Kiinteistön investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan työkalut

Tämän työntavoitteena oli tutkia kiinteistöjen investointi- ja elinkaarikustannusten hallinnan tilannetta. Tavoitteeseen pääsemiseksi pyrin selvittämään, missä määrin rakennusala käyttää erilaisia ohjelmistoja, mitä nämä ohjelmistot ovat ja minkälaiset ovat mahdollisuudet kehittää tähän tarkoitukseen sopiva ohjelmistotyökalu. Teoriaosa koostuu kiinteistöliiketoimintaan liittyvistä peruskäsitteistäsekä laskentamenetelmistä. Empiirisessä osassa esitellään tutkimusmenetelmät jaanalysoidaan tulokset. Tutkimus toteutettiin käyttämällä kirjallista kyselyä sekä asiantuntijahaastatteluita. Kirjallinen kysely toimi runkona haastatteluille. Kyselyllä kartoitettiin olemassa olevien ohjelmistotyökalujen lukumäärä. Haastattelujen avulla pyrittiin saamaan selville, mitkä ohjelmistojen osiot ja ominaisuudet olisivat käyttäjän kannalta olennaisia. Tutkimuksen tärkeimpänä tuloksena voidaan pitää sitä, että olemassa olevien työkalujen lisäksi ei näyttänyt olevan juurikaan tarvetta kehittää uusia työkaluja kiinteistökustannusten hallintaan. Ohjelmistotyökaluja löydettiin kolmetoista, joista kaksitoista soveltui elinkaarikustannusten laskentaan. Sellaisia ohjelmatyökaluja, jotka olisivat vastanneet asiantuntijahaastateltavien tarpeita, ei löytynyt. Tutkimustulokset osoittavat kuitenkin selvästi, että kehitysmahdollisuudet ovat olemassa ja ongelmaon helposti ratkaistavissa yhdistelemällä eri ohjelmistojen ominaisuuksia.

Hypermarket-ketjun energiatehokkuuden tunnusluvut

Päivittäistavarakaupassa energiankulutus on kohtuullisen suurta. Etenkin kylmälaitteet, ilmanvaihto ja valaistus kuluttavat paljon sähköä. Kaupan alalla on viime vuosina tehty paljon energiansäästötoimenpiteitä, joiden ansiosta myymälöiden energiatehokkuutta on saatu merkittävästi parannettua. Yksi tärkeimmistä toimenpiteistä on lämmön talteenotto, jolla lämmönkulutusta on saatu pienennettyä. Tässä opinnäytetyössä on selvitetty kahdenkymmenen ympäri Suomea sijaitsevan Prisma-hypermarketin energiatehokkuus. Sähkön- ja lämmön sekä veden kulutusta on arvioitu suhteessa rakennusvuoteen, pinta-alaan, rakennuksen tilavuuteen, lämmitystarvelukuun, kylmätehoon sekä myyntiin. Työssä on hyödynnetty internet-pohjaista Promise-luokitustyökalua.

Innovaation diffuusio - Case sähköinen palvelualusta kiinteistöalalla

Tämän diplomityön tavoitteena oli selvittää tekijöitä, jotka hidastavat ja estävät kiinteistöalalle kehitetyn sähköisen palvelualustan käyttöönottoa isännöitsijätoimistoissa ja niiden isännöimissä taloyhtiöissä. Osana työtä perehdyttiin innovaation diffuusion liittyvään teoriaan ja kirjallisuuteen. Teoriaosuudessa selvitettiin muun muassa tutkimuksessa apuna käytettäviä malleja ja viitekehyksiä uuden tuotteen markkinointiin liittyvien esteiden jäsentämiseksi. Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisena tutkimuksena isännöitsijätoimistojen edustajia haastattelemalla. Merkittävimmät esiin tulleet käyttöönottoa hidastavat tai estävät tekijät liittyivät epävarmuuteen palvelun hyödyistä verrattuna sen käyttöönoton vaatimaan panostukseen, palvelun käyttöönoton edellyttämiin toimintatapojen muutoksiin isännöitsijätoimistossa ja suhteessa taloyhtiöihin, johtamiseen sekä palvelun markkinointiin taloyhtiöille. Johtopäätöksenä oli, että palvelualustan markkinointia on kehitettävä ratkaisukeskeisemmäksi ja palvelun käyttöönoton tukea on parannettava ja tuotteistettava. Lisäksi tukea isännöitsijätoimistoille palvelun markkinointiin ja myyntiin taloyhtiöille on lisättävä.

