurísticas e vieses.

O impacto da gestão de fundo de maneio na rendibilidade das empresas durante a crise financeira: evidência europeia

Dissertação de mestrado em Finanças

Um estudo sobre os desafios do investimento baseado em capital intelectual

Os investimentos em longo prazo são importantes para os fundos de pensão, visto a longevidade de seus compromissos. A maior parte dos investimentos dessas entidades está alocada no segmento de renda fixa; contudo, os fundos de pensão são identificados como potenciais investidores em empreendimentos relacionados à inovação por seus interesses de longo prazo. Em setembro de 2009, por meio da Resolução do Conselho Monetário Nacional, os fundos de pensão foram autorizados a investirem em fundos de investimentos em participação – fundos em private equity. Esses investimentos são caracterizados por retornos de longo prazo e ganhos reais atrativos; apesar disso, esses investimentos ainda são inexpressivos em comparação aos mercados tradicionais. Nesse sentido, este estudo teve por objetivo compreender as dificuldades de se realizar investimento de longo prazo por meio de capital intelectual e, a partir de um caso específico, verificar como este investidor vem realizando a análise desse tipo de investimento. Para este fim, foi realizado um estudo exploratório em um fundo de pensão de médio porte por meio de análise documental, entrevistas abertas e não estruturadas e observação no processo decisório de investimento. Esse fundo está localizado na cidade do Rio de Janeiro e foi escolhido pelo critério não probabilístico de acessibilidade. Verificou-se que, embora haja atratividade em termo de retorno financeiro, os investimentos em participações – private equity - ainda estão abaixo do limite da regulamentação, devido aos altos riscos relacionados à confiança, ao prazo e à autonomia no processo decisório de investimento em inovação.

Os determinantes do investimento em FMN: o efeito moderador da probabilidade de insolvência e do ciclo de vida das empresas

Pretendemos com o nosso estudo demonstrar quais os efeitos de três determinantes no Investimento em Fundo de Maneio Necessário que é considerado por vários autores como vital tanto para o crescimento como para a sustentabilidade das empresas ao longo do seu Ciclo de Vida. Iremos também demonstrar que para além do comportamento e relação desses determinantes com o Investimento em Fundo de Maneio Necessário (FMN), registam-se influências provocadas pelos efeitos moderadores da Probabilidade de Insolvência e do próprio Ciclo de Vida das empresas. Através da análise dos nossos resultados mostraremos como a Rentabilidade Operacional, o Crédito Comercial Obtido e o Financiamento Bancário de Médio e Longo Prazo são os principais determinantes do Investimento em FMN e como estas relações se modificam ao longo do Ciclo de Vida das Empresas. O nosso estudo também vai permitir-nos estudar o efeito moderador da Probabilidade de Insolvência no tipo de financimento do investimento em FMN. O indicador da Probabilidade de Insolvência demonstra ter um feito moderador sobre o tipo de financiamento do FMN. Os fornecedores exibem uma percepção mais rápida e atempada do aparecimento das dificuldades financeiras dos seus clientes do que os financiadores bancários. Esta capacidade permite-lhes monitorizar o estado financeiro dos seus clientes sem restringir a concessão de crédito na sua totalidade. Os modelos estimados para amostras de duas fases do ciclo de vida das empresa fornecem-nos evidências empíricas de que a idade das empresas afecta a forma e a intensidade dos factores explicativos do Investimento em FMN. Nas empresas em fase de maturidade o Crédito Bancário de Médio e Longo Prazo apresenta-se como um substituto ao crédito comercial de fornecedores no financiamento do Ciclo de Exploração. Também demonstramos que os determinantes do Investimento em FMN são afectados pela fase do Ciclo de Vida, medido pela antiguidade da empresa.

As parcerias para a regeneração urbana – uma análise comparativa

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em Engenharia do Ambiente, Perfil de Ordenamento do Território e Avaliação de Impactes Ambientais

Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

Fundos de investimento imobiliário

Mestrado em Contabilidade e Gestão das Instituições Financeiras

Determinantes da rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário no Brasil

Esta dissertação busca identificar as características indicativas de desempenho superior de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com quotas negociadas em bolsa. Desta maneira visa subsidiar um investidor leigo de quais informações o mesmo deve procurar em um prospecto de um fundo de investimento a fim de selecionar o seu fundo. Para tanto foi aplicada uma metodologia de regressão simples da rentabilidade observada em diversos intervalos de tempo contra variáveis geralmente indicativas de desempenho levantadas na revisão bibliográfica. Como resultado deste trabalho, destacaram-se como características estatisticamente relevantes para uma maior rentabilidade fundos de gestão ativa, sem imóvel definido, cuja política de investimento visa lajes corporativas localizadas nos grandes centros urbanos.

