Entre o cartão-postal e a cidade real: um estudo sobre paisagem e produção imobiliária em Natal/RN

Recent studies concerning the landscape have investigated the most important activities that contribute for its modification and have tried to better understand the society through the marks left by its quotidian. It is understood that singular landscapes constitute the cultural patrimonies of the cities, once they are part of the daily life of the citizens and are present in their social representations. Some contemporary authors defend the preservation of the natural and urban landscape trying, specially, to keep its importance for the local population. Natal is a city where the ambient qualities are well defined and known by the beauty of the area where it is located. Situated just between a river and the sea, the city grew following its geographic characteristics. The Potengi River, the Atlantic Ocean and the vast dunes ecosystem represented natural limits to the urban expansion; at the same time they have favored the development of a landscape pattern marked by the dialectic between the natural elements and the human interventions. However, this relationship changed after the intensification of the high rising development process that took place since the 1960s. The urban legislation tried to preserve the features of the local landscape delimiting Areas for Controlling Building High , destined to protect the scenic value of some parts of the city. On the other hand, the civil construction sector has made constant pressure in sense to abolish or to modify this legal instrument, aiming profits that have increased, in the 1990s, because of the consumption and the qualification of the urban space for tourist activities. It is necessary the raising of new elements to stimulate the quarrel about the landscape preservation, the process of the urban space production and the best way for the legislation implementation. This work tries to raise elements about the subject at local level, in sense to use Natal City experience to contribute for the formulation of indicators to raise the question about the lack of measure for subjective values, for example the cultural and affective value of the landscape. The natural elements inserted in the urban profile, represent strong visual references and supply identity to the town; they are part of the collective imaginary and are detached in the social context of the city. Then, why the preservation of the landscape, that estimates the improvement in the quality of life, is not enough to justify the controlling building high already previewed as part of Natal City Legislation? These questions send us to the approach of the landscape, as a community patrimony, alerting that some of its significant esthetics attributes must be preserved as a legacy for the future generations

Transmission Easement and Adverse Possession of Transmission Easement in the Polish Law

The object of analysis in the text are the issues concerned with the transmission easement and the adverse possession thereof on the grounds of the Polish law. The text features: (1) a historical outline of the solutions concerned with easements in the Polish law following 1945, (2) the institution of transmission easement introduced in 2008 and the solutions concerned with the claims for the establishment thereof at court, (3) the institution of adverse possession of transmission easement pursuant to civil law regulations, judicature and the legal doctrine. On account of the need to elaborate the wide-ranging legal issues concerned with the transmission easement in this text, the analysis embraces two research questions giving rise to the following conclusions: (1) What function is performed by the institution of transmission easement in the system of civil-law relations in the Polish law? The legislator in the articles introducing a transmission easement ossified the solutions functioning in the judicature of the Polish courts before 2008. The legal interpretation took a turn for clarification, that is for the establishment of a norm in the situation where its comprehension was dubious. It is noteworthy that in the period prior to 2008, the law provided for easement appurtenant, and on account of the usual course of judicial decisions also for easement appurtenant with the content corresponding to transmission easement. In 2008 these two “legal existences” were supplemented with a transmission easement, which nevertheless failed to resolve all the legal problems; nay, this gave rise to even more problems, e.g. the one of non-establishment of interpolar norms which would address the issues arising in connection with the use of various easement institutions in legal transactions. While amending the civil law, the legislator aimed to bring order to legal transactions by streamlining the unregulated actual state of easement in relation to transmission infrastructure, but also in relation to the situations where an easement was yet to be established and a facility yet to be constructed. Thus, such action is intended to regulate the disorderly legislation in force as well as to safeguard investment processes. This is of particular significance, for example, for energy companies which are burdened with statutory public-law obligations as regards securing energy supplies and providing for the development of energy infrastructure. Hence, the de facto introduced civil-law solutions indirectly served to realise the principles of the doctrine of easement in the public interest. (2) What legal problems in the civil-law relations does the application of the institution of transmission easement by adverse possession entail? On account of the functioning of various institutions of easement, that is (1) an easement appurtenant, (2) an easement appurtenant with the content corresponding to a transmission easement, and as of 2008 (3) a transmission easement, a problem arose as to which of the given easements companies exercised in particular periods, all the more so because before 1989 the State Treasury owned them and many of the transmission facilities were put in place by virtue of administrative decisions. The commonly held belief is that in the period of “society-oriented economy” as well as up to 2008 infrastructure companies could exercise an easement appurtenant which corresponded to the content of a transmission easement. Therefore, in such a case the running of the prescriptive period should allow for the general rules laid down for an easement appurtenant. Apart from the problem of the relation of a capacity to exercise a right to property and the free development of civil-law relations before 1989, the recognition of the running of prescriptive periods – given the functioning of the three various easements as legal institutions – became a significant legal problem. By way of illustration, the recognition – against the period of exercising transmission easement – of the period required for the acquisition thereof by adverse possession, whereby before 3 August 2008 the real estate featured the legal state corresponding to the content of this right, is debatable. One cannot recognise that within that period a transmission easement was exercised, because such a right was not in existence as yet. Therefore, the institution that might be employed is the running of the period as regards the adverse possession in relation to an easement appurtenant with the content of a transmission easement. Still, the problem remains as to whether the period of the exercise of the easement appurtenant with the content corresponding to a transmission easement can be recognised against the period of possession required for the adverse possession of a transmission easement pursuant to the regulations introduced in 2008. One might incline to the position whereby in such a case it would be right to fully recognise – against the period of exercising a transmission easement – the period of exercising an easement appurtenant corresponding thereto in respect of its content. That being so, the adverse possession of a transmission easement might ensue in such a situation on 3 August 2008 at the earliest, that is the moment the regulations governing this right come into effect. Conversely, if the prescriptive period expires before that date, the entrepreneur would acquire an easement appurtenant with the content corresponding to the transmission easement. Such an interpretation is aligned with the purpose intended by the legislator, which is to bring order to the actual state of the broadest scope with the aid of a new legal instrument. The text, while analysing the issue of a transmission easement and an adverse possession thereof as a institution of the civil law, presents only some selected problems. Hence, the analysis does not include, for example, the issues concerned with claims for remuneration (for usufruct without contractual basis or usufruct fees), or claims for compensation (redress or amends). Furthermore, the text does not conduct a more profound analysis of the relation between the provisions regulating public-law relations (e.g. acts of law introducing the institution of dispossession) and the provisions regulating civil-law relations (the easements in question).

