Kiinteistön elinkaarihankkeen rahoitus ja riskit

Julkisen sektorin kiinteistötuotannossa toteutetaan kasvavassa määrin julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä, jossa yksityinen yritys ottaa vastuun kiinteistöön liittyvistä suunnittelu-, rakentamis- ja ylläpitotoimista pitkäksi ajanjaksoksi. Työn tavoitteena on arvioida elinkaarimallilla toteuttavien kiinteistöhankkeiden toteutusvaihtoehdot, sekä kartoittaa elinkaarihankkeen sisältämiä riskejä hankkeen suunnitteluvaiheessa. Tutkimus suoritetaan kvalitatiivisena tutkimuksena, jota tuetaan tarvittavilla kvantitatiivista tietoa hyödyntävillä laskelmilla. Tutkimusaineistona käytetään aihepiiriin liittyviä akateemisia julkaisuja ja oppikirjoja. Työn toimeksiantajan YIT:n kautta tutkimukseen on saatu arvokasta asiantuntemusta ja materiaalia. Elinkaarihankkeiden hankintamenettelyksi suositellaan kilpailullista neuvottelumenettelyä. Kilpailullinen neuvottelumenettely mahdollistaa tilaajan ja palveluntuottajien välisen dialogin hankintamenettelyn aikana, jolloin osapuolet voivat yhteistyössä valita sopivimman toteutusmallin. Hankkeiden rahoitus voidaan toteuttaa tilaajan rahoituksella tai yksityisrahoituksella. Rahoituksen näkökulmasta tilaajan oma rahoitus on edullisin, mikä ei kuitenkaan vähennä elinkaarimallista saatavia etuja perinteiseen urakointiin verrattuna. Laskelman perusteella tilaajan rahoituksen ja yksityisrahoituksen keskimääräisessä korkotasossa (WACC) on eroa 2,8 %. Projektiyhtiön perustaminen tekee rahoituksesta entistä kalliimpaa, koska taseeseen kohdistuviin kustannuksiin lisätään projektiyhtiön oman pääoman tuottovaatimusta vastaava korko. Palveluntuottajan kannalta olennaiset riskit ovat rakennusvaiheen viivästyminen, kiinteistön käytettävyyden ja soveltuvuuden puutteista aiheutuvat muutostyöt. Palvelumaksun sitominen huonosti ylläpidon todellista kulurakennetta kuvaavaan elinkustannusindeksiin tulee pitkällä sopimuskaudella vähentämään palveluntuottajan toiminnan kannattavuutta. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on vuosina 2005–2011 noussut 2,3 % nopeammin vuodessa kuin elinkustannusindeksi.

Korjausvelka

Korjausvelka on terminä uusi ja melko vieras. Se kuvaa, kuinka paljon infrastruktuuriin on menneinä vuosina jäänyt investoimatta, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Hyvä kunto taas voidaan määrittää niin, että se tarkoittaa esimerkiksi 70 tai 80 %:a hankintahinnasta. Työn tarkoitus on selventää, kuinka Suomen infrastruktuurin korjausvelka on syntynyt ja kehittynyt, mikä on korjausvelan nykytilanne ja mitkä ovat sen aiheuttamat ongelmat ja kuinka nämä ongelmat voidaan selättää. Korjausvelkaa syntyy pääasiassa, kun kunnossapito on vähäisempää kuin rakenteiden kuluminen. Absoluuttisena arvona mitattuna korjausvelkaa on selvästi eniten rakennuksissa. Suhteellisena arvona koko kannan arvosta mitattuna korjausvelkaa on lähes yhtä paljon rakennuksissa, liikenneverkoissa ja yhdyskuntateknisissä järjestelmissä. Suurin ongelma korjausvelan vuoksi on se, että rakenteet eivät enää tuota sitä maksimaalista hyötyä, joka niistä olisi saatavissa, jos ne olisivat hyvässä kunnossa. Korjausvelkaa voidaan selättää suunnitelmallisilla elinkaarihankkeilla, tarkalla korjausrakentamisen strategialla ja esimerkiksi purkamalla huonokuntoisimmat rakenteet ja korvaamalla ne uusilla rakenteilla.