The city of Maringa, PR. The initial plan and the "urban requalifications"

The city of Maringa, located in the Northwest of Parana State, Brazil, was part of an extensive area colonized by the Companhia de Terras Norte do Parana replaced by the Companhia Melhoramentos Norte do Parana. Starting from a modem project elaborated in midlles of 1940's, Maringa emerged quickly amid the forest. We analyzed the initial plan, the projects for the reformulation of the central area and the tendencies of the public actions in the urban area that turn for real estate promotion and disrespect the popular participation. In its regional scale, Maringa follows the same orientation of cities that are used by the The obsession for the modernity takes to the systematic construction of new spaces that substitute the memory and the urban history in projects that reconduct to the aestheticization and the spectacularization of the urban landscape of Maringa.

Residential high-rise buildings in São Paulo: aspects related to the adequacy to the occupant`s needs

This paper analyzes the production of apartment buildings for the middle-income segment in the city of So Paulo, Brazil, from a historical perspective. Tracing the response to the occupants` needs, the focus is on family profiles and their demands, the relationship between architectural design and marketing, and satisfaction levels of current users. The paper begins with a brief historical overview of how apartment buildings have evolved over the past eight decades, highlighting the consolidation of the tripartite model. Next, it analyzes family profiles and their current needs, which would call for a redesign of domestic space. From a different angle, it shows how the real-estate market reacts to this situation, namely by introducing minor changes in the domestic space that are closely linked to major investments in marketing. This leads to a discussion on the quality of recent architectural designs in light of Post-Occupancy Evaluation (POE) case studies, which corroborate the tendencies previously outlined. The conclusions drawn from the POEs suggest that the market should establish a closer and deeper relationship between the assessment of the human behavior in the domestic space and the architectural quality of homes as a means of increasing satisfaction levels and improving design performance.

Simultaneous pooled auctions

Suppose a seller wants to sell k similar or identical objects and there are n > k potential buyers. Suppose that each buyer wants only one object. In this case, we suggest the use of a simultaneous auction that would work as follows. Players are asked to submit sealed bids for one object. The individual with the highest bid chooses an object first; the individual with the second-highest bid chooses the next object; and this process continues until the individual with the kth highest bid receives the last object. Each individual pays the equivalent to his or her bid. When objects are identical, we show that the proposed auction generates the same revenue as a first-price sealed-bid sequential auction. When objects are perfectly correlated, there is no known solution for sequential auctions, whereas we can characterize bidding strategies in the proposed auction. Moreover, the proposed auction is optimal (given an appropriately chosen reserve price), and it may be easier and cheaper to run than a sequential auction.

O processo de produção das cidades a partir das intervenções urbanas : o caso do “Projeto Lerner” para Serra-ES

O processo de produção da cidade é contínuo e mutante, características essas propiciadas, em grande parte, pelos diversos agentes que compõem o espaço urbano. As intervenções urbanas cadenciam um ritmo acelerado às transformações que são inerentes à cidade. Para entender esse processo de produção é necessária a compreensão das relações existentes entre esses agentes e o seu papel na articulação, elaboração e implantação de uma intervenção urbana. Nesse contexto, é objetivo dessa dissertação o estudo dessas relações, tendo como estudo de caso o projeto de remodelação urbana desenvolvido pelo escritório do arquiteto Jaime Lerner “Contribuições ao Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município de Serra”, contratado pela Prefeitura Municipal de Serra – ES. Serra é um município da Região Metropolitana da Grande Vitória significativo, tanto em termos populacionais, ficando atrás de Vila Velha, quanto economicamente, seu PIB fica atrás apenas da capital Vitória. Serra passa ainda por um processo de transformação urbana recente, onde destaca-se principalmente o crescimento dos condomínios fechados. Para tal, primeiramente, realizou-se um estudo sobre o município de Serra – ES, para posteriormente se voltar para agentes que compõem a cidade (Estado, capital imobiliário, planejador urbano e os segmentos sociais, na forma da participação popular). Por fim, a análise compreendeu o projeto de Jaime Lerner, as implicações dos agentes urbanos e seus possíveis rebatimentos no espaço urbano. Como resultados, em termos gerais, pôde-se perceber que o caráter “desenvolvimentista” ainda é bastante recorrente. Nas cidades e em Serra, a construção de um espaço urbano justo e igualitário é confundida com alargamento econômico, particularmente em Serra, pelo desenvolvimento do capital imobiliário, apoiado e impulsionado pelo Estado, tendo nas intervenções urbanas uma legitimação dessas ações. Pretende-se, ao final, contribuir para o entendimento da produção da cidade a partir de uma intervenção urbana que aparentemente é de interesse de todos os segmentos sociais, mas que privilegia apenas a parcela dominante da sociedade.Assim, espera-se que num futuro, essa dissertação auxilie positivamente a participação na produção urbana de todos os segmentos sociais.

