Avaliação imobiliária: entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação

Recentemente a avaliação imobiliária levou ao colapso de instituições financeiras e à crise no Subprime. A presente investigação pretende contribuir para perceber quais os factores preponderantes na avaliação imobiliária. O trabalho aborda a problemática da assimetria de informação, os diferentes métodos de avaliação imobiliária e a importância das externalidades. Empiricamente há diversos casos analisados através do uso da metodologia da Regressão Linear, Análise de Clusters e Análise de Componentes Principais da Análise Factorial. O primeiro caso analisado é direccionado à avaliação das externalidades, onde os resultados indicam que as externalidades positivas principais são as seguintes: as vistas de marina são mais valorizadas que as vistas de mar, as vistas frontais são mais valorizadas que as vistas laterais e existem diferenças de valorização ao nível do piso de acordo com o tipo de habitação (residência ou férias). O segundo estudo analisa como o método do rendimento ajuda na explicação da realidade portuguesa, no qual foram obtidos três clusters de rendas e três clusters de yields para cada uma das amostras. Os resultados demonstram que: (a) ambos os clusters, das yields e das rendas são formados por diferentes elementos (b) que o valor da oferta é explicado pelo método do rendimento, pelo cluster das yields e pela densidade populacional. No terceiro estudo foram inquiridos 427 indivíduos que procuravam apartamento para residência. A partir da Análise de Componentes Principais da Análise Factorial efectuada obtiveram-se sete factores determinantes na procura de apartamento: as externalidades negativas, as externalidades positivas, a localização de negócios no rés-do-chão do edifício de apartamentos, os interesses racionais de proximidade, as variáveis secundárias na utilização do edifício, as variáveis de rendimento e as variáveis de interesses pessoais. A principal conclusão é que como é uma área transdisciplinar, é difícil chegar a um único modelo que incorpore os métodos de avaliação e as diferentes dinâmicas da procura. O avaliador, deve analisar e fazer o seu scoring, tendo em conta o equilíbrio entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação.

A Avaliação Imobiliária e a sua relação com o Investimento

O presente relatório visa cumprir os requisitos da unidade curricular Dissertação, Projeto ou Estágio (DIPRE) do mestrado em Engenharia Civil do Instituto Superior de Engenharia do Porto (ISEP). O estágio curricular decorreu na empresa VPM - Vaz Pinto Mendes - Unipessoal Lda, sob o tema: “A avaliação imobiliária e a sua relação com o investimento”. A avaliação imobiliária visa determinar o valor associado aos bens imóveis. Pode ser aplicada a todo o tipo de bens imóveis, tais como: apartamentos e moradias uni e multifamiliares, espaços comerciais e de serviços, quintas, unidades hoteleiras e industriais, complexos desportivos, entre outros. A avaliação imobiliária poderá ser solicitada por parte de proprietários ou arrendatários dos imóveis, por empresas, tribunais, advogados e solicitadores. Apresenta diversos fins, tais como a determinação do valor de indemnização devido a expropriações, o financiamento hipotecário para compra ou construção de imóveis, partilhas, estudo de um investimento financeiro, intenção de venda ou arrendamento, efeitos fiscais ou apenas o simples conhecimento do valor aproximado das propriedades que se possui. O presente estudo visa abordar o atual mercado imobiliário nacional, o procedimento de realização de uma avaliação imobiliária e principalmente os métodos de avaliação tradicionais.

O patrimônio de afetação na incorporação imobiliária

O presente estudo trata do contrato da incorporação imobiliária como instrumento de função social relevantíssima por dizer respeito a dois gravíssimos problemas de Nação, que são o da Construção Civil e o do enorme déficit habitacional existente no país – deve ser entendido e disciplinado à luz da lei específica, sem eliminar a possibilidade de sujeição às regras tutelares, porque é óbvio que não se trata do negócio imune e cláusulas e praxes abusivas por parte dos incorporadores. O enfoque, porém, não é de ser feito para se afastar a disciplina da Lei nº 4.591/1964, que é específica e que há de prevalecer, quando não houver cláusula abusiva a reprimir. Os postulados de Chalhub (2012) exposto neste estudo representam, em suma, uma contribuição muito relevante para as letras jurídicas num campo de incomum interesse para as relações econômicas e num momento de crise nacional, em que os olhos de toda Nação se voltam para a incrementação do desenvolvimento econômico, com necessidade fundamental e inadiável.

