Budjetointimallin kehittäminen kuntien omistamassa kiinteistö- ja palveluyhtiössä

Diplomityö tehtiin kunnallisessa omistuksessa olevaan kiinteistö- ja palveluyhtiöön. Työn tavoitteena oli suunnitella ja luoda uusi budjetointimalli, jota kohdeyritys pystyy hyödyntämään talousjohtamisessa. Mallin keskeisiä ominaisuuksia on tulevan tilikauden toiminnan rahamääräinen ennustaminen, jonka avulla yritys pystyy hinnoittelemaan kiinteistöjen ylläpitovastikkeet ja palvelukokonaisuudet. Työn teoriaosuudessa esitellään budjetoinnin keskeiset tehtävät sekä budjetointi-järjestelmän sisältö; budjetin rakenne, budjetointiprosessin vaiheet, erilaiset menetelmät ja sovellukset sekä sen kehittämiseen liittyvät edellytykset. Työssä on esitetty perinteiseen budjetointiin kohdistunutta kritiikkiä, joiden huomioiminen on tärkeää toimivan budjetointimallin luomisessa. Empiirisessä osiossa kuvataan mallin kehittämisen vaiheita, budjetointiprosessia sekä siihen luotuja ominaisuuksia. Mallin ominaisuuksiin kuuluvat budjetointilomakkeet, niiden väliset yhteydet sekä kuluvan tilikauden ennustaminen, joka perustuu toteumaan sekä budjetoituihin tietoihin. Budjetin seuranta on järjestetty yrityksen taloudenhallintajärjestelmässä. Luodun budjetointimallin avulla yritys pystyy paremmin suunnittelemaan ja ennustamaan tulevan tilikauden toimintansa. Mallin kehittäminen jo prosessina paransi kohdeyrityksen talousjohtamista. Kustannukset saatiin paremmin esille, jolloin tärkeimpiin eriin ja ongelmiin voidaan puuttua. Mallista saatavan ennusteen avulla yritys pystyy tekemään tarvittavia toimenpiteitä tilikauden aikana. Tulevaisuudessa budjetointimallia tulisi kehittää tukemaan paremmin strategista johtamista sekä huomioimaan paremmin suorituskyvyn seuraamisen näkökulma.

Sosiaali- ja terveydenhuollon teknisten palveluiden tuotteistaminen

Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli tutkia Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymän Tukipalvelukeskuksen teknisten palveluiden tulosalueen tuotteistamista ja tuottaa kustannusten laskutuksen periaatteellinen toteutusmalli. Työssä otetaan kantaa palveluiden hinnoittelumalleihin eli kuinka kiinteistöistä ja teknisistä ylläpitopalveluista syntyvät kustannukset voidaan osoittaa niitä käyttäville tulosalueille. Palveluiden jäsentäminen ja suoritteiden yhdistäminen muodostavat palvelutuotteen, jota palveluita käyttävälle asiakkaalle tarjotaan. Tuotekäsitteelle on tyypillistä, että sitä voidaan tuottaa saman sisältöisenä nyt ja tulevaisuudessa. Tuotteita tarjoavan palveluiden tuottajan tuotekriteerit sisältävät selkeät tuoteryhmät, tuotteiden määrällisen mitattavuuden, kuvaavat tuotenimikkeet ja tuotteilla on ostajan näkökulmasta selkeä sisältö ja hinnoittelu. Tuotteistamisen tärkein hyöty on organisaation kustannusrakenteen selkeytyminen, jonka vuoksi tuotteiden määrä, laatu ja hinta tulee olla määriteltävissä. Asiakkaalle voidaan tarjota valmiiksi hinnoiteltuja palveluosia, jolloin palveluiden räätälöinti ja modulointi ovat mahdollisia palveluiden niputtamisella. Ei-kaupallisten instanssien, kuten kuntayhtymien sisäinen laskutus ja tuotteistus mahdollistavat palveluiden standardoimisen ja johdon päätöksenteko toimialakohtaisen kustannustietoisuuden vuoksi paranee. Tutkimuksen alkuosassa paneudutaan palvelun alle kuuluviin käsitteisiin, kuten tuotteistamisajatteluun, palvelupaketteihin, palveluiden laadun mittaamiseen ja palveluiden hinnoitteluun. Lisäksi tutkimuksessa käsitellään teknisten palveluiden hinnoitteluun käytettävän toimintoperusteisen kustannuslaskennan sekä sisäisen vuokraamisen periaatteita. Teoreettisessa viitekehyksessä käsiteltyjä asioita käytettiin hyödyksi sairaanhoitopiireille laadittuun kyselytutkimukseen. Yhdessä teorian ja kyselytutkimuksen kanssa kohdeorganisaatiolle luotiin malli palveluiden tuotteistamiseksi.

Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa

Tutkielman tarkoituksena on selvittää kiinteistövälittäjän tiedonantovelvollisuuden laajuus käytetyn asunnon kaupassa. Tutkielma noudattaa lainopillista tutkimusmenetelmää ja sen perustan muodostaa kiinteistönvälitystä ja asuntokauppaa sääntelevä lainsäädäntö ja sen tulkinta. Tarkemmat rajaukset kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudelle sekä tukea lain tulkinnalle haetaan aihetta käsittelevistä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä ja oikeuskirjallisuudesta. Ennakkopäätösten sekä kuluttajariitalautakunnan ratkaisujen läpikäynti ja tulkinta muodostavat tutkimuksen ytimen. Tutkimus osoittaa, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuteen vaikuttaa monta tekijää kussakin yksittäisessä asuntokaupassa, jolloin tiedonantovelvollisuuden täyttäminen on monisyinen ja tulkinnanvarainen seikka. Laki ei siis anna tyhjentävää vastausta kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudesta, vaan se on kokonaisuus, joka täytyy arvioida voimassa olevan lain sekä ennakkopäätösten linjausten valossa.

Tekniset vaatimukset huonekohtaisen ilmanpuhdistimen valitsemiseksi sisäilmaongelmaisessa kohteessa

Tässä työssä tarkastellaan rakennusten sisäilman laatua heikentäviä epäpuhtauksia sekä niiden suodattamiseen huonekohtaisissa ilmanpuhdistimissa käytettäviä suodatustekniikoita. Tavoitteena oli selvittää ilmanpuhdistimien soveltuvuus sisäilmaongelmista kärsiviin kohteisiin. Ilmanpuhdistimia testattiin laboratoriossa ja testitulosten perusteella arvioitiin niiden teknisiä ominaisuuksia. Lisäksi laadittiin valintakriteerit huonekohtaisen ilmanpuhdistimen valitsemiseksi sisäilmaongelmaisessa kohteessa. Diplomityö tehtiin Helsingin kaupungin kiinteistöviraston Tilakeskuksessa vastaamaan tarpeeseen selvittää ilmanpuhdistimien teknisiä ominaisuuksia. Laboratoriotesteissä laitteista löydettiin eroavaisuuksia, ja tulosten perusteella laitteet asetettiin paremmuusjärjestykseen. Työssä suoritetun tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että nykyisin markkinoilla olevat huonekohtaiset ilmanpuhdistimet soveltuvat pääosin melko heikosti sisäilmaongelmien ratkaisemiseen. Tähän syynä on erityisesti laitteiden aiheuttama suuri melupäästö.

Kiinteistövälitysliikkeen vahingonkorvausvastuu ostajaa kohtaan riskinä

Tutkimuksessa tarkastellaan millainen riski kiinteistövälitysliikkeelle syntyy kiinteistövälitysliikkeen vahingonkorvausvastuusta toimeksiantajan vastapuolta kohtaan, puhuttaessa asunnon- ja kiinteistönkaupasta.

