Asunto-osakkeiden kauppa korjausrakentamisen näkökulmasta

Tutkielman pääaiheena on asunto-osakkeiden kauppa. Keskeisimpänä tutkimusaiheena on myyjän asemesta korjausrakentamiseen painottuva näkökulma. Tutkielman tarkoituksena on analysoida omistuksen, statuksen ja päätöksenteon vaikutusta myyjän vastuisiin. Tutkielmassa pyritään myös selvittämään asunto-osakeyhtiön omistuspohjan merkitystä elinkeinonharjoittajana toimivan osakkaan vastuisiin. Metodina käytetään vertailevaa tutkimusotetta, painottuenosaltaan kausaliteettiin. Teemaa koskevan analyysin avulla pyritään lainsäädännön sisältä tulkitsemaan ja selkeyttämään asuntokauppaan liittyviä ongelmia. Praktisen lähestymistavan avulla pyritään tuottamaan viitekehys, joka palvelee voimassaolevan normatiivisen tiedon kehittämistä. Tutkielma osoittaa, että lainsäädäntö on jakautunut asunto-osakkeiden kaupan näkökulmasta tavalla, jota voidaan kritisoida. Asuntokauppalaissa sääntely ei kohdistu tilanteisiin, joissa huomioitaisiin korjausrakentamisen moniulotteisuus. Pikemminkin käytännön näkökulmasta on nähtävissä suunta, jossa korostetaan tiedon merkitystä osanavaihdantaa jopa sisällön ja validiteetin kustannuksella

Osakassopimus osakeyhtiön osakkaiden keskinäisten suhteiden sääntelyssä

Osakkeenomistajien keskinaisia suhteita sekä osakkeenomistajien suhdetta yhtiöön ja kolmanteen sääntelevät muun muassa osakeyhtiölain (29.9.1978/734) saannokset ja yhtiöjärjestyksen määräykset. Osakeyhtiölaissa on vain rajoitetusti otettu huomioon se, että osakeyhtiöiden tarkoitukset vaihtelevat ja että ne ovat erikokoisia. Saannokset soveltuvat parhaiten suuren tai keskisuuren osakeyhtiön osakaspiirin tarpeisiin. Osakassopimuksella pyritään tavallisesti siihen, että asiat olisivat ennen niiden käsittelemistä yhtiön elimissä jo edeltä kasin sovittu. Paatosten tekemistä ei kuitenkaan voida osakkeenomistajien keskinaisella sopimuksella siirtää osakeyhtiölaissa sääntelemättömille elimille. Osakassopimuksilla pyritään varmistamaan osakkaiden oikeudet yhtiön elinkaaren aikana muuttuvissa tilanteissa. Yhdistävänä tekijänä niissä on valta ja sen käyttö. Osakassopimukset ovat jaettavissa vallan keskittämistä, hajauttamista ja tasapainon ylläpitämistä koskeviin sopimuksiin. Osakassopimuksella saatetaan pyrkiä säilyttämään osakkeenomistajien osakassopimuksen tekohetken aikaiset vaikutusmahdollisuudet muuttumattomina heidän keskinaisissa suhteissaan ja suhteissa ulkopuolisiin intressiryhmiin.

Yhtiösääntö: o.y. Cord-Vulcano a.b. nimistä yhtiötä varten

22 x 28 cm

Osakkeiden yhtiöoikeudellinen vaihdannan rajoittaminen ja VC-DCF -arvonmäärityksen käyttömahdollisuudet osakkeenomistajan irtaantuessa kasvuyhtiöstä

