Internal rents and corporate property management: a study into the use of internal rents in UK corporate organisations

Research in the late 1980s showed that in many corporate real estates users were not fully aware of the full extent of their property holdings. In many cases, not only was the value of the holdings unknown, but there was uncertainty over the actual extent of ownership within the portfolio. This resulted in a large number of corporate occupiers reviewing their property holdings during the 1990s, initially to create a definitive asset register, but also to benefit from an more efficient use of space. Good management of corporately owned property assets is of equal importance as the management of other principal resources within the company. A comprehensive asset register can be seen as the first step towards a rational property audit. For the effective, efficient and economic delivery of services, it is vital that all property holdings are utilised to the best advantage. This requires that the property provider and the property user are both fully conversant with the value of the property holding and that an asset/internal rent/charge is made accordingly. The advantages of internal rent charging are twofold. Firstly, it requires the occupying department to “contribute” an amount to the business equivalent to the open market rental value of the space that it occupies. This prevents the treating of space as a free good and, as individual profit centres, each department will then rationalise its holdings to minimise its costs. The second advantage is from a strategic viewpoint. By charging an asset rent, the holding department can identify the performance of its real estate holdings. This can then be compared to an internal or external benchmark to help determine whether the company has adopted the most efficient tenure pattern for its properties. This paper investigates the use of internal rents by UK-based corporate businesses and explains internal rents as a form of transfer pricing in the context of management and responsibility accounting. The research finds that the majority of charging organisations introduced internal rents primarily to help calculate true profits at the business unit level. However, less than 10% of the charging organisations introduced internal rents primarily to capture the return on assets within the business. There was also a sizeable element of the market who had no plans to introduce internal rents. Here, it appears that, despite academic and professional views that internal rents are beneficial in improving the efficient use of property, opinion at the business and operational level has not universally accepted this proposition.

Why do research on commercial property management? Somebody HAS to!

This paper identifies some significant gaps in our knowledge of the configuration and performance of the property asset management sector. It is argued that, as many leading academic property researchers have focussed on financial vehicles and modelling, in-depth analysis of property assets and their management has been neglected. In terms of potential for future in-depth research, three key broad preliminary research themes or questions are identified. First, how do the active management opportunities presented, costs of management and the key management tasks vary with market conditions, asset type and life-cycle stage? Second, how is property asset management delivered and what are the main costs and benefits of different models of procurement? Finally, what are the appropriate metrics for measuring the performance of different property managers and approaches to property management? It is concluded that the lack of published materials addressing these issues has implications for educating property students.

Property company performance and real interest rates: a regime-switching approach

Linear models of property market performance may be misspecified if there exist distinct states where the market drivers behave in different ways. This paper examines the applicability of non-linear regime-based models. A Self Exciting Threshold Autoregressive (SETAR) model is applied to property company share data, using the real rate of interest to define regimes. Distinct regimes appear exhibiting markedly different market behaviour. The model both casts doubt on the specification of conventional linear models and offers the possibility of developing effective trading rules for real estate equities.

The effect of financial leverage on real and accrual-based earnings management

Past research has documented a substitution effect between real earnings management (RM) and accrual-based earnings management (AM), depending on relative costs. This study contributes to this research by examining whether levels of (and changes in) financial leverage have an impact on this empirically documented trade-off. We hypothesise that in the presence of high leverage, firms that engage in earnings manipulation tactics will exhibit a preference for RM due to a lower possibility—and subsequent costs—of getting caught. We show that leverage levels and increases positively and significantly affect upward RM, with no significant effect on income-increasing AM, while our findings point towards a complementarity effect between unexpected levels of RM and AM for firms with very high leverage levels and changes. This is interpreted as an indication that high leverage could attract heavy outsider scrutiny, making it necessary for firms to use both forms of earnings management in order to achieve earnings targets. Furthermore, we document that equity investors exhibit a significantly stronger penalising reaction to AM vs. RM, indicating that leverage-induced RM is not as easily detectable by market participants as debt-induced AM, despite the fact that the former could imply deviation from optimal business practices.

