CDH - contrato de desenvolvimento para habitação:"oportunidade de mercado imobiliário, em ciclo de crise"

A presente dissertação aborda o mercado do imobiliário em habitação social, a custos controlados e na variante de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH). Insere-se o trabalho, primeiro, numa dinâmica de sensibilização ás PME da Construção Civil para este nicho de mercado que, a par da sua vertente comercial, encerra, em si, uma forte componente de responsabilidade social. Numa segunda fase, procedeu-se ao estudo de um modelo organizacional que disponibiliza ferramentas de avaliação para suporte aos decisores, aquando da avaliação e análise do investimento, motivo principal deste trabalho. Como conclusões registam-se a identificação das necessidades de habitação social que apontam para um forte potencial deste mercado. Mercado que é rentável quando balizado na sua forma e exigindo planeamento e controlo efectivo. Elaborou-se um Processo de Cadeia de Responsabilidades de actividades que pretende apresentar-se como um guião para as PME`s. Através de um sub-processo em avaliação imobiliária, aferiram-se elementos legislativos de aplicação imperativa tomando como referência comparativa o funcionamento actual do mercado, constatando-se e registando-se as singularidades encontradas, gerando recomendações a serem consideradas pelos promotores. Recolheram-se indicadores que evidenciam o forte contributo da actividade nos índices macroeconómicos da economia nacional, caso o Poder Central decida avançar com processo de satisfação das necessidades, parte das quais podem ter apoio em sede comunitária (EU).

Propostas de desenvolvimento dos modelos clássicos de valoração da depreciação física na avaliação imobiliária

A presente dissertação constitui uma proposta de desenvolvimento e melhoria dos modelos de valorização da depreciação física no domínio da avaliação de imóveis. Com o mercado imobiliário a atravessar um período de quebras significativas, são exigidas melhorias e desenvolvimentos na análise das perdas de valor respeitantes às características físicas dos imóveis, nomeadamente ao nível do rigor e transparência. Para tal, nesta dissertação são analisados os métodos tradicionais de avaliação de imóveis e os modelos contabilísticos de valoração da depreciação física, afim de constatar sobre que pontos devem incidir as propostas de desenvolvimento e melhoria. À apresentada uma proposta que visa essencialmente trazer rigor à forma como actualmente são depreciados fisicamente os imóveis, associando o processo que permite valorar essa depreciação à consideração de estruturas de custo de contrução. A associação que é feita tem por objectivo tornar esta actividade não tanto dependente da experiência de quem pratica mas sim baseada em análises mais concretas, rigorosas e bem definidas, conferindo-lhe assim condições para que se torne mais acessível o seu estudo. A proposta é aplicada a dois casos de estudo que permitem retirar conclusões sobre os erros que actualmente são cometidos nesta matéria e as possibilidades de desenvolvimento pela via considerada. Como consequência desses erros surgem informações desviadas da realidade que podem inclusivamente resultar em perdas significativas para os utilizadores da informação. Do trabalho desenvolvido obtêm-se resultados que demonstram a falta de rigor com que actualmente é valorada a depreciação física dos imóveis, nomeadamente com base na comparação entre a metodologia actual e a proposta nesta dissertação e também através da constatação de que na maior parte dos casos não são tidos em conta os aspectos mais significativos para a valoração da depreciação física - as características físicas intrínsecas. Os desenvolvimentos deste tema são de significativo interesse para o mercado imobiliário, uma vez que através deles se diminuem os desvios existentes na valorização de activos.

Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Eficiência nos mercados de capitais: forma fraca - PSI20

