La responsabilidad de los agentes de la edificación en la Ley de ordenación de la edificación

Programa de doctorado: Derecho Privado

El uso del espacio público y la apropiación privada del espacio en la ciudad de Córdoba

La ciudad de Córdoba no ha sido ajena a los procesos económicos-sociales de la “globalización", que implican una fuerte expansión y concentración del capital, con impactos en la esfera social y aumento de las desigualdades. La salida de la convertibilidad a fines del año 2001 y el consecuente incremento de la apertura externa del país impactó en algunos sectores económicos, agro-exportadores principalmente, que insertos en la dinámica comercial internacional logran obtener amplios márgenes de ganancias. Las ganancias se transfieren a otros sectores de la economía que continúan aumentando la rentabilidad de los agentes involucrados. Desde entonces se observa una marcada expansión de la actividad inmobiliaria y de la construcción, en barrios centrales de la misma y hacia la periferia, con la construcción de barrios privados. Esto exacerba el valor del suelo urbano y produce una revalorización inmobiliaria en las áreas mencionadas, que es demandada por grandes inversores. La configuración territorial de la ciudad de Córdoba en los últimos años ha estado comandada por el capital privado. Sin un proyecto urbano que garantice el ordenamiento de la ciudad; ha desembocado en altas densidades edificadas en detrimento de espacios públicos; en especial plazas, áreas recreativas y deportivas. A su vez se produce mayor densidad de habitantes por Km2 que demandan la utilización de estos espacios. Los vacíos urbanos que contiene la ciudad aún pueden revertir parte de esta situación y re-valorizar el “espacio verde público" como espacio de producción y reproducción socio-espacial.

Gestión del territorio y proceso de construcción de la ciudad : reacciones y posicionamientos ante la redefinición de la normativa urbanística para las áreas centrales de Rosario

El artículo se refiere a la propuesta de la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario para el reordenamiento urbanístico del área central y primer anillo perimetral expuesta públicamente en marzo 2007 y al proceso de discusión previo a su elevación al Concejo Municipal para su tratamiento en la ciudad de Rosario. Se trata de dar cuenta acerca de las dificultades encontradas –y los intereses manifestados– para arribar a una propuesta consensuada acerca de la transformación y futuro de la ciudad y del valor otorgado a su patrimonio construido. En el trabajo a presentar se abordará las siguientes cuestiones: situación en el momento en que se formula la propuesta, la propuesta de reordenamiento urbanístico, los mecanismos de discusión, la reacción de los actores, la oposición del mercado inmobiliario (Cámara Argentina de la Construcción, Asociación de empresarios de la Vivienda, Cámara Inmobiliaria, Colegio de Arquitectos), la opinión y participación de los concejales y del mundo académico, las propuestas de los vecinos y la opinión del comité de expertos convocados para la audiencia pública. El trabajo se basa fundamentalmente en el análisis del discurso de los distintos actores en base notas oficiales, comunicados de prensa, apuntes de reuniones, información periodística, presentaciones escritas ante la audiencia pública, documentos de expertos. Para la interpretación de la dinámica del proceso de construcción de tiene en cuenta la documentación municipal respecto de la dinámica de la construcción en la ciudad en los últimos años, la opinión de economistas especializados en el tema y la opinión de agentes inmobiliarios.

Fideicomiso inmobilario

Es motivo del presente trabajo analizar al fideicomiso como herramienta para el desarrollo de un sector de la economía provincial de marcada importancia como lo es el de la construcción. En la actualidad vemos como este sector ha tomado relevancia e impulso y es por eso la necesidad de encontrar una figura que acompañe esta tendencia. El objetivo principal es analizar la fiducia inmobiliaria, como medio para sustentar un negocio, como así también explicar los motivos por los cuales este contrato podría convertirse en un medio usual en el mencionado sector, ya que si bien está siendo utilizado, aún existe desconocimiento de los beneficios que provee, fruto de una legislación muy joven.

