Identifying the financial barriers to deliberative, affordable apartment development in Australia

Purpose The purpose of this paper is to identify the financial barriers to the supply of affordable apartments in Australia and examine whether demand aggregation and ‘deliberative development’ (self-build) can form a new affordable housing ‘structure of provision’. Design/methodology/approach Market design, an offshoot of game theory, is used to analyse the existing apartment development model, with ‘deliberative development’ proposed as an innovative alternative. Semi-structured interviews with residential development financiers are used to evaluate whether deliberative development could obtain the requisite development finance. Findings Our investigation into the financial barriers of a deliberative development model suggest that while there are hurdles, these can be addressed if key risks in the exchange process can be mitigated. Hence, affordability can be enhanced by ‘deliberative development’ replacing the existing speculative development model. Research implications Market design is a new innovative theoretical approach to understanding the supply of housing, offering practical solutions to affordable apartment supply in Australia. Originality/value This research identifies financial barriers to the supply of affordable apartments; introduces theoretical understandings gained from market design as an innovative solution; provides evidence that a new structure of building provision based on ‘deliberative development’ could become a key means of achieving more affordable and better designed apartments.

Infrastructure charges and residential land prices in Brisbane, Australia

This paper examines the question of whether the imposition of developer infrastructure charges on housing developers affects the price of residential land. Developer paid fees or charges are a commonly used mechanism for local governments to fund new infrastructure as a “user pays” method of funding new urban infrastructure. Some argue these costs are passed back to the original land owner by way of lower land prices. However, property developers claim these charges are added on to new land prices, with flow on negative impact to housing affordability. This paper presents the findings of a hedonic land price model that provides the first empirical evidence that infrastructure charges do increase residential land prices in Brisbane, Australia. This research is consistent with international findings and supports the proposition that developer paid infrastructure charges are over-passed to home buyers and are a significant contributor to reduced housing affordability.

Submission to House of Representatives Standing Committee on Economics Inquiry into Home Ownership

This paper empirically examines the effect of current tax policy on home ownership, specifically looking at how developer contributions impact house prices. Developer contributions are a commonly used mechanism for local governments to pay for new urban infrastructure. This research applies a hedonic house price model to 4,699 new and 25,053 existing house sales in Brisbane from 2005 to 2011. The findings of is research are consistent with international studies that support the proposition that developer contributions are over passed. This study has provided evidence that suggest developer contributions are over passed to both new and existing homes in the order of around 400%. These findings suggest that developer contributions are thus a significant contributor to increasing house prices, reduced housing supply and are thus an inefficient and inequitable tax. By testing this effect on both new and existing homes, this research provides evidence in support of the proposition that not only are developer contributions over passed to new home buyers but also to buyers of existing homes. Thus the price inflationary effect of these developer contributions are being felt by all home buyers across the community, resulting in increased mortgage repayments of close to $1,000 per month in Australia. This is the first study to empirically examine the impact of developer contributions on house prices in Australia. These results are important as they inform governments on the outcomes of current tax policy on home ownership, providing the first evidence of its kind in Australia. This is an important contribution to the tax reform agenda in Australia.

O papel do capital incorporador e do Estado na produção de moradias e reestruturação urbana do bairro de Campo Grande - Rio de Janeiro

A presente pesquisa busca compreender o papel do Estado e do Capital Incorporador no processo de reestruturação urbana do bairro de Campo Grande, na cidade do Rio de Janeiro, através da produção de moradias. Para isto, parte das reflexões sobre a atuação destes dois agentes. O incorporador como responsável pela construção e comercialização de habitações, e o Estado apresentado como medidor de conflitos e provedor de políticas públicas voltadas para a requalificação urbana e solução da questão habitacional. Ambos, também agem no processo de valorização, onde a produção da mercadoria solo urbano e a renda da terra são atributos herdados pela ação destes agentes. Neste sentido, a expansão do capital de incorporação com o auxilio do Estado, principalmente com o advento do Programa Minha Casa, Minha vida, estimulou o crescimento da atuação do mercado imobiliário no bairro. Como fatores atrativos estimulado pelos investidores estão a importante centralidade construída ao longo do tempo e o atual e futuro subcentro planejado, ou seja, os shoppings West Shopping e o ParkShopping Campo Grande. Contudo, este processo de expansão imobiliária em curso no bairro vem atraindo novos moradores e maior atuação do capital privado, como a construção de torres empresariais.

