Do acesso clássico à comercialização: especificidades do mercado imobiliário informal na área especial de interesse social de Mãe Luiza, Natal/ RN.

This study presents research regarding affordable housing and their effects on the spatial reconfiguration of Natal/ RN, aiming to identify the specificities of the informality of urban land. This study aims to understand how informal housing market operates housing provision for the population located in popular informal settlements, through buying and selling market and rental market of residential properties irregular / illegal. This understanding will be through the neighborhood of Mãe Luisa, Special Area of Social Interest (SASI), located between neighborhoods with a population of high purchasing power and inserted into the tourist shaft of seaside of town. The characterization of informal housing market in Mãe Luiza, from buyers, sellers and renters, will help to understand how these informal transactions operate on SASI and housing provision for public policy development and implementation of housing programs and land regularization for low-income population, adequate to dynamic and reality of housing of informal areas

Comportamento do consumidor: um estudo do mercado imobiliário em condomínios verticais fechados na região metropolitana de Natal

The research in question looked for to establish the relation between the motivation (of the proprietor of apartment) to change itself of another one apartment, in closed vertical condominium (residential mobility) in the period of the recognition of the necessity, and the satisfaction with the apartment after consume. The universe or the population chosen for the development of the study was of proprietors of apartment in vertical condominiums located in the region metropolitan of Natal. The analysis of data was made using the techniques of linear regression and logistic regression between variables. The linear regression found relations between the motivations for housing change and the satisfaction in after consume with some attributes of the apartment. The logistic regression showed that relations between the motivations for change and the general satisfaction to the apartment exist as a whole, in the period after consumes. With regard to the motivation to change itself of a apartment for another one, some reasons shown more motivation them the others. The research found different degrees of satisfaction with certain characteristics of the apartment and degrees of no satisfaction with others. Finally the results of the research had contributed for the reply of the problem that guided the present study, therefore had obtained in such a way to find how much logistic not linear relations between the two periods purchase (recognition of the necessity and evaluation after consume) and had elucidated the process that goes since the choice the product until the satisfaction of the necessities

Outorga onerosa do direito de construir e dinâmica do mercado imobiliário formal: planejamento e descaminhos na expansão urbana de Parnamirim RN (2008-2010)

The `Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC` (Public Concession of Building Rights), instrument instituted by The City Statute in 2001, has as main objective the recovery of urban property, seeking for a fair distribution the urbanization benefits. The possibility of usage of the OODC instrument is linked to the maximum utilization coefficient, determined to specific areas in accordance to existing infrastructure conditions, further taking into account the formal real estate market, expansion axis and crowding. Being an instrument which establishes values to be paid for a better use of land, it maintains a narrow relation to the real estate, incentivizing or discouraging the crowding in specific areas. The present study investigates the relationship between the criteria for the making of the Public Concession of Building Rights instrument and the dynamics of the formal real estate market. It takes as empiric universe Parnamirim (RN), part of the Natal Metropolitan Area (RN), focusing on the application of the OODC in the period of 2008-2010. It seeks to better understand the necessary basis for the formulation of the instrument, about how it works and its relation to the formal real estate market. It aims to depict the formal real estate market by presenting the production of urban space in Parnamirim in terms of intensity and nature of the real estate, furthermore identifying the licensed properties through the application of the municipality instrument. For the conclusion, it is discussed the criteria for the formation of OODC, its relationship to the dynamics of the formal real estate market and its influencing possibilities in the processes of usage and occupation of land in the context of urban planning

Do acesso clássico à comercialização: especificidades do mercado imobiliário informal na área especial de interesse social de Mãe Luiza, Natal/ RN.

This study presents research regarding affordable housing and their effects on the spatial reconfiguration of Natal/ RN, aiming to identify the specificities of the informality of urban land. This study aims to understand how informal housing market operates housing provision for the population located in popular informal settlements, through buying and selling market and rental market of residential properties irregular / illegal. This understanding will be through the neighborhood of Mãe Luisa, Special Area of Social Interest (SASI), located between neighborhoods with a population of high purchasing power and inserted into the tourist shaft of seaside of town. The characterization of informal housing market in Mãe Luiza, from buyers, sellers and renters, will help to understand how these informal transactions operate on SASI and housing provision for public policy development and implementation of housing programs and land regularization for low-income population, adequate to dynamic and reality of housing of informal areas