Energiatehokkuuden huomioiminen julkisissa rakennushankkeissa

Hanke tähtää Lappeenrannan julkisen rakennuskannan energiatehokkuuden ja kokonaistaloudellisuuden parantamiseen. Energiatehokkuutta ja kokonaistaloudellisuutta kunnallisessa rakentamisessa kannustavat mm. kansainvälisten ja kansallisten sopimusten energiansäästötavoitteet, sekä kuntien tiukka budjettitilanne. Hankkeen yhteydessä on laadittu arviointikriteeristö rakennusinvestoinneista vastaavien viranomaisten käyttöön, mikä helpottaa tunnistamaan energiatehokkaita, kokonaistaloudellisia sekä laadukasta sisäilmastoa tukevia rakennusinvestointien toteutuskäytäntöjä. Kriteeristö on suunniteltu erityisesti kasvatus- ja opetustarkoituksiin suunnattuja rakennuksia varten. Jotta kokonaistaloudellisuustavoitteet täyttyisivät, työssä käytettiin hyväksi elinkaariajattelutapaa. Kriteerit laadittiin rakennuksen kolmelle tavoitteiden toteutumisen kannalta merkittävälle elinkaaren vaiheelle, eli suunnittelu-, toteutus- ja käyttövaiheelle. Kriteeristö on laadittu kirjallisuuden ja ammattilaisten haastattelujen tarjoaman tiedon pohjalta. Laadittua kriteeristöä koekäytettiin Myllymäen päiväkoti -hankkeen yhteydessä, jotta voitaisiin tunnistaa kriteeristön kehitystarpeita. Koekäytön yhteydessä toteutettiin myös mielipidekysely, jonka avulla kerättiin kriteeristön kehitysehdotuksia rakennushankkeen eri osapuolilta. Koekäytön tarjoaman tiedon nojalla kriteeristöä jatkokehitettiin vastaamaan paremmin käytännön tarpeita. Koekäyttö kohdistui kohteen suunnitteluvaiheeseen. Hankkeessa saavutettiin asetetut tavoitteet. Voidaan kuitenkin todeta, että kriteeristön jatkokehittämistä on syytä jatkaa. Koekäytön ulottaminen toteutus ja käyttövaiheeseen on tärkeää. Kriteeristön käsittelyalueen laajentamiselle korjausrakentamiseen sekä alueellisen tarkastelutavan käyttöönotolle olisi myös tarvetta.

Sisäilman laatuun vaikuttavat tekijät ja siivouskäytäntöjen laadunvarmistus

Sisäilman laatuun vaikuttaa moni eri tekijä. Sisäilma on tavallisesti laadultaan hyvää silloin, kun tilojen käyttäjät ovat siihen tyytyväisiä. Hyvän sisäilman saavuttamiseksi tulee ilmanvaihdon, lämmityslaitteiden, siivouksen ja talon rakenteiden olla kunnossa. Tämä työ on tehty Helsingin kaupungin Tilakeskukselle, ja se on osa vuoden jatkuvaa projektia, jossa selvitetään siivouksen riittävyyttä ja sen vaikutusta koulujen sisäilmaan. Työn tavoitteena on luoda siivouksen laadunvarmistusmenetelmä, jonka avulla voidaan varmistaa toteutunut siivouksen taso. Lisäksi projektissa selvitetään, pystytäänkö siivouksen palvelusopimus toteuttamaan käytännössä kunnolla. Työssä kehitettävät menetelmät ovat subjektiivinen ja objektiivinen pölyisyyden arviointi sekä kyselylomake koulujen opettajille. Työssä kehitetyn menetelmän laatutasojen raja-arvot noudattavat INSTA 800 -standardissa esitettäviä arvoja. Kehitettyä menetelmää käytettiin suoritetuissa lähtö- ja nollatasomittauksissa. Mittauksista saadut tulokset vastasivat silmämääräisesti tiloissa tehtyjä havaintoja.