Atributos espaciais e valorização imobiliária em Porto Alegre, RS

A dissertação busca combinar Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos Econométricos com o objetivo de ampliar o conhecimento existente sobre o mercado imobiliário residencial em Porto Alegre. Mais especificamente, são estudados os Modelos Configuracionais de Centralidade e de Oportunidade Espacial propostos para simular o crescimento da cidade, e o Modelo de Preços Hedônicos, geralmente usado para inferir sobre a valorização de atributos dos imóveis e de sua localização. Os coeficientes gerados pelo Modelo de Preços Hedônicos são sugeridos como possível especificação requerida pelo Modelo de Oportunidade Espacial para determinar a probabilidade de um espaço urbano ser ocupado por diferentes padrões construtivos, já que essa oportunidade leva em conta a proximidade ou presença de certos elementos de valorização. As características estudadas são relativas ao imóvel em si, tais como padrão de acabamento e área, relativas à qualidade de seu entorno, como a renda média dos vizinhos e a presença de habitações precárias e relativas a sua acessibilidade a itens como o rio, pólos de comércio e serviços e a centros locais. Esse último atributo corresponde ao grau de centralidade agregada dos centros locais determinado em estudo realizado pelo PROPUR para a cidade de Porto Alegre utilizando o Modelo Configuracional de Centralidade, e que indica as áreas com concentração de atividades e animação urbanas.

Valorização imobiliária resultante de investimentos públicos em infra-estrutura urbana : um estudo na cidade de Porto Alegre

Este trabalho apresenta um estudo das relações existentes entre os investimentos realizados pelos órgãos públicos em determinadas obras de infra-estrutura urbana e a valorização de terrenos imobiliários. A pesquisa foi composta por três aproximações que procuram examinar a influência da realização destas obras de infra-estrutura urbana no comportamento dos preços de terrenos urbanos em Porto Alegre. Apesar de não ter sido detectada uam relação genérica, são traçadas sugestões para a cobrança de tributos municipais brasileiros que tenham por base a captura de plusvalias imobiliárias.

Securitização de empreendimentos de base imobiliária

Trata da criação de títulos de dívida com objetivo de mobilizar fundos destinados ao desenvolvimento de empreendimentos de base imobiliária.Estuda a atratividade desses título na conjuntura atual, bem como a experiência brasileira e estrangeira nesse instrumento. Apresenta técnica de securitização de empreendimentos de base imobiliária

Entre a reforma urbana e a reforma imobiliária: a coordenação de interesses na política habitacional brasileira nos anos 2000

No período da gestão do Partido dos Trabalhadores (PT) no governo federal, configurou-se uma dupla agenda para a política habitacional brasileira: a primeira ligada à plataforma de reforma urbana, com previsão de descentralização entre os entes federativos e gestão participativa, e a segunda consubstanciada a partir das premissas de reestruturação do setor imobiliário e da construção civil, estruturada em uma política exclusiva de provisão habitacional com promoção privada e financiamento a partir de fundings públicos. No presente trabalho analisou-se a trajetória desta política nos anos 2000, tendo como foco principal o processo decisório que estruturou o arranjo permitindo a convivência destas duas agendas paralelas. Apesar das contradições e conflitos entre elas, também houve um tipo especial de imbricamento que produziu um jogo não só de coexistência, mas com ganhos para ambas. Combinando a análise institucional com abordagens teóricas focadas no papel dos atores e suas coalizões na transformação das políticas públicas, a tese teve como principal hipótese a existência de uma coordenação de interesses desenvolvida como marca característica do governo Lula e que sustentou a combinação destas duas agendas. Este modelo lulista de governança explicou e garantiu, em boa medida, a distribuição de benefícios a ambas as coalizões, além de ter legitimado a política habitacional dentro da agenda pública.

O Litoral e a metrópole dinâmica imobiliária, turismo e expansão urbana na região metropolitana de Natal-RN

