Osakeyhtiön purkaminen ja verotus

Suomen verolainsäädännön mukaan osakeyhtiön purkamisesta syntynyttä purkutulosta verotetaan tulolähdejaottelun mukaisesti pääasiassa elinkeinoverolain tai tuloverolain mukaisena verotettavana tulona. Tutkielmani käsittelee osakeyhtiön purkamisen verotusta, kun osakeyhtiö puretaan osakeyhtiölain purkumenettelyn mukaisesti. Osakeyhtiö voi purkautua kolmella eri tavalla sulautumalla; osakeyhtiölain 20 luvun mukaisen purkumenettelyn kautta tai; kun osakeyhtiö asetetaan konkurssiin varattomuuden vuoksi. Osakeyhtiön purkaminen saattaa synnyttää verotettavaa tuloa vielä viimeisellä tilikaudellaankin ennen purkamista sekä osakeyhtiölle itselleen että jako-osan saajalle. Purettavaa osakeyhtiötä verotetaan viimeisen tilinpäätöksen perusteella syntyneestä tulosta pääasiassa elinkeinotoiminnan mukaisen yhteisöverokannan mukaisesti. Jako-osan saajan verotus määräytyy osakkeiden omistussuhteen mukaisesti joko pääomatulona tai elinkeinotulona. Osakkeen omistajalle jaetaan purun seurauksena omistusosuuden mukainen jako-osa. Kun osakeyhtiön lopputilitys on hyväksytty, tiedetään jaettavan omaisuuden arvo. Omaisuus on arvostettu todennäköisen luovutushinnan mukaiseen arvoon eli käypään arvoonsa. Jako-osan saajalle syntyy verotettavaa tuloa, jos hänen jako-osansa arvo on suurempi kuin osakkaiden hankintameno oli. Jako-osan saajana voi olla luonnollinen henkilö, kuolinpesä, yhtymä, yhteisö tai muu vastaava taloudellinen yhteenliittymä. Elinkeinoverolain 6 §:n ja 51d §:n mukaan osakeyhtiön purkamisessa jako-osan saajan omistamien käyttöomaisuusosakkeiden purkuvoitto on verovapaata tuloa ja purkutappion vähennysoikeutta on vastaavasti rajoitettu. Purkuvoitto on verovapaata, kun jako-osan saaja on sellainen yhteisö, joka ei harjoita päätoimisesti pääomasijoitustoimintaa. Tutkielmassani paljastui, että käytännön purkutilanteissa on erilaisia konsernirakenteita ja hallinnointiyhtiöitä, joiden omistamien osakkeiden purkuvoiton verotus on aiheuttanut tulkintakysymyksiä oikeuskäytännössä.

Saavutettavuuden vaikutus kuluttajan päivittäistavaroiden ostopaikan valintaan. Uuden toimipaikan kohtaamat haasteet

