Pienen kiinteistösijoitusyhtiön kasvustrategia

Tämän pro gradu-tutkielman tarkoituksena oli tutkia minkälaisia kasvupyrkimyksiä Suomessa toimivilla pienillä kiinteistösijoittajilla tai kiinteistösijoitusyhtiöillä on. Tutkimuksen pohjaksi esiteltiin yrityksen strategiateoriaa ja kasvun malleja pienyritysnäkökulmasta. Tutkimuksen tulokset voivat antaa yrittäjille mietteitä kasvamisen suunnitelmallisuudesta ja sen hyödyistä. Tutkimusosuus suoritettiin laadullisena tutkimuksena. Aineisto kerättiin haastattelemalla 16 pientä kiinteistösijoittajaa nettipohjaisen kyselyn avulla. Painopiste oli vapaissa vastauksissa ja tällä pyrittiin saamaan laajoja mielipiteitä. Kohdeyritykset valittiin sattumalta tutkijan lähipiiriin kuuluvien yrittäjien avulla. Maantieteellinen jakauma oli laaja, koko maan kattava. Kohdeyrityksistä haastateltiin yhtä henkilöä, joka oli tyypillisesti yrityksen omistaja. Haastatteluista saatua materiaalia analysoitiin strategisten näkemysten ja yrityksen kasvuteorioiden valossa. Tutkimuksessa todettiin, että pienyrittäjät suhtautuvat kiinteistösijoittamiseen lähinnä säästämismuotona eikä niinkään systemaattisena yrittämisenä. Useat vastaajat tekivät kiinteistösijoittamista osa-aikaisesti. Kasvua tavoittelee kyllä valtaosa yrityksistä, mutta sen eteen ei tehdä juuri mitään. Odotellaan vain sopivia kohteita ostettavaksi. Kasvamisen määrä riippuu hyvin pitkälti yrittäjän persoonasta. Jos yrittäjä on kunnianhimoinen toiminnan kasvattaja, niin se heijastuu myös hänen harjoittamaan kiinteistösijoittamiseen.

Asunto- ja kiinteistörahastovertailu

Tämä kandityö vertailee asunto- ja kiinteistörahastostrategioita Suomessa. Kyseiset rahastot ovat melko uusi sijoituskohde Suomessa ja viime vuosina on perustettu monia uusia asunto- tai kiinteistörahastoja. Matalat korot, pula pienistä vuokra-asunnoista, pienten asuntojen hintojennousu sekä tärkeimpänä kiinteistölakimuutokset ovat saaneet sijoitusyhtiöt innostumaan asunto- ja kiinteistörahastojen perustamisesta. Myös asuntojen tarjoama yleensä hyvä inflaatiosuoja on tehnyt asunnoista houkuttelevia kohteita sijoittaa. Tässä tutkimuksessa vertaillaan viittä eri strategiaa ja tarkoituksena on selvittää, ovatko jokin tai jotkut asunto- tai kiinteistörahastot tuottaneet selvästi muita paremmin tai heikommin.