Foreign direct investment motives and location decision factors under economic recession: Three cases of Finnish FDI in Portugal

The purpose of this thesis was to study how uncertainty in economic conditions of the FDI host country affects location decision of an investment, and what kinds of motives are behind the investment decision to a country in economic recession, in this case Portugal. The country has attracted foreign direct investment steadily, but it is evident that most multinational firms and investors tend to be more interested in emerging economies in general. The aim was to find out also which host country specific advantages are important in this kind of cross-border investment and which factors are important for an FDI to succeed under economic uncertainty at the host country. The study was done by analyzing three Finnish case companies: a private equity and real estate investment firm Pontos Group, A wave energy technology research and development company AW Energy and NSN, Nokia Solutions and Networks, a global telecommunications company. The research was done empirically, by interviewing experts on the subject, mainly persons representing these companies. In addition relevant articles, journals and content from case companies’ web-pages is used for the desk research regarding the topic. The results of this thesis showed that the FDIs with strategic asset-seeking investments seem most profitable FDI types under uncertain economic conditions. This kind of investments aim to strengthen the company’s long-term strategy, including the time after recession. Firm-specific ownership advantages that bring competitive advantage proved out to be important under these circumstances, as well as first-mover advantages and externally created assets such as government promotional policies regarding FDI incentives. Also the location was considered suitable for resource- or efficiency seeking motives, based on the lowered price level at the host country. Problems were related mainly to financing, but as foreign companies receive financing usually from their home countries, the economic recession of the host country does not have significant effect for FDI decision, according to this study

Relevância dos impostos diferidos : caso das empresas cotadas em Portugal

Mestrado em Contabilidade, Fiscalidade e Finanças Empresariais

Entre o cartão-postal e a cidade real: um estudo sobre paisagem e produção imobiliária em Natal/RN