Tässä tutkimuksessa palvelujen saavutettavuutta lähestyttiin sekä kaupan että kuluttajan näkökulmasta, sillä osapuolten välisen vaikutussuhteen nähdään olevan kaksisuuntainen. Kuluttajakäyttäytymisellä on selkeä yhteys kaupan rakenteeseen ja kaupan toiminnot puolestaan vaikuttavat kuluttajan ostokäyttäytymiseen. Tämän vuorovaikutuksellisen suhteen keskiössä ovat kaupan palvelujen saavutettavuus ja sen sisältämät ympäristö-, myymälä- ja kotitaloustekijät. Kauppa pyrkii toiminnallaan ja valinnoillaan takaamaan kuluttajalle palvelujen hyvän saavutettavuuden, kun taas kuluttaja asioi myymälässä, jonka kokee olevan saavutettavuudeltaan paras hänen sen hetkiset tarpeet huomioon ottaen. Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää palvelujen saavutettavuuden vaikutusta kuluttajan ostopaikan valintaan. Tutkimuksessa oltiin kiinnostuneita erityisesti kuluttajan vaihtelevista ostopaikkavalinnoista ja syistä, jotka saavat kuluttajan ohittamaan kotia lähimpänä sijaitsevan ostopaikan. Tutkimuksen taustalla vaikutti Kunta A:n uusi myymälä Market X1, joka ei ole vaikutusalueellaan saavuttanut ennakko-odotusten mukaista kysyntää. Kun etäisyyttä on pidetty perinteisesti merkittävimpänä saavutettavuuden tekijänä, tässä tutkimuksessa kuluttajat arvostivat tärkeimmiksi tekijöiksi kauppaan menemisen helppouden, tarpeita vastaavat valikoimat ja sopivan hintatason. Vaikka Kunta A:n alueella palvelujen saavutettavuus koettiin hyväksi ja sen koettiin Market X1:n myötä parantuneen, huomionarvoista tutkimuksessa oli kunnan asukkaiden eriarvoinen asema palvelujen saavutettavuuden suhteen. Tutkimustulosten mukaan ostopaikan valinnan kuluttaja tekee useimmin tuotteisiin liittyvien myymälätekijöiden ja edullisen hintatason perusteella. Näiden tekijöiden osalta Market X1:n tilanne kilpailukentällä näyttää hyvältä. Vieressä Kilpailija Y pyrkii säilyttämään asemansa perinteikkyytensä ja sosiaalisen ulottuvuutensa turvin. Arkisin kuluttajilla on yleistynyt tapa tehdä päivittäistavaraostokset työmatkan yhteydessä ja viikonloppuisin monipuolisempien palveluiden äärellä. Nämä tekijät selittävät pitkälti ostovoiman siirtymistä Kunta A:sta Kaupunki B:hen. Kysynnän kasvattaminen vaatii Market X1:ltä pitkäjänteistä toimintaa, jossa kuluttajien kokeman saavutettavuuden edistäminen ja asiakaslähtöisyys ovat keskiössä. Tällä tavoin kuluttajien pinttyneisiin tapoihin ja näkemyksiin on mahdollista pyrkiä vähitellen vaikuttamaan.

REIT-yhtiöiden arvonmääritys

Sijoittajat ovat historiallisen alahaisesta korkotasosta johtuen etsineet viime vuosina vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja korkosijoitusten tilalle. Yksi hyvä vaihtoehto on välillinen kiinteistösijoittaminen pörssinoteeratun kiinteistösijoitusrahaston eli REIT-yhtiön (real estate investment trust) osakkeisiin. REIT-yhtiö harjoittaa kiinteistösijoitustoimintaa eikä se maksa toiminnastaan veroja, mikäli se vain täyttää sille asetetut lainsäädännölliset vaatimukset. REIT-yhtiöt sisältävät sekä suorien kiinteistösijoitusten että osakesijoittamisen piirteitä. REIT-yhtiöiden toiminta on erittäin pääomaintensiivistä, minkä johdosta niiden arvonmääritys ei toimi samalla tavoin kuin tavallisten osakkeiden. Tämän tutkimuksen tavoitteena on syventyä REIT-yhtiöihin ja niiden arvonmääritykseen. Tavoitteena on tutkia, miten REIT-yhtiöiden arvonmääritys tapahtuu, mitä erilaisia arvonmääritysmalleja ja -tekniikoita on kehitetty REIT-yhtiöiden arvonmääritykseen ja mitä näistä suomalaiset analyytikot, salkunhoitajat ja asiantuntijat käytännössä käyttävät määrittäessään REIT-yhtiöiden arvoja. Tämän tutkimuksen tutkimusmateriaali koostuu oppikirjoista, lehtiartikkeleista, aiheesta kirjoitetuista akateemisista tutkimuksista, investointipankkien ja muiden yritysten tutkimuksista sekä haastatteluista. Empiriaosuuden aineistonkeruumuotona tässä tutkimuksessa käytetään puolistrukturoitua haastattelua eli teemahaastattelua. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöiden arvonmääritys voidaan toteuttaa eri tavoilla ja käytetyt arvonmääritysmenetelmät ja -mallit ovat pitkälti riippuvaisia siitä, mihin tarkoitukseen arvonmääritystä tehdään. Esimerkiksi analyytikko ja rahaston salkunhoitaja toteuttavat REIT-yhtiöiden arvonmääritystä eri tavoin. Tämän tutkimuksen perusteella REIT-yhtiöitä tulisi kohdella arvonmäärityksessä omana pääomaluokkanaan, mutta ne muistuttavat kuitenkin selvästi enemmän osakkeita kuin suoria kiinteistösijoituksia. Hajautuksen suhteen markkinoilla arvostetaan eniten REIT-yhtiöitä, jotka ovat keskittyneet maantieteellisesti tietylle alueelle ja tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja tietää tarkemmin mihin sijoittaa sekä saa itse tehdä hajautuksen. Tämän tutkimuksen perusteella yksittäisistä arvonmääritysmalleista Suomessa eniten käytössä on yhtiön nettovarallisuutta mittaava NAV-luku (net asset value). Myös REIT-yhtiön operatiivista tulosta mittaavat mallit, kuten EPRA-earnings ja FFO (funds from operations) ovat laajalti käytössä. Tavallisten osakkeiden arvonmäärityksessä yleisesti käytettyä P/E-lukua ei REIT-yhtiöiden arvonmäärityksessä käytetä lainkaan.