REIT-yhtiöiden arvonmääritys

Sijoittajat ovat historiallisen alahaisesta korkotasosta johtuen etsineet viime vuosina vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja korkosijoitusten tilalle. Yksi hyvä vaihtoehto on välillinen kiinteistösijoittaminen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusrahaston eli REIT-yhtiön (real estate investment trust) osakkeisiin. REIT-yhtiö harjoittaa kiinteistösijoitustoimintaa eikä se maksa toiminnastaan veroja, mikäli se vain täyttää sille asetetut lainsäädännölliset vaatimukset. REIT-yhtiöt sisältävät sekä suorien kiinteistösijoitusten että osakesijoittamisen piirteitä. REIT-yhtiöiden toiminta on erittäin pääomaintensiivistä, minkä johdosta niiden arvonmääritys ei toimi samalla tavoin kuin tavallisten osakkeiden. Tämän tutkimuksen tavoitteena on syventyä REIT-yhtiöihin ja niiden arvonmääritykseen. Tavoitteena on tutkia, miten REIT-yhtiöiden arvonmääritys tapahtuu, mitä erilaisia arvonmääritysmalleja ja -tekniikoita on kehitetty REIT-yhtiöiden arvonmääritykseen ja mitä näistä suomalaiset analyytikot, salkunhoitajat ja asiantuntijat käytännössä käyttävät määrittäessään REIT-yhtiöiden arvoja. Tämän tutkimuksen tutkimusmateriaali koostuu oppikirjoista, lehtiartikkeleista, aiheesta kirjoitetuista akateemisista tutkimuksista, investointipankkien ja muiden yritysten tutkimuksista sekä haastatteluista. Empiriaosuuden aineistonkeruumuotona tässä tutkimuksessa käytetään puolistrukturoitua haastattelua eli teemahaastattelua. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöiden arvonmääritys voidaan toteuttaa eri tavoilla ja käytetyt arvonmääritysmenetelmät ja -mallit ovat pitkälti riippuvaisia siitä, mihin tarkoitukseen arvonmääritystä tehdään. Esimerkiksi analyytikko ja rahaston salkunhoitaja toteuttavat REIT-yhtiöiden arvonmääritystä eri tavoin. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöitä tulisi kohdella arvonmäärityksessä omana pääomaluokkanaan, mutta ne muistuttavat kuitenkin selvästi enemmän osakkeita kuin suoria kiinteistösijoituksia. Hajautuksen suhteen markkinoilla arvostetaan eniten REIT-yhtiöitä, jotka ovat keskittyneet maantieteellisesti tietylle alueelle ja tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja tietää tarkemmin mihin sijoittaa sekä saa itse tehdä hajautuksen. Tämän tutkimuksen perusteella yksittäisistä arvonmääritysmalleista Suomessa eniten käytössä on yhtiön nettovarallisuutta mittaava NAV-luku (net asset value). Myös REIT-yhtiön operatiivista tulosta mittaavat mallit, kuten EPRA-earnings ja FFO (funds from operations) ovat laajalti käytössä. Tavallisten osakkeiden arvonmäärityksessä yleisesti käytettyä P/E-lukua ei REIT-yhtiöiden arvonmäärityksessä käytetä lainkaan.

The "hot money" phenomenon in Brazil

Because of its high interest rates, Brazil attracts more and more speculative capital flows, called "hot money", under the form of foreign loans, direct or portfolio investments. Actually, the country is directly involved in a carry-trade strategy that tends to appreciate the real, what penalizes the Brazilian exportations of manufactured products. Moreover, capital inflows are extremely volatile, and their departure, causing a fall in loans granted to the Brazilian private banks, could provoke a dangerous burst of the speculative bubble they have contributed to form in the Brazilian real estate sector.

Crédito bancário corporativo no Brasil: evolução recente e perspectivas

This article aims to analyse the evolution of the corporate banking credit market in Brazil during the recent cycle (january 2003 to june 2009) from a Keynesian theoretical reference point. The article focuses on the dynamics of the six major segments of this market (industry, commerce, services, infrastructure, real estate and rural sector), highlighting their main similarities and differences concerning the cyclical dynamics, the participation in the total corporate banking credit, the origin of resources, the composition of capital ownership and the performance of public and private banks.

Brändin vahvistaminen ja uudistaminen kiinteistönvälitysalalla

Tutkimus keskittyy brändin luomiseen ja brändin kokonaisvaltaisen hallinnan keinoihin kiinteistönvälitysalalla. Tutkielman tavoitteena on selvittää miten yritykset hyödyntävät brändipääomiaan brändiä vahvistettaessa ja uudistettaessa. Tätä kysymystä pyritään tarkastelemaan erityisesti kahden case-yhtiön näkökulmasta, jotka molemmat toimivat kiinteistönvälitysalalla. Tutkimuksen pääongelmaksi muodostui kysymys: ”Mitä tekijöitä tulisi huomioida brändipääoman vahvistamisessa ja uudistamisessa kiinteistönvälitysalalla toimivissa yrityksissä?”. Tutkimus on luonteeltaan laadullinen eli kvalitatiivinen tutkimus. Laadullinen tutkimus pohjaa läheisesti teorian ja empirian väliseen vuorovaikutukseen ja sen lähtökohtana on pyrkiä kuvaamaan tutkimuskysymystä kokonaisvaltaisesti. Laadullisen tutkimuksen tarkoituksena on myös löytää tai tuoda esille tosiasioita sen sijaan, että todennettaisiin jo olemassa olevia väittämiä (Hirsijärvi, Remes & Sajavaara 2000, 152). Tutkimusmetodina aineiston keräämisessä käytettiin tutkimushaastattelua, joka toteutettiin tapaustutkimuksena. Tapaustutkimukselle tyypillisesti haastattelu oli puolistrukturoitu, joten haastateltavat vastasivat tutkijan esittämiin kysymyksiin, jotka olivat samat molemmille haastateltaville, mutta keskustelua ei rajoitettu. Huoneistokeskuksen edustajan mukaan brändejä pitää tarpeen tullen uudistaa, mutta se ei saa olla itsetarkoituksena. Mikäli brändi on brändijohtaja alallaan, ei suuria muutoksia kannata lähteä tekemään vain tekemisen vuoksi, vaan niille pitää olla jokin selvä tarkoitus. Brändin viestin vahvistaminen onkin brändijohtajana toimivalle yritykselle usein parempi ratkaisu, kuin toimivan konseptin uudistaminen. Huoneistokeskus pyrkiikin varmistamaan sen, että brändin viesti ei pääse unohtumaan asiakkailta. Huom!:in liiketoimintajohtajan mukaan brändiä uudistettaessa on tärkeää, että brändiä konkreettisesti muutetaan. Huom! onkin tästä syystä positioinut itsensä aikaisemmasta poiketen edelläkävijäksi pitkäikäisyyden painottamisen sijaan. Huom! on myös painottanut entistä enemmän laadukkuuttaan ja avoimuuttaan ja nämä pyritään osoittamaan verkkosivujen asiakasarvosteluilla. Johtopäätöksenä voidaan todeta, että molemmat yritykset pitävät kaikkia brändipääomatekijöitä tärkeinä kiinteistönvälitysalalla. Tästä huolimatta brändiä vahvistettaessa Huoneistokeskuksen edustaja oli sitä mieltä, että tärkeintä on keskittyä brändin tunnettuuteen. Huom!:in edustaja sen sijaan oli sitä mieltä, että brändiä uudistettaessa tärkeintä on keskittyä laadun tuottamiseen ja yhdistämään tämä myös mielleyhtymäksi. Haastateltavia oli kuitenkin vain kaksi, joten tutkimuksen johtopäätöksiä ei voida yleistää koskemaan koko toimialaa.

Innovaatiosta tuottavaksi yritystoiminnaksi Case: Vuokranmaksu Suomi Oy

Tutkimuksen lähtökohtana oli tilanne, jossa Startup- yritys on kehittänyt innovaation ja haluaa selvittää miten se on vastannut markkinatarpeeseen ja miten sen markkinaosuutta voidaan vahvistaa. Case-yritys on Vuokranmaksu Suomi Oy, jonka sovellus on kehitetty asunto- ja kiinteistösijoittajien tarpeisiin. Työn empiirinen osuus toteutettiin haastattelujen sarjana yrityksen asiakkaille. Työn teoriaosuudessa käsitellään yrittäjyyttä, innovaatiota ja internet-taloutta. Tutkimus osoitti, että asiakkaat ovat tyytyväisiä sovellukseen ja markkinatarpeeseen on vastattu. Asiakkaiden kokema hyöty sovelluksen käytöstä ei kuitenkaan ole ollut ideaali, sillä asiakkaat eivät ole hyödyntäneet kuin osaa toiminnoista. Tutkimuksen mukaan sovelluksen käytettävyyttä tulee parantaa. Entistä paremman käyttäjäkokemuksen kautta sovelluksesta ja vuokraustoiminnan digitalisoimisesta tulee houkuttelevampi vaihtoehto myös uusille asiakkaille. Markkinapotentiaalin kasvattamisen esteenä vaikuttaisi olleen käyttäjien kokema rajallinen hyöty, myös sovelluksen hinta. Tutkimusprosessi on antanut syytä miettiä vaihtoehtoa sovelluksen muuttamiseksi ilmaiseksi. Tutkimusprosessi auttoi myös hahmottamaan uuden asiakassegmentin, jolle sovellusta on syytä lähteä markkinoimaan asiakasmäärien kasvattamiseksi.

Taloustaantuman vaikutus kiinteistövälitysliikkeen tulokseen

Tutkimuksessa tarkastellaan talouden taantuman vaikutuksia asuntomarkkinoihin ja kiinteistönvälitysliikkeiden tuloksiin.