A Valuation of SAREB, the Spanish “Bad Bank”, Upside Using the Real Options Methodology

This paper develops a model to analyze the upside potential of profitability of the SAREB (“Asset Management Company for Assets Arising from Bank Restructuring”), the Spanish “Bad Bank”. The model is based in the Real Options methodology, that is especially adequate due to the convergence of two elements, (i) depreciated assets with a high upside potential, and (ii) a highly volatile market as it has shown to be the real estate Spanish market. Our results suggest that the SAREB has a higher than expected profitability potentialthat would be dedicated to increase the return to its shareholders, mainly private banks. Consequently we also show that after the financial crisis are emerging two types of banks in Spain, in one hand the losers who are transferring their real estate assets at a deep discount, and in the other hand the winners, capturing the upside potential of those assets as shareholders of SAREB, and consequently consolidating their strength in the Spanish Real Estate Industry. It is worth to mention that Governments should make an effort in properly redistribute the wealth generated by the real Estate industry.

Farm land appraising, with essentials of farm management and agricultural engineering,

"Contains the complete series of 34 booklets which constitute the Farm land division of 'Real estate appraising' (with essentials of farm management and agricultural engineering). In binding, the sectional title pages and student answer pages have been deleted."

People management issues in Indian KPOs

Purpose: The business process outsourcing (BPO) industry in India is evolving rapidly, and one of the key characteristics of this industry is the emergence of high-end services offered by knowledge processing outsourcing (KPO) organizations. These organizations are set to grow at a tremendous pace. Given the people-intensive nature of this industry, efficient employee management is bound to play a critical role. The literature lacks studies offering insights into the HR challenges involved and the ways in which they are addressed by KPOs. The purpose of this paper is to attempt to fill this gap by presenting findings from an in-depth case study of a KPO organization. Design/methodology/ approach: To achieve the research objective we adopted an in-depth case study approach. The research setting was that of a KPO organization in India, which specialises in offering complex analytics, accounting and support services to the real estate and financial services industries. Findings: The results of this study highlight the differences in the nature of work characteristics in such organizations as compared to call centres. The study also highlights some of the key people management challenges that these organizations face like attracting and retaining talent. The case company adopts formal, structured, transparent and innovative human resource practices. The study also highlights that such enlightened human resource practices stand on the foundations laid by an open work environment and facilitative leadership. Research limitations/implications: One of the key limitations is that the analysis is based on primary data from a single case study and only 18 interviews. The analysis contributes to the fields of KPO, HRM and India and has key messages for policy makers. Originality/value: The literature on outsourcing has in general focused on call centres established in the developed world. However, the booming BPO industry in India is also beginning to offer high-end services, which are far above the typical call centres. These KPOs and their people management challenges are relatively unexplored territories in the literature. By conducting this study in an emerging market (India) and focusing on people-related challenges in KPOs, this study attempts to provide a fresh perspective to the extant BPO literature. © Emerald Group Publishing Limited.

Real options in management and organizational strategy:a review of decision-making and performance implications

This paper contributes to the debate on the role of real options theory in business strategy and organizational decision-making. It analyses and critiques the decision-making and performance implications of real options within the management theories of the (multinational) firm, reviews and categorizes the organizational, strategic and operational facets of real options management in large business settings. It also presents the views of scholars and practitioners regarding the incorporation and validity of real options in strategy, international management and business processes. The focus is particularly on the decision-making and performance attributes of the real options logic concerning strategic investments, governance modes and multinational operations management. These attributes are examined from both strategic and operating perspectives of decision-making in organizations, also with an overview of the empirical evidence on real options decision-making and performance.