Burbujas racionales en el mercado de valores argentino

Desde el surgimiento de los mercados de valores, han existido periodos con importante aumento en los precios de sus activos, que luego se han atribuido a la presencia de burbujas especulativas. Entre los más conocidos se encuentran la manía de los tulipanes en Holanda a principios del siglo XVII, donde un bulbo de tulipán llegó a valer 24 toneladas de trigo, la ola especulativa en Wall Street que terminó en el “crash" de 1929, la burbuja tecnológica en el Nasdaq que estalló a principios de siglo. Estos acontecimientos motivan a deliberar sobre la racionalidad de los precios de los títulos que se negocian en los mercados. Bajo la hipótesis de mercados eficientes, los precios de las acciones varían solamente si los inversores reaccionan a la nueva información relacionada con los fundamentos. Esto significa que los precios siguen una martingala y que cualquier desvió sistemático en relación al valor fundamental debe ser considerado una burbuja. Si existe una burbuja especulativa, el precio de mercado tendrá dos componentes: el precio racional o valor fundamental y la burbuja especulativa. Las razones por las cuales se paga un precio mayor al racional van desde la creencia que existirá un “tonto más grande" que comprará ese activo en el futuro, excesos de confianza o simplemente por un comportamiento de manada de los agentes involucrados. Las burbujas en los precios de los activos pueden ser relevantes en economías emergentes porque pueden acarrear efectos colaterales (como apreciación de su moneda) y potencial reversibilidad. Una burbuja puntual en los precios de las acciones puede terminar acarreando excesiva inversión en capital y euforia seguida de “crash" y recesión. Muchos de los comienzos de crisis económicas o financieras estuvieron históricamente asociados a la formación de burbujas en los precios de los activos, como bien enseña la reciente burbuja en las propiedades inmobiliarias de Estados Unidos. El objetivo de este trabajo consiste en recopilar los diferentes modelos y pruebas utilizadas en la literatura para la detección de burbujas especulativas en los precios de mercado, para luego, siguiendo la metodología propuesta por Diba y Grossman (1988), realizar contrastes de raíces unitarias y cointegración para encontrar dichas burbujas en el Merval. Se destacan en este trabajo dos aportes de interés. En primer lugar, se trata del primer estudio empírico para el mercado bursátil argentino sobre la existencia de burbujas especulativas utilizando las variables de precios y dividendos con la metodología anteriormente descrita. En segundo lugar, el periodo muestral considerado es uno de los más interesantes a la hora de abordar un estudio sobre burbujas especulativas al estar este caracterizado por un importante crecimiento.

Fideicomiso inmobilario

El presente trabajo titulado “Fideicomiso Inmobiliario en Argentina" trata de esta figura que sin lugar a dudas puede ser de extrema utilidad en la situación política y económica que está transitando actualmente nuestro país. En la República Argentina, como consecuencia de la inestabilidad económica y la falta de confianza en las entidades financieras la figura del Fideicomiso ha tomado gran protagonismo. El análisis de la realidad en la generación de negocios en el mercado argentino ha dado lugar a nuevas tendencias en el uso de este modelo que va más allá de las típicas funciones de administración, garantía, inversión y financiamiento. Puntualmente la industria de la construcción ha adquirido en estos últimos años un nivel de desarrollo muy importante motivado por diferentes factores, entre ellos, la existencia de un déficit habitacional estructural, la inseguridad que lleva a que cada vez se prefieran más edificios, barrios cerrados o complejos logrando así que se centre la construcción en este tipo de viviendas, la escasez de inversiones alternativas atractivas, el escenario inflacionario actual que motiva a los ahorristas a buscar resguardo en activos fijos como ladrillos o tierra. Todos estos factores configuran un escenario propicio para el desarrollo de esta institución en la actividad inmobiliaria.

Aportes del enfoque de la inteligencia territorial al estudio del espacio de comercialización informal

El Observatorio de Política Urbanística, Dinámica Inmobiliaria y Procesos Urbanos (FADU-UBA), indaga entre otros temas, el origen y evolución de los procesos urbanos formales e informales que espejan las transformaciones del ámbito territorial urbano-metropolitano de Buenos Aires enmarcadas en la transición de siglos XX y XXI. Estos procesos se interpretan como resultado de las relaciones entre las intervenciones planificadas y las mediaciones espontáneas de los diversos actores del crecimiento y desarrollo de la ciudad. El enfoque de 'Inteligencia Territorial' (IT) es de valioso aporte al Observatorio, ya que a través del mismo se identifican y examinan las prácticas urbanísticas y políticas públicas que inciden en dichas transformaciones territoriales. Este trabajo presenta avances de una sub-línea de investigación en curso, referida al espacio urbano de comercialización que proliferó entre fin del siglo XX y comienzo del XXI, tanto en períodos recesivos como en los de crecimiento económico: el espacio de comercialización formal y en particular el informal, bajo tipologías de localización centralizada o de tipo enclave (como los centros de compras de tipo shopping, hipermercados y servicios de ocio y recreación, o centralidades temáticas en torno a corredores viales rápidos del periurbano en proceso de expansión, o la Feria La Salada) o dispersa (como los centros o mercados de conveniencia, o ferias populares de artículos usados en proximidad a estaciones ferroviarias o al interior de lotes). Aspirando a contribuir al debate y la reflexión sobre los aportes del enfoque de la 'Inteligencia Territorial', se presenta fundamento empírico a partir del relevamiento de algunas de estas tipologías informales y su geo-referencia a través de sistemas de información territorial, analizando aspectos de su impacto territorial (especialmente en la matriz ambiental y socio- económica), y contrastando sus lógicas de localización con las del espacio de comercialización formal, ya registrado y analizado en diversos estudios del Observatorio y de otros equipos de investigación