Revitalização dos centros urbanos: a luta pelo direito à cidade

A pesquisa aqui desenvolvida buscou investigar qual o tipo de sociedade que vem sendo produzida a partir das mudanças sócio-espaciais implementadas no Rio de Janeiro desde a haussmanização da cidade durante a gestão municipal de Pereira Passos, bem como as alternativas recentemente elaboradas para garantir o direito à cidade especialmente o acesso à moradia, com potencial para a realização de outros direitos tais como ao poder, aos bens e serviços concentrados nos centros urbanos. Inicialmente, identificamos as características da sociedade urbana sob o capitalismo para pensarmos as possibilidades de transformação dessa realidade pela ação dos sujeitos sociais cujo direito à cidade só pode ser conquistado mediante mudanças econômicas e políticas estruturais. O referencial teórico elaborado por Henri Lefebvre e Jean Lojkine foi fundamental para a compreensão dos aspectos político-econômico e sócio-cultural do urbano capitalista, bem como a obra de Florestan Fernandes para pensarmos sua especificidade em situação de dependência. Sob esse prisma, refletimos aspectos fundamentais relativos aos projetos e práticas de urbanização empreendidos na cidade do Rio de Janeiro, especialmente aqueles destinados à área central. Área na qual vão se localizar em princípios do século XXI ocupações de imóveis ociosos com a intenção de torná-los moradia popular, cujas características são analisadas a fim de verificarmos seus limites e possibilidades no que tange à efetivação da democracia plena na brasileira através da luta pelo direito à cidade.

A regularização fundiária de imóveis urbanos através da legitimação da posse com a utilização de parcerias com o setor privado para fins de acesso à moradia.

O papel do Estado ao longo do Historia foi bem diversificado, ora com um caráter interventor, e ora com uma postura de regular o mínimo necessário. Esta última postura, proporcionou grandes déficit no setor de infraestrutura, desequilíbrios sociais, favelização, loteamentos irregulares e a não efetivação do direito à moradia. Deste modo, o Estado precisou ampliar a sua atuação na regularização do solo, visando uma regularização fundiária plena que incluiria desde a instalação da urbanização e infraestrutura adequada à concessão de títulos reconhecendo a posse e/ou propriedade do indivíduo. Suprir a carência de infraestrutura, urbanização e organização do solo que se acumularam nas últimas décadas, esbarra na falência fiscal do Estado Brasileiro, que precisa tomar para si a responsabilidade da regularização, mas, principalmente buscar parcerias com o setor privado. A atuação das organizações sociais, das organizações da sociedade civil de interesse público e as parcerias público-privadas precisam ser ampliadas na efetivação da regularização fundiária. Necessário se faz que o investimento não seja exclusivamente público, possibilitando conceder ao parceiro privado, através da utilização de certos instrumentos jurídicos do próprio Estatuto da Cidade como uma contraprestação interessante a este parceiro. Somente vivenciando uma interpretação e aplicação conjunta dos instrumentos jurídicos à disposição do Estado aliado a vontade política, que poderá ser garantido o desenvolvimento prometido à população brasileira e a efetivação do direito constitucional à moradia.

O Estado capitalista e a produção desigual do espaço no bairro de Campo Grande, Rio de Janeiro

A dissertação baseia-se na Teoria do Desenvolvimento Geográfico Desigual, fruto das elucubrações e da inserção do viés marxista no âmbito da Geografia Crítica ou Radical, que desvelará a produção das diferenciações espaciais concernente ao espaço urbano. Apoiado nessa base teórica objetiva-se desvelar a produção do espaço desigual no bairro de Campo Grande, Rio de Janeiro, com foco nas Zonas Residenciais 3 e 4, pela leitura das políticas urbanas estatais, que fragmentam e restringem o acesso aos diferentes espaços do bairro, estabelecidas e influenciadas pelo neoliberalismo no momento atual da integração e acumulação do sistema político-econômico mundial estabelecido como Globalização. Ainda, verifica-se a influência dos agentes privados na formulação de tais políticas e na apropriação e produção do espaço.