Risco e retorno do investimento imobiliário : um estudo do mercado de imóveis comerciais de São Paulo

Trata da definição e da análise do retorno e do risco dos investimentos em imóveis comerciais. Procura calcular o retorno e o risco deste tipo de investimento a partir do ferramental fornecido pela teoria financeira. Estuda o comportamento deste tipo de ativo frente aos ativos financeiros

Ensaios em econometria aplicada

Este tese é composta por quatro ensaios sobre aplicações econométricas em tópicos econômicos relevantes. Os estudos versam sobre consumo de bens não-duráveis e preços de imóveis, capital humano e crescimento econômico, demanda residencial de energia elétrica e, por fim, periodicidade de variáveis fiscais de Estados e Municípios brasileiros. No primeiro artigo, "Non-Durable Consumption and Real-Estate Prices in Brazil: Panel-Data Analysis at the State Level", é investigada a relação entre variação do preço de imóveis e variação no consumo de bens não-duráveis. Os dados coletados permitem a formação de um painel com sete estados brasileiros observados entre 2008- 2012. Os resultados são obtidos a partir da estimação de uma forma reduzida obtida em Campbell e Cocco (2007) que aproxima um modelo estrutural. As estimativas para o caso brasileiro são inferiores as de Campbell e Cocco (2007), que, por sua vez, utilizaram microdados britânicos. O segundo artigo, "Uma medida alternativa de capital humano para o estudo empírico do crescimento", propõe uma forma de mensuração do estoque de capital humano que reflita diretamente preços de mercado, através do valor presente do fluxo de renda real futura. Os impactos dessa medida alternativa são avaliados a partir da estimação da função de produção tradicional dos modelos de crescimento neoclássico. Os dados compõem um painel de 25 países observados entre 1970 e 2010. Um exercício de robustez é realizado para avaliar a estabilidade dos coeficientes estimados diante de variações em variáveis exógenas do modelo. Por sua vez, o terceiro artigo "Household Electricity Demand in Brazil: a microdata approach", parte de dados da Pesquisa de Orçamento Familiar (POF) para mensurar a elasticidade preço da demanda residencial brasileira por energia elétrica. O uso de microdados permite adotar abordagens que levem em consideração a seleção amostral. Seu efeito sobre a demanda de eletricidade é relevante, uma vez que esta demanda é derivada da demanda por estoque de bens duráveis. Nesse contexto, a escolha prévia do estoque de bens duráveis (e consequentemente, a escolha pela intensidade de energia desse estoque) condiciona a demanda por eletricidade dos domicílios. Finalmente, o quarto trabalho, "Interpolação de Variáveis Fiscais Brasileiras usando Representação de Espaço de Estados" procurou sanar o problema de baixa periodicidade da divulgação de séries fiscais de Estados e Municípios brasileiros. Através de técnica de interpolação baseada no Filtro de Kalman, as séries mensais não observadas são projetadas a partir de séries bimestrais parcialmente observadas e covariáveis mensais selecionadas.

Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

Antecedentes da satisfação no setor imobiliário

Este artigo examina a confi ança tanto no vendedor como na empresa, a qualidade e o valor percebidos do produto pelos clientes como antecedentes da satisfação em compras de alto valor, como a compra de um imóvel residencial na planta. Foi desenvolvida e testada uma proposição teórica, com dados do mercado imobiliário brasileiro, usando-se modelagem de equações estruturais. Os resultados indicam que a satisfação com o corretor de imóveis infl uencia a confi ança para com ele, mas experiências anteriores e características dos corretores em geral não têm impacto sobre essa variável. Detectou-se, ainda, que o valor percebido do produto e a confiança no corretor e na construtora têm influência sobre a satisfação com a compra, mas não sobre a qualidade percebida do produto. São discutidas as implicações dos resultados para a pesquisa e a gestão de marketing, mais especificamente no campo do marketing imobiliário.