Sosiaali- ja terveydenhuollon teknisten palveluiden tuotteistaminen

Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli tutkia Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymän Tukipalvelukeskuksen teknisten palveluiden tulosalueen tuotteistamista ja tuottaa kustannusten laskutuksen periaatteellinen toteutusmalli. Työssä otetaan kantaa palveluiden hinnoittelumalleihin eli kuinka kiinteistöistä ja teknisistä ylläpitopalveluista syntyvät kustannukset voidaan osoittaa niitä käyttäville tulosalueille. Palveluiden jäsentäminen ja suoritteiden yhdistäminen muodostavat palvelutuotteen, jota palveluita käyttävälle asiakkaalle tarjotaan. Tuotekäsitteelle on tyypillistä, että sitä voidaan tuottaa saman sisältöisenä nyt ja tulevaisuudessa. Tuotteita tarjoavan palveluiden tuottajan tuotekriteerit sisältävät selkeät tuoteryhmät, tuotteiden määrällisen mitattavuuden, kuvaavat tuotenimikkeet ja tuotteilla on ostajan näkökulmasta selkeä sisältö ja hinnoittelu. Tuotteistamisen tärkein hyöty on organisaation kustannusrakenteen selkeytyminen, jonka vuoksi tuotteiden määrä, laatu ja hinta tulee olla määriteltävissä. Asiakkaalle voidaan tarjota valmiiksi hinnoiteltuja palveluosia, jolloin palveluiden räätälöinti ja modulointi ovat mahdollisia palveluiden niputtamisella. Ei-kaupallisten instanssien, kuten kuntayhtymien sisäinen laskutus ja tuotteistus mahdollistavat palveluiden standardoimisen ja johdon päätöksenteko toimialakohtaisen kustannustietoisuuden vuoksi paranee. Tutkimuksen alkuosassa paneudutaan palvelun alle kuuluviin käsitteisiin, kuten tuotteistamisajatteluun, palvelupaketteihin, palveluiden laadun mittaamiseen ja palveluiden hinnoitteluun. Lisäksi tutkimuksessa käsitellään teknisten palveluiden hinnoitteluun käytettävän toimintoperusteisen kustannuslaskennan sekä sisäisen vuokraamisen periaatteita. Teoreettisessa viitekehyksessä käsiteltyjä asioita käytettiin hyödyksi sairaanhoitopiireille laadittuun kyselytutkimukseen. Yhdessä teorian ja kyselytutkimuksen kanssa kohdeorganisaatiolle luotiin malli palveluiden tuotteistamiseksi.

Asiantuntijapalveluiden kehittäminen isännöintialan yrityksessä

Isännöintiala on tämän päivän Suomessa yhä suurempien haasteiden edessä asiakkaiden ja yhteiskunnan asettamien vaatimusten kasvaessa mutta samalla käytössä olevien resurssien niukentuessa. Tämä työ toimii osana kokonaisvaltaisempaa asiantuntijapalveluprosessien kehittämiseen keskittyvää projektia, jonka keskipisteessä ovat isännöintipalvelut ja niiden kehittäminen kohdeyrityksen tarpeiden mukaisesti. Diplomityössä keskitytään isännöintipalveluiden kehittämiseen palveluiden paketoimisen ja hinnoittelun sekä asiakassegmentoinnin näkökulmasta. Työn tavoitteena oli löytää uusia ratkaisumalleja vastaamaan kohdeyrityksen tulevaisuuden tavoitteisiin samalla huomioiden toimintaympäristön muuttuvat tarpeet. Projekti jakautui kahteen osaan; nykytila-analyysiin ja sen pohjalta rakennettaviin ratkaisuehdotuksiin. Nykytila-analyysin avulla haluttiin löytää nykyisen toiminnan keskeisimmät ongelmakohdat, joihin haettiin sittemmin ratkaisua palveluiden uudelleenpaketoimisen myötä. Merkittävimpiä havaittuja ongelmatekijöitä olivat työn kuormittavuuden epätasainen jakautuminen ja se, ettei kuormittavuutta huomioitu tavassa tuottaa tai hinnoitella palveluita. Kuormittavuuden epätasainen jakautuminen otettiin lähtökohdaksi asiakassegmentoinnin ja palveluiden uudelleenpaketoinnin toteuttamisessa.