Yhtiöoikeus, yhtiöoikeuden reunaehtojen mukainen yhtiöjärjestys ja osakassopimus määrittävät kolme sääntelytasoa osakkeenomistajan irtaantuessa osakeyhtiöstä. Ulkopuolisen pääomasijoittajan liittyminen kohdeyhtiön vähemmistöosakkeenomistajaksi edellyttää monipuolista sopimista ja räätälöityjen määräys- ja sopimuslausekkeiden käyttöä yhtiöjärjestyksessä ja osakassopimuksessa tulevaa etukäteen sovittua irtaantumista varten. Yhtiöoikeudellinen määräystaso yhtiöjärjestyksessä, jota täydennetään osakeyhtiölain tahdonvaltaisella säännöstöllä, luo edellytykset osakkeenomistajien välisen riskienhallinnan toteuttamiseksi osakassopimuksessa. Osakeyhtiölain mukaisilla pakottavilla exit-oikeuksilla ja erikseen määritellyillä irtaantumistavoilla voi olla erilaiset arvonmääritystavat. Erityisen arvonmääritystavan valinta ja sen liittäminen sopimuskokonaisuuteen on syytä tehdä harkitusti niin, että irtaantumistilanteet määritetään tapauskohtaisesti etukäteen. Start-up -vaiheessa tapahtuvan rahoituksen kiertokulkusuunnittelun ja arvonmäärityksen siirryttäessä Venture Capital-arvonmäärityksestä kasvuvaiheen diskontattujen kassavirtojen DCF-arvonmääritysmalliin tulee olla yhteensovitettuja yhtiöoikeudellisesti ja sopimusoikeudellisesti. Erilaisten kauppahintamekanismien vaikutukset lunastushintaan on tunnistettava. Yrityksen rahoituksen eri kehitysvaiheita kuvaavaa yhdistettyä VC-DCF -arvonmääritysmallia on tarpeellista käyttää tietyissä tilanteissa, koska VC-menetelmä ei itse pysty ratkaisemaan kaikkia fundamentaalista tarvetta vaativia arvonmääritysvaiheita. Työssä esitetään erilaiset irtaantumisvaihtoehdot ja tarvittavien DCF-arvonmäärityskomponenttien sisältö ja käyttömahdollisuudet, joilla voidaan pienentää vähemmistöosakkeenomistajan riskiä ja tuottovaatimusta.

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen erityispiirteet ja tarpeellisuus – empiirinen tutkimus

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiössä ei tarvitse valita tilintarkastajaa, jos yhtiössä on alle 30 huoneistoa. Lisäksi tilintarkastajan valitsematta jättäminen edellyttää, että tilintarkastuslain mukaiset rajat eivät ylity eikä yhtiöjärjestys velvoita valitsemaan tilintarkastajaa. Jos tilintarkastajaa ei valita eikä yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, on asunto-osakeyhtiöön valittava aiemman maallikkotilintarkastajan korvaava toiminnantarkastaja. Tutkimuksen tarkoituksena oli osoittaa asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen erityispiirteet. Lisäksi tavoitteena oli tutkia, onko asunto-osakeyhtiön tilintarkastus tarpeellista. Empiirinen osuus toteutettiin kvalitatiivisena tutkimuksena. Tutkimusaineistoa kerättiin teemahaastattelemalla asunto-osakeyhtiön tilintarkastajaa, toiminnantarkastajaa, kirjanpitäjää, osakkeenomistajaa ja pankin edustajaa. Tutkimuksen tulosten perusteella asunto-osakeyhtiön tilintarkastus ei eroa osakeyhtiön tilintarkastuksesta perusasioissaan. Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen erityispiirteet muodostuvat sääntelyn lisäksi asunto-osakeyhtiöille ominaisista laskelmista kuten lainaosuus-, hankeosuus- ja vastikerahoituslaskelmista sekä talousarviovertailusta. Asunto-osakeyhtiön tilintarkastukseen tuovat erityispiirteitä myös osakeyhtiöstä poikkeavat tuloksenjärjestelykeinot kuten poistojen vapaaehtoisuus, erilaiset rahastoinnit ja asuintalovaraus. Lisäksi asunto-osakeyhtiöissä korostuu osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Tutkimus osoitti, että pienissä asunto-osakeyhtiöissä tilintarkastajan vapaaehtoinen valinta ei ole tarpeellista, jos asunto-osakeyhtiössä on vain perustoimintaa. Tilintarkastaja kannattaa valita vapaaehtoisesti, jos asunto-osakeyhtiössä on suuria remontteja tai lainaosuuslaskelmia. Tilintarkastuksesta hyötyvät erityisesti osakkeenomistajat, mutta myös isännöitsijä, hallitus, kirjanpitäjä ja verottaja.