A natureza condominial do fundo de investimento em participações: FIP e a possibilidade de extinção do condomínio por exercício do direito potestativo do cotista

O presente trabalho parte da premissa que os fundos de investimento em participação (FIP) têm natureza jurídica condominial, ainda que, sem negar a importância das diversas obras doutrinárias que buscaram determinar outras naturezas com base em interpretações sistemáticas ou mesmo com base na analogia. Adota-se a natureza jurídica condominial não apenas em decorrência do que dispõe o direito positivo e o regulamento imposto pela agência reguladora, mas também com fundamento no entendimento exarado em julgados da CVM. Tratando-se, portanto, de um condomínio, passa então a analisar a importação estrangeira dessa estrutura de investimento, a partir do seu desenvolvimento em determinados contextos históricos e regionais, até chegar a realidade nacional corrente, levando também em conta a importância e o encargo da regulação para o adequado funcionamento do mercado. O trabalho descreve brevemente a forma de constituição do FIP, seu funcionamento e tributação, sendo este último uma das racionalidades que justificariam a escolha por esse modelo único em relação ao praticado em outras jurisdições. Em seguida, assumida a distinta natureza jurídica do FIP em comparação com as estruturas verificadas no exterior, são analisados os efeitos jurídicos decorrentes de sua natureza condominial, notadamente em face do limite quinquenal que o Código Civil estabelece como seu termo e ainda diante do direito subjetivo que o condômino/cotista pode exercer ao requerer a dissolução da copropriedade. Diante dos riscos que eventual comportamento oportunístico de um ou mais cotistas pode causa sugere-se medidas práticas na estruturação do FIP que podem concorrer para mitigar os riscos expostos ao longo do trabalho.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Análise de investimento de um projeto imobiliário: armazém industrial

Análise de investimento da construção e comercialização de um armazém industrial, situado na zona Industrial de Sines, com dois pisos e 400 m2 de área de construção. Esta análise permite a tomada decisão de levar por diante a construção do imóvel, em que já se possui o terreno e a única incógnita são os custos de construção, dado que o preço de venda do imóvel acabado é estabelecido pelo mercado. Começou-se por fazer a avaliação do imóvel no estado acabado através de dois métodos de avaliação: o método comparativo ou de mercado e o método do rendimento. Para tal, utilizam-se amostras de imóveis semelhantes ao imóvel em avaliação à venda no mercado local. Na validação da amostra, utiliza-se o critério de Chauvenet. A decisão de investimento no imóvel tem por base uma abordagem estática de análise de investimento. Para tal, estimaram-se o valor do terreno e encargos, custos de construção e encargos, custos comerciais, PVT e a margem do promotor. Para um controlo rigoroso da execução do investimento numa fase posterior faz-se a avaliação do projeto de investimento, segundo uma abordagem dinâmica de análise de investimento, tendo por base o desconto de fluxos de caixa. Esta é complementada por uma análise de sensibilidade na ótica dos capitais próprios: aos custos de construção, ao tempo de construção, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenário base. Por último, é feito um acompanhamento continuado ao longo da obra entre os desvios dos custos de construção reais e os previstos na decisão de investimento inicial.

Projecto de investimento imobiliário no edifício residencial no Estoril

Trabalho de Projecto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

A avaliação e o investimento imobiliário

O documento que seguidamente se desenvolve, tem como fundamental objetivo a descrição do trabalho efetuado ao longo de um estágio semestral realizado, pelo mestrando, na empresa QUALITAS – Sociedade de Avaliações Técnicas, Lda., subordinado ao tema «A Avaliação e o Investimento Imobiliário». Através do estágio é cumprida uma parte do plano do mestrado, tendo sido assim possível colocar em prática os conhecimentos teóricos absorvidos previamente na formação académica detida. Os objetivos previstos para o estágio consistiam no acompanhamento de diversos casos de estudo relativos à avaliação imobiliária, em ambiente empresarial, abrangendo usos e destinos variados e, ainda, o levantamento bibliográfico de suporte, apoiado pela frequência de um curso de avaliação imobiliária em simultâneo com o estágio. As avaliações imobiliárias realizadas foram geralmente precedidas de visitas aos locais, implicando prospeção de mercado no terreno, para aplicação das metodologias apresentadas, sendo que em todos os casos o supervisor revia os trabalhos. Com o resumo da atualidade da avaliação imobiliária, referindo investimentos, legislação, entidades, metodologias e ainda outros pontos essenciais, prevê-se demonstrar o conhecimento adquirido pelo estagiário. Pode concluir-se que o setor está em reestruturação gradual, tida como essencial para a evolução da área, que se presume culminar numa profissão bastante mais restrita, rigorosa e fiável. A formação que se pretende exigir aos peritos é uma ferramenta essencial ao desempenho de um trabalho exemplar e o estágio uma oportunidade de aprender in situ, aplicando conhecimentos anteriormente adquiridos.