Fatores determinantes do preço de imóveis

Este estudo tem como objetivo determinar os principais fatores macroeconômicos que influenciam a formação do preço de imóveis, tomando como base o mercado imobiliário residencial da cidade de São Paulo entre os anos de 2001 e 2012. Para capturar o efeito endógeno do PIB, da taxa de juros e da bolsa de valores sobre o preço de imóveis, optou-se por um modelo VAR. Concluiu-se que, dentre as variáveis, o PIB foi o fator mais preponderante na formação do preço, chegando a ter um impacto quase três vezes superior à taxa de juros. Não foram encontradas evidências estatísticas significativas do efeito da bolsa sobre o preço dos imóveis. Constatou-se ainda que choques no PIB e na taxa de juros demoram, no mínimo, um ano para começarem a refletir sobre o preço. Essas conclusões foram mais robustas no período anterior à crise imobiliária americana de 2008.

O uso da astronomia como instrumento para a introdução ao estudo das radiações eletromagnéticas no ensino médio

Este trabalho relata a utilização de tópicos ligados à Astronomia, como motivação educacional, a fim de inserir o estudo das radiações eletromagnéticas com abordagem na Física Moderna e Contemporânea. Em geral, a bibliografia atual disponível trata deste assunto (sob o título “ondas eletromagnéticas”) no capítulo relacionado a “ondas”, dentro da Física Clássica, não abordando assim, conceitos da Física Moderna: dualidade onda partícula, quantização da energia, efeito fotoelétrico, Lei de Planck, etc. O tema foi abordado utilizando atividades práticas: observação do Sol, observação do céu com telescópio, simulação computacional através de applets disponíveis na Internet, atividades de laboratório, sempre partindo de aspectos relacionados à Astronomia. A proposta foi aplicada em uma turma de terceira série de Ensino Médio, do Instituto Estadual de Educação de Sapiranga, cidade do Vale do Rio dos Sinos. Este trabalho foi embasado pela Teoria de Aprendizagem Significativa de Ausubel e de Novak, e pela Teoria de mediação de Vygotsky. A partir dos dados colhidos através de testes comparativos, entrevistas e depoimentos dos alunos, foi possível detectar que eles estiveram motivados para a aprendizagem, sendo que alguns inclusive passaram a interessar-se mais pela disciplina de Física. Ao finalizar a aplicação desta proposta de trabalho, foi criado um CD com textos, simulações e sugestões para aplicações em sala de aula.

Palhaços: poética e política nas ruas: direito à cultura e à cidade

O presente trabalho analisou ações culturais em logradouros públicos do município do Rio de Janeiro, atualmente chamadas de Arte Pública, no contexto posterior a promulgação em junho de 2012 da Lei do Artista de Rua, que garante o uso livre do espaço urbano para as apresentações artísticas destes grupos e artistas e reconhece oficialmente estas manifestações. A partir deste quadro a pesquisa se propõe a refletir sobre as possíveis contradições entre a mediação cultural que acreditamos ser inerente a este segmento e a institucionalização decorrente desta lei. O estudo da mediação visou ainda pensar em outras formas de participação social no planejamento das políticas culturais. A investigação foi feita prioritariamente com palhaços profissionais que atuem nas ruas, praças, comunidades e outras áreas públicas do município.

Greve dos professores estaduais do Rio de Janeiro

O trabalho aborda o caso real da greve dos professores do Estado do Rio de Janeiro num embate travado entre o governador e a categoria - representada por seu sindicato – cujas reivindicações estavam direcionadas à melhoria de condições de trabalho e de aspectos remuneratórios. O pano de fundo do caso trata da análise dos dilemas que o gestor público enfrenta ao deparar-se com situações de conflito ou trade off, as quais quase todas as alternativas de solução dos impasses podem resultar em consequências negativas. A narrativa do caso dar-se-á numa audiência pública - que de fato aconteceu, entretanto foi realizada pelo prefeito da Cidade do Rio de Janeiro e não pelo governador do Estado - onde um grupo de quatro professores da rede estadual de ensino debate a conduta do governador enquanto gestor público (aqui, uma ficção). Nesse contexto, duas professoras mostram-se claramente contrárias a figura do gestor, oferecendo visões estereotipadas e particulares. De outro lado, os demais professores buscam entender os motivos de medidas ou ações impopulares, tendo como referência real as manifestações populares espalhadas pelo país entre os meses de junho e outubro de 2013.