Recent studies concerning the landscape have investigated the most important activities that contribute for its modification and have tried to better understand the society through the marks left by its quotidian. It is understood that singular landscapes constitute the cultural patrimonies of the cities, once they are part of the daily life of the citizens and are present in their social representations. Some contemporary authors defend the preservation of the natural and urban landscape trying, specially, to keep its importance for the local population. Natal is a city where the ambient qualities are well defined and known by the beauty of the area where it is located. Situated just between a river and the sea, the city grew following its geographic characteristics. The Potengi River, the Atlantic Ocean and the vast dunes ecosystem represented natural limits to the urban expansion; at the same time they have favored the development of a landscape pattern marked by the dialectic between the natural elements and the human interventions. However, this relationship changed after the intensification of the high rising development process that took place since the 1960s. The urban legislation tried to preserve the features of the local landscape delimiting Areas for Controlling Building High , destined to protect the scenic value of some parts of the city. On the other hand, the civil construction sector has made constant pressure in sense to abolish or to modify this legal instrument, aiming profits that have increased, in the 1990s, because of the consumption and the qualification of the urban space for tourist activities. It is necessary the raising of new elements to stimulate the quarrel about the landscape preservation, the process of the urban space production and the best way for the legislation implementation. This work tries to raise elements about the subject at local level, in sense to use Natal City experience to contribute for the formulation of indicators to raise the question about the lack of measure for subjective values, for example the cultural and affective value of the landscape. The natural elements inserted in the urban profile, represent strong visual references and supply identity to the town; they are part of the collective imaginary and are detached in the social context of the city. Then, why the preservation of the landscape, that estimates the improvement in the quality of life, is not enough to justify the controlling building high already previewed as part of Natal City Legislation? These questions send us to the approach of the landscape, as a community patrimony, alerting that some of its significant esthetics attributes must be preserved as a legacy for the future generations

Diversificación, la clave del éxito de Constructora Colpatria

El siguiente documento tiene como finalidad enseñarle al lector cómo una de las constructoras líderes del sector en Colombia, Constructora Colpatria, se ha visto involucrada en la toma de ciertas decisiones estratégicas, las cuales han llevado a la compañía a conseguir una diversificación en diferentes áreas de negocio y un proceso de internacionalización en países como México y Perú. La principal razón de estos cambios que ha tenido la Constructora Colpatria, es básicamente un problema que surge hace un poco más de 20 años. Hacia la década de los 90 se presentó una crisis financiera que tuvo su origen en el mercado hipotecario, desde ese entonces, el sector construcción se ha visto involucrado en un fenómeno que es comúnmente conocido como burbuja inmobiliaria, este término se refiere a la subida injustificada y exagerada de los precios de los inmuebles o de los bienes raíces muy por encima del precio real de venta. En el contexto de estrategia, el proyecto se va a encaminar por el lado de las decisiones y el manejo que se le ha dado por parte de la empresa a la problemática que ha presentado el sector construcción a lo largo de los últimos años. Por medio de diferentes métodos de investigación, que serán explicados más adelante, se quiere evaluar y conocer como esta empresa ha logrado conseguir un alto nivel de competitividad y cómo se ha posicionado en los primeros puestos en el sector construcción en Colombia.

Some questions about the Metropolitan Areas in Buenos Aires, Sao Paulo and Santiago regions

Among the numerous problems that are common to the Latin-American metropolises, such as the deep socio-spatial segregation, the impressive territorial fragmentation and the real estate valorisation that overvalues some territories, whilst it depreciates others, we have chosen to focus on the management of the metropolitan regions. That question clearly indicates that due to the great current changes of the economical restructuring - a process that strengthened the capitalist logic of social development - the traditional form of thinking urban planning has found its limits. Consequently, this issue of metropolitan management shows the need to look for new ways of metropolitan administration that can answer to the The main metropolitan regions of South America: Buenos Aires, Sao Paulo and Santiago form our references to characterize the recent changes from a territorial point of view on the one hand; and relative to the new determinations of the metropolis on the other hand. This leads us to discuss the challenges that metropolitan management face in a scenario of governability fragmentation.

The city of Maringa, PR. The initial plan and the "urban requalifications"

The city of Maringa, located in the Northwest of Parana State, Brazil, was part of an extensive area colonized by the Companhia de Terras Norte do Parana replaced by the Companhia Melhoramentos Norte do Parana. Starting from a modem project elaborated in midlles of 1940's, Maringa emerged quickly amid the forest. We analyzed the initial plan, the projects for the reformulation of the central area and the tendencies of the public actions in the urban area that turn for real estate promotion and disrespect the popular participation. In its regional scale, Maringa follows the same orientation of cities that are used by the The obsession for the modernity takes to the systematic construction of new spaces that substitute the memory and the urban history in projects that reconduct to the aestheticization and the spectacularization of the urban landscape of Maringa.