Deconstruction plan assessment using multi-criteria decision-making methods

The purpose of this paper is to present two multi-criteria decision-making models, including an Analytic Hierarchy Process (AHP) model and an Analytic Network Process (ANP) model for the assessment of deconstruction plans and to make a comparison between the two models with an experimental case study. Deconstruction planning is under pressure to reduce operation costs, adverse environmental impacts and duration, in the meanwhile to improve productivity and safety in accordance with structure characteristics, site conditions and past experiences. To achieve these targets in deconstruction projects, there is an impending need to develop a formal procedure for contractors to select a most appropriate deconstruction plan. Because numbers of factors influence the selection of deconstruction techniques, engineers definitely need effective tools to conduct the selection process. In this regard, multi-criteria decision-making methods such as AHP have been adopted to effectively support deconstruction technique selection in previous researches. in which it has been proved that AHP method can help decision-makers to make informed decisions on deconstruction technique selection based on a sound technical framework. In this paper, the authors present the application and comparison of two decision-making models including the AHP model and the ANP model for deconstruction plan assessment. The paper concludes that both AHP and ANP are viable and capable tools for deconstruction plan assessment under the same set of evaluation criteria. However, although the ANP can measure relationship among selection criteria and their sub-criteria, which is normally ignored in the AHP, the authors also indicate that whether the ANP model can provide a more accurate result should be examined in further research.

A semiotic framework for information representation of energy consumption in office buildings

Taking a perspective from a whole building lifecycle, occupier's actions could account for about 50% of energy. However occupants' activities influence building energy performance is still a blind area. Building energy performance is thought to be the result of a combination of building fabrics, building services and occupants' activities, along with their interactions. In this sense, energy consumption in built environment is regarded as a socio-technical system. In order to understand how such a system works, a range of physical, technical and social information is involved that needs to be integrated and aligned. This paper has proposed a semiotic framework to add value for Building Information Modelling, incorporating energy-related occupancy factors in a context of office buildings. Further, building information has been addressed semantically to describe a building space from the facility management perspective. Finally, the framework guides to set up building information representation system, which can help facility managers to manage buildings efficiently by improving their understanding on how office buildings are operated and used.

Spatial planning to the test of property rights in Switzerland : an innovative land management approach to coordinate spatial planning goals with property rights interests

In Switzerland, the land management regime is characterized by a liberal attitude towards the institution of property rights, which is guaranteed by the Constitution. Under the present Swiss constitutional arrangement, authorities (municipalities) are required to take into account landowners' interests when implementing their spatial planning policy. In other words, the institution of property rights cannot be restricted easily in order to implement zoning plans and planning projects. This situation causes many problems. One of them is the gap between the way land is really used by the landowners and the way land should be used based on zoning plans. In fact, zoning plans only describe how landowners should use their property. There is no sufficient provision for handling cases where the use is not in accordance with zoning plans. In particular, landowners may not be expropriated for a non-conforming use of the land. This situation often leads to the opening of new building areas in greenfields and urban sprawl, which is in contradiction with the goals set into the Federal Law on Spatial Planning. In order to identify legal strategies of intervention to solve the problem, our paper is structured into three main parts. Firstly, we make a short description of the Swiss land management regime. Then, we focus on an innovative land management approach designed to implement zoning plans in accordance with property rights. Finally, we present a case study that shows the usefulness of the presented land management approach in practice. We develop three main results. Firstly, the land management approach brings a mechanism to involve landowners in planning projects. Coordination principle between spatial planning goals and landowners' interests is the cornerstone of all the process. Secondly, the land use is improved both in terms of space and time. Finally, the institution of property rights is not challenged, since there is no expropriation and the market stays free.

Review of investment strategy, portfolio management, and scorecard based portfolio selection tool for direct property investments in Finland

The lack of research of private real estate is a well-known problem. Earlier studies have mostly concentrated on the USA or the UK. Therefore, this master thesis offers more information about the performance and risk associated with private real estate investments in Nordic countries, but especially in Finland. The structure of this master thesis is divided into two independent sections based on the research questions. In first section, database analysis is performed to assess risk-return ratio of direct real estate investment for Nordic countries. Risk-return ratios are also assessed for different property sectors and economic regions. Finally, review of diversification strategies based on property sectors and economic regions is performed. However, standard deviation itself is not usually sufficient method to evaluate riskiness of private real estate. There is demand for more explicit assessment of property risk. One solution is property risk scoring. In second section risk scorecard based tool is built to make different real estate comparable in terms of risk. In order to do this, nine real estate professionals were interviewed to enhance the structure of theory-based risk scorecard and to assess weights for different risk factors.