Kiinteistöomistuksen järjestäminen

The paper focuses on structuring of real estate ownership. Its goal is to find out the most efficient way for entrepreneur to own real estate.

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon

Tutkimuksessa selvitetään asuntosijoittamisesta saatavia hyötyjä sijoitusportfolioon. Erityisesti, kuinka osakkeista koostuvan sijoitusportfolion riski-tuotto-suhde muuttuu, kun portfolioon lisätään sijoitusinstrumentiksi asuntoja. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden ja OMXH-indeksin välistä yhteisvaihtelua.

Asiantuntijapalveluiden kehittäminen isännöintialan yrityksessä

Isännöintiala on tämän päivän Suomessa yhä suurempien haasteiden edessä asiakkaiden ja yhteiskunnan asettamien vaatimusten kasvaessa mutta samalla käytössä olevien resurssien niukentuessa. Tämä työ toimii osana kokonaisvaltaisempaa asiantuntijapalveluprosessien kehittämiseen keskittyvää projektia, jonka keskipisteessä ovat isännöintipalvelut ja niiden kehittäminen kohdeyrityksen tarpeiden mukaisesti. Diplomityössä keskitytään isännöintipalveluiden kehittämiseen palveluiden paketoimisen ja hinnoittelun sekä asiakassegmentoinnin näkökulmasta. Työn tavoitteena oli löytää uusia ratkaisumalleja vastaamaan kohdeyrityksen tulevaisuuden tavoitteisiin samalla huomioiden toimintaympäristön muuttuvat tarpeet. Projekti jakautui kahteen osaan; nykytila-analyysiin ja sen pohjalta rakennettaviin ratkaisuehdotuksiin. Nykytila-analyysin avulla haluttiin löytää nykyisen toiminnan keskeisimmät ongelmakohdat, joihin haettiin sittemmin ratkaisua palveluiden uudelleenpaketoimisen myötä. Merkittävimpiä havaittuja ongelmatekijöitä olivat työn kuormittavuuden epätasainen jakautuminen ja se, ettei kuormittavuutta huomioitu tavassa tuottaa tai hinnoitella palveluita. Kuormittavuuden epätasainen jakautuminen otettiin lähtökohdaksi asiakassegmentoinnin ja palveluiden uudelleenpaketoinnin toteuttamisessa.

Huoltoasemakiinteistöjen arviointiprosessi ja arviointimenetelmät: Case-huoltamokiinteistön arvonmääritys

The purpose of this research is to examine the appraisal of service station real estate. This is a case research and the case service station is located in Kanta-Häme region in Finland. In the empirical part data consisted of national land survey of Finland’s data, Case corporations financial statements and Haahtela-Kehitys Oy: real estate appraisal 2013 instructions. The aim of this research was to find out whether there is a most suitable method for the appraisal of service station real estate. In this research it was not possible to conclude that one of the appraisal methods was more suitable than the other for service station real estate appraisal. It can be pointed out that selection of the appraisal method depends on several factors such as purpose of the appraisal, available information and the evaluator’s point of view.

Framework for Regional Heating Energy Efficiency Assessment

The aim of this project was to develop general framework for systematic assessment of energy efficiency of heating on regional level in Russia. The framework created during this project includes two main instruments, namely: general regional heating energy efficiency assessment model (REEMod) and general regional heating energy efficiency assessment criteria for housing areas (REECrit). Framework pays extreme attention to realization of energy saving, overall cost efficiency and comfortable indoor climate. Life-cycle ideology was applied during creation of the framework. Application of the framework can provide decision-making process with systematically collected and processed information on current state of areas energy efficiency. Such information will help decision makers to evaluate current situation of the whole energy chain, to compare different development scenarios and to identify the most efficient improvement methods, thus supporting realization of regions efficient energy management. Simultaneous pursuit of energy savings, cost efficiency and indoor air quality can contribute to development of sustainable community. Presented instruments should be continuously developed further as an iterative process based on knew experience, development of technology and overall understanding of energy efficiency issues.

Kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksen kompensointi aurinkosähköjärjestelmällä

Aurinkopaneeleiden hinta on laskenut reilusti viime vuosien aikana. Hinnan laskun seurauksena aurinkosähköjärjestelmiä on asennettu paljon yksityisiin rakennuksiin sekä Suomessa että muualla maailmassa. Tässä kandidaatintyössä tutkitaan kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksen kompensointia aurinkosähköjärjestelmällä. Kompensointia tutkitaan, koska näin saadaan taloudellisesti paras hyöty aurinkosähköjärjestelmästä. Kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksella tarkoitetaan talon teknisten järjestelmien kuluttamaa sähköä. Järjestelmän sijoitusta tutkitaan katolle ja parvekekaiteisiin. Katolle sijoitettuna aurinkopaneelien tuotantoa tutkitaan siten, että paneelit ovat asennettu 45° ja 15° tasokulmaan. Aurinkosähköjärjestelmän investoinnin kannattavuutta tutkitaan taloyhtiön näkökulmasta.

Tilaus-toimitusketjun toimivuus kiinteistö- ja aluepalveluissa kaupunkikonsernin näkökulmasta

Imatralla tilaaja-tuottaja-malliin liittyvä nykyinen sopimusohjausmalli otettiin käyttöön teknisellä toimialalla marraskuussa 2014, jolloin kiinteistö- ja aluepalveluiden tuottamiseen perustettiin oma yhtiö. Tilaaminen ja tuottaminen muodostaa tilaus-toimitusketjun. Tämän työn tarkoituksena oli saada tietoa nykyisen kiinteistö- ja aluepalveluiden tilaus-toimitusketjun toimivuudesta sekä vahvuuksista ja puutteista. Työn teoriaosassa perehdyttiin strategiaprosessiin kunnissa, tilaaja-tuottaja-toimintatapaan sekä yhtiöittämiseen ja tuloksellisuuteen. Käytännön tietoa tilaus-toimitusketjusta saatiin strukturoidulla haastattelulla. Haastattelu jaettiin strategiseen, sopimusohjaustasoon sekä operatiiviseen tasoon. Haastateltavina oli toimitusketjun eri osapuolia. Työn tuloksena voidaan todeta, että strategian täytäntöönpanossa on vielä tekemistä, etenkin operatiivisella puolella. Sopimusohjausmalliin oltiin tyytyväisiä vaikka myös siitä löytyi vielä kehitettävää. Operatiivisella tasolla toiminnan tehokkuus on noussut verrattuna entiseen malliin, tehokkuutta voidaan kuitenkin vielä monin keinoin nostaa. Yleisesti nähtiin, että koko tilaus-toimitusketjun toiminta on tehostunut ja selkiytynyt.

Review of investment strategy, portfolio management, and scorecard based portfolio selection tool for direct property investments in Finland

The lack of research of private real estate is a well-known problem. Earlier studies have mostly concentrated on the USA or the UK. Therefore, this master thesis offers more information about the performance and risk associated with private real estate investments in Nordic countries, but especially in Finland. The structure of this master thesis is divided into two independent sections based on the research questions. In first section, database analysis is performed to assess risk-return ratio of direct real estate investment for Nordic countries. Risk-return ratios are also assessed for different property sectors and economic regions. Finally, review of diversification strategies based on property sectors and economic regions is performed. However, standard deviation itself is not usually sufficient method to evaluate riskiness of private real estate. There is demand for more explicit assessment of property risk. One solution is property risk scoring. In second section risk scorecard based tool is built to make different real estate comparable in terms of risk. In order to do this, nine real estate professionals were interviewed to enhance the structure of theory-based risk scorecard and to assess weights for different risk factors.