O Mercado de terras urbanas e seu papel na produção e transformação do espaço intraurbano em cidades médias: os Casos de Ribeirão Preto/SP e São Carlos/SP

Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP)

Mudanças na relação entre estado e mercado na produção de habitação de interesse social em Parnamirim-RN

The formulation of public policies, particularly those relating to social housing – SH -, follow a dialectical process of construction, which are involved in the figures of the State and tha Market.The combination of the State and Market remains in constant tension and struggle for power, which provides beyond products (policies, programs and projects), periods of crises and disruptions that can give rise to new institutional arrangements. It is possible to verify a change in the relationship between the State and the Market in the formulation of public policies of SH financing, justified by the context of the Brazilian economy growth, especially after 2003, year that began the first Lula Federal Government , and through the international financial crisis (in 2008). Thus, the State and the Real Estate Market has been undergoing a process of redefinition of their interrelations, articulating new arrangements, new scales of action and new logics of financial valorization of urban space. This peculiarity demanded the rapid thinning of speech and the proposals in the reformulation of housing policies, with the primary result within the pre-existing Growth Acceleration Program – PAC -, the release of My House , My Life – PMCMV -, established by Law 1.977 of the year 2009. Given the above, this research has as study object the relationship between financing public policies of SH, promoted by the State, and behavior of Formal Housing Market. It is believed that the established roles for each agent in the new housing finance model introduced with the PMCMV, have been adapted according to the needs of each location to make this a workable policy. It remains to identify the nature of these adaptations, in other words, what has changed in the performance of each agent involved in this process. Knowing that private capital remains where there is more chance of profit, we tend to believe that most of the adjustments were made on scale of State action. The recommendation of easing urban legislation taken by PMCMV points to how the State has been making these changes in activity to implement the production of social housing by this program. We conclude that in the change for PMCMV, the direct relationship for construction and housing projects financing began to be made between the Caixa Econômica Federal bank and the builders. The city was liberated from the direct interlocutor role between all actors involved in the production of SH and could concentrate on negotiating with the parties, focused on the effectiveness of SH public policies proposed by PMCMV. This ability and willingness for dialogue and negotiation of municipal government (represented by their managers), undoubtedly, represents a key factor for rapprochement between State and Real Estate Market in the City of Parnamirim.

Cooperativa habitacional autofinanciável :uma alternativa de mercado à escassez de financiamento

As an example of what happened in Brazil in the 90s, it s noticed in Natal a new system of cooperative housing production which is done by advancing the users resources selffinancing. This system comes as an alternative for the real state market performance since the end of the National Housing Bank (BNH), in 1986. Self-financed housing cooperatives play an important social role by contributing to own housing acquisition by low-income population, without, however, becoming a mechanism of social interest housing production. It is important to consider that Brazil registers a housing deficit of 6.6 million housing units (IBGE 2000/Census), which, compared to 1991, shows an increment of 21.7% to a growth rate of 2.2% a year. This deficit figure has been deepening, mainly with the end of the National Housing Bank (BNH). The self-financed cooperative housing production broadens around the Metropolitan Region of Natal (RMN) and remains as an alternative to the lack of financing in the housing / real state market. In general, the aim of this work is to analyze the role of self-financing housing cooperatives on the housing production in the RMN, in order to identify their role in the real state market, in the own housing promotion and in the housing policy. The Universe of this study is performance of four housing cooperatives - CHAF-RN, COOPHAB-RN, MULTHCOOP e CNH - that work through self-financing. It is considered here an amount of 38 undertakings launched between 1993 and 2002, including 8143 housing units. The methodology adopted consists of bibliographic, documental and field research. As a result, actions like brokerage, marketing, speculation, and the criteria to define places for undertakings and final products, show how close they are to the housing market production. As a matter of fact, this short distance explains why the self-financed cooperative production for social interest housing is still limited. This reinforces the theory that it is necessary to define and implement a subsidized housing policy to serve the low-income Brazilian population

Avaliação fiscal vs valores de mercado de imóveis em dação em pagamento (segmento habitacional)

Mestrado em Gestão e Avaliação Imobiliária

Cooperativa habitacional autofinanciável :uma alternativa de mercado à escassez de financiamento

As an example of what happened in Brazil in the 90s, it s noticed in Natal a new system of cooperative housing production which is done by advancing the users resources selffinancing. This system comes as an alternative for the real state market performance since the end of the National Housing Bank (BNH), in 1986. Self-financed housing cooperatives play an important social role by contributing to own housing acquisition by low-income population, without, however, becoming a mechanism of social interest housing production. It is important to consider that Brazil registers a housing deficit of 6.6 million housing units (IBGE 2000/Census), which, compared to 1991, shows an increment of 21.7% to a growth rate of 2.2% a year. This deficit figure has been deepening, mainly with the end of the National Housing Bank (BNH). The self-financed cooperative housing production broadens around the Metropolitan Region of Natal (RMN) and remains as an alternative to the lack of financing in the housing / real state market. In general, the aim of this work is to analyze the role of self-financing housing cooperatives on the housing production in the RMN, in order to identify their role in the real state market, in the own housing promotion and in the housing policy. The Universe of this study is performance of four housing cooperatives - CHAF-RN, COOPHAB-RN, MULTHCOOP e CNH - that work through self-financing. It is considered here an amount of 38 undertakings launched between 1993 and 2002, including 8143 housing units. The methodology adopted consists of bibliographic, documental and field research. As a result, actions like brokerage, marketing, speculation, and the criteria to define places for undertakings and final products, show how close they are to the housing market production. As a matter of fact, this short distance explains why the self-financed cooperative production for social interest housing is still limited. This reinforces the theory that it is necessary to define and implement a subsidized housing policy to serve the low-income Brazilian population

O IMOBILIÁRIO-TURÍSTICO E O NORDESTE BRASILEIRO: DINÂMICAS ECONÔMICAS E URBANAS SOBRE O LITORAL

Na região nordeste, a emergência de uma sinergia que aqui se denomina “imobiliário-turístico” constitui-se na manifestação de mudanças e inovações no mercado imobiliário, no turismo e nas políticas públicas com significativos efeitos sobre o território litorâneo. O turismo foi tomado como um setor econômico relevante não apenas para atrair visitantes, mas também projetos e empreendimentos como resorts, flats, apartamentos, condomínios fechados, entre outros, voltados para uma demanda nacional e estrangeira interessada em adquirir uma residência secundária. Este trabalho objetiva dar elementos para compreender a forma de participação desse fenômeno no processo de metropolização do litoral nordestino. A análise se dá a partir da caracterização de sua intensidade, estratégias e impactos socioambientais, além da demarcação das consequências socioeconômicas e espaciais, referente a quatro metrópoles estudadas. Para tanto, a pesquisa se baseia em levantamentos de dados, construção de indicadores e análises realizados no Projeto “Metropolização Turística: Dinâmica e reestruturação dos territórios em Salvador, Recife, Fortaleza e Natal. – estudos comparativos para o Nordeste” desenvolvido pelo Instituto Nacional de Tecnologia (INCT/CNPq) – Observatório das Metrópoles. Como contribuição ao aprofundamento do debate se indica elementos para uma gestão do território orientada por eixos socioambientais em um cenário com forte dinâmica imobiliária e expansão metropolitana e turística.   Palavras-chave:

O lazer e a residência secundária em Angra dos Reis-RJ = : The leisure and the second homes in Angra dos Reis, RJ

Universidade Estadual de Campinas . Faculdade de Educação Física

Diferença entre características na formação do preço de venda e locação de imóveis na cidade de Vitória/ES

Essa dissertação estuda as características relevantes na formação do preço de venda e aluguel, analisando também as diferenças entre esses atributos para apartamentos na cidade de Vitória/ES, preenchendo uma lacuna ainda não desenvolvida, tendo em vista a possibilidade de comparação entre preços de aluguel e venda. O constructo teórico teve como fundamento abordagem de preços hedônicos, aplicada em estudos de Waugh (1928) e Court (1939), mas formalmente desenvolvida teoricamente por Lancaster (1966) e Rosen (1974), e aplicadas e discutidas por Palmquist (1984) e Sheppard (1999). A revisão de literatura mostra que existe impactos tanto em relação aos aspectos físicos dos imóveis, como características externas, como violência, facilidade de acesso, ou presença de estações de trens ou mercados no entorno, dentre outras. A amostra partiu de uma listagem de oferta de imóveis no site da Netimóveis durante os meses de maio e junho de 2014, contando com um número de 563 observações para venda e 185 para locação. Além dessas duas amostras, foram elaboradas análises com relação a subamostras que possuíam a variável valor do condomínio, buscando ampliar as variáveis explicativas coletadas. A análise dos resultados foi feita com utilização da estatística descritiva, correlação entre variáveis e regressão múltipla, sendo essa última aplicada nos 6 modelos propostos para cada amostra, posteriormente propondo um modelo final para venda e aluguel. No que tange as hipóteses utilizadas e aplicadas nos modelos, parte delas foram utilizadas tendo em base estudos prévios, e outras, como o sol da manhã, por exemplo, foram apresentadas como propostas. Dos resultados encontrados, muitos corroboraram com estudos anteriores, confirmando que variáveis como área, vagas na garagem, varanda, anda e posição de frente da unidade, piscina e localização em bairros nobres impactam positivamente no preço dos imóveis, independente se venda ou aluguel. Como diferenças, foi possível identificar que as variáveis presença de elevador, playground e valor do condomínio participam positivamente da explicação do preço de venda, enquanto, presença de quadra, mobília e sol da manhã explicam positivamente o valor do aluguel na amostra.

Trajetória do crescimento da cidade de Colatina

It approaches the growth of the city of Colatina-ES, the county seat that has urban economy and urban population, and territory with most of the rural area. Rural areas, however, contribute little to the city s economy and are largely environmentally degraded, idle and waiting for recovery. The objective is to understand the growth of the city of Colatina, and the factors and consequences of this growth. Land division projects, investments and interventions in urban and rural areas were collected for the analysis. As a median-sized city characterized by central and regional polarity, but outside of the main investments in the state, Colatina seeks to take advantage of its situation of commercial warehouse city and road junction to stay alive in the regional economy. The citys economy is based on trade and services, but seeks to attract investment to the industry and logistics. The expansion of the city since the early formation follows the road system, which creates a dispersed spatiality. The characteristics of the urban growth of Colatina are the result of economic development strategies, interests in the property market and a government that abstains from urban control. These factors lead a sprawl urbanization that presents itself costly and not sustainable for urban and rural areas because it creates segregation, higher infrastructure costs, low-density and monofunctional urban spaces, pollution, and worsening of environmental depletion. The challenges for sustainable growth of the city of Colatina depends on a municipal and regional planning, which qualifies and diversifies its urban areas, avoids unnecessary expansion of the urban perimeter, retrieves its environmental degraded areas and leverages the agricultural activities in a productive and less aggressive way to the environment

Estrutura de custos de edifícios de habitação

O mercado imobiliário tem grande importância no contexto da economia nacional apesar de carecer ainda de alguma falta de comunicação e de partilha de informação entre os seus diversos intervenientes. Esta ineficiência faz com que a sua vertente de investimento seja ainda demasiado especulativa e prejudique o seu correcto funcionamento. O investimento imobiliário encontra-se extremamente ligado ao mercado da construção, bem como à sua evolução técnica e económica. Nessa medida, o desenvolvimento destes dois mercados encontra-se fortemente correlacionado. Entre as ferramentas mais utilizadas nos vários métodos de análise de investimentos imobiliários para a estimativa de custos de construção de edifícios encontram-se as estruturas ou planos de custos de construção. Os estudos mais significativos existentes sobre este tema encontram-se em Bezelga, 1984. Estes, apesar de ainda muito relevantes, encontram-se já algo desactualizados sobretudo devido à evolução das exigências construtivas nos edifícios de habitação, assim como à evolução das tipologias utilizadas. Como tal, a actualização desta estrutura de custos e a criação de uma tipificação base de edifícios de habitação torna-se relevante para a análise de investimentos num contexto actual. O primeiro objectivo deste trabalho é clarificar e salientar a aplicabilidade e a importância das estruturas de custos no contexto do mercado imobiliário. Consequentemente, este estudo procura também desenvolver uma actualização e reenquadramento da estrutura de custos desenvolvida por Bezelga (1984). Para esse efeito, a metodologia utilizada passou por confrontar as estruturas de custos de Bezelga (1984) com a realidade actual dos edifícios de habitação que são desenvolvidos no âmbito da promoção imobiliária contemporânea e do mercado de construção civil, tanto numa perspectiva técnica como económica. A nova estrutura de custos e a respectiva tipificação de edifícios foram ainda testadas através da sua aplicação em exemplos práticos de edifícios de habitação actuais de modo a verificar a sua eficácia e enquadramento na realidade do mercado imobiliário de habitação.