Saavutettavuuden vaikutus kuluttajan päivittäistavaroiden ostopaikan valintaan

Tässä tutkimuksessa palvelujen saavutettavuutta lähestyttiin sekä kaupan että kuluttajan näkökulmasta, sillä osapuolten välisen vaikutussuhteen nähdään olevan kaksisuuntainen. Kuluttajakäyttäytymisellä on selkeä yhteys kaupan rakenteeseen ja kaupan toiminnot puolestaan vaikuttavat kuluttajan ostokäyttäytymiseen. Tämän vuorovaikutuksellisen suhteen keskiössä ovat kaupan palvelujen saavutettavuus ja sen sisältämät ympäristö-, myymälä- ja kotitaloustekijät. Kauppa pyrkii toiminnallaan ja valinnoillaan takaamaan kuluttajalle palvelujen hyvän saavutettavuuden, kun taas kuluttaja asioi myymälässä, jonka kokee olevan saavutettavuudeltaan paras hänen sen hetkiset tarpeet huomioon ottaen. Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää palvelujen saavutettavuuden vaikutusta kuluttajan ostopaikan valintaan. Tutkimuksessa oltiin kiinnostuneita erityisesti kuluttajan vaihtelevista ostopaikkavalinnoista ja syistä, jotka saavat kuluttajan ohittamaan kotia lähimpänä sijaitsevan ostopaikan. Tutkimuksen taustalla vaikutti Kunta A:n uusi myymälä Market X1, joka ei ole vaikutusalueellaan saavuttanut ennakko-odotusten mukaista kysyntää. Kun etäisyyttä on pidetty perinteisesti merkittävimpänä saavutettavuuden tekijänä, tässä tutkimuksessa kuluttajat arvostivat tärkeimmiksi tekijöiksi kauppaan menemisen helppouden, tarpeita vastaavat valikoimat ja sopivan hintatason. Vaikka Kunta A:n alueella palvelujen saavutettavuus koettiin hyväksi ja sen koettiin Market X1:n myötä parantuneen, huomionarvoista tutkimuksessa oli kunnan asukkaiden eriarvoinen asema palvelujen saavutettavuuden suhteen. Tutkimustulosten mukaan ostopaikan valinnan kuluttaja tekee useimmin tuotteisiin liittyvien myymälätekijöiden ja edullisen hintatason perusteella. Näiden tekijöiden osalta Market X1:n tilanne kilpailukentällä näyttää hyvältä. Vieressä Kilpailija Y pyrkii säilyttämään asemansa perinteikkyytensä ja sosiaalisen ulottuvuutensa turvin. Arkisin kuluttajilla on yleistynyt tapa tehdä päivittäistavaraostokset työmatkan yhteydessä ja viikonloppuisin monipuolisempien palveluiden äärellä. Nämä tekijät selittävät pitkälti ostovoiman siirtymistä Kunta A:sta Kaupunki B:hen. Kysynnän kasvattaminen vaatii Market X1:ltä pitkäjänteistä toimintaa, jossa kuluttajien kokeman saavutettavuuden edistäminen ja asiakaslähtöisyys ovat keskiössä. Tällä tavoin kuluttajien pinttyneisiin tapoihin ja näkemyksiin on mahdollista pyrkiä vähitellen vaikuttamaan.