The metropolitan regions of Northeast Brazil are being gradually included in a scenario of international investments, which are motivated by the restructuring of both touristic and real-estate sectors. The new capital, real-estate developers and space configurations that result from this process indicate the need for the creation and implementation of public tools which should, at least, allow the mitigation of the urban impacts and environmental losses resulting from this situation. The effects on landscape and on the socio-spatial configuration result from the intensification caused by the dynamism of the "real estate-tourism" sector. There is a regional integration as an expression of the urban expansion of the metropolitan area of Natal. This study investigates the uniqueness of the restructuring and territorial integration of coastal areas and the strategies of the circuit of capital accumulation formed by linking the real estate to tourism. It is intended to increase the understanding about the strategies of tourism, real estate and public policy agents involved in this territorial reconfiguration and in the fund-raising needed for the investments, to understand the existing social and environmental effects and their future trends and also to understand the forms of spatial production as results from the practices of approaching the land transformation and the tourism valorization of the landscape, in a synchronous manner, first in the Northeast region and, as a focal study, in the Metropolitan Area of Natal. Likewise, it is intended to apprehend the current processes of metropolization of the eastern coast of Rio Grande do Norte, in addition to indicate its physical-territorial transformation and the types of projects/developments promoted by the market in the recent period. Based upon analysis undertaken for the Metropolitan Region of Natal RN, this piece of work presents some considerations on possible legal instruments that can be adjusted to the municipalities which are experiencing the impact of this peculiar and recent phenomenon in the region, caused by the arrival of the real estate-touristic capital. It is also intended to point out basic proposals to the forms of public intervention, in a speculative way, starting from a Metropolitan Planning project within a medium and long term

Entre o cartão-postal e a cidade real: um estudo sobre paisagem e produção imobiliária em Natal/RN

Recent studies concerning the landscape have investigated the most important activities that contribute for its modification and have tried to better understand the society through the marks left by its quotidian. It is understood that singular landscapes constitute the cultural patrimonies of the cities, once they are part of the daily life of the citizens and are present in their social representations. Some contemporary authors defend the preservation of the natural and urban landscape trying, specially, to keep its importance for the local population. Natal is a city where the ambient qualities are well defined and known by the beauty of the area where it is located. Situated just between a river and the sea, the city grew following its geographic characteristics. The Potengi River, the Atlantic Ocean and the vast dunes ecosystem represented natural limits to the urban expansion; at the same time they have favored the development of a landscape pattern marked by the dialectic between the natural elements and the human interventions. However, this relationship changed after the intensification of the high rising development process that took place since the 1960s. The urban legislation tried to preserve the features of the local landscape delimiting Areas for Controlling Building High , destined to protect the scenic value of some parts of the city. On the other hand, the civil construction sector has made constant pressure in sense to abolish or to modify this legal instrument, aiming profits that have increased, in the 1990s, because of the consumption and the qualification of the urban space for tourist activities. It is necessary the raising of new elements to stimulate the quarrel about the landscape preservation, the process of the urban space production and the best way for the legislation implementation. This work tries to raise elements about the subject at local level, in sense to use Natal City experience to contribute for the formulation of indicators to raise the question about the lack of measure for subjective values, for example the cultural and affective value of the landscape. The natural elements inserted in the urban profile, represent strong visual references and supply identity to the town; they are part of the collective imaginary and are detached in the social context of the city. Then, why the preservation of the landscape, that estimates the improvement in the quality of life, is not enough to justify the controlling building high already previewed as part of Natal City Legislation? These questions send us to the approach of the landscape, as a community patrimony, alerting that some of its significant esthetics attributes must be preserved as a legacy for the future generations

A corretagem de imóveis no Rio Grande do Norte: das práticas históricas à emergência como segmento integrante da fração imobiliária do capital

This research proposed to question the development of what was defined as historical practices (commercial, social and political institutions), of the economic activity of the real estate brokerage in the Rio Grande do Norte from the progressive institutionalization of economic agents - individuals (realtors) and legal (real estate) - based on two main approaches: a) the development of economic activity as an integral segment of a fraction of capital (POULANTZAs, 1985; LESSA, 1981). This work set out from a socio-historical approach of the historical practices development the of real estate brokerage in Brazil started in the Southeast, especially in the cities of Rio de Janeiro and São Paulo as a result of the "expansion of capitalist relations by the housing sector" (RIBEIRO , 1996). especially the real estate capital ; b) the historical development of relations between labor and capital within the activity, in other words, the development of the relationship between realtors and Real Estate in relation to "group of interests" and their "collective actions" (OFFE, 1984). These historical practices are defined in this research as: 1) mercantile practices, times when there was no distinction between the activity of real estate brokerage and other forms of mercantile capital; 2) social practices, which began in the 1930s, when agents of real estate are to be distinguished from each other within the activity through Taylorist division of labor between workers realtors and developers of real estate; 3) political and institutional practices, initiated in 1962, characterized by State action, in the individualization and distinction of the agents of real estate brokerage as socioprofessional category regulated throughout Brazil by Law 4.116/62 and 6.530/78. The results achieved by the present study showed that in Rio Grande do Norte, due to the specifics as to the peripheral processes of urbanization of the constitution of the land market, as well as the process of conservative modernization of the oligarchic State from the 1960s (CLEMENTINE, 1995; FERREIRA, 1996, 2010, TRINDADE, 2004), the State was led to the development of a late manifestation of the historical practices of real estate brokerage. In other words, it was a process in which historical practices, in particular social practices, not fully developed, mitigating, thus the perception of realtors from his position in the process of exploitation of labor by the Real Estate. And, as a result, of their collective interests front of them.

Habitus e territorialidade na composição da dinâmica imobiliária em Natal/RN

Many have sought to understand the spatial processes, which originate from land development and real estate dynamics, seeking also to build new categories of analysis to put some light on the less evident aspects of this process. The discussion about production of space has been adopted in this study, but has proved insufficient to explain this complex urban reality. Here, it is analysed the ways that, in Natal, the market fosters the material basis for capital accumulation. The research had as methodological basis, the analysis of discourse, having full interviews with institutional agents as background. It aimed at understanding the complex, material configuration in urban space. It thus investigates the theory of practices of existing (private and public) agents towards the real estate market, using several concepts, like production of space (Lefèbvre and Harvey); habitus (Bourdieu); spatial fix (Harvey); and territoriality (Haesbaert). Evidence shows that there has been a process of ‗naturalization of certain practices in the market that has had implications for the production of an urban space that is both segmented and segregated, giving rise also to complex material configurations, including different forms of heterotopies (Foucault). These spaces result from capital s own creative dynamics and of the reach for social realization for different groups of people making a living under different economic conditions of income.

Utilização de métodos combinados de avaliação imobiliária para a elaboração da planta de valores genéricos

The Plant of Generic Values (PVG) is part of the cadastral system of a city hall and is about an important document or support for the urban planning. For its conception some stages are necessary, amongst which the most remarkable: the collection of information and the proper evaluation. A norm number 14653-2 of the ABNT recommends the application of the comparative method of data of market for the evaluation of lands values, but not always this procedure is possible due to absence of significant samples, as in urban areas densely constructed the real estate transactions is restricted, practically, to remarkable are the constructed ones. Thus, this work aims at showing which one, the sources of these data and the problematic found to get them. Moreover, a method is presented, that is an alternative to get the values of lands in the regions where yhere is scarcity of these data, so as to make the results beter. This method deals with the junction of other methods of evaluation to the comparative method of market data. The use of the methodology provided better performance in the procedures, having as a consequence bigger uniformity between the data, that is, the value of evaluation and the value of market equalize. Besides, the separation of the area of work in zones of homogeneous data made possible to generate more models, making use of fewes variables, due to the similarity among the data.

O Planejamento estratégico sem plano: ícones urbanos e dinâmica imobiliária em Natal

The model of strategic city planning is applied to Latin American and Brazilian cities since the 1990s. Notwithstanding, in many cities, the production of space has not followed the international model stricto sensu, but a variation of the model, here called, strategic city planning without a plan or peripheral (or yet incomplete) urban entrepreneurialism . This seeks to build city attributes in order to qualify cities for the competitive international and/or regional markets. This includes the production of iconic buildings and structures, here called urban icons. They rapidly become symbols in the contemporary city landscape, facilitating the promotions of the city for tourism and business. This also helps produce charismatic leaderships. However, what it does best is to promote real estate development. This dissertation seeks to understand the role of iconic buildings in the promotion of real estate business in Natal, especially how it helps to fuel prices in the market. The research is done by use of interviews with civil servants and private entrepreneurs related to real estate business

Formação, sustentação ou implosão de uma bolha imobiliária? A dinâmica de preços no mercado de imóveis de Natal no período 2005-2010

A motivação para a realização deste artigo foi a percepção de que o movimento de preços dos imóveis em Natal apresentava componentes que precisavam ser investigados, notadamente o influxo de capital estrangeiro, sobretudo para aplicação nos setores de turismo e imobiliário e o comportamento do crédito imobiliário. O objetivo do trabalho é examinar a evolução dos preços no mercado de imóveis da cidade no período 2005; 2010. Os indicadores levantados permitiram uma coleta de evidências suficiente para ampliar o grau de confiança nas hipóteses de que, de fato: a) ocorreu uma bolha no mercado de imóveis no triênio 2005; 2007; b) a bolha não implodiu no biênio 2009; 2010, após a crise financeira de 2008, pois o movimento de alta de preços se manteve tanto nos imóveis vendidos na planta quanto nos imóveis prontos.