Inserção social como categoria de análise socioeconômica: um estudo sobre administração pública e o setor imobiliário de Florianópolis

A gestão urbana é um dos temas que vem desafiando a administração pública. Este artigo analisa a gestão urbana e a administração pública a partir do mercado imobiliário e das inserções sociais que influencia(ra)m o crescimento da cidade. A tese central do estudo é que o paradigma da racionalidade econômica não é suficiente para absorver a diversidade de variáveis presentes em um campo como o do setor imobiliário. Assim, parte-se do pressuposto de que o estudo de um campo a partir das inserções sociais é uma forma eficiente de conhecer as representações sociais e seu impacto. Isso porque o setor imobiliário representa uma diversidade de conflitos que acabam por influenciar as políticas públicas. Entre os resultados alcançados destacam-se o mapeamento de Florianópolis em núcleos de desenvolvimento do setor imobiliário e a identificação inicial das inserções sociais preponderantes em cada um destes núcleos, bem como uma interpretação sobre o significado e o papel analítico das inserções sociais. Conclui-se que a nova sociologia econômica é o marco teórico mais adequado para o estudo de campos complexos e que, entre as inserções sociais, é preciso incluir uma nova categoria denominada inserção ambiental.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Projecto de investimento imobiliário no edifício residencial no Estoril

Trabalho de Projecto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

Análise de investimentos envolvendo risco: estudo de caso: determinação do preço de imóvel em lançamento imobiliário

Dada a motivação inicial da análise de investimentos envolvendo risco e seus possíveis desdobramentos, apresenta-se o desenvolvimento da tese ao longo de 4 capítulos. No primeiro capitulo, caracterizam-se as oportunidades (opções) de investimento apresentando uma retrospectiva de artigos fundamentais, a partir do de Black-Scholes (1973), que utiliza arbitragens para determinação do preço de opções. Em seguida, é adicionado a idéia de avaliação de projetos de investimentos em ativos reais, oriunda de artigos mais recentes, empregando o conceito de opção. No capitulo seguinte, as oportunidades sequenciais de troca de um ativo por outro ativo, representado por um fluxo de caixa, são avaliadas, a partir de um modelo com certo número de hipóteses, Carr (1988), obtendo-se algumas propriedades gerais. Incluem-se hipóteses sobre a distribuição dos preços dos ativos envolvidos nas opções de opções (opções sequenciais). No terceiro capitulo, expande-se o modelo para avaliação de uma sequência de gastos de investimentos, necessários ao desenvolvimento do projeto/montagem/operação de um ativo. No capítulo final, avalia-se o sinal teórico na compra de um imóvel em construção, comparando com o sinal realizado em lançamento imobiliário.

Crédito imobiliário residencial no Brasil : análise e modelo de previsão de demanda

O presente documento procura analisar e desenvolver um modelo de previsão de demanda de crédito imobiliário residencial para o mercado brasileiro. Serão examinados: a relação do crédito e os fatores macroeconômicos, a evolução do crédito no Brasil, o crédito imobiliário no contexto do crédito brasileiro e o déficit habitacional no mercado. Em seguida identificaremos os indicadores macroeconômicos que melhor explicam a demanda de crédito imobiliário através de modelos estatísticos de regressão. Finalmente testaremos modelos e definiremos o que melhor se aplica à estimativa de previsão de demanda de crédito imobiliário para o mercado brasileiro.

Investimento imobiliário: a importância das fontes de financiamento para o desenvolvimento do setor imobiliário

Esta dissertação analisa o setor imobiliário face à sua dependência de fontes de financiamento O estudo divide o mercado em dois segmentos: residencial e comercial, descrevendo-os e caracterizando-os. A seguir é apresentada o papel histórico do setor público no financiamento do setor imobiliário. São discutidas as questões do déficit habitacional e suas metodologias. Em seguida são analisadas as atuais modalidades de financiamento e as alternativas em curso. Por fim são avaliadas as contribuições de novos modelos de financiamento como potencial de solução para o desenvolvimento da atividade imobiliária

Influência das taxas de juros e do canal de crédito na formação de um mercado secundário de hipotecas no Brasil

Este trabalho tem como objetivo analisar a queda de taxa de juros e o mecanismo de canal de crédito como propulsor do mercado secundário de hipotecas no Brasil. A estabilidade macroeconômica aliada ao movimento de queda da taxa de juros e as novas regras institucionais aprovadas em 2004, especialmente para alavancar o setor de construção civil, serviram como pontapé inicial para a expansão rápida de crédito, com atenção ao imobiliário. Formou-se assim a condição inicial necessária, mas não suficiente, para a criação de um mercado secundário de hipotecas no Brasil. Utiliza-se neste trabalho um modelo VAR desenvolvido por Lehnert, Passmore e Sherlund para estudar os impactos da queda da taxa de juros na emissão de títulos securitizados de crédito imobiliário e aumento do número de transações destes títulos.