Selonottovelvollisuuden jakautuminen asuinkiinteistön kaupassa

Kiinteistön kaupassa myyjälle on asetettu laaja selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista. Myyjän tulee antaa kiinteistöstä ostajalle kaikki tarvittavat tiedot järkevän ostopäätöksen tekemiseksi. Myyjän tulee myös olla tarkkana antamiensa tietojen oikeellisuudesta, sillä ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjä vastaa myös edustajansa antamista tiedoista kuten omistaan. Myyjän laajaa vastuuta kiinteistön ominaisuuksista tasapainottaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus, jolla on keskeisin merkitys laatuseikkojen osalta. Ostajan tulee tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa noudattaen sellaista huolellisuutta, jota voidaan edellyttää arvokasta omaisuutta ostettaessa. Mikäli myyjä laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei saa enää vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, jonka olisi voinut havaita huolellisesti suoritetussa ennakkotarkastuksessa. Työssä tutkitaan lainopillisesti sitä, miten yksityishenkilöiden välisessä asuinkiinteistön kaupassa selonottovelvollisuus jakautuu osapuolten välillä. Tutkimusaineistona on käytetty oikeuskirjallisuuden ja korkeimman oikeuden ennakkotapausten lisäksi runsaasti viimeaikaista hovioikeuskäytäntöä. Viime vuosikymmeninä yksityishenkilöiden välisissä asuinkiinteistöjen kaupoissa ovat yleistyneet ennen kaupantekoa tehtävät kuntotarkastukset, joilla pyritään lisäämään kaupan osapuolten tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja välttämään myöhempiä riitoja. Yhtenä tehokkaimpana tapana ehkäistä riitoja voidaankin pitää mahdollisimman huolellista selonottovelvollisuuksien täyttämistä. Yleensä riittää, että ostaja suorittaa itse ennen kaupantekoa kaupan kohteella ennakkotarkastuksen. Kaikkein korostunein ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on iäkkäiden ja peruskorjaamattomien rakennusten osalta. Mikäli ostaja havaitsee ennen kaupantekoa jonkin epäilystä herättävän seikan, syntyy ostajalle velvollisuus tutkia tarkemmin seikan merkitystä. Ostaja voi joutua tällöin turvautumaan myös asiantuntijan apuun. Oikeuskäytännössä ostajan selonottovelvollisuutta on toisinaan arvioitu varsin ankarin kriteerein, jopa niin, että ostajan on edellytetty ulottavan ennen kaupantekoa tehdyn ennakkotarkastuksensa koskemaan myös rakenteita rikkovia tutkimuksia. Oikeuskäytännössä on kuitenkin useimmiten katsottu, että jollei kuntotarkastuksessa ole nimenomaisesti havaittu riidan kohteena olevaa vauriota tai suositeltu riskihavainnon perusteella tehtäväksi lisätutkimuksia, on ostaja voinut luottaa siihen, ettei hänen tarvitse ryhtyä ainakaan rakenteita rikkoviin lisätutkimuksiin. Vastuunjakoa koskevat maakaaren säännökset ovat muotoilultaan väljiä ja niiden tarkemman sisällön määrittely on jätetty oikeuskäytännön varaan. Viime kädessä tuomioistuinten ratkaistavaksi jääkin yksittäistapausten tosiseikkojen perusteella se, kummalle kaupan osapuolelle riski kaupan kannalta merkityksellisen seikan selvittämisestä on kuulunut. Asiasanat: Kiinteistökauppa, kiinteistön kauppa, asuinkiinteistö, selonottovelvollisuus, ennakkotarkastus, tiedonantovelvollisuus, kuntotarkastus, riskinjako, laatuvirhe, virhevastuu, kunnianvastainen ja arvoton menettely, törkeä huolimattomuus.