Propostas de desenvolvimento dos modelos clássicos de valoração da depreciação física na avaliação imobiliária

A presente dissertação constitui uma proposta de desenvolvimento e melhoria dos modelos de valorização da depreciação física no domínio da avaliação de imóveis. Com o mercado imobiliário a atravessar um período de quebras significativas, são exigidas melhorias e desenvolvimentos na análise das perdas de valor respeitantes às características físicas dos imóveis, nomeadamente ao nível do rigor e transparência. Para tal, nesta dissertação são analisados os métodos tradicionais de avaliação de imóveis e os modelos contabilísticos de valoração da depreciação física, afim de constatar sobre que pontos devem incidir as propostas de desenvolvimento e melhoria. À apresentada uma proposta que visa essencialmente trazer rigor à forma como actualmente são depreciados fisicamente os imóveis, associando o processo que permite valorar essa depreciação à consideração de estruturas de custo de contrução. A associação que é feita tem por objectivo tornar esta actividade não tanto dependente da experiência de quem pratica mas sim baseada em análises mais concretas, rigorosas e bem definidas, conferindo-lhe assim condições para que se torne mais acessível o seu estudo. A proposta é aplicada a dois casos de estudo que permitem retirar conclusões sobre os erros que actualmente são cometidos nesta matéria e as possibilidades de desenvolvimento pela via considerada. Como consequência desses erros surgem informações desviadas da realidade que podem inclusivamente resultar em perdas significativas para os utilizadores da informação. Do trabalho desenvolvido obtêm-se resultados que demonstram a falta de rigor com que actualmente é valorada a depreciação física dos imóveis, nomeadamente com base na comparação entre a metodologia actual e a proposta nesta dissertação e também através da constatação de que na maior parte dos casos não são tidos em conta os aspectos mais significativos para a valoração da depreciação física - as características físicas intrínsecas. Os desenvolvimentos deste tema são de significativo interesse para o mercado imobiliário, uma vez que através deles se diminuem os desvios existentes na valorização de activos.

Caracterização da actividade de gestão de projecto na área de promoção imobiliária em Portugal

Os últimos anos colocaram o mercado imobiliário na ordem do dia, com modificações sucessivas nos equilíbrios entre a oferta e a procura, suscitadas pelas alterações nas economias mundiais. Portugal acompanhou todas essas oscilações com o consequente reflexo no mercado imobiliário. Paralelamente foram produzidas alterações legislativas, que permitiram normalizar e estabelecer critérios bem definidos ao nível das garantias dos produtos imobiliários, bem como na adequação a exigências de qualidade e conforto. A Gestão de Empreendimentos Imobiliários necessitou de responder a estes novos desafios adequando-se a um conjunto de alterações que têm reflexos nos custos de produção, num ambiente competitivo, tornando-se numa actividade exigente e sofisticada, onde a prática intuitiva e pouco organizada deixou de garantir o sucesso dos projectos e a utilização de actuais técnicas de Gestão de Projectos é cada vez mais uma necessidade. Este trabalho pretende caracterizar a utilização das metodologias de Gestão de Projecto empregues pelos promotores imobiliários em Portugal durante o ciclo de vida dos seus empreendimentos. Efectua uma abordagem através de um inquérito, junto de uma amostra de promotores imobiliários, maioritariamente actuantes no sector habitacional, onde se procura a resposta aos diferentes graus de investimento que estes efectuam na preparação, planeamento e controlo de execução dos seus projectos. As respostas ao inquérito permitem obter um quadro muito rico sobre esta realidade e conduzem a um conjunto de reflexões sobre os modos de abordagem às diferentes fases do Projectos imobiliários.