Suomessa toimivien kiinteistösijoitusyritysten menestyminen 2007–2014

Tämän kandidaatintutkielman tavoitteena on tutkia Suomessa toimivien kiinteistösijoitusyritysten menestymistä aikavälillä 2007–2014. Tutkimuksen keskiössä ovat erityisesti toimialan suurimpien yritysten suoriutuminen suhteessa pienempiin yrityksiin. Yritysten menestymistä arvioidaan valittujen tunnuslukujen avulla. Tutkimus ajoittuu finanssikriisin, eurokriisin ja taantuman aikaan, jolloin taloudessa tapahtui merkittäviä muutoksia. Kiinteistömarkkinoiden voidaan ajatella olevan paikallisia, jolloin maailmantalouden muutokset eivät ole välttämättä paikallisesti näyttäytyneet yhtä suurina. Tutkielman teoriaosuus esittelee tunnuslukuanalyysimenetelmää sekä valitut neljä tunnuslukua: voittoprosentin, oman pääoman tuottoprosentin, omavaraisuusasteen ja current ration. Lisäksi teoriaosuudessa esitellään mittakaavaedun käsite ja luodaan pohjaa, mittakaavaetujen aiempien tutkimusten perusteella, tutkimuskysymyksen tarkasteluun. Tutkimuksen aineisto kerättiin Amadeus-tietokannasta, tutkimus toteutettiin kvantitatiivisena tutkimuksena SAS-ohjelmistolla käyttäen Mann-Whitney U-testi -menetelmää ja 5 prosentin merkitsevyystasoa. Valitut yritykset jaettiin liikevaihdon perusteella suuriin ja pieniin yrityksiin (rajana 10 miljoonaa euroa), joita vuosittain verrattiin tunnusluvuittain. Tutkimustulosten perusteella voidaan todeta, että toimiala ei reagoinut ajanjaksolla voimakkaasti maailmantalouden muutoksiin. Voittoprosentit sekä omavaraisuusasteet olivat vuosina 2007–2014 pienillä yrityksillä tilastollisesti parempia, sekä oman pääoman tuottoprosentit parempia vuosina 2008 ja 2009. Current ration arvoissa ei ryhmien välillä havaittu tilastollisesti eroja. Voittoprosentin tulosten perusteella voidaan todeta suurilla yrityksillä mittakaavahaittojen esiintymisen mahdollisuus heikomman tuloksentekokyvyn vuoksi. Omavaraisuusasteen ja oman pääoman tuoton tulosten perusteella voidaan päätellä mittakaavaetujen esiintymisen mahdollisuus mahdollisesti vieraan pääoman saatavuudessa, kustannuksissa ja vieraan pääoman vipuvaikutuksen myötä. Tutkimustulokset osoittavat lisäksi suurten yritysten olleen pieniä yrityksiä herkempiä talouden heilahteluille.

Konsernistrategiasta johdetun kiinteistöstrategian toimeenpanosuunnitelma

Kiinteistöosasto on yksi liiketoimintaa tukeva toiminto ja osaston strategia on johdettu pääosin konsernin strategiasta. Kiinteistöjen osuus Pirkanmaan Osuuskaupan tasearvosta on kuitenkin niin merkittävä, että kiinteistöstrategiassa on myös omia erityispiirteitä kuten kiinteistöjen salkutus. Strategiassa keskitytään tukemaan osuuskaupan omaa liiketoimintaa ja kaikki toimet tähtäävät loppuasiakkaan parempaan tyytyväisyyteen. Toimeenpanosuunnitelmassa on suuri rooli yhdessä tekemisellä ja kirjoittaja uskoo vahvasti sitoutumisen muutokseen muodostuvan asioiden keskustelemisen ja muutoksen merkityksen ymmärtämisen kautta. Tutkielman teoriaosuudessa käydään läpi kiinteistöstrategian teorioita, päästrategian ja tukitoimintostrategian suhdetta ja teorioita strategian toimeenpanosta. Prosessi eteni koko kiinteistöosaston henkilökunnan muutamasta yhteisestä päivästä ja päättyi kiinteistöstrategian toimeenpanosuunnitelmaan. Kaksi suurinta tekijää strategian toimeenpanon onnistumisessa ovat viestintä ja johtaminen. Yhteisten keskustelujen ansiosta saamme paremman lopputuloksen ja koko kiinteistöosaston henkilöstö on sitoutunut uuteen kiinteistöstrategiaan.

Rahoituksellisen velkaantuneisuuden ja B/P-luvun yhteys sekä niiden tuottojenennustuskyky

Tämän kandidaatintutkielman tarkoituksena oli tutkia rahoituksellisen velkaantuneisuuden vaikutusta yritysten B/P-lukuihin ja keskimääräisiin tuottoihin Suomen osakemarkkinoilla vuosina 1996–2012. Tutkielman perustana oleva ilmiö on B/P-anomalia, jonka mukaan korkean B/P:n osakkeet eli arvo-osakkeet menestyvät osakemarkkinoilla paremmin kuin matalan B/P:n osakkeet eli kasvuosakkeet. Useiden tutkijoiden mielestä arvoanomalioiden syynä on korkeampi systemaattinen riski, jonka yksi komponenteista on rahoituksellinen velkaantuneisuus. Näiden tutkimusten perusteella korkean B/P:n yrityksillä pitäisi olla korkeampi systemaattinen riski ja siten todennäköisesti myös korkeampi rahoituksellinen velkaantuneisuus. Aineistona tutkimuksessa toimi Helsingin pörssin yritykset vuosilta 1996–2012 pois lukien rahoitus- ja vakuutusalan yritykset sekä kiinteistösijoitusyhtiöt. Tulosten perusteella B/P:n sekä rahoituksellisen velkaantuneisuuden välillä oli positiivinen, monotoninen ja tilastollisesti merkitsevä suhde, kun aineiston yritykset olivat jaettu kolmeen portfolioon niiden B/P-lukujen perusteella, mutta yhteyttä ei ollut löydettävissä kuuden portfolion tapauksessa. B/P-anomaliasta oli viitteitä, kun portfolioina käytettiin kolmea B/P-luvun pohjalta muodostettua portfoliota, mutta erot eivät olleet tilastollisesti merkitseviä. Rahoituksellisen velkaantuneisuuden sekä keskimääräisten vuosituottojen väliltä ei ollut löydettävissä tilastollisesti merkitsevää yhteyttä tästä aineistosta.