O recurso da propaganda na valorização do produto imobiliário nos municípios de Vitória e Serra a partir da segunda metade do século XX

Este trabalho analisa a importância da propaganda no setor da construção imobiliária nos municípios de Vitória e Serra no Espírito Santo, localizados na Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). Esse setor tem produzido uma série de transformações no espaço urbano da RMGV, onde a propaganda situa-se como parte destas estratégias, constituindo-se numa importante ferramenta. A partir de informações oriundas de entrevistas e de pesquisa bibliográfica e documental, investigamos por que a propaganda vai modificando-se com as formas diferenciadas de produção imobiliária e ganhando importância nos lançamentos de empreendimentos entre as décadas de 1950 a 2010, nos municípios de Vitória e Serra. Ao longo da pesquisa foi possível constatar que os mecanismos institucionais criados pelo Estado trouxeram modificações ao referido setor, o que acarretou na elaboração de estratégias de produção e criação de novos produtos. Tais modificações manifestaram-se na propaganda imobiliária, que atualmente ocupa um lugar de destaque na gestão de marketing implantada nas construtoras e incorporadoras capixabas. Os resultados mostram que ao longo das décadas o setor da construção imobiliária vem elaborando estratégias para criação de novas formas de distinção de seus produtos com intuito de apropriação do espaço urbano nos municípios estudados.

Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

A modernização do atraso : os fundamentos da urbanização de Vitória-1889-1930

Esta dissertação volta-se para a investigação da modernização da cidade de Vitória durante a passagem do século XIX ao XX. Trata-se, especificamente, da tentativa de compreender a modernização de Vitória no seu conteúdo arcaico, no sentido de, no conjunto das estratégias do poder, preservarem-se interesses de estruturas sociais anteriores, para um novo contexto econômico e sociopolítico. O referencial teórico de análise pressupôs apreender a cidade (seu espaço construído) articulada à estrutura econômica, enquanto condições urbanas necessárias à reprodução do capital. Para tal efeito, foi necessário compreender as implicações da metamorfose da riqueza, representada anteriormente pela propriedade do escravo e transferida para a propriedade da terra. Nessa tarefa, investigamos a hegemonia dos interesses da instância mercantil-exportadora do capital que dominou o aparelho de Estado e dirigiu o processo. A interferência dessa fração do capital no processo foi compreendida a partir da estruturação do poder no Espírito Santo processada na reorganização das bases da produção de café na transição do trabalho escravo para o livre. Através da modernização da cidade, foram criadas novas alternativas de valorização do capital por intermédio da construção da cidade (habitações, edifícios públicos, infraestrutura e serviços urbanos). Contudo, não se verificou de forma significativa desdobramento do excedente acumulado na esfera do comércio em atividades produtivas modernas (multiplicadoras da riqueza). Nesse processo, surge a perspectiva de a valorização da propriedade imobiliária como expressão do desenvolvimento das condições gerais da produção e da reprodução do trabalho possibilitar rendas futuras crescentes ao capital. O que indica uma urbanização fundamentalmente dominada pelos interesses mercantil-exportadores e patrimonialistas, revelando um forte traço de atraso da modernização da cidade em seu papel de centro comercial da economia regional.

Diferença entre características na formação do preço de venda e locação de imóveis na cidade de Vitória/ES

Essa dissertação estuda as características relevantes na formação do preço de venda e aluguel, analisando também as diferenças entre esses atributos para apartamentos na cidade de Vitória/ES, preenchendo uma lacuna ainda não desenvolvida, tendo em vista a possibilidade de comparação entre preços de aluguel e venda. O constructo teórico teve como fundamento abordagem de preços hedônicos, aplicada em estudos de Waugh (1928) e Court (1939), mas formalmente desenvolvida teoricamente por Lancaster (1966) e Rosen (1974), e aplicadas e discutidas por Palmquist (1984) e Sheppard (1999). A revisão de literatura mostra que existe impactos tanto em relação aos aspectos físicos dos imóveis, como características externas, como violência, facilidade de acesso, ou presença de estações de trens ou mercados no entorno, dentre outras. A amostra partiu de uma listagem de oferta de imóveis no site da Netimóveis durante os meses de maio e junho de 2014, contando com um número de 563 observações para venda e 185 para locação. Além dessas duas amostras, foram elaboradas análises com relação a subamostras que possuíam a variável valor do condomínio, buscando ampliar as variáveis explicativas coletadas. A análise dos resultados foi feita com utilização da estatística descritiva, correlação entre variáveis e regressão múltipla, sendo essa última aplicada nos 6 modelos propostos para cada amostra, posteriormente propondo um modelo final para venda e aluguel. No que tange as hipóteses utilizadas e aplicadas nos modelos, parte delas foram utilizadas tendo em base estudos prévios, e outras, como o sol da manhã, por exemplo, foram apresentadas como propostas. Dos resultados encontrados, muitos corroboraram com estudos anteriores, confirmando que variáveis como área, vagas na garagem, varanda, anda e posição de frente da unidade, piscina e localização em bairros nobres impactam positivamente no preço dos imóveis, independente se venda ou aluguel. Como diferenças, foi possível identificar que as variáveis presença de elevador, playground e valor do condomínio participam positivamente da explicação do preço de venda, enquanto, presença de quadra, mobília e sol da manhã explicam positivamente o valor do aluguel na amostra.