Habitação social e fundo público no contexto de crise do capital

Compreender o financiamento da habitação social requer identificar as mediações necessárias para sua problematização crítica. Orientado pelo método marxista, o estudo utiliza como metodologia a pesquisa bibliográfica, de documentos legais e o estudo das peças orçamentárias. A produção do espaço no capitalismo é produto de relações sociais voltadas a exploração e a acumulação capitalista. Por ser objeto da luta de classes, o Estado responde as necessidades habitacionais dos trabalhadores por meio de políticas urbanas fragmentadas e desfinanciadas, abertas as investida do mercado. A institucionalização do arcabouço legal para a habitação, como a conquista do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social - FNHIS não representou mudanças efetivas sobre as condições de moradia nas cidades. Marcado pelo desfinanciamento (os recursos corresponderam a 1,3% do orçamento do Ministério das Cidades, em 2012) e pela baixa envergadura dos programas sob sua responsabilidade (recursos para Urbanização de Assentamentos Precários e Provisão Habitacional ficaram em R$ 4,7 bilhões, nos anos estudados), o FNHIS é esvaziado no seu sentido político de satisfazer as necessidades habitacionais da população. Em 2009, é criado o Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. Há o incremento do Estado como indutor da macroeconomia fortalecedora da reestruturação do mercado imobiliário e das medidas para minimizar os efeitos da crise econômica mundial, pondo em marcha o social-liberalismo. Foram destinados R$ 16 bilhões de 2009 a 2012, com produção de 2 milhões de unidades habitacionais pelo PMCMV. Contudo, pelo caráter privilegiador do produtor privado, o PMCMV fez com que o mercado imobiliário continuasse a realizar a punção de parte de fundo público no desenvolvimento de projetos que fortalecem a periferização, o bloqueio a cidade para os trabalhadores e a redução a responsabilidade do Estado sob a política de habitação social como direito humano.

Moradia como Liberdade

A habitação de interesse social decorre da existência do déficit habitacional que não é passível de ser enfrentado pela lógica do mercado imobiliário. Conforme aponta omainstreamda economia regional, a cidade é foco do crescimento mundial devido ao fluxo de informações e conhecimento; é nas cidades que o déficit habitacional se concentra e por isso o acesso a ela se torna tão relevante. O déficit habitacional urbano confirma a teoria de que habitar no centro urbano é algo que se valorize, deste modo o acesso à cidade é significativo para a expansão da liberdade. Não obstante, nossas observações confirmam que a maioria dos investimentos do Minha Casa Minha Vida do município do Rio de Janeiro são nas periferias urbanas, com infraestrutura precária, o que dificulta o acesso à cidade e ao trabalho, o pode ser um entrave para o desenvolvimento socioeconômico do Brasil. Desse modo, este trabalho analisa a moradia pela abordagem seniana das capacidades. Esta abordagem se faz relevante por considerar fatores sociológicos importantes para a superação da condição de privação econômica e social dos cidadãos. A pesquisa consiste na mensuração do déficit habitacional com a utilização dos dados do Censo Demográfico 2010 do IBGE. O trabalho consiste num esforço para delinear a satisfação e do acesso a cidade dos moradores do Rio de Janeiro que foram beneficiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Este trabalho ressalta a importância do acesso à cidade bem como da moradia para a expansão das liberdades e para o desenvolvimento do país.

A regularização fundiária e o registro de imóveis

Este trabalho tem por finalidade apresentar um estudo sobre as contribuições do serviço de registro imobiliário, com destaque em procedimentos de regularização fundiária de imóveis urbanos. Não raras vezes, empreendedores, administradores públicos, juízes, sociedade deparam-se com situações em que há a necessidade de titulação da terra como mecanismo de formalização da propriedade, oportunidade em que são exigidos os requisitos estabelecidos na legislação de regência. A adoção em caráter estrito das regras estabelecidas, em contraposição às peculiaridades e ao desregramento de assentamentos informais, importaria em eterna manutenção dos mesmos à margem da lei. Há, assim, de se criar mecanismos de consenso e soluções de compromisso, em que poder público, registrador imobiliário, operadores do direito e a própria comunidade envolvam-se no sentido de colmatar uma solução intermediária. Solução esta que, sem perder a necessária segurança jurídica dos registros públicos, possibilite a adoção de mecanismos que facilitem o acesso dos ocupantes à titulação da terra em que vivem. O título de propriedade representa mais do que mero papel. Traduz o poder de direito sobre determinado terreno, alçando-o da condição de um capital morto para elemento ativo em um mercado cada dia mais globalizado. Nesta esteira, arregimenta economicamente não apenas a população diretamente envolvida, quanto também possibilita, através da inserção dos imóveis regularizados no mercado, um aproveitamento e um incremento econômico catalisador de transformações econômico-sociais. Novos direitos, novos bens em garantia, novas condições de crédito, renovada segurança jurídica, enfim, novas oportunidades são desdobradas aos detentores, que agora podem investir sem o receio da precariedade decorrente de mera situação de posse. Estuda-se, assim, neste trabalho a importante atuação do registrador imobiliário e as vantagens decorrentes do processo de regularização fundiária, como um processo a ser estimulado e incrementado, concretizador de cidadania e efetivador dos direitos fundamentais de propriedade (art 5 CF/88) e de moradia (art. 6 da CF/88).