Operational Flexibility: A Model for Effective Project Management

The aim of this study is to investigate the role of operational flexibility for effective project management in the construction industry. The specific objectives are to: a) Identify the determinants of operational flexibility potential in construction project management b) Investigate the contribution of each of the determinants to operational flexibility potential in the construction industry c) Investigate on the moderating factors of operational flexibility potential in a construction project environment d) Investigate whether moderated operational flexibility potential mediates the path between predictors and effective construction project management e) Develop and test a conceptual model of achieving operational flexibility for effective project management The purpose of this study is to findout ways to utilize flexibility inorder to manage uncertain project environment and ultimately achieve effective project management. In what configuration these operational flexibility determinants are demanded by construction project environment in order to achieve project success. This research was conducted in three phases, namely: (i) exploratory phase (ii) questionnaire development phase; and (iii) data collection and analysis phase. The study needs firm level analysis and therefore real estate developers who are members of CREDAI, Kerala Chapter were considered. This study provides a framework on the functioning of operational flexibility, offering guidance to researchers and practitioners for discovering means to gain operational flexibility in construction firms. The findings provide an empirical understanding on kinds of resources and capabilities a construction firm must accumulate to respond flexibly to the changing project environment offering practitioners insights into practices that build firms operational flexibility potential. Firms are dealing with complex, continuous changing and uncertain environments due trends of globalization, technical changes and innovations and changes in the customers’ needs and expectations. To cope with the increasingly uncertain and quickly changing environment firms strive for flexibility. To achieve the level of flexibility that adds value to the customers, firms should look to flexibility from a day to day operational perspective. Each dimension of operational flexibility is derived from competences and capabilities. In this thesis only the influence on customer satisfaction and learning exploitation of flexibility dimensions which directly add value in the customers eyes are studied to answer the followingresearch questions: “What is the impact of operational flexibility on customer satisfaction?.” What are the predictors of operational flexibility in construction industry? .These questions can only be answered after answering the questions like “Why do firms need operational flexibility?” and “how can firms achieve operational flexibility?” in the context of the construction industry. The need for construction firms to be flexible, via the effective utilization of organizational resources and capabilities for improved responsiveness, is important because of the increasing rate of changes in the business environment within which they operate. Achieving operational flexibility is also important because it has a significant correlation with a project effectiveness and hence a firm’s turnover. It is essential for academics and practitioners to recognize that the attainment of operational flexibility involves different types namely: (i) Modification (ii) new product development and (iii) demand management requires different configurations of predictors (i.e., resources, capabilities and strategies). Construction firms should consider these relationships and implement appropriate management practices for developing and configuring the right kind of resources, capabilities and strategies towards achieving different operational flexibility types.

Does active management add any value?

The question as to whether active management adds any value above that of the funds investment policy is one of continual interest to investors. In order to investigate this issue in the UK real estate market we examine a number of related questions. First, how much return variability is explained by investment policy? Second, how similar are the policies across funds? Third, how much of a fund’s return is determined by investment policy? Finally, how was this added value achieved? Using data for 19 real estate funds we find that investment policy explains less than half of the variability in returns over time, nothing of the variation across funds and that more than 100% of a level of return is attributed to investment policy. The results also show UK real estate fund focus exclusively on trying to pick winners to add value and that in pursuit of active return fund mangers incur high tracking error risk, consequently, successful active management is very difficult to achieve. In addition, the results are dependent on the benchmark used to represent the investment policy of the fund. Nonetheless, active management can indeed add value to a real estate funds performance. This is the good news. The bad news is adding value is much more difficult to achieve than is generally accepted.

The management of positive inter-store externalities in shopping centres: some empirical evidence

In enclosed shopping centres, stores benefit from the positive externalities of other stores in the centre. Some stores provide greater benefits to their neighbours than others – for example anchor tenants and brand leading stores. In managing shopping centres, these positive externalities might be captured through rental variations. This paper explores the determinants of rent – including externalities – for UK regional shopping centres. Two linked databases were utilised in the research. One contains characteristics of 148 shopping centres; the other has some 1,930 individual tenant records including rent level. These data were analysed to provide information on the characteristics of centres and retailers that help determine rent. Factors influencing tenant rents include market potential factors derived from urban and regional economic theory and shopping centre characteristics identified in prior retail research. The model also includes variables that proxy for the interaction between tenants and the impact of positive in-centre externalities. We find that store size is significantly and negatively related to tenant with both anchor and other larger tenants, perhaps as a result of the positive effects generated by their presence, paying relatively lower rents while smaller stores, benefiting from the generation of demand, pay relatively higher rents. Brand leader tenants pay lower rents than other tenants within individual retail categories.