Non-durable consumption and real-estate prices in Brazil: panel-data analysis at the state level

Housing is an important component of wealth for a typical household in many countries. The objective of this paper is to investigate the effect of real-estate price variation on welfare, trying to close a gap between the welfare literature in Brazil and that in the U.S., the U.K., and other developed countries. Our first motivation relates to the fact that real estate is probably more important here than elsewhere as a proportion of wealth, which potentially makes the impact of a price change bigger here. Our second motivation relates to the fact that real-estate prices boomed in Brazil in the last five years. Prime real estate in Rio de Janeiro and S��o Paulo have tripled in value in that period, and a smaller but generalized increase has been observed throughout the country. Third, we have also seen a recent consumption boom in Brazil in the last five years. Indeed, the recent rise of some of the poor to middle-income status is well documented not only for Brazil but for other emerging countries as well. Regarding consumption and real-estate prices in Brazil, one cannot imply causality from correlation, but one can do causal inference with an appropriate structural model and proper inference, or with a proper inference in a reduced-form setup. Our last motivation is related to the complete absence of studies of this kind in Brazil, which makes ours a pioneering study. We assemble a panel-data set for the determinants of non-durable consumption growth by Brazilian states, merging the techniques and ideas in Campbell and Cocco (2007) and in Case, Quigley and Shiller (2005). With appropriate controls, and panel-data methods, we investigate whether house-price variation has a positive effect on non-durable consumption. The results show a non-negligible significant impact of the change in the price of real estate on welfare consumption), although smaller then what Campbell and Cocco have found. Our findings support the view that the channel through which house prices affect consumption is a financial one.