Mestrado em Contabilidade e Gestão das Instituições Financeiras

Reabilitação de um imóvel industrial em Marvila: projeto de investimento

Trabalho de Projeto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

Projecto de investimento imobiliário no edifício residencial no Estoril

Trabalho de Projecto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

Estrutura de custos de edifícios de habitação

O mercado imobiliário tem grande importância no contexto da economia nacional apesar de carecer ainda de alguma falta de comunicação e de partilha de informação entre os seus diversos intervenientes. Esta ineficiência faz com que a sua vertente de investimento seja ainda demasiado especulativa e prejudique o seu correcto funcionamento. O investimento imobiliário encontra-se extremamente ligado ao mercado da construção, bem como à sua evolução técnica e económica. Nessa medida, o desenvolvimento destes dois mercados encontra-se fortemente correlacionado. Entre as ferramentas mais utilizadas nos vários métodos de análise de investimentos imobiliários para a estimativa de custos de construção de edifícios encontram-se as estruturas ou planos de custos de construção. Os estudos mais significativos existentes sobre este tema encontram-se em Bezelga, 1984. Estes, apesar de ainda muito relevantes, encontram-se já algo desactualizados sobretudo devido à evolução das exigências construtivas nos edifícios de habitação, assim como à evolução das tipologias utilizadas. Como tal, a actualização desta estrutura de custos e a criação de uma tipificação base de edifícios de habitação torna-se relevante para a análise de investimentos num contexto actual. O primeiro objectivo deste trabalho é clarificar e salientar a aplicabilidade e a importância das estruturas de custos no contexto do mercado imobiliário. Consequentemente, este estudo procura também desenvolver uma actualização e reenquadramento da estrutura de custos desenvolvida por Bezelga (1984). Para esse efeito, a metodologia utilizada passou por confrontar as estruturas de custos de Bezelga (1984) com a realidade actual dos edifícios de habitação que são desenvolvidos no âmbito da promoção imobiliária contemporânea e do mercado de construção civil, tanto numa perspectiva técnica como económica. A nova estrutura de custos e a respectiva tipificação de edifícios foram ainda testadas através da sua aplicação em exemplos práticos de edifícios de habitação actuais de modo a verificar a sua eficácia e enquadramento na realidade do mercado imobiliário de habitação.

Caracterização da actividade de gestão de projecto na área de promoção imobiliária em Portugal

Os últimos anos colocaram o mercado imobiliário na ordem do dia, com modificações sucessivas nos equilíbrios entre a oferta e a procura, suscitadas pelas alterações nas economias mundiais. Portugal acompanhou todas essas oscilações com o consequente reflexo no mercado imobiliário. Paralelamente foram produzidas alterações legislativas, que permitiram normalizar e estabelecer critérios bem definidos ao nível das garantias dos produtos imobiliários, bem como na adequação a exigências de qualidade e conforto. A Gestão de Empreendimentos Imobiliários necessitou de responder a estes novos desafios adequando-se a um conjunto de alterações que têm reflexos nos custos de produção, num ambiente competitivo, tornando-se numa actividade exigente e sofisticada, onde a prática intuitiva e pouco organizada deixou de garantir o sucesso dos projectos e a utilização de actuais técnicas de Gestão de Projectos é cada vez mais uma necessidade. Este trabalho pretende caracterizar a utilização das metodologias de Gestão de Projecto empregues pelos promotores imobiliários em Portugal durante o ciclo de vida dos seus empreendimentos. Efectua uma abordagem através de um inquérito, junto de uma amostra de promotores imobiliários, maioritariamente actuantes no sector habitacional, onde se procura a resposta aos diferentes graus de investimento que estes efectuam na preparação, planeamento e controlo de execução dos seus projectos. As respostas ao inquérito permitem obter um quadro muito rico sobre esta realidade e conduzem a um conjunto de reflexões sobre os modos de abordagem às diferentes fases do Projectos imobiliários.

Análise comparativa entre a promoção para arrendamento e venda de imóveis de habitação

Dissertação para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil na Área de Especialização de Edificações

Modelos de tributação estática do património imobiliário : reflexão sobre a sua problemática

Mestrado em Fiscalidade

Bobinas de radiofrequência em estudos mamários por ressonância magnética: modelos e qualidade de imagem