Avaliação de imóveis históricos

O objectivo da presente dissertação é o estudo e desenvolvimento de um modelo de avaliação de imóveis históricos: os edifícios classificados como Monumentos Nacionais - “MN”, os Imóveis de Interesse Público - “IIP”, os imóveis de Interesse Municipal - “IIM”, e todos os imóveis cuja arquitectura e história os façam distinguir pela sua singularidade e marco, enquanto memória a preservar. A investigação realizada, permitiu compreender a forma, como são actualmente avaliados os imóveis históricos. A pesquisa incidiu no património edificado nacional, considerando as respectivas características, que os definem como imóveis a preservar. Foi observado um conjunto de imóveis classificados pelo Estado, e enfatizados os conceitos de arquitectura, história e património, considerados como parte essencial do processo de avaliação. O estado de negligência, em Portugal, a que está votado parte significativa do património edificado, com raras excepções, foi igualmente focado, analisando-se as razões desta situação. Realizou-se a aplicação do Método do Custo de Reprodução a um edifício classificado como Monumento Nacional, e actualmente em estado devoluto, o “Forte de Nossa Senhora da Graça”, localizado em Elvas. Os resultados obtidos, foram comparados através da aplicação do Método de Actualização das Rendas Futuras, por seriação de critérios e pela análise dos valores obtidos. Os métodos de avaliação utilizados foram comparados entre si, procurando-se estabelecer um modelo baseado em critérios de avaliação, que revele o impacto histórico e arquitectónico, numa perspectiva social. Foram expostas as premissas nas quais assentam este tipo de avaliações imobiliárias e retiradas conclusões sobre os resultados obtidos.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Propostas de desenvolvimento dos modelos clássicos de valoração da depreciação física na avaliação imobiliária

A presente dissertação constitui uma proposta de desenvolvimento e melhoria dos modelos de valorização da depreciação física no domínio da avaliação de imóveis. Com o mercado imobiliário a atravessar um período de quebras significativas, são exigidas melhorias e desenvolvimentos na análise das perdas de valor respeitantes às características físicas dos imóveis, nomeadamente ao nível do rigor e transparência. Para tal, nesta dissertação são analisados os métodos tradicionais de avaliação de imóveis e os modelos contabilísticos de valoração da depreciação física, afim de constatar sobre que pontos devem incidir as propostas de desenvolvimento e melhoria. À apresentada uma proposta que visa essencialmente trazer rigor à forma como actualmente são depreciados fisicamente os imóveis, associando o processo que permite valorar essa depreciação à consideração de estruturas de custo de contrução. A associação que é feita tem por objectivo tornar esta actividade não tanto dependente da experiência de quem pratica mas sim baseada em análises mais concretas, rigorosas e bem definidas, conferindo-lhe assim condições para que se torne mais acessível o seu estudo. A proposta é aplicada a dois casos de estudo que permitem retirar conclusões sobre os erros que actualmente são cometidos nesta matéria e as possibilidades de desenvolvimento pela via considerada. Como consequência desses erros surgem informações desviadas da realidade que podem inclusivamente resultar em perdas significativas para os utilizadores da informação. Do trabalho desenvolvido obtêm-se resultados que demonstram a falta de rigor com que actualmente é valorada a depreciação física dos imóveis, nomeadamente com base na comparação entre a metodologia actual e a proposta nesta dissertação e também através da constatação de que na maior parte dos casos não são tidos em conta os aspectos mais significativos para a valoração da depreciação física - as características físicas intrínsecas. Os desenvolvimentos deste tema são de significativo interesse para o mercado imobiliário, uma vez que através deles se diminuem os desvios existentes na valorização de activos.

Fundos de investimento imobiliário

Mestrado em Contabilidade e Gestão das Instituições Financeiras

As cidades médias e suas múltiplas particularidades: produção e consumo do espaço urbano em Marília - SP e Mossoró - RN

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq)

Utilização de materiais anti-vibráteis e de isolamento acústico na via férrea

Trabalho Final de Mestrado para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Vias de Comunicação e Transportes

O justo valor como base de mensuração e sua auditoria: o caso particular dos fundos de investimento imobiliários fechados

Mestrado em Auditoria