Residential high-rise buildings in São Paulo: aspects related to the adequacy to the occupant`s needs

This paper analyzes the production of apartment buildings for the middle-income segment in the city of So Paulo, Brazil, from a historical perspective. Tracing the response to the occupants` needs, the focus is on family profiles and their demands, the relationship between architectural design and marketing, and satisfaction levels of current users. The paper begins with a brief historical overview of how apartment buildings have evolved over the past eight decades, highlighting the consolidation of the tripartite model. Next, it analyzes family profiles and their current needs, which would call for a redesign of domestic space. From a different angle, it shows how the real-estate market reacts to this situation, namely by introducing minor changes in the domestic space that are closely linked to major investments in marketing. This leads to a discussion on the quality of recent architectural designs in light of Post-Occupancy Evaluation (POE) case studies, which corroborate the tendencies previously outlined. The conclusions drawn from the POEs suggest that the market should establish a closer and deeper relationship between the assessment of the human behavior in the domestic space and the architectural quality of homes as a means of increasing satisfaction levels and improving design performance.

Simultaneous pooled auctions

Suppose a seller wants to sell k similar or identical objects and there are n > k potential buyers. Suppose that each buyer wants only one object. In this case, we suggest the use of a simultaneous auction that would work as follows. Players are asked to submit sealed bids for one object. The individual with the highest bid chooses an object first; the individual with the second-highest bid chooses the next object; and this process continues until the individual with the kth highest bid receives the last object. Each individual pays the equivalent to his or her bid. When objects are identical, we show that the proposed auction generates the same revenue as a first-price sealed-bid sequential auction. When objects are perfectly correlated, there is no known solution for sequential auctions, whereas we can characterize bidding strategies in the proposed auction. Moreover, the proposed auction is optimal (given an appropriately chosen reserve price), and it may be easier and cheaper to run than a sequential auction.

O processo de produção das cidades a partir das intervenções urbanas : o caso do “Projeto Lerner” para Serra-ES

O processo de produção da cidade é contínuo e mutante, características essas propiciadas, em grande parte, pelos diversos agentes que compõem o espaço urbano. As intervenções urbanas cadenciam um ritmo acelerado às transformações que são inerentes à cidade. Para entender esse processo de produção é necessária a compreensão das relações existentes entre esses agentes e o seu papel na articulação, elaboração e implantação de uma intervenção urbana. Nesse contexto, é objetivo dessa dissertação o estudo dessas relações, tendo como estudo de caso o projeto de remodelação urbana desenvolvido pelo escritório do arquiteto Jaime Lerner “Contribuições ao Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município de Serra”, contratado pela Prefeitura Municipal de Serra – ES. Serra é um município da Região Metropolitana da Grande Vitória significativo, tanto em termos populacionais, ficando atrás de Vila Velha, quanto economicamente, seu PIB fica atrás apenas da capital Vitória. Serra passa ainda por um processo de transformação urbana recente, onde destaca-se principalmente o crescimento dos condomínios fechados. Para tal, primeiramente, realizou-se um estudo sobre o município de Serra – ES, para posteriormente se voltar para agentes que compõem a cidade (Estado, capital imobiliário, planejador urbano e os segmentos sociais, na forma da participação popular). Por fim, a análise compreendeu o projeto de Jaime Lerner, as implicações dos agentes urbanos e seus possíveis rebatimentos no espaço urbano. Como resultados, em termos gerais, pôde-se perceber que o caráter “desenvolvimentista” ainda é bastante recorrente. Nas cidades e em Serra, a construção de um espaço urbano justo e igualitário é confundida com alargamento econômico, particularmente em Serra, pelo desenvolvimento do capital imobiliário, apoiado e impulsionado pelo Estado, tendo nas intervenções urbanas uma legitimação dessas ações. Pretende-se, ao final, contribuir para o entendimento da produção da cidade a partir de uma intervenção urbana que aparentemente é de interesse de todos os segmentos sociais, mas que privilegia apenas a parcela dominante da sociedade.Assim, espera-se que num futuro, essa dissertação auxilie positivamente a participação na produção urbana de todos os segmentos sociais.

O recurso da propaganda na valorização do produto imobiliário nos municípios de Vitória e Serra a partir da segunda metade do século XX

Este trabalho analisa a importância da propaganda no setor da construção imobiliária nos municípios de Vitória e Serra no Espírito Santo, localizados na Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). Esse setor tem produzido uma série de transformações no espaço urbano da RMGV, onde a propaganda situa-se como parte destas estratégias, constituindo-se numa importante ferramenta. A partir de informações oriundas de entrevistas e de pesquisa bibliográfica e documental, investigamos por que a propaganda vai modificando-se com as formas diferenciadas de produção imobiliária e ganhando importância nos lançamentos de empreendimentos entre as décadas de 1950 a 2010, nos municípios de Vitória e Serra. Ao longo da pesquisa foi possível constatar que os mecanismos institucionais criados pelo Estado trouxeram modificações ao referido setor, o que acarretou na elaboração de estratégias de produção e criação de novos produtos. Tais modificações manifestaram-se na propaganda imobiliária, que atualmente ocupa um lugar de destaque na gestão de marketing implantada nas construtoras e incorporadoras capixabas. Os resultados mostram que ao longo das décadas o setor da construção imobiliária vem elaborando estratégias para criação de novas formas de distinção de seus produtos com intuito de apropriação do espaço urbano nos municípios estudados.

Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

A modernização do atraso : os fundamentos da urbanização de Vitória-1889-1930

Esta dissertação volta-se para a investigação da modernização da cidade de Vitória durante a passagem do século XIX ao XX. Trata-se, especificamente, da tentativa de compreender a modernização de Vitória no seu conteúdo arcaico, no sentido de, no conjunto das estratégias do poder, preservarem-se interesses de estruturas sociais anteriores, para um novo contexto econômico e sociopolítico. O referencial teórico de análise pressupôs apreender a cidade (seu espaço construído) articulada à estrutura econômica, enquanto condições urbanas necessárias à reprodução do capital. Para tal efeito, foi necessário compreender as implicações da metamorfose da riqueza, representada anteriormente pela propriedade do escravo e transferida para a propriedade da terra. Nessa tarefa, investigamos a hegemonia dos interesses da instância mercantil-exportadora do capital que dominou o aparelho de Estado e dirigiu o processo. A interferência dessa fração do capital no processo foi compreendida a partir da estruturação do poder no Espírito Santo processada na reorganização das bases da produção de café na transição do trabalho escravo para o livre. Através da modernização da cidade, foram criadas novas alternativas de valorização do capital por intermédio da construção da cidade (habitações, edifícios públicos, infraestrutura e serviços urbanos). Contudo, não se verificou de forma significativa desdobramento do excedente acumulado na esfera do comércio em atividades produtivas modernas (multiplicadoras da riqueza). Nesse processo, surge a perspectiva de a valorização da propriedade imobiliária como expressão do desenvolvimento das condições gerais da produção e da reprodução do trabalho possibilitar rendas futuras crescentes ao capital. O que indica uma urbanização fundamentalmente dominada pelos interesses mercantil-exportadores e patrimonialistas, revelando um forte traço de atraso da modernização da cidade em seu papel de centro comercial da economia regional.

Diferença entre características na formação do preço de venda e locação de imóveis na cidade de Vitória/ES

Essa dissertação estuda as características relevantes na formação do preço de venda e aluguel, analisando também as diferenças entre esses atributos para apartamentos na cidade de Vitória/ES, preenchendo uma lacuna ainda não desenvolvida, tendo em vista a possibilidade de comparação entre preços de aluguel e venda. O constructo teórico teve como fundamento abordagem de preços hedônicos, aplicada em estudos de Waugh (1928) e Court (1939), mas formalmente desenvolvida teoricamente por Lancaster (1966) e Rosen (1974), e aplicadas e discutidas por Palmquist (1984) e Sheppard (1999). A revisão de literatura mostra que existe impactos tanto em relação aos aspectos físicos dos imóveis, como características externas, como violência, facilidade de acesso, ou presença de estações de trens ou mercados no entorno, dentre outras. A amostra partiu de uma listagem de oferta de imóveis no site da Netimóveis durante os meses de maio e junho de 2014, contando com um número de 563 observações para venda e 185 para locação. Além dessas duas amostras, foram elaboradas análises com relação a subamostras que possuíam a variável valor do condomínio, buscando ampliar as variáveis explicativas coletadas. A análise dos resultados foi feita com utilização da estatística descritiva, correlação entre variáveis e regressão múltipla, sendo essa última aplicada nos 6 modelos propostos para cada amostra, posteriormente propondo um modelo final para venda e aluguel. No que tange as hipóteses utilizadas e aplicadas nos modelos, parte delas foram utilizadas tendo em base estudos prévios, e outras, como o sol da manhã, por exemplo, foram apresentadas como propostas. Dos resultados encontrados, muitos corroboraram com estudos anteriores, confirmando que variáveis como área, vagas na garagem, varanda, anda e posição de frente da unidade, piscina e localização em bairros nobres impactam positivamente no preço dos imóveis, independente se venda ou aluguel. Como diferenças, foi possível identificar que as variáveis presença de elevador, playground e valor do condomínio participam positivamente da explicação do preço de venda, enquanto, presença de quadra, mobília e sol da manhã explicam positivamente o valor do aluguel na amostra.