Em três equipamentos de Ressonância Magnética [1,5T] avaliaram-se e compararam-se 3 modelos de bobinas dedicadas para estudos mamários. A variável qualidade de imagem foi avaliada quantitativamente através dos indicadores: (i) relação entre o sinal e o ruído (SNR) e (ii) uniformidade do sinal (U). Na avaliação qualitativa consideram-se as variáveis: (iii) conforto proporcionado às voluntárias durante o exame, (iv) acessibilidade à mama para procedimentos de intervenção, (v) manipulação e posicionamento pelos Técnicos de Radiologia, (vi) possibilidade de selecção uni ou bilateral na aquisição da imagem e (vii) orientação da paciente dentro do magneto. Para a obtenção das imagens, 3 mulheres voluntárias, sem história conhecida de patologia mamária que representavam os padrões mamários 1, 2 e 3 da classificação BIRADS (35, 53 e 72 anos) foram submetidas a uma sequência RM utilizando-se a técnica de saturação espectral da gordura (SPIR), em ponderação T2. Procedeu-se a uma análise de variância factorial com cinco factores fixos sem réplicas e verificou-se que existiam diferenças significativas nas imagens relativamente aos valores médios da SNR e U nas três bobinas [SNR (valor-p=0, F=277,193) e U (valor-p=0, F=1487,95)]. A análise das comparações múltiplas de Tukey, permitiu verificar que existem diferenças significativas entre os valores médios da SNR e da U entre todas as combinações de pares de bobinas, sendo a bobina Z a que apresentou os valores médios da SNR e da U significativamente mais elevados [SNR (15,08u.a.) e U (0,58u.a.)] e, por isso, permitindo obter melhores imagens. Quanto à bobina X verificaram-se os valores de (SNR=4,77 e U=0,30u.a.) e para a bobina Y o SNR (2u.a.) e a U (0,06u.a). Verificou-se que a posição da ROI nos procedimentos de medida (correlação de Spearman) não influencia a qualidade da imagem (valor-p≥0 em todas as bobinas). A classificação mais elevada relativamente ao conforto foi atribuída à bobina X, seguindo-se a bobina Z. A escolha do modelo da bobina é importante para promover o aumento da qualidade das imagens, do conforto da paciente e manipulação nas manobras de posicionamento. Este estudo poderá contribuir como regulador dos aspectos financeiros e comerciais desenvolvidos entre marcas concorrentes no mercado.

Técnicas de mineração de dados aplicadas ao mercado de capitais

Este trabalho tem como objectivo a criação de modelos, resultantes da aplicação de algoritmos e técnicas de mineração de dados, que possam servir de suporte a um sistema de apoio à decisão útil a investidores do mercado de capitais. Os mercados de capitais, neste caso particular a Bolsa de Valores, são sistemas que gera diariamente grandes volumes de informação, cuja análise é complexa e não trivial para um investidor não profissional. Existem muitas variáveis que influenciam a decisão a tomar sobre a carteira de acções (vender, manter, comprar). Estas decisões têm como objectivo a maximização do lucro. Assim, um sistema que auxilie os investidores na tarefa de análise será considerado uma mais-valia. As decisões de um profissional são normalmente baseadas em dois tipos de análise: Fundamental e Técnica. A Análise Fundamental foca-se nos indicadores da “saúde financeira” da empresa, tendo como base a informação disponibilizada pela mesma. Por outro lado , a Análise Técnica, que será o foco deste trabalho, assenta na observação de indicadores estatísticos construídos com base no comportamento passado da acção. O recurso a estas análises permite aos investidores obterem alguma informação sobre a tendência da acção (subida ou descida). As análises apresentadas requerem um bom conhecimento do domínio do problema e tempo, o que as torna pouco acessíveis, sobretudo para os pequenos investidores. Com o intuito de democratizar o acesso a este tipo de investimentos, este trabalho, recorre a algoritmos de mineração de dados, tais como, árvores de classificação e redes neuronais que possam servir de base à construção de um modelo de suporte a obstáculos que podem impedir o investidor comum de entrar na Bolsa, designadamente o tempo gasto na análise e a complexidade da mesma, entre outros. Para a criação de modelos capazes de responder às expectativas, são realizados diversos ensaios recorrendo a vários algoritmos e conjuntos de dados, na busca do que melhor se adequa ao problema. Contudo é de ressalvar que a decisão de investimento estará sempre do lado do investidor, uma vez que o modelo deve permitir unicamente alimentar um sistema de apoio.