Some questions about the Metropolitan Areas in Buenos Aires, Sao Paulo and Santiago regions

Among the numerous problems that are common to the Latin-American metropolises, such as the deep socio-spatial segregation, the impressive territorial fragmentation and the real estate valorisation that overvalues some territories, whilst it depreciates others, we have chosen to focus on the management of the metropolitan regions. That question clearly indicates that due to the great current changes of the economical restructuring - a process that strengthened the capitalist logic of social development - the traditional form of thinking urban planning has found its limits. Consequently, this issue of metropolitan management shows the need to look for new ways of metropolitan administration that can answer to the The main metropolitan regions of South America: Buenos Aires, Sao Paulo and Santiago form our references to characterize the recent changes from a territorial point of view on the one hand; and relative to the new determinations of the metropolis on the other hand. This leads us to discuss the challenges that metropolitan management face in a scenario of governability fragmentation.

O recurso da propaganda na valorização do produto imobiliário nos municípios de Vitória e Serra a partir da segunda metade do século XX

Este trabalho analisa a importância da propaganda no setor da construção imobiliária nos municípios de Vitória e Serra no Espírito Santo, localizados na Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). Esse setor tem produzido uma série de transformações no espaço urbano da RMGV, onde a propaganda situa-se como parte destas estratégias, constituindo-se numa importante ferramenta. A partir de informações oriundas de entrevistas e de pesquisa bibliográfica e documental, investigamos por que a propaganda vai modificando-se com as formas diferenciadas de produção imobiliária e ganhando importância nos lançamentos de empreendimentos entre as décadas de 1950 a 2010, nos municípios de Vitória e Serra. Ao longo da pesquisa foi possível constatar que os mecanismos institucionais criados pelo Estado trouxeram modificações ao referido setor, o que acarretou na elaboração de estratégias de produção e criação de novos produtos. Tais modificações manifestaram-se na propaganda imobiliária, que atualmente ocupa um lugar de destaque na gestão de marketing implantada nas construtoras e incorporadoras capixabas. Os resultados mostram que ao longo das décadas o setor da construção imobiliária vem elaborando estratégias para criação de novas formas de distinção de seus produtos com intuito de apropriação do espaço urbano nos municípios estudados.

Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Fundos de investimento imobiliário

Mestrado em Contabilidade e Gestão das Instituições Financeiras

Um sistema de informação – a solução?

Pequenas empresas reconhecem a necessidade de sistematizar os seus procedimentos, por forma, a alcançarem sucesso nas suas propostas de negócio. Esta padronização pressupõe uma avaliação do enquadramento social e de mercado existente e dos valores, missão e objetivos das próprias empresas. As constantes inovações na área tecnológica e as mudanças sociais, refletem-se no desenvolvimento e estratégia a seguir pelas organizações, que se desdobram num ambiente muito competitivo e dinâmico, o que lhes exige uma atenção constante e ponderada. Ao analisarmos uma micro empresa portuguesa, que desenvolve a sua atividade na área da gestão e promoção de imóveis para arrendamento de curta duração, verificamos a existência de lacunas ao nível do seu modelo de gestão operacional. A escassez de meios financeiros e humanos, e o fraco conhecimento das práticas de gestão organizacional e estratégica, são fatores limitadores para o bom desempenho da empresa, podendo colocar em causa a sua viabilidade a curto prazo. Esta constatação foi o ponto de partida para a realização deste projeto que, após as diversas leituras efetuadas, o levantamento dos processos existentes, a análise e ponderação das diversas soluções possíveis a aplicar, terminou na proposta de um Sistema de Informação - opção que nos pareceu ser a mais adequada. Esta proposta foi aprovada pela gestão da empresa e o Sistema de Informação irá ser implementado. O presente trabalho teve como objetivo ajudar esta organização a melhorar o seu desempenho. Para atingir estes objetivos foi necessário elencar os pontos fortes e fracos desta empresa, de forma a ser possível agregar num documento, as necessidades que a mesma demonstrava, para colmatar as falhas existentes e que poderiam ser, num futuro próximo, motivo de desagregação da mesma. A metodologia adotada seguiu uma estratégia de investigação descritiva, utilizando o método de investigação-ação. A recolha de dados baseou-se em entrevistas à equipa de gestão e colaboradores da empresa, em documentação levantada na mesma relativa aos processos de gestão e informação institucional, cujos conteúdos foram analisados numa perspetiva qualitativa.