a real-time path planning approach without the computation of cspace obstacles

An important concept proposed in the early stage of robot path planning field is the shrinking of the robot to a point and meanwhile expanding of the obstacles in the workspace as a set of new obstacles. The resulting grown obstacles are called the Configuration Space (Cspace) obstacles. The find-path problem is then transformed into that of finding a collision free path for a point robot among the Cspace obstacles. However, the research experiences obtained so far have shown that the calculation of the Cspace obstacles is very hard work when the following situations occur: 1. both the robot and obstacles are not polygons and 2. the robot is allowed to rotate. This situation is even worse when the robot and obstacles are three dimensional (3D) objects with various shapes. Obviously a direct path planning approach without the calculation of the Cspace obstacles is strongly needed. This paper presents such a new real-time robot path planning approach which, to the best of our knowledge, is the first one in the robotic community. The fundamental ideas are the utilization of inequality and optimization technique. Simulation results have been presented to show its merits.

辽宁中部城市群景观动态模拟与预测研究

辽宁中部城市群是我国城镇最密集的地区之一，经过几十年快速的城市发展和工业建设，造成了严重环境污染和生态破坏，区域的景观发生了巨大的变化。本文研究辽宁中部城市群城市空间增长和景观动态，为辽宁中部城市群的科学规划和管理提供决策支持，对辽宁省生态环境与社会经济的可持续发展具有重要的意义。 本文利用3S技术、转移矩阵和景观格局指数方法对辽宁中部城市群1988-- 2004 年的城市增长和景观变化进行了综合分析，采用历史数据对城市增长和景观变化模型SLEUTH进行校正，并对历史时期的城市增长和景观变化进行模拟重建；利用ROC曲线统计、Kappa指数系列和景观格局指数对SLEUTH的模拟结果进行精度评价；在五种不同的预案下对辽宁中部城市群未来（2005-2045年）城市增长和景观动态进行模拟预测。本文得到如下结论： 1. 1988-2004年间，辽宁中部城市群的城市面积持续增长，扩展强度不断增强，1997-2000年的城市扩展强度最大，增长速度最快。城市空间格局的变化表现出阶段性的特征，1988-1997年城市面积的增长速度较慢，结构紧凑，以边缘增长和填充增长为主；1997-2004年城市面积增长较快，城市向外蔓延，城市斑块形状变得复杂，以开发区的飞地式增长和扩散增长为主。 2. 1997-2004年间，辽宁中部城市群的景观变化明显，农村居民点的面积增长最大，其次为城市；林草地的面积减少最大，其次为耕地。各景观类型中城市的增长速度最快，林草地减少的速度最快。辽宁中部城市群的城市增长和景观变化主要集中在中部的城镇密集带。城镇密集带将是未来城市群规划和管理的关键区域。辽宁中部城市群景观格局受人类活动影响增强，景观破碎化程度加大。景观中林草地和耕地的优势地位有所减弱，破碎化程度增加，斑块形状日益复杂；在城镇密集带内，耕地面积流失较大，耕地占景观面积比例减少较快，破碎化程度较大。随着城市化进程的加快和人类活动的增强，辽宁中部城市群表现出复杂的格局变化特征。 3. 1988-2004年，辽宁中部城市群城市增长的主要驱动力是社会经济发展和政策因素，其中人口和经济的高速增长、国家及区域政策导致的城市开发、生 态环境保护政策、城市规划和基础设施建设等因素是城市群城市空间快速增长的主要因素。辽宁中部城市群的景观变化受到自然和人类两大类驱动因素的共同作用。气候、水文、矿产资源等自然驱动力对城市群景观变化的影响也较大。人口增长、城市和村镇聚落增长、农业开发、经济发展、政治政策和工业化等主要的人类驱动力对辽宁中部城市群景观变化影响较大。 4. 利用ROC 曲线统计、Kappa 指数系列和景观格局指数从城市增长总体预测能力、增长数量和空间格局上对SLEUTH 模型的城市增长模拟结果进行精度评估；利用Kappa 指数系列和景观格局指数对SLEUTH的景观变化预测结果进行评价。总体上讲，SLEUTH模型对辽宁中部城市群城市增长和景观动态模拟预测具有良好的可信精度，较好地模拟了1988-2004年的城市增长和1997-2004年城市群的景观动态。 5. SLEUTH 模型效力的主要影响因素包括模型结构、城市发展特征、模型应用的时空尺度和模型输入数据的获取与误差传递等。通过修改模型参数设置、开展模型敏感性与不确定性分析等可以提高SLEUTH 模型的模拟效力，并提出城市分类标准对SLEUTH准确性的影响，通过对部分研究区的检验研究，证明城市分类标准对SLEUTH模型的校正和模拟预测结果影响较大。 6. 基于SLEUTH模型，从城市群城市空间增长、景观要素和社会经济政策等方面设计了五种城市群发展和景观变化预案，即历史趋势预案（Historical Trend, HT），区域开发政策和城市规划预案（Regional development policy and Urban planning policy, RU），生态可持续发展预案（Ecological Sustainable development，ES），两个密集增长预案（Compact Growth，CG1和CG2）等。通过预案分析，考察不同的条件下未来城市群城市空间增长和景观动态特征，研究认为密集的城市增长预案是未来辽宁中部城市群发展的较好预案，为辽宁中部城市群的规划、管理和可持续发展提供决策支持。