Modelos de análise de acessibilidade rodoviária em SIG: aplicação ao caso de Moçambique

A presente dissertação analisa o conceito da acessibilidade e como ela pode ser implementada no planeamento de transporte. O principal objectivo deste trabalho é o estudo das acessibilidades rodoviárias regionais em Moçambique, através da utilização de um Sistema de Informação Geográfica (SIG). Acessibilidade refere-se à capacidade para alcançar bens e serviços, bem como actividades. Existem muitos factores que afectam a acessibilidade, incluindo a mobilidade (movimento físico), a qualidade da acessibilidade, as opções de transporte, a conectividade do sistema de transporte e os padrões de uso dos solos e de localização das próprias actividades. A acessibilidade pode ser avaliada sob várias perspectivas, como por exemplo tendo em conta o modo, a localização ou a actividade; hoje em dia, muitas vezes o planeamento convencional tende a esquecer e a depreciar alguns desses factores e perspectivas. Deste modo, uma análise mais abrangente da acessibilidade no planeamento alarga o âmbito das possíveis soluções para os problemas de transporte. Moçambique é um país com grande potencial de desenvolvimento a nível socioeconómico, nos anos vindouros. Para salvaguardar esse potencial de desenvolvimento necessita de garantir acessibilidades adequadas, com níveis de qualidade ajustados a esse desenvolvimento futuro. Para a realização das Análises de Acessibilidades, construiu – se um Modelo da Rede Rodoviária de Moçambique, que passou por muitas fases desde acertos na Topologia da Rede bem como a sua correcta calibração. As análises de acessibilidade efectuadas e as respectivas apresentações de resultados foram desenvolvidas com base num Sistema de Informação Geográfica (SIG). Para a elaboração das análises utilizou – se a população e o PIB. Com base nisto, foi possível determinar alguns Indicadores de Acessibilidade tais como: a Velocidade Equivalente Recta (VER), Indicador de Sinuosidade, Indicador de Gutierrez, e entre outros. Nos dias em que vivemos, ter uma acessibilidade geográfica aos serviços é importante. Por exemplo, ter uma escola ou um mercado próximos é um indício de uma adequada qualidade de vida, a qual pode ter sido baseada num adequado planeamento, de modo a proporcionar uma boa acessibilidade aos vários serviços. O modelo de Rede criado poderá eventualmente ser muito útil a longo prazo, pois contribuirá como uma base de apoio à decisão para a análise de alternativas de investimento rodoviário em função de objectivos associados a melhoria de acessibilidade. No entanto, este foi um dos valores cruciais do modelo criado, que infelizmente não foi possível desenvolver e explorar.

Análise de investimento de um projeto imobiliário: armazém industrial

Análise de investimento da construção e comercialização de um armazém industrial, situado na zona Industrial de Sines, com dois pisos e 400 m2 de área de construção. Esta análise permite a tomada decisão de levar por diante a construção do imóvel, em que já se possui o terreno e a única incógnita são os custos de construção, dado que o preço de venda do imóvel acabado é estabelecido pelo mercado. Começou-se por fazer a avaliação do imóvel no estado acabado através de dois métodos de avaliação: o método comparativo ou de mercado e o método do rendimento. Para tal, utilizam-se amostras de imóveis semelhantes ao imóvel em avaliação à venda no mercado local. Na validação da amostra, utiliza-se o critério de Chauvenet. A decisão de investimento no imóvel tem por base uma abordagem estática de análise de investimento. Para tal, estimaram-se o valor do terreno e encargos, custos de construção e encargos, custos comerciais, PVT e a margem do promotor. Para um controlo rigoroso da execução do investimento numa fase posterior faz-se a avaliação do projeto de investimento, segundo uma abordagem dinâmica de análise de investimento, tendo por base o desconto de fluxos de caixa. Esta é complementada por uma análise de sensibilidade na ótica dos capitais próprios: aos custos de construção, ao tempo de construção, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenário base. Por último, é feito um acompanhamento continuado ao longo da obra entre os desvios dos custos de construção reais e os previstos na decisão de investimento inicial.

Fundos de investimento imobiliário

Mestrado em Contabilidade e Gestão das Instituições Financeiras