William B. Rollason fonds, 1930-1934, 1936, 1941-1947, 1950-1952, 1956-1958.

William B. Rollason was a businessman from St. Catharines. His business interests included insurance sales, real estate and housing development. He was an active Rotarian, serving as president from 1945 to 1946. He served on the Niagara Parks Commission Board from 1944 until his death in 1959. Mr. Rollason was the president of the St. Catharines Chamber of Commerce, president of the Lincoln County Conservative Association, a member of the Navy Island Peace Capital Group, vice chairman of the War Savings Committee and part owner of the Welland House Hotel in St. Catharines.

Meeting Minutes July 7th, 1972

The first "business arising out of the minutes" is a protest made by Mr. W.R. Barnes concerning action taken at a previous meeting by the Directors. In the meeting in February, he had been replaced as Vice-President after 20 years in the role and 38 years as a Director. His record of attendance was called into question and would be discussed and shown at the next meeting. The second issue discussed is the "proposal with respect to purchasing the assets of the Corporation". A letter was received from F.L. Laundry Real Estate Limited with interest from a Central European client in "acquiring the assets of the Corporation, and indicating that if the circumstances warranted, a figure of 3.5 millions would not be beyond their capabilities". The offer would be explored by the solicitor. The next agenda item discusses was the Sault Ste. Marie store. Another issue discussed was the "Withdrawal from Valley Rouge Wines Limited".

Meeting Minutes September 11, 1972

The meeting begins with an amendment to a banking by-law from February 1966. The amendment would allow Miss D.M. Harwood to sign cheques. The list of business is as follows: Valley Rouge Wines Limited Final Release, G & A Holdings Incorporated offer to purchase 40 Acres, F.L. Laundry Real Estate, Purchase of Shares of Bessy Barnes Barkley Gay, Date of Annual Meeting, Retirement of Miss Goffin, Salary of Vice-President and Managing Director, Term Insurance on Vice-President and General Manager, Appointment of Vice-President, Negotiation with Dr. Peller.

Les TOD dans la région de Montréal : la demande et les barrières à l'offre

Le développement axé sur le transport en commun (transit-oriented development ou TOD) est un concept urbanistique souvent proposé comme solution aux problèmes associés à l’étalement urbain. La majorité des recherches sur ce concept sont descriptives ; rares sont les études qui examinent l’impact des projets de TOD sur les comportements en transport. Certains chercheurs proposent d’étudier les raisons qui expliquent la rareté de véritables TOD en Amérique du Nord. Cette approche s’appuie sur l’hypothèse que ce manque d’exemples est le résultat d’une faible demande, ou d’une multiplicité de barrières, quelles soient financière, réglementaire, politique, organisationnelle ou structurelle. Notre étude s’inscrit dans ce courant, afin d’examiner le développement de TOD dans la région métropolitaine de Montréal. L’étude empirique se concentre sur la perspective des promoteurs immobiliers quant à l’ampleur de la demande et des barrières à l’offre de TOD. La méthodologie de notre étude consiste en des entrevues avec les promoteurs immobiliers travaillant dans la banlieue montréalaise. Les résultats montrent que la demande est en croissance pour les produits ayant certaines caractéristiques de TOD, mais que la demande pour des TOD reste faible. Deux barrières principales ressortent de cette étude, soit le manque de terrains et l’offre insuffisante de service de transport en commun. On peut identifier d’autres obstacles majeurs dont le manque d’une définition commune du TOD et une structure de l’industrie de l’industrie mal adaptée à ces formes de développement. L’étude conclue que la réalisation de TOD dans le contexte montréalais requiert que les acteurs gouvernementaux assument un rôle plus proactif et visionnaire.