Determinantes da taxa de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro

Este trabalho analisa a variação da taxa de aluguel e do custo de moradia nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro para o período de Janeiro de 2008 a Janeiro de 2014 utilizando uma abordagem quantitativa com base na expectativa de longo prazo da taxa de juros reais, na expectativa de inflação e na valorização do preço dos imóveis em uma janela de 1 ano. Os resultados indicam que a expectativa de longo prazo da taxa de juros reais tem um impacto relevante na variação da taxa de aluguel durante o período abordado, bem como a expectativa de inflação, mas em magnitude menor, enquanto a valorização passada de 1 ano não tem poder explicativo sobre a taxa de aluguel.

Iguatemi: creating opportunities for international luxury brands in Brazil

The Brazilian luxury goods market has been registering substantial growth with many international brands establishing presence in the country. When entering the market, the perfect location seems for most of them to be found in Iguatemi Group’s Shopping Malls. This research focuses the topic of Luxury Market and Retail, in the form of a case study on Iguatemi Group, which tries to understand How is Iguatemi Group creating opportunities for International Luxury Brands in Brazil? To understand the context of the case, the text explores the Brazilian market evolution, its attraction factors and challenges, the location choice methodology used by international luxury brands, and finally, how is the Iguatemi Group creating opportunities for these brands in Brazil. For doing so, a multiple-methods approach was followed so to achieve a non-biased result. In-depth interviews were conducted with Iguatemi’s managers, international luxury brands’ managers and experts in luxury market and retail; non-participant observation was held, and documentation was examined. The research found that the entry of International Luxury Brands in Brazil started about 20 years ago, mainly explained by the positive structural economic reforms Brazil experienced in this period. 60% of the studied brands chose São Paulo’s Iguatemi malls as first location, in particular Iguatemi São Paulo and JK Iguatemi. The preference over these locations relies mainly on the reputation of the Iguatemi brand and on its positioning in the market which seems to be aligned to that of these brands. From its side, Iguatemi has started actively gathering international luxury brands into the market since 15 years ago, and has intensified its action by creating iRetail, an internal company to the group representing some international luxury brands in Brazil, which have, thus, exclusive locations in its malls. The role of Iguatemi, hence, goes beyond that of a real estate company, by approaching the market with a 360° strategy. These findings contribute for academic purposes, in the extent to which they propose a so far rather unexplored topic, and for managerial purposes by describing a best practice in the shopping center sector. However, the study does not mean to be generalized. Consumers’ perspectives on Iguatemi Group were not addressed; rather, the research took a business to business approach.

Os ativos intangíveis e o setor de Atuação das empresas brasileiras

A importância dos ativos intangíveis tem aumentado nas últimas décadas, principalmente devido às mudanças na sociedade que fazem com que as empresas se voltem para a economia do conhecimento. Dessa forma, o maior entendimento desses ativos, seu gerenciamento e mensuração tornam-se fundamentais para crescimento das empresas. Nesse sentido, esta dissertação busca verificar se existe relação entre o capital intelectual das empresas brasileiras - mensurado através da razão Market-to-book, do Q de Tobin e do VAIC - e o setor da economia em que atuam. Os seis setores avaliados foram: Indústria manufatureira; Empresa de eletricidade, gás e água; Comércio varejista; Construção; Imobiliária e locadora de outros bens; e Transporte e armazenamento. Além disso, este trabalho visa analisar a correlação existente entre essas três diferentes formas de quantificação desses ativos. Os resultados encontrados mostram que existe diferença no valor atribuído aos ativos intangíveis de empresas de setores distintos para todos os indicadores estudados e que, em alguns casos, é possível apontar relações entre esses setores quando comparados dois a dois. Porém não se pôde identificar consistência dessas relações entre os diferentes indicadores. Dessa forma, foi constatado também que a escolha do método de quantificação influencia o nível de ativos intangíveis quando o objetivo é comparar diferentes empresas e setores.

Alheios ao risco: influências das falhas de julgamento dos empreendedores na avaliação de oportunidades

Estudos passados demonstram que empreendedores, ao contrário do que se imaginava, não diferem de outros decisores quanto a sua propensão ao risco; porém, diferem quanto à percepção deste. Sabendo que a percepção varia entre os indivíduos, é objetivo deste estudo entender a relação entre os vieses cognitivos, a percepção de risco e a avaliação de oportunidades, partindo da premissa de que estes são, ao menos em parte, responsáveis por esta variação entre os indivíduos. O trabalho faz uma revisão da literatura da racionalidade limitada e do julgamento sob incerteza, abordando em especial a pesquisa em cognição empreendedora e percepção do risco, buscando estabelecer conexões teóricas entre elas. Em consonância com outros trabalhos da área, empiricamente o trabalho se desenvolveu através de pesquisa quantitativa utilizando surveys aplicados a micro e pequenos empreendedores, com respostas utilizadas em um modelo de equações estruturais que testou a influência dos vieses cognitivos na percepção de risco do empreendedor, influenciando sua avaliação de oportunidades. Os resultados, em dissonância com outros trabalhos acadêmicos sobre o tema, demonstram que apesar da hipótese de que a baixa percepção de risco do empreendedor está associada com uma avaliação mais positiva de oportunidades ser aceita, as demais, referentes a influência dos vieses cognitivos na avaliação de oportunidades e à mediação da percepção de risco na relação entre os vieses cognitivos e a avaliação de oportunidades, demonstraram-se em sua maioria não conclusivas, sendo uma delas rejeitada.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

Livro analisa relações emergentes entre big data e metodologias qualitativas

As tecnologias digitais tornaram-se uma importante infraestrutura para as nossas vidas nas mais diversas dimensões – cultural, social, politicas e econômicas. As formas de mediação digital têm alterado meios tradicionais e convencionais de organização de tempo e espaço. No entanto, contextualizar e situar narrativas e práticas de produção e análise de dados de rede – gerados em grande volume e a uma grande velocidade – têm sido grandes desafios para pesquisadores de todo o mundo. Lançado no fim de 2014, o livro Big data? Qualitative approaches to digital research (Emerald Books, 2014) oferece uma visão crítica sobre análises qualitativas de novos tipos de dados, plataformas e meios de comunicação, suas implicações para o futuro e como melhorar ativamente a pesquisa em relação a estes. Com autores especialistas das áreas de sociologia, ciência politica, cultura, comunicação, metodologia e administração, os organizadores do livro, Martin Hand e Sam Hillyard, denominam de pesquisa social digital todas as perspectivas qualitativas de diversas disciplinas, conceitos e orientações metodológicas e empíricas que atestem a integração e a diversificação das tecnologias digitais e de dados na vida social de hoje.

Sociedade em conta de participação : riscos de descaracterização do tipo societário e suas consequências

Este trabalho se dispõe a analisar as características das sociedades em conta de participação ou SCP’s, seus principais usos, os riscos de sua descaracterização e suas respectivas consequências. As SCP’s experimentaram crescimento de sua importância e uso nos últimos anos, sendo constatadas na estruturação de diversos tipos de negócios, com destaque na área imobiliária e na realização de investimentos. Como um dos tipos societários admitidos pela legislação, as SCP’s possuem grande plasticidade em sua utilização, adaptando-se às diversas necessidades de seus usuários. Algumas características específicas, no entanto, devem ser observadas pelas partes, sob risco de sua descaracterização. É o caso do papel dos sócios participantes, que não poderão se envolver na execução do objeto da SCP, nem contribuir para a formação do seu patrimônio especial com serviços que tenham relação direta com o seu objeto. E os riscos vão além daqueles previstos no Código Civil, que aponta a solidariedade, com o sócio ostensivo, do sócio participante perante terceiros afetados. Do ponto de vista fiscal, poderá haver a descaracterização da SCP para se considerar a prestação de serviços, quando ocorrerá a incidência de tributos sobre os pagamentos feitos ao sócio participante a título de dividendos. Outros riscos e consequências em modelos de negócio adotados foram explorados e apontados ao longo do trabalho, em que as SCP’s são utilizadas para dissimular uma situação jurídica, de modo a gozar de alguma vantagem. É o caso da previsão de distribuição de resultado em SCP com bens ou coisa certa e não com capital, poderia dissimular um contrato de compra e venda, e quando tal SCP for formada por um grupo de pessoas, poderia dissimular um consórcio para entrega de bens, regido pela Lei 11.795/2008. A divulgação pública de SCP, para captação de investidores, poderia caracterizar a operação como um contrato de investimento coletivo, regulado pela Lei 6.385/1976. Ao final foram listados, como sugestão, alguns cuidados a serem observados para se evitar os riscos apontados ao longo deste trabalho.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Estudo empírico do comportamento dos depósitos das instituições financeiras brasileiras durante a crise de 2008

A motivação do trabalho surgiu dos efeitos causados pela crise imobiliária nos Estados Unidos em 2008, sendo a quebra do banco de investimento “Lehman Brothers” o estopim para uma série de eventos. No Brasil, os efeitos foram diversos, o presente trabalho se aprofundou nos efeitos sobre as captações, analisando se houve uma corrida bancária dos pequenos e médios bancos para os grandes. Este estudo foi feito por meio da análise de quebra estrutural baseada nos testes OLS Cusum introduzido por Ploberger e Kramer (1992) e Teste F por Chow (1960), bem como por meio da análise de dados em painel, utilizando as metodologias de análise de cluster e o modelo de efeitos fixos. De um modo geral, os nossos resultados demonstram que efetivamente ocorreu uma transferência massiva de recursos dos pequenos e médios bancos para os grandes.

Avaliação de terras em processo de transformação para cultivo de soja e milho no centro oeste : um projeto de agregação de valor a terra

A avaliação de imóveis é uma prática normatizada pela ABNT que vem desde a década de 60, quando surge a necessidade de se fazer grandes desapropriações. A normatização para imóveis rurais ganha corpo na década de 70 e desde então a ABNT NBR 14653-3 organiza e padroniza os conceitos da engenharia de avaliações. O método utilizado para se avaliar imóveis rurais se baseia em preços de mercado e este apresenta algumas fragilidades. Neste contexto, o objetivo deste trabalho é de propor o uso de uma metodologia, baseada no valor presente da renda do imóvel rural, que complemente a metodologia de preços de mercado, incorporando assim geradores de valor que são importantes para a gestão na alocação de capital em propriedades agrícolas. Discorre-se também ao longo deste trabalho a exemplificação da metodologia proposta por meio de um estudo de caso, abordando a caracterização do imóvel, premissas utilizadas para análise e a valoração do hectare da propriedade, comparando-a com a avaliação pelo método de preços de mercado. Acredita-se que esta abordagem baseada em fundamentos econômico-financeiros, aliada ao levantamento de preços de mercado trarão mais robustez para a avaliação de imóveis agrícolas com propósito gerencial, trazendo para discussão outras variáveis de relevância para a gestão agro imobiliária.

Determinantes da remuneração do spread de certificados de recebíveis imobiliários no mercado brasileiro

Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.