La ruptura de una economía moral y las deslegitimación de las deudas hipotecarias

In Spain, during the recent housing bubble, purchasing a home seemed the most advantageous strategy to access housing, and there was a wide social consensus about the unavoidability of mortgage indebtedness. However, such consensus has been challenged by the financial and real-estate crisis. The victims of home repossessions have been affected by the transgression of several principles, such as the fair compensation for effort and sacrifice, the prioritisation of basic needs over financial commitments, the possibility of a second chance for over-indebted people, or the State's responsibility to guarantee its citizens' livelihood. Such principles may be understood as part of a moral economy, and their transgression has resulted in the emergence of a social movement, the Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), that is questioning the legitimacy of mortgage debts. The article reflects on the extent to which the perception of over-indebtedness and evictions as unfair situations can have an effect on the reproduction of the political-economic system, insofar the latter is perceived as able or unable to repair injustice.

Landscape effects on extremely fragmented populations of a rare solitary bee, Colletes floralis

Globally there is concern over the decline of bees, an ecologically important group of pollinating insects. Genetic studies provide insights into population structure that are crucial for conservation management but that would be impossible to obtain by conventional ecological methods. Yet conservation genetic studies of bees have primarily focussed on social species rather than the more species-rich solitary bees. Here we investigate the population structure of Colletes floralis, a rare and threatened solitary mining bee, in Ireland and Scotland using nine microsatellite loci. Genetic diversity was surprisingly as high in Scottish (Hebridean island) populations at the extreme northwestern edge of the species range as in mainland Irish populations further south. Extremely high genetic differentiation among populations was detected; multilocus FST was up to 0.53, and G’ST and Dest were even higher (maximum: 0.85 and 1.00 respectively). A pattern of isolation by distance was evident for sites separated by land. Water appears to act as a substantial barrier to gene flow yet sites separated by sea did not exhibit isolation by distance. Colletes floralis populations are extremely isolated and probably not in regional migration-drift equilibrium. GIS-based landscape genetic analysis reveals urban areas as a potential and substantial barrier to gene flow. Our results highlight the need for urgent site-specific management action to halt the decline of this and potentially other rare solitary bees.

As cidades médias e suas múltiplas particularidades: produção e consumo do espaço urbano em Marília - SP e Mossoró - RN

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq)