Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa

Tutkielman tarkoituksena on selvittää kiinteistövälittäjän tiedonantovelvollisuuden laajuus käytetyn asunnon kaupassa. Tutkielma noudattaa lainopillista tutkimusmenetelmää ja sen perustan muodostaa kiinteistönvälitystä ja asuntokauppaa sääntelevä lainsäädäntö ja sen tulkinta. Tarkemmat rajaukset kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudelle sekä tukea lain tulkinnalle haetaan aihetta käsittelevistä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä ja oikeuskirjallisuudesta. Ennakkopäätösten sekä kuluttajariitalautakunnan ratkaisujen läpikäynti ja tulkinta muodostavat tutkimuksen ytimen. Tutkimus osoittaa, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuteen vaikuttaa monta tekijää kussakin yksittäisessä asuntokaupassa, jolloin tiedonantovelvollisuuden täyttäminen on monisyinen ja tulkinnanvarainen seikka. Laki ei siis anna tyhjentävää vastausta kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudesta, vaan se on kokonaisuus, joka täytyy arvioida voimassa olevan lain sekä ennakkopäätösten linjausten valossa.

Kiinteistövälitysliikkeen vahingonkorvausvastuu ostajaa kohtaan riskinä

Tutkimuksessa tarkastellaan millainen riski kiinteistövälitysliikkeelle syntyy kiinteistövälitysliikkeen vahingonkorvausvastuusta toimeksiantajan vastapuolta kohtaan, puhuttaessa asunnon- ja kiinteistönkaupasta.

Työolosuhteiden vaikutus yrityksen menestykseen katsastusalalla

Tuottavuuden parantamistoimenpiteillä ja työtyytyväisyydellä on useita suotuisia vaikutuksia eri aloilla toimivien yritysten toimintaan. Katsastusalalla tuottavuutta ja työtyytyväisyyttä on mahdollista parantaa samanaikaisesti asemien suunnittelun ja laitevalintojen avulla. Nopeammat ja varmatoimisemmat laitteet yhdessä sujuvan toiminnan mahdollistavien tilaratkaisujen kanssa antavat mahdollisuuden tehokkaampaan katsastamiseen. Tuottavuuden parantuminen yhdessä kasvaneesta suoritemäärästä palkitsevan palkkausjärjestelmän avulla voi luoda edellytykset paremmalle henkilöstön työtyytyväisyydelle. Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää tekijöitä, jotka vaikuttavat katsastusaseman tuottavuuteen ja henkilöstön työtyytyväisyyteen sekä vaihtuvuuteen. Näiden perusteella laadittiin toimintamalli, jonka avulla asemien laitehankintoja ja tilasuunnittelua voidaan johtaa siten, että henkilöstön vaihtuvuutta kasvattavat tekijät voidaan minimoida ja aseman toiminta on mahdollisimman tehokasta. Tutkimuksen teoria-aineiston perusteella pyrittiin hahmottamaan tekijöitä, jotka yleisesti vaikuttavat työtyytyväisyyteen ja suorituskyvyn johtamiseen. Näitä tekijöitä sovellettiin toimintamallissa. On huomionarvoista, että autoalalta ja erityisesti katsastusalalta on erittäin vähän toimialakohtaista materiaalia, joiden pohjalta voisi tehdä etukäteisolettamuksia. Teoria-aineisto perustuu siten lähes yksinomaan muilta toimialoilta saatuihin tutkimustuloksiin. Tutkimuksen empiirinen aineisto kerättiin analysoimalla erään suomalaisen katsastusyrityksen 16 eri katsastusasemaa ja 48 työntekijää. Asemat on rakennettu eri tarkoitusta varten suunniteltuihin tiloihin ja useat niistä ovat päätyneet yritykselle yritysostojen kautta. Täten mukana oli runsaasti toisistaan erottuvia tiloja, ratkaisuja ja henkilökohtaisia mielipiteitä, joiden pohjalta selvitettiin toimivimmat ratkaisut.

Elinkaarihankkeen rakennusliikeriskit

Tiivistelmä: Elinkaaren palvelumallit ovat suosittuja julkisten palveluiden hankintamuotoja Iso-Britanniassa. PPP–malli on yksi monista julkisten palvelujen kumppanuusmalleista, josta on tullut joissakin kunnissa yhä suositumpi hankintamalli myös Suomessa. Tämä on seurausta kuntien tiukasta taloustilanteesta, jossa PPP–hankkeen katsotaan mahdollistavan julkisen sektorin investoinnit joutumatta leikkaamaan muita pakollisia hankintoja. Kuitenkin koko elinkaaren kattavat palvelutarjonnan hankintamallit ovat vielä melko uusia malleja ja meillä on tarve löytää toimivia sopimusmalleja ja käytäntöjä, jotta hankkeista saadaan rakennusliikettä kiinnostavia liiketoimintamalleja. Ulkomailla elinkaarihankkeista on tehty monia tutkimuksia ja konsultit ovat kääntäneet niitä omiin tarkoituksiinsa sopiviksi. Kuitenkin Suomen lainsäädäntö on erilainen julkisten palveluiden tuottamisessa, erityisesti lakisääteisissä terveydenhuoltopalveluissa, vesi- ja jätevesihuollossa, vankeinhoidossa, ja niin edelleen. Tästä näkökulmasta ulkomailla tehdyt tutkimukset eivät sellaisenaan sovi Suomeen käytettäviksi. Esimerkiksi tutkimuksissa esitetään, että elinkaarihankkeet tuottavat pitkän aikavälin kassavirtaan, mutta tämä etu koskee vain rahoittaja ja kiinteistöpalvelu yrityksiä - ei rakennusyritystä. Tutkimuksissa mainitaan myös muista elinkaarihankkeiden mahdollisuuksista, jotka jäävät kuitenkin rakennusliikkeen näkökulmasta epäselviksi. Perinteisiin rakennuttamisen malleihin verrattuna elinkaarihankkeiden sopimusmenettelyt ovat monimutkaisempia sekä aikaa vievempiä ja sopijaosapuolten yhteistyö elinkaarihankkeissa on välttämätöntä. Käytännössä elinkaarihankkeiden riskienjako nähdään julkisen sektorin ja yksityisen sektorin välillä yksipuoliseksi. Jotta elinkaarimalli yleistyisi Suomessa, niin elinkaarisopimuksen riskienjaosta on tehtävä tasapuolinen ja käyttäjä pitää saada myös riskejä kantamaan. Tässä työssä keskitytään arvioimaan elinkaarimallien keskeisiä menestystekijöitä ja riskitekijöitä ja löytää mahdollisia tapoja tehdä hankintaprosessista helppoa ja sujuvaa. Samalla yritetään selvittää, miten elinkaarihankkeesta saadaan rakennusliikkeen kannalta menestyvää liiketoimintaa. Johtopäätökset perustuvat aikaisempiin tutkimuksiin ja empiiriseen tapaustutkimukseen. Työssä arvioidaan niitä seikkoja, jotka vaikuttavat yksityisen sektorin tarjouspäätökseen. Arvioinnissa erotetaan toisistaan kolme erillistä riskitekijää; tarjouksen tekemisen riskit, rakennushankkeen riskit ja elinkaaren aikaiset riskit. Työssä todetaan, että aikaisemmat tutkimukset ovat riittämättömiä rakennusliikkeen riskien arvioimiseen.

Energiatehokkuuden huomioiminen julkisissa rakennushankkeissa

Hanke tähtää Lappeenrannan julkisen rakennuskannan energiatehokkuuden ja kokonaistaloudellisuuden parantamiseen. Energiatehokkuutta ja kokonaistaloudellisuutta kunnallisessa rakentamisessa kannustavat mm. kansainvälisten ja kansallisten sopimusten energiansäästötavoitteet, sekä kuntien tiukka budjettitilanne. Hankkeen yhteydessä on laadittu arviointikriteeristö rakennusinvestoinneista vastaavien viranomaisten käyttöön, mikä helpottaa tunnistamaan energiatehokkaita, kokonaistaloudellisia sekä laadukasta sisäilmastoa tukevia rakennusinvestointien toteutuskäytäntöjä. Kriteeristö on suunniteltu erityisesti kasvatus- ja opetustarkoituksiin suunnattuja rakennuksia varten. Jotta kokonaistaloudellisuustavoitteet täyttyisivät, työssä käytettiin hyväksi elinkaariajattelutapaa. Kriteerit laadittiin rakennuksen kolmelle tavoitteiden toteutumisen kannalta merkittävälle elinkaaren vaiheelle, eli suunnittelu-, toteutus- ja käyttövaiheelle. Kriteeristö on laadittu kirjallisuuden ja ammattilaisten haastattelujen tarjoaman tiedon pohjalta. Laadittua kriteeristöä koekäytettiin Myllymäen päiväkoti -hankkeen yhteydessä, jotta voitaisiin tunnistaa kriteeristön kehitystarpeita. Koekäytön yhteydessä toteutettiin myös mielipidekysely, jonka avulla kerättiin kriteeristön kehitysehdotuksia rakennushankkeen eri osapuolilta. Koekäytön tarjoaman tiedon nojalla kriteeristöä jatkokehitettiin vastaamaan paremmin käytännön tarpeita. Koekäyttö kohdistui kohteen suunnitteluvaiheeseen. Hankkeessa saavutettiin asetetut tavoitteet. Voidaan kuitenkin todeta, että kriteeristön jatkokehittämistä on syytä jatkaa. Koekäytön ulottaminen toteutus ja käyttövaiheeseen on tärkeää. Kriteeristön käsittelyalueen laajentamiselle korjausrakentamiseen sekä alueellisen tarkastelutavan käyttöönotolle olisi myös tarvetta.

Sisäilman laatuun vaikuttavat tekijät ja siivouskäytäntöjen laadunvarmistus

Sisäilman laatuun vaikuttaa moni eri tekijä. Sisäilma on tavallisesti laadultaan hyvää silloin, kun tilojen käyttäjät ovat siihen tyytyväisiä. Hyvän sisäilman saavuttamiseksi tulee ilmanvaihdon, lämmityslaitteiden, siivouksen ja talon rakenteiden olla kunnossa. Tämä työ on tehty Helsingin kaupungin Tilakeskukselle, ja se on osa vuoden jatkuvaa projektia, jossa selvitetään siivouksen riittävyyttä ja sen vaikutusta koulujen sisäilmaan. Työn tavoitteena on luoda siivouksen laadunvarmistusmenetelmä, jonka avulla voidaan varmistaa toteutunut siivouksen taso. Lisäksi projektissa selvitetään, pystytäänkö siivouksen palvelusopimus toteuttamaan käytännössä kunnolla. Työssä kehitettävät menetelmät ovat subjektiivinen ja objektiivinen pölyisyyden arviointi sekä kyselylomake koulujen opettajille. Työssä kehitetyn menetelmän laatutasojen raja-arvot noudattavat INSTA 800 -standardissa esitettäviä arvoja. Kehitettyä menetelmää käytettiin suoritetuissa lähtö- ja nollatasomittauksissa. Mittauksista saadut tulokset vastasivat silmämääräisesti tiloissa tehtyjä havaintoja.

Kiinteistöomistuksen järjestäminen

The paper focuses on structuring of real estate ownership. Its goal is to find out the most efficient way for entrepreneur to own real estate.

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon

Tutkimuksessa selvitetään asuntosijoittamisesta saatavia hyötyjä sijoitusportfolioon. Erityisesti, kuinka osakkeista koostuvan sijoitusportfolion riski-tuotto-suhde muuttuu, kun portfolioon lisätään sijoitusinstrumentiksi asuntoja. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden ja OMXH-indeksin välistä yhteisvaihtelua.

Asiantuntijapalveluiden kehittäminen isännöintialan yrityksessä

Isännöintiala on tämän päivän Suomessa yhä suurempien haasteiden edessä asiakkaiden ja yhteiskunnan asettamien vaatimusten kasvaessa mutta samalla käytössä olevien resurssien niukentuessa. Tämä työ toimii osana kokonaisvaltaisempaa asiantuntijapalveluprosessien kehittämiseen keskittyvää projektia, jonka keskipisteessä ovat isännöintipalvelut ja niiden kehittäminen kohdeyrityksen tarpeiden mukaisesti. Diplomityössä keskitytään isännöintipalveluiden kehittämiseen palveluiden paketoimisen ja hinnoittelun sekä asiakassegmentoinnin näkökulmasta. Työn tavoitteena oli löytää uusia ratkaisumalleja vastaamaan kohdeyrityksen tulevaisuuden tavoitteisiin samalla huomioiden toimintaympäristön muuttuvat tarpeet. Projekti jakautui kahteen osaan; nykytila-analyysiin ja sen pohjalta rakennettaviin ratkaisuehdotuksiin. Nykytila-analyysin avulla haluttiin löytää nykyisen toiminnan keskeisimmät ongelmakohdat, joihin haettiin sittemmin ratkaisua palveluiden uudelleenpaketoimisen myötä. Merkittävimpiä havaittuja ongelmatekijöitä olivat työn kuormittavuuden epätasainen jakautuminen ja se, ettei kuormittavuutta huomioitu tavassa tuottaa tai hinnoitella palveluita. Kuormittavuuden epätasainen jakautuminen otettiin lähtökohdaksi asiakassegmentoinnin ja palveluiden uudelleenpaketoinnin toteuttamisessa.

Huoltoasemakiinteistöjen arviointiprosessi ja arviointimenetelmät: Case-huoltamokiinteistön arvonmääritys

The purpose of this research is to examine the appraisal of service station real estate. This is a case research and the case service station is located in Kanta-Häme region in Finland. In the empirical part data consisted of national land survey of Finland’s data, Case corporations financial statements and Haahtela-Kehitys Oy: real estate appraisal 2013 instructions. The aim of this research was to find out whether there is a most suitable method for the appraisal of service station real estate. In this research it was not possible to conclude that one of the appraisal methods was more suitable than the other for service station real estate appraisal. It can be pointed out that selection of the appraisal method depends on several factors such as purpose of the appraisal, available information and the evaluator’s point of view.

Framework for Regional Heating Energy Efficiency Assessment

The aim of this project was to develop general framework for systematic assessment of energy efficiency of heating on regional level in Russia. The framework created during this project includes two main instruments, namely: general regional heating energy efficiency assessment model (REEMod) and general regional heating energy efficiency assessment criteria for housing areas (REECrit). Framework pays extreme attention to realization of energy saving, overall cost efficiency and comfortable indoor climate. Life-cycle ideology was applied during creation of the framework. Application of the framework can provide decision-making process with systematically collected and processed information on current state of areas energy efficiency. Such information will help decision makers to evaluate current situation of the whole energy chain, to compare different development scenarios and to identify the most efficient improvement methods, thus supporting realization of regions efficient energy management. Simultaneous pursuit of energy savings, cost efficiency and indoor air quality can contribute to development of sustainable community. Presented instruments should be continuously developed further as an iterative process based on knew experience, development of technology and overall understanding of energy efficiency issues.

Kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksen kompensointi aurinkosähköjärjestelmällä

Aurinkopaneeleiden hinta on laskenut reilusti viime vuosien aikana. Hinnan laskun seurauksena aurinkosähköjärjestelmiä on asennettu paljon yksityisiin rakennuksiin sekä Suomessa että muualla maailmassa. Tässä kandidaatintyössä tutkitaan kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksen kompensointia aurinkosähköjärjestelmällä. Kompensointia tutkitaan, koska näin saadaan taloudellisesti paras hyöty aurinkosähköjärjestelmästä. Kerrostalon kiinteistösähkönkulutuksella tarkoitetaan talon teknisten järjestelmien kuluttamaa sähköä. Järjestelmän sijoitusta tutkitaan katolle ja parvekekaiteisiin. Katolle sijoitettuna aurinkopaneelien tuotantoa tutkitaan siten, että paneelit ovat asennettu 45° ja 15° tasokulmaan. Aurinkosähköjärjestelmän investoinnin kannattavuutta tutkitaan taloyhtiön näkökulmasta.

Opiskelija-asuntosäätiön vuokranmääritysjärjestelmän uudistaminen ja asuntosalkutus

Hallittaessa suurta määrää vuokra-asuntoja, yksittäisten asuntokohteiden tarkka tunteminen on tärkeää. Kuitenkin vähintään yhtä tärkeää on kyetä näkemään kokonaisuus – miten kohteet asettuvat paremmuusjärjestykseen verrattaessa niitä toisiinsa. Mitkä kohteet pärjäävät hyvin milläkin osa-alueella ja mitkä pärjäävät heikommin? Työssä luotiin työkalu, jolla Lappeenrannan seudun opiskelija-asuntosäätiö voi vertailla asuntokohteitaan toisiinsa teknisten, taloudellisten ja kysynnällisten seikkojen perusteella. Kohteiden keskinäisen vertailun avulla voidaan selkeämmin johtaa tulevaisuuden perusparannustöitä, uudisrakentamista sekä kohteista luopumista. Keskinäinen vertailu antaa pohjaa kohde kohtaiselle päätöksenteolle, joka ottaa huomioon kohteiden keskinäisen vertailun. Tämän työkalun avulla päätöksenteon tueksi on mahdollista saada numeerista tietoa aikojen saatossa kertyneen subjektiivisen näkemyksen lisäksi.

Kiinteistön välillinen omistaminen konsernirakenteessa kiinteistöstä saatavan tulon tuloverotuksen näkökulmasta

Pro gradu –tutkielman ensisijaisena tavoitteena on selvittää miksi kiinteistön omista-minen on perusteltua järjestää konsernissa kiinteistöyhtiön välityksellä. Tutkielman aiheen käsittely on rajattu koskemaan vain kotimaista lainsäädäntöä. Tutkimuson-gelman perusteella tutkielmassa keskitytään tarkastelemaan emoyhtiön näkökulmas-ta siihen kohdistuvia tuloverovaikutuksia, kun se omistaa kiinteistöyhtiön. Tutkielmas-sa on tutkimusmetodina sovellettu lainoppia ja tutkimus kuuluu vero-oikeuden alaan. Koska vero-oikeutta tulkitaan lain sanamuodon mukaisesti, tutkimuksessa annetaan runsaasti painoarvoa voimassa olevalle lainsäädännölle. Kuitenkin tulkinnanvaraisis-sa kysymyksissä tutkielmassa on myös hyödynnetty korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytäntöä sekä vero-oikeudellista kirjallisuutta. Tutkielmassa selvitettyjen seikkojen perusteella voidaan todeta, että yksiselitteisen tulkintasuosituksen antaminen tutkimusongelman ratkaisemiseksi on haastavaa, kos-ka jokaisen yrityksen tarpeet kiinteistön omistamiseen vaihtelevat liiketoiminnan olo-suhteiden mukaisesti. Toisaalta konsernirakenteen synnyttämistä emoyhtiön ja kiin-teistöyhtiön välille voidaan perustella esimerkiksi osinkotulon verotehokkaalla kana-voimiselle kiinteistöyhtiön tasolta emoyhtiölle sekä konsernin efektiivisen veroasteen pienentämisellä konserniyhtiöiden välisen lainan avulla. Lisäksi kiinteistöyhtiön luovu-tustilanteessa verotuksen tulolähdejaon merkitys korostuu, kun ratkaistaan voidaanko myyntiin soveltaa elinkeinoverolain mukaista käyttöomaisuusosakkeiden luovutuksen verovapaussäännöksiä, ja toisaalta, miten mahdollisia kiinteistöyhtiön myynnistä johtuvia luovutustappioita käsitellään emoyhtiön tuloverotuksen näkökulmasta.

Value Creation Through Sustainability Within The Housing Industry - A Company’s View

The economy, under the condition of scarcity is meanwhile aiming at more rational economic activities that are efficient and effective. Companies need to know how to make use of new possibilities towards a more sustainable business. The right balance between risk and opportunity implies a sustainable growth and competitive advantage. Managers need to navigate companies across the globalization, as the global economy is constantly in motion. Further, companies have to face trends since the business world is changing radically. In order to keep up with those changes, companies have to recognize new trends early and respond quickly, efficiently and smart. To gain a competitive edge is without a doubt a critical aspect of a comprehensive value creation economy that withstands the demand for value capture and sustainability. Expectations towards a responsible economy are growing steadily. Therefore, companies have increasingly an obligation to economize more sustainable and to communicate their social and environmental commitment externally. Sustainability can live through the entire structure of value creation of a company. By reducing environmental and social risks companies can create values. This value creation thus represents a proper performance of a company and the accomplished added value through companies’ activities.