Innovaatiosta tuottavaksi yritystoiminnaksi Case: Vuokranmaksu Suomi Oy

Tutkimuksen lähtökohtana oli tilanne, jossa Startup- yritys on kehittänyt innovaation ja haluaa selvittää miten se on vastannut markkinatarpeeseen ja miten sen markkinaosuutta voidaan vahvistaa. Case-yritys on Vuokranmaksu Suomi Oy, jonka sovellus on kehitetty asunto- ja kiinteistösijoittajien tarpeisiin. Työn empiirinen osuus toteutettiin haastattelujen sarjana yrityksen asiakkaille. Työn teoriaosuudessa käsitellään yrittäjyyttä, innovaatiota ja internet-taloutta. Tutkimus osoitti, että asiakkaat ovat tyytyväisiä sovellukseen ja markkinatarpeeseen on vastattu. Asiakkaiden kokema hyöty sovelluksen käytöstä ei kuitenkaan ole ollut ideaali, sillä asiakkaat eivät ole hyödyntäneet kuin osaa toiminnoista. Tutkimuksen mukaan sovelluksen käytettävyyttä tulee parantaa. Entistä paremman käyttäjäkokemuksen kautta sovelluksesta ja vuokraustoiminnan digitalisoimisesta tulee houkuttelevampi vaihtoehto myös uusille asiakkaille. Markkinapotentiaalin kasvattamisen esteenä vaikuttaisi olleen käyttäjien kokema rajallinen hyöty, myös sovelluksen hinta. Tutkimusprosessi on antanut syytä miettiä vaihtoehtoa sovelluksen muuttamiseksi ilmaiseksi. Tutkimusprosessi auttoi myös hahmottamaan uuden asiakassegmentin, jolle sovellusta on syytä lähteä markkinoimaan asiakasmäärien kasvattamiseksi.

Momentum-anomalia Tukholman osakemarkkinoilla

Tämän kandidaatintutkielman tarkoituksena on perehtyä momentum-anomaliaan ja sen esiintymiseen Tukholman pörssissä. Anomalian tunnistamisen lisäksi tutkitaan sen ajallista esiintymistä sekä anomaliaa tarkastelevien portfolioiden tuottoja suhteessa markkinoihin. Tutkimuksen aineisto koostuu Tukholman pörssissä julkisesti noteerattujen yritysten osakkeiden tuottoaikasarjasta heinäkuusta 2010 kesäkuuhun 2015.

Osakeyhtiön purkaminen ja verotus

Suomen verolainsäädännön mukaan osakeyhtiön purkamisesta syntynyttä purkutulosta verotetaan tulolähdejaottelun mukaisesti pääasiassa elinkeinoverolain tai tuloverolain mukaisena verotettavana tulona. Tutkielmani käsittelee osakeyhtiön purkamisen verotusta, kun osakeyhtiö puretaan osakeyhtiölain purkumenettelyn mukaisesti. Osakeyhtiö voi purkautua kolmella eri tavalla sulautumalla; osakeyhtiölain 20 luvun mukaisen purkumenettelyn kautta tai; kun osakeyhtiö asetetaan konkurssiin varattomuuden vuoksi. Osakeyhtiön purkaminen saattaa synnyttää verotettavaa tuloa vielä viimeisellä tilikaudellaankin ennen purkamista sekä osakeyhtiölle itselleen että jako-osan saajalle. Purettavaa osakeyhtiötä verotetaan viimeisen tilinpäätöksen perusteella syntyneestä tulosta pääasiassa elinkeinotoiminnan mukaisen yhteisöverokannan mukaisesti. Jako-osan saajan verotus määräytyy osakkeiden omistussuhteen mukaisesti joko pääomatulona tai elinkeinotulona. Osakkeen omistajalle jaetaan purun seurauksena omistusosuuden mukainen jako-osa. Kun osakeyhtiön lopputilitys on hyväksytty, tiedetään jaettavan omaisuuden arvo. Omaisuus on arvostettu todennäköisen luovutushinnan mukaiseen arvoon eli käypään arvoonsa. Jako-osan saajalle syntyy verotettavaa tuloa, jos hänen jako-osansa arvo on suurempi kuin osakkaiden hankintameno oli. Jako-osan saajana voi olla luonnollinen henkilö, kuolinpesä, yhtymä, yhteisö tai muu vastaava taloudellinen yhteenliittymä. Elinkeinoverolain 6 §:n ja 51d §:n mukaan osakeyhtiön purkamisessa jako-osan saajan omistamien käyttöomaisuusosakkeiden purkuvoitto on verovapaata tuloa ja purkutappion vähennysoikeutta on vastaavasti rajoitettu. Purkuvoitto on verovapaata, kun jako-osan saaja on sellainen yhteisö, joka ei harjoita päätoimisesti pääomasijoitustoimintaa. Tutkielmassani paljastui, että käytännön purkutilanteissa on erilaisia konsernirakenteita ja hallinnointiyhtiöitä, joiden omistamien osakkeiden purkuvoiton verotus on aiheuttanut tulkintakysymyksiä oikeuskäytännössä.