Real Estate. Circolazione, garanzie, tutele

Nonostante la riforma societaria ed i tentativi di rilanciare l���economia nazionale, ancora oggi la principale fonte di ricchezza e di capitalizzazione resta l���investimento immobiliare. Ed ecco perch�� si sente sempre pi�� parlare di ���Real Estate���, ovvero dei diritti reali sui beni immobili, della loro circolazione, e delle garanzie e tutele ad essa correlate. Dalla vendita immobiliare tipizzata nel codice civile del ���42 ad oggi molto �� cambiato. E il mio lavoro parte proprio da un���analisi delle nuove forme e dei nuovi limiti alla circolazione degli immobili. In primis ho affrontato il tema del riconoscimento giurisprudenziale della cessione di cubatura: un esempio tipico del passaggio dal fatto al diritto attraverso la costruzione giurisprudenziale di nuove fattispecie giuridiche gi�� in uso fra gli operatori del mercato. Tecnicamente la stessa espressione ���cessione di cubatura��� non risulta corretta: non si ha una vera e propria cessione, quanto la costituzione di una servit�� ius non edificandi a favore di un terreno e a carico di un altro. La giurisprudenza �� ormai concorde nello stabilire che l���accordo delle parti rimane comunque privo di efficacia se ad esso non segue un permesso di costruire della Pubblica Amministrazione che riconosca la maggiore capacit�� edificatoria al terreno a cui vantaggio �� stabilit�� la servit��. Un���altra nuova forma di circolazione della propriet��, cos�� come degli altri diritti reali minori, �� la multipropriet��. La multipropriet�� viene disciplinata nel nostro ordinamento, a seguito di una risoluzione del Parlamento Europeo del 13 ottobre 1988, dapprima con il D.lgs. 9 novembre 1998 e da ultimo con il Codice del Consumo, che con gli artt. 69 ss. stabilisce una pi�� puntuale tutela degli acquirenti. Si riconosce qui l���esistenza di uno squilibrio fra le posizioni contrattuali fra venditore ed acquirente/consumatore: vi �� una profonda asimmetria informativa fra le parti, che viene colmata prevedendo la consegna al futuro acquirente di un dettagliato prospetto informativo predisposto dal venditore. La mia attenzione si �� concentrata proprio sul tema delle tutele che il nostro ordinamento riconosce al consumatore multiproprietario: un prospetto informativo dal contenuto minimo legislativamente predeterminato, recesso, fideiussione. Ho dedicato un particolare approfondimento alla normativa sull���acquisto immobiliare sulla carta. Il D.lgs. 122/2005 si inserisce nel contesto di una legislazione, che spesso trova la sua origine nel diritto privato europeo, finalizzata alla regolamentazione di un fenomeno sempre pi�� frequente nella realt�� economica contemporanea, rappresentato dalla contrattazione fra soggetti che si trovano in una posizione di squilibrio contrattuale: un ���contraente forte��� da una parte, ed un ���contraente debole��� dall���altra. La legislazione nazionale interviene sempre pi�� frequentemente per porre un rimedio a queste situazioni di squilibrio, con interventi di tipo conformativo intesi a rendere effettiva l���autonoma contrattuale delle parti e, conseguentemente, agevolare il corretto funzionamento del mercato. Si parla in tal senso di una ius espansiva del modello europeo di legislazione a tutela del contraente debole, e quindi di una espansione del diritto privato europeo anche in settori dove manca una puntuale normativa comunitaria. Vi �� una generale tendenza ad un ���neoformalismo���, che consiste nella richiesta espressa della forma scritta e nella conformazione del contenuto del contratto, che solo apparentemente limitano l���autonomia contrattuale delle parti ma che tende ad eliminare le situazioni di squilibrio dando una tutela effettiva al contraente debole. Contraente debole e non ���consumatore���. L���art. 1 del decreto parla, infatti, espressamente di ���persona fisica���. Secondo gli orientamenti dottrinali maggioritari dalla nuova disciplina resterebbero esclusi, e quindi non rientrerebbero nella definizione di ���acquirenti���, le societ��, le persone giuridiche e gli enti collettivi in generale. Si riconosce la figura del ���professionista debole���, giacch�� si riconosce che l���acquisto di un immobile da costruire sia un���operazione che, in virt�� della sua importanza economica, viene gestita con maggiore avvedutezza: l���acquisto di un immobile non �� propriamente ���atto di consumo���in senso tecnico. L���esigenza di tutela �� diversa: si vuole tutelare l���acquirente in considerazione dell���intrinseca rischiosit�� dell���operazione, stabilendo alcuni profili fondamentali del contenuto del contratto non solo e non tanto a fini informativi, quanto piuttosto per una ���tutela sostanziale��� dell���acquirente. Il legislatore si preoccupa di predisporre garanzie obbligatorie per il caso di dissesto dell���impresa costruttrice. Le garanzie, quindi, come forma di tutela del contraente debole. Il mio lavoro si concentra, a questo punto, sulle garanzie personali e reali. Poche le novit�� sulle garanzie, ma alcune significative. Nel campo delle garanzie personali, acquista maggiore rilevanza la fideiussione prestata dal contraente forte a favore del contraente debole, affinch�� quest���ultimo possa recuperare tutte le somme investite per l���acquisto dell���immobile: sia esso un immobile in multipropriet��, sia esso un immobile ancora da costruire. E ancora le garanzie reali: pegno e ipoteca. Ho posto particolare attenzione al tema della "portabilit��" dei mutui e surrogazione ex art. 1202 c.c. ed al tema delle formalit�� ipotecarie cos�� come previsti dagli artt. 6, 7 e 8 della l. 2 aprile 2007, n. 40 sulla concorrenza. Ma la mia attenzione si �� soffermata soprattutto sul tema della nullit�� ed in particolare sulla nullit�� relativa. La pi�� recente legislazione speciale, specie quella di derivazione europea, ha dato un grosso scossone alla dogmatica tradizionale della nullit�� negoziale. Le fattispecie di nullit�� relativa sono sempre pi�� frequenti, tanto da far parlare di una nuova categoria di nullit�� c.d. ���nullit�� di protezione���. Quest���ultima risponde ad esigenze profondamente differenti dalla nullit�� assoluta di stampo codicistico. In luogo della nullit��, sembra oggi pi�� corretto parlare delle nullit��: diverse categorie di invalidit��, ciascuna delle quali soddisfa interessi diversificati, e come tale riceve anche una disciplina differenziata in termini di legittimazione all���azione, rilevabilit�� d���ufficio, prescrittibilit��, sanabilit��, opponibilit�� ai terzi. Ancora una volta partendo da un���analisi critica del D.lgs. 122/2005, ho avuto modo di approfondire il fondamentale tema della nullit�� nel nostro ordinamento. L���art. 2 del decreto stabilisce espressamente la nullit�� relativa, e cio�� azionabile dal solo acquirente parte debole del contratto, nel caso in cui non sia rilasciata dal venditore la fideiussione. L���art. 6 stabilisce, invece, un contenuto minimo del contratto poste a tutela della parte debole e del corretto funzionamento del mercato immobiliare. Se ad alcune di esse pu�� attribuirsi un valore meramente ordinatorio, altre al contrario rivestono una natura di norme imperative di ordine pubblico attinenti pi�� precisamente al c.d. ordine pubblico di protezione ed al c.d. ordine pubblico di direzione. Nel sistema del nostro codice, la violazione di norma imperative d�� luogo, ex art. 1418, alla nullit�� del contatto salvo che la legge stabilisca diversamente. E���quindi configurabile una nullit�� virtuale del contratto, ovvero non espressamente e letteralmente stabilita, ma che pu�� essere desunta dal tenore imperativo delle norme. La dottrina prevalente �� ormai orientata nel senso di ammettere che anche la nullit�� relativa possa essere virtuale, nel quadro di un orientamento, ormai dominante, volto al superamento dell���approccio tendente a far rientrare nell���eccezionalit�� qualsiasi difformit�� dal modello classico della nullit��. Il problema, quindi, si sposta all���individuazione della natura imperativa della norma violata. In linea generale si afferma che perch�� una norma possa essere definita imperativa debba porre un comando o un divieto espresso, debba essere inderogabile ed indisponibile. Oggetto di dibattiti dottrinali ��, poi, il tema della rilevabilit�� d���ufficio delle nullit�� relative. A fronte di una prima posizione dottrinale tendente ad escludere tale rilevabilit�� d���ufficio sul presupposto di una sua inconciliabilit�� con il regime di legittimazione relativa all���azione di nullit��, dottrina e giurisprudenza pi�� recenti appaiono concordi nel ritenere assolutamente conciliabili tali due profili. Si concorda, inoltre, sull���esistenza di limitazioni alla rilevabilit�� d���ufficio della nullit��: la nullit�� pu�� essere rilevata d���ufficio dal giudice, ma tale rilievo deve operare nell���esclusivo interesse del contraente debole, dovendo il giudice bloccarsi davanti ad un concreto interesse della parte a mantenere in vita il contratto. Discorso a s�� stante deve poi esser fatto sul rapporto fra nullit�� relativa e nullit�� virtuale e responsabilit�� del notaio rogante. Secondo l���orientamento dominante della giurisprudenza, nella misura in cui vi sia una violazione di norme imperative, e l���imperativit�� sia evidente, manifesta, dal tenore delle disposizioni, deve ritenersi che la nullit��, sia testuale che virtuale, comporti la responsabilit�� del notaio ai sensi dell���art. 28 l. not. Ogni qualvolta, viceversa, tale nullit�� non si configuri, la responsabilit�� disciplinare sar�� esclusa. Si avverte, comunque, una prima apertura verso la sanzionabilit�� delle nullit�� relative che siano manifeste. In chiusura del mio lavoro non ho potuto non tenere conto della recente crisi dei mercati internazionali. Crisi che ha avuto inizio proprio con il crollo negli Stati Uniti dei settori immobiliare e finanziario, improntati verso una eccessiva deregolamentazione e valorizzazione dell���autonomia contrattuale delle parti. L���assenza di garanzie sicure e la carenza di controllo di un professionista corrispondente al nostro notaio pubblico ufficiale, ha portato ad investimenti e finanziamenti azzardati da parte delle banche e degli istituti di credito che stanno vivendo un momento di profonda crisi aprendo la strada ad una recessione economica di portata mondiale.

E-business: Management e strategia nell'era di internet

Le tecnologie sviluppatesi a cavallo del nuovo millennio hanno dato e stanno dando un grande impulso all'evoluzione dei processi che riguardano qualsiasi campo della vita di oggigiorno: tutto ci�� riguarda ovviamente anche le aziende, che si adoperano nel trovare nuove soluzioni che possano garantire profitti maggiori abbinati a costi di gestione minori. Risulta quindi interessante approcciarsi allo studio dei processi decisionali ed organizzativi che interessano un'azienda e come i suddetti vengano influenzati dall'uso delle tecnologie. In particolare, l'adattamento delle strategie e dei modelli di business alle tecnologie odierne �� una sfida interessante e ripetuta nel tempo, in quanto le tecnologie si sviluppano e si evolvono in tempi sempre pi�� brevi, con tutti i vantaggi ed i rischi del caso. Questa tesi si pone l'obiettivo di analizzare i temi inerenti all'E-Business, ovvero l'applicazione delle Information and Communication Technologies (ICT) in supporto alle attivit�� di business di un'azienda. Verrano esaminati in che modo un'impresa deve approcciarsi per sviluppare ed implementare una strategia e-business, quali sono i fattori che influenzano una strategia, quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell'adozione di tale strategia.

Psychological Real Estate: Fractured Female Identity in the Victorian Novel

"Psychological Real Estate: Fractured Female Identity in the Victorian Novel" examines the use of domestic space in three Victorian novels, Charlotte Bronte's Jane Eyre (1847), Mary Elizabeth Braddon's Lady Audley's Secret (1862), and George Eliot's Middlemarch (1871-2). Because Victorian gender identity was conceived of in spatial terms, this thesis explores how the three female authors use complicated domestic environments to engage the problem of conventional Victorian femininity. In the Victorian mindset, a woman's place is confined to the home, or private sphere; however, even the private sphere is intruded upon by public spaces. Expected to conform to the Victorian formulation of femininity in public spaces within the home, women had only their private spaces to cultivate the unique, individualistic aspects of their selves. This thesis explores the ways in which the female protagonists negotiate these gender encoded spaces to argue that because Victorian women had to maintain separate and often disparate identities within domestic space, their identities became problematically fractured. Additionally, in each of these texts, the authors use the failure or loss of the estate, the structure which rigidly upholds the gendered binaries, to expose the harm such fracturing identity formulation caused for Victorian society as a whole. This thesis concludes by examining the final residences of the female characters and arguing that the authors use these final private spaces to assert more feminist re-envisionings of their society's construction of femininity.

Now You See it, Now You Don't: Why Do Real Estate Agents Withhold Available Houses from Black Customers?

Potential home buyers may initiate contact with a real estate agent by asking to see a particular advertised house. This paper asks whether an agent's response to such a request depends on the race of the potential buyer or on whether the house is located in an integrated neighborhood. We build on previous research about the causes of discrimination in housing by using data from fair housing audits, a matched-pair technique for comparing the treatment of equllay qualified black and white home buyers. However, we shift the focus from differences in the treatment of paired buyers to agent decisions concerning an individual housing unit using a sample of all houses seen during he 1989 Housing Discrimination study. We estimate a random effect, multinomial logit model to explain a real estate agent's joint decisions concerning whether to show each unit to a black auditor and to a white auditor. We find evidence that agents withhold houses in suburban, integrated neighborhoods from all customers (redlining), that agents' decisions to show houses in integrated neighborhoods are not the same for black and white customers (steering), and that the houses agents show are more likely to deviate from the initial request when the customeris black than when the customer is white. These deviations are consistent with the possibility that agents act upon the belief that some types of transactions are relatively unlikely for black customers (statistical discrimination).

Cost Improvements, Returns to Scale, and Cost Inefficiencies for Real Estate Investment Trusts

This paper extends the existing research on real estate investment trust (REIT) operating efficiencies. We estimate stochastic-frontier, panel-data models specifying a translog cost function. The specified model updates the cost frontier with new information as it becomes available over time. The model can identify frontier cost improvements, returns to scale, and cost inefficiencies over time. The results disagree with most previous research in that we find no evidence of scale economies and some evidence of scale diseconomies. Moreover, we also generally find smaller inefficiencies than those shown by other REIT studies. Contrary to previous research, higher leverage associates with more efficiency.

The business management strategy of Iran's large apparel firms : overview of results from a questionnaire survey and interviews 2009-2011

This paper is an overview of the results from a questionnaire survey and subsequent supplementary interviews of Iran's large apparel firms conducted by the author in 2009-2011. Most of the large apparel firms in Iran are based in Tehran and have been in business for some twenty years. They have a solid business with regular customers, but in general have hesitated to expand the size of their firms. Following the relaxation of restrictions on the procurement of raw materials that existed in the 1990s, the results of survey and interviews show that the firms have developed new channels of procurement although they depend to a considerable degree on imported raw materials and machinery. They have managed to maintain their level of output even with the rapid increase in imports since 2000, although the number of firms has decreased. Low-priced Chinese products have basically not been their rivals; instead, the inflow of foreign name-brand products have hit them heavily.

Price Formation and Real Estate Characteristics Residential Real Estate, Lisbon - Portugal

An��lisis del proceso de formaci��n de precios en el mercado residencial de Lisboa desde el punto de vista de la eliminaci��n de los aspectos subjetivos de la apreciaci��n por el tasador de las caracter��sticas de los inmuebles

A Propose-and-revise System for Real-time Traffic Management

The aim of this paper is to describe an intelligent system for the problem of real time road traffic control. The