Sobre tensiones, transición y transformación en el territorio de una ciudad andina : San Juan. Argentina

El trabajo que se presenta se referencia en una serie de propuestas de ordenamiento territorial desarrolladas de manera conjunta entre municipios de la provincia de San Juan, Argentina y la Universidad Nacional de San Juan. Se trata de propuestas que abordan múltiples desafíos, los que no por recurrentes minimizan su complejidad. Por el contrario señalan la transición hacia la construcción de territorios más sostenibles en este contexto particular, enfrentan el desafío que supone la disputa por el suelo urbano, las tensiones derivadas del avance de la urbanización y la expectativa de valorización inmobiliaria por parte de sectores del periurbano. Se propone una transformación del propio territorio, sostenida en la construcción de capacidades locales, en el afianzamiento de redes, y en la concienciación sobre las propias capacidades. Los resultados alcanzados desde lo 'tangible' refieren a propuestas orientadas en tres direcciones principales: reestructuración espacial y funcional, reestructuración socio-productiva y gestión integrada de recursos patrimoniales. Más allá de estos resultados, vinculados al diseño de estrategias de ocupación y manejo sustentable del territorio se destacan diversas construcciones, como el reconocimiento e incorporación de nuevos actores, el fortalecimiento de lazos entre actores locales y externos a la comunidad: Universidad, Gobierno provincial, Municipios; la continuidad de proyectos, la socialización de resultados con otros municipios, los proyectos en marcha. En este sentido, actualmente se trabaja en la construcción del Plan para el Area Metropolitana de San Juan, en una conjunción de voluntades políticas, sociales y técnicas, involucrando a seis municipios de la provincia. Indudablemente, se trata de procesos que requieren complementariamente o simultáneamente de aquellos 'microprocesos' a escala de las comunidades, que se transformen en 'micrologros', en una estrategia que integre procesos 'top down' y 'bottom up'. Éste es un camino que se comienza a recorrer. Concluyendo, se valora especialmente, el rol dinamizador que los procesos desarrollados han provocado en el entorno local, generando nuevas propuestas, atrayendo programas y acciones concretas hacia el territorio. Se comienza a transitar de una manera sostenida, la incorporación del tema planificación en la agenda de gobierno, la construcción de microprocesos en distintas comunidades, y la Universidad recuperando su rol, no sólo como consultor de referencia en estas temáticas, sino esencialmente como 'caja de resonancia' de las necesidades y deseabilidades de esta comunidad. En síntesis, se espera que estos procesos de transición alcancen la necesaria escala de transformación

Dime cuánto vale y te diré quién vive : Análisis de la relación entre los precios del suelo y el nivel socio-económico de los hogares en el partido de La Plata entre 2001 y 2010

Luego de la crisis del año 2001, la Argentina experimentó una rápida recuperación económica que se tradujo en una disminución considerable de las tasas de desempleo y pobreza. Sin embargo, el acceso a la ciudad parece ser crecientemente desigual y la forma en la que se divide socialmente el espacio urbano permite poner en evidencia que los sectores populares experimentan una creciente dificultad para sentirse parte de la ciudad. A pesar de su escasa visibilidad, se cree que la dinámica del mercado inmobiliario en las ciudades es uno de los grandes responsables de la división social del espacio, ya que se ha transformado en un destino privilegiado de la inversión financiera. El objetivo general de esta tesis final de la carrera de Licenciatura en Geografía es analizar los cambios en la dinámica de los precios del suelo urbano y su incidencia tanto en la transformación del perfil socioeconómico de las diferentes áreas de la ciudad como en la emergencia de conflictos urbanos en el partido de La Plata en el período 2001-2010. Partiendo del supuesto que el mercado de suelo urbano es el dispositivo fundamental que estructura la división social del espacio se espera observar un alto grado de correlación entre los precios del suelo y el perfil socio-económico de los hogares residentes en las distintas áreas de la ciudad. Sin embargo, se prevé la identificación de ciertos territorios en los que dicha correlación no se verifica y como hipótesis central se sostiene lo siguiente: la baja asociación entre estas dos variables puede explicarse por un proceso de especulación urbana o por constituir áreas de reciente valorización inmobiliaria y, a su vez, que cuando los pobladores de esas áreas se encuentran en condiciones de pobreza puedan verse afectados por procesos de expulsión residencial y otros conflictos urbanos

Dime cuánto vale y te diré quién vive : Análisis de la relación entre los precios del suelo y el nivel socio-económico de los hogares en el partido de La Plata entre 2001 y 2010

Luego de la crisis del año 2001, la Argentina experimentó una rápida recuperación económica que se tradujo en una disminución considerable de las tasas de desempleo y pobreza. Sin embargo, el acceso a la ciudad parece ser crecientemente desigual y la forma en la que se divide socialmente el espacio urbano permite poner en evidencia que los sectores populares experimentan una creciente dificultad para sentirse parte de la ciudad. A pesar de su escasa visibilidad, se cree que la dinámica del mercado inmobiliario en las ciudades es uno de los grandes responsables de la división social del espacio, ya que se ha transformado en un destino privilegiado de la inversión financiera. El objetivo general de esta tesis final de la carrera de Licenciatura en Geografía es analizar los cambios en la dinámica de los precios del suelo urbano y su incidencia tanto en la transformación del perfil socioeconómico de las diferentes áreas de la ciudad como en la emergencia de conflictos urbanos en el partido de La Plata en el período 2001-2010. Partiendo del supuesto que el mercado de suelo urbano es el dispositivo fundamental que estructura la división social del espacio se espera observar un alto grado de correlación entre los precios del suelo y el perfil socio-económico de los hogares residentes en las distintas áreas de la ciudad. Sin embargo, se prevé la identificación de ciertos territorios en los que dicha correlación no se verifica y como hipótesis central se sostiene lo siguiente: la baja asociación entre estas dos variables puede explicarse por un proceso de especulación urbana o por constituir áreas de reciente valorización inmobiliaria y, a su vez, que cuando los pobladores de esas áreas se encuentran en condiciones de pobreza puedan verse afectados por procesos de expulsión residencial y otros conflictos urbanos

Transformaciones habitacionales en la Región Metropolitana de Buenos Aires : El pasaje del neoliberalismo al neodesarrollismo urbano

La recuperación de la economía argentina luego de la crisis del 2001/02 implicó una importante mejora de múltiples indicadores sociales y económicos, dada entre otros factores, la orientación de políticas públicas tendiente a recuperar el tejido productivo y el empleo. En este contexto, el tándem construcción-obra pública se transformó en un tema central de la agenda y la expansión inmobiliaria fue bien recibida desde la mirada macroeconómica. Sin embargo, este proceso no estuvo exento de contradicciones, y se observan en la región metropolitana un conjunto de tendencias concurrentes producto de la hibridación entre el neoliberalismo urbano aún vigente y la difusión del neodesarrollismo urbano. De allí que la ampliación de acciones de desmercatilización estatal del consumo de bienes y servicios orientados a la reproducción social coexiste con la persistencia del proceso de desmercatilización social regresivo de la producción del espacio habitacional, junto a la intensa mercantilización del espacio construido asociada a la creciente financierización de los ladrillos

Política y sociabilidad barrial : La memoria en torno a las "veladas socialistas" en el Barrio de La Estación de Tandil durante el período de entreguerras

Este artículo se inscribe en el marco de un proceso de activación patrimonial impulsado por una asamblea vecinal del Barrio de La Estación de la localidad bonaerense de Tandil. A inicios de 2013, un grupo de vecinos y vecinas, ante la "pérdida" de la fisonomía identitaria barrial a manos de la "especulación inmobiliaria", presentó al Concejo Deliberante un petitorio proponiendo la declaración de un Area de Protección Histórica sobre 40 manzanas lindantes a la Estación de Trenes; zona que "vincula gran parte de la historia de la ciudad como son el trabajo, la cultura, las luchas sindicales y la historia del gremio ferroviario". Aquí se analiza la construcción de la memoria colectiva en vinculación con la identidad barrial, para lo cual estudiamos la significación presente de algunas prácticas sociales de antiguos vecinos y vecinas del barrio, en especial las "veladas" organizadas por el Partido Socialista, partido político con fuerte arraigo en el mencionado barrio en las décadas de 1920 a 1940. Para ello, partimos de la puesta en diálogo de las fuentes periodísticas de la época que se han conservado, con los testimonios de los actores sociales que participan en la re-creación y significación presente de aquellas prácticas

Transformaciones habitacionales en la Región Metropolitana de Buenos Aires : El pasaje del neoliberalismo al neodesarrollismo urbano

La recuperación de la economía argentina luego de la crisis del 2001/02 implicó una importante mejora de múltiples indicadores sociales y económicos, dada entre otros factores, la orientación de políticas públicas tendiente a recuperar el tejido productivo y el empleo. En este contexto, el tándem construcción-obra pública se transformó en un tema central de la agenda y la expansión inmobiliaria fue bien recibida desde la mirada macroeconómica. Sin embargo, este proceso no estuvo exento de contradicciones, y se observan en la región metropolitana un conjunto de tendencias concurrentes producto de la hibridación entre el neoliberalismo urbano aún vigente y la difusión del neodesarrollismo urbano. De allí que la ampliación de acciones de desmercatilización estatal del consumo de bienes y servicios orientados a la reproducción social coexiste con la persistencia del proceso de desmercatilización social regresivo de la producción del espacio habitacional, junto a la intensa mercantilización del espacio construido asociada a la creciente financierización de los ladrillos

Dime cuánto vale y te diré quién vive : Análisis de la relación entre los precios del suelo y el nivel socio-económico de los hogares en el partido de La Plata entre 2001 y 2010

Luego de la crisis del año 2001, la Argentina experimentó una rápida recuperación económica que se tradujo en una disminución considerable de las tasas de desempleo y pobreza. Sin embargo, el acceso a la ciudad parece ser crecientemente desigual y la forma en la que se divide socialmente el espacio urbano permite poner en evidencia que los sectores populares experimentan una creciente dificultad para sentirse parte de la ciudad. A pesar de su escasa visibilidad, se cree que la dinámica del mercado inmobiliario en las ciudades es uno de los grandes responsables de la división social del espacio, ya que se ha transformado en un destino privilegiado de la inversión financiera. El objetivo general de esta tesis final de la carrera de Licenciatura en Geografía es analizar los cambios en la dinámica de los precios del suelo urbano y su incidencia tanto en la transformación del perfil socioeconómico de las diferentes áreas de la ciudad como en la emergencia de conflictos urbanos en el partido de La Plata en el período 2001-2010. Partiendo del supuesto que el mercado de suelo urbano es el dispositivo fundamental que estructura la división social del espacio se espera observar un alto grado de correlación entre los precios del suelo y el perfil socio-económico de los hogares residentes en las distintas áreas de la ciudad. Sin embargo, se prevé la identificación de ciertos territorios en los que dicha correlación no se verifica y como hipótesis central se sostiene lo siguiente: la baja asociación entre estas dos variables puede explicarse por un proceso de especulación urbana o por constituir áreas de reciente valorización inmobiliaria y, a su vez, que cuando los pobladores de esas áreas se encuentran en condiciones de pobreza puedan verse afectados por procesos de expulsión residencial y otros conflictos urbanos

Dime cuánto vale y te diré quién vive : Análisis de la relación entre los precios del suelo y el nivel socio-económico de los hogares en el partido de La Plata entre 2001 y 2010

Luego de la crisis del año 2001, la Argentina experimentó una rápida recuperación económica que se tradujo en una disminución considerable de las tasas de desempleo y pobreza. Sin embargo, el acceso a la ciudad parece ser crecientemente desigual y la forma en la que se divide socialmente el espacio urbano permite poner en evidencia que los sectores populares experimentan una creciente dificultad para sentirse parte de la ciudad. A pesar de su escasa visibilidad, se cree que la dinámica del mercado inmobiliario en las ciudades es uno de los grandes responsables de la división social del espacio, ya que se ha transformado en un destino privilegiado de la inversión financiera. El objetivo general de esta tesis final de la carrera de Licenciatura en Geografía es analizar los cambios en la dinámica de los precios del suelo urbano y su incidencia tanto en la transformación del perfil socioeconómico de las diferentes áreas de la ciudad como en la emergencia de conflictos urbanos en el partido de La Plata en el período 2001-2010. Partiendo del supuesto que el mercado de suelo urbano es el dispositivo fundamental que estructura la división social del espacio se espera observar un alto grado de correlación entre los precios del suelo y el perfil socio-económico de los hogares residentes en las distintas áreas de la ciudad. Sin embargo, se prevé la identificación de ciertos territorios en los que dicha correlación no se verifica y como hipótesis central se sostiene lo siguiente: la baja asociación entre estas dos variables puede explicarse por un proceso de especulación urbana o por constituir áreas de reciente valorización inmobiliaria y, a su vez, que cuando los pobladores de esas áreas se encuentran en condiciones de pobreza puedan verse afectados por procesos de expulsión residencial y otros conflictos urbanos