Valor inmobiliario y estructura urbana: el análisis del tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial

La valoración de inmuebles urbanos y más cuando se afronta desde un punto de vista masivo, no es una actividad sencilla. Tanto la legislación vigente en España como los estándares de valoración internacionales establecen que los valores deben de estar referenciados al valor de mercado, pero el mercado inmobiliario se caracteriza por su limitada transparencia y porque el producto es relativamente ilíquido. En este contexto, parece necesario acometer el estudio de nuevas herramientas que faciliten el establecer con mayor seguridad el valor de los inmuebles. El análisis de los factores que determinan el precio de los inmuebles permite identificar aquellas características que más inciden en el mismo, como son su tamaño, uso, tipología, calidad, antigüedad y localización. A partir de ellas y a través del estudio de la estructura urbana, localizando las zonas homogéneas y analizando las variables de su producto inmobiliario, se ha desarrollado una nueva metodología basada en el tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial. A lo largo de este trabajo, cuyo ámbito de análisis se ha centrado en los municipios de la Comunidad de Madrid, mediante el análisis comparado de sus características, se va a exponer cómo el tipo de estructura urbana influye significativamente en la calidad de los resultados que se obtienen. También se va a incidir en la sensibilidad de los mismos a los diferentes métodos de tratamiento de datos y de análisis matemático y estadístico. Con todo, se puede afirmar que la utilización de la metodología que se propone facilita, mejora y apoya la valoración de inmuebles, siendo posible su aplicación directa tanto para la valoración masiva de inmuebles como en la individualizada. ABSTRACT The valuation of urban property and more so when one is confronted with it from a massive point of view, is not an easy task. Taking into consideration Spain‟s current regulations as well as the international valuation standards, they establish that the values must be referred to the market value, but the real-estate market is characterised by its limited transparency and because the product is relatively illiquid. Under these circumstances, it seems necessary to undertake the study of new tools that facilitate the obtention of more accurate and secure valuation of real estate assets. The analysis of the factors that determine the price of property allow us to identify those characteristics that influence it most, such as size, use, typology, quality, age and location. Taking these points into consideration and through the study of urban structure, localising the homogeneous areas and analysing the variables of its real-estate product, a new methodology has been developed based on the type of building as well as on the local valuation strategy. Throughout this work, whose scope of analysis has been focussed on the municipalities of the Autonomous Region of Madrid through a comparative analysis of its characteristics, it will be shown how the type of urban structure can significantly influence the quality of the results that are obtained. It will also affect their sensitivity to the different methods of data processing, and of mathematical and statistical analysis. In all, one can confirm that using the methodology that is being proposed facilitates, improves and supports the valuation of properties, enabling its direct application for the mass valuation of property as well as for the individual one.

La villa de la C/ Olimpo y la organización territorial de la periferia urbana de Lucentum (Alicante)

Esta investigación establece la secuencia estratigráfica, cronológica y funcional de un núcleo de poblamiento suburbano del municipio romano de Lucentum, con el fin de dibujar las líneas maestras de la evolución productiva de su ager periurbano. El yacimiento presenta cuatro fases principales que abarcan un dilatado arco temporal: estructuras de época tardorrepublicana (fase I, ss. II-I aC), una reestructuración viaria y urbanística de época augustea (fase II), el desarrollo de una villa con estructuras de transformación mercantil datada a partir de época tardojulia o flavia (fase III) y, por último, una fase bajoimperial (fase IV, ss. IV-v dC), en la que la villa sufre fuertes reestructuraciones.

Análisis de preferencias del paisaje urbano entre barrios compactos y barrios postindustriales en Vitoria-Gasteiz. Implicaciones en la planificación urbana

Las características urbanísticas de las expansiones urbanas postindustriales desarrolladas en las últimas décadas en numerosas ciudades españolas presentan diferencias notables con las de barrios centrales y pericentrales más compactos preexistentes. Con el fin de estudiar cómo son percibidas por los ciudadanos de Vitoria-Gasteiz dichas diferencias urbanísticas, se realizaron 250 encuestas a residentes en los barrios compactos de la ciudad sobre sus preferencias entre el paisaje urbano de su barrio y el de los barrios postindustriales. Se observó que la gran mayoría de los encuestados prefirieron su compacto barrio en aspectos de sociabilidad, accesibilidad a servicios y bienestar global. Los resultados obtenidos se contrastaron con los de un estudio previo en el que una encuesta similar fue realizada a residentes en un barrio postindustrial. Se discuten las implicaciones de los resultados para desarrollar una práctica urbanística más sostenible y que integre la percepción de los usuarios de la ciudad.

Relaciones entre urbanización y desarrollo en Chile: bases para la planificación urbana

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Análisis crítico de la planificación urbana de la Ciudad de Cuenca

Las ciudades de todo el mundo deben mantener un entorno urbano habitable. Nueva York y Barcelona fueron una vez ejemplos a seguir, pero la visión urbana de expansión durante las últimas décadas ha dado lugar a un paradigma que comprende pobremente las tendencias de desarrollo de finales del siglo 20 e inicios del siglo 21. La planificación urbana insuficientemente pondera las aspiraciones de los ciudadanos y las funciones socioeconómicas de la ciudad, generando desequilibrios, caracterizados por el aumento de congestiones de tráfico, injusticia social y económica, y degradación medioambiental. En el caso de la ciudad de Cuenca, el desarrollo urbano ilustra claramente una expansión deficientemente controlada con graves fricciones en los mercados de trabajo y de vivienda, con pocos espacios verdes dentro y alrededor de la ciudad, como fue en el pasado. Este estudio intenta ilustrar la discrepancia entre la teoría y la práctica en el campo de la planificación urbana utilizando como caso de estudio a la ciudad andina de Cuenca. Mientras que la nueva doctrina de planificación urbana habla de un intrincado equilibrio entre las funciones socioeconómicas y ambientales en el espacio urbano, la ciudad se ve cada día más desorganizada. Además, para explicar la situación actual de la planificación de la ciudad de Cuenca, basada en razones teóricas y filosóficas, se identificaron las deficiencias en la planificación urbana. Las buenas prácticas de diseño y planificación urbana deben basarse en una buena comprensión del carácter dinámico y complejo de las ciudades. Con el manuscrito el autor tiene como objetivo impulsar la discusión científica sobre la planificación urbana desde la visión medioambiental y sustentable.

El concepto de espacio público en la planificación urbana. Estudio de caso, aproximación desde el plan maestro de espacio público-PMEP 2005- de Bogotá y las estrategias de participación ciudadana en el plan de desarrollo “Bogotá sin indiferencia” 2004-2008

El interés de este caso de estudio es reflexionar sobre los procesos participativos en la formulación de instrumentos de planeamiento urbano y sus efectos en la gestión de las ciudades, particularmente en el espacio público. Esto se realiza partir de una revisión normativa en el presente y de algunos aspectos históricos de los procesos de “Participación Ciudadana” y del concepto de “Espacio Público” como escenarios propicios para que la ciudadanía aporte en las decisiones de planificación. Además, se plantea una revisión de cómo estos se constituyen en elementos estructurantes de la ciudad que la dotan de identidad, referentes simbólicos y apropiación ciudadana. Para este efecto, se realizó un balance de la estrategia de gestión social y participativa propuesta por el Plan Maestro de Espacio Público de 2005, con el fin de resaltar la importancia de la participación ciudadana en la gestión de los instrumentos de planificación con los que cuenta la ciudad y sus resultados en la gestión de espacio público en Bogotá.

LA GESTIÓN INTEGRAL DEL RIESGO COMO ESTRATEGIA PARA LA PLANIFICACIÓN URBANA EN SAN LUIS POTOSÍ, MÉXICO

En este trabajo se presenta la aplicación y adaptación de índices de gestión integral del riesgo para el ámbito local y urbano en el contexto de las inundaciones y planificación urbana para la ciudad de San Luis Potosí, México. A través del análisis multicriterio se seleccionaron y ponderaron indicadores con la finalidad de detectar diferentes respuestas de fragilidad social, resiliencia y desarrollo urbano ante la ocurrencia de inundaciones. Para sintetizar los indicadores se utilizaron dos índices: el de desastres locales y el de vulnerabilidad prevalente (Cardona, 2005), los cuales se adaptaron a las condiciones ambientales y urbanas específicas de la ciudad. Al aplicar el índice de desastres locales se detectaron dos grados de intensidad, medio (18 zonas) con 8.2 km2 y alto (24 zonas) con  6.6 km2, reflejando la persistencia, intensidad y grado de afectación de las inundaciones. Por otro lado el índice de vulnerabilidad prevalente, presentó tres niveles alto (4 zonas), medio (24 zonas)  y bajo (22 zonas) con 14.8 km2  asociados principalmente a la densidad de población, el tipo de vivienda y  grados de resiliencia. En conclusión los índices aplicados incluyen indicadores viables en la ponderación de las condiciones urbanas para poder evaluar futuras situaciones de riesgo.

Cultura y creatividad en la nueva economía urbana: evidencias, discursos y críticas

En la medida en que el papel de los sectores cultural, artístico y creativo en el desarrollo económico y social de las ciudades-región comienza a ser ampliamente reconocido gracias a las progresivas evidencias empíricas recogidas en los últimos años sobre su importante capacidad de dinamismo, innovación y conectividad global, las intervenciones de las diferentes administraciones públicas y agentes privados en este ámbito también han ido en aumento. Una vez que el sector industrial ha declinado de forma drástica y otras actividades terciarias de la economía urbana se encuentran estancadas o en declive (comercio, consultoría, servicios inmobiliarios, etc.), las formas de producción y trabajo cognitivo-culturales son crecientemente señaladas como grandes impulsoras de la regeneración urbana, el posicionamiento global de las ciudades-región, la creación de empleo y la conexión con las vanguardias culturales. Si bien este proceso está facilitando una mayor visibilidad, apoyo y reconocimiento a las industrias y agentes culturales, artísticos y creativos que tradicionalmente han sufrido de forma intensa la precariedad, la baja o inexistente remuneración y la escasa valoración, también está propiciando una irrupción de las lógicas de mercado en ámbitos que hasta el momento han estado parcialmente desmercantilizados. Ello está generando diversas tensiones que afectan de forma destacada a la definición y el papel social y económico de la cultura en las ciudades.

Indicadores de sostenibilidad ambiental en el periurbano de la ciudad de Mar del Plata, Argentina

Los indicadores de sostenibilidad conforman herramientas útiles para la toma de decisiones. Las ciudades latinoamericanas, y especialmente las áreas de expansión sin planificación adecuada, enfrentan desafíos cada vez mayores para revertir problemáticas que amenazan su sostenibilidad. El presente trabajo evalúa de manera preliminar, la sostenibilidad ambiental del periurbano de Mar del Plata (Argentina) tomando como referencia algunos de los indicadores propuestos por el modelo del Banco Interamericano de Desarrollo en la Iniciativa Ciudades Emergentes y Sostenibles. Se construyó un índice sintético (Índice de Sostenibilidad Ambiental, ISA) que integra trece indicadores agrupados en ocho temas. Las situaciones más críticas (ISA: 0,45-0,558) se identifican fundamentalmente en zonas en las que se desarrollan actividades rurales y en las que se localizan asentamientos de carácter precario. El estudio realizado profundiza en el conocimiento de la dimensión ambiental de la sostenibilidad, enfatizando en el análisis de los contrastes internos del periurbano marplatense.

Disparidades regionales demográficas en México, 1980-2005: una aproximación econométrico-espacial a la distribución territorial de la población municipal.

Tesis (Maestría en Ciencias para la Planificación de Asentamientos Humanos) UANL, 2010.

Bienes y servicios ecosistémicos en la planificación y gestión de áreas urbanas consolidadas

En el contexto de una planificación que declara privilegiar los elementos de la estructura ecológica,pero que podría comprometer la provisión de suelos para soportar coberturas que ofrezcan bienesy servicios ecosistémicos, se presenta un aporte a la discusión sobre cómo lograr un balance entredensificación y provisión de estos bienes y servicios, mediante la reconstrucción de la transformaciónde la cobertura de un segmento de la cuenca del río Fucha en Bogotá en un lapso de 77 añosy la verificación de las relaciones de dicha transformación con los instrumentos de planificación ygestión. Los resultados obtenidos sugieren una regulación reactiva, con limitaciones para conducirla ocupación del territorio, de la que se puede esperar una acentuación de la aridez. Estos resultadossustentan las conclusiones sobre la necesidad de replantear la regulación sobre áreas consolidadas eintroducir instrumentos de gestión de la cobertura.

Experiencias emblemáticas en la superación de la precariedad y pobreza urbanas en América Latina y el Caribe: acceso al suelo urbano para los pobres

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El ordenamiento territorial como opción de políticas urbanas y regionales en América Latina y el Caribe

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Políticas de empleo en la planificación turística local de Ecuador: herramientas para su formulación

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Perspectivas para la planificación municipal en América Latina = Outlook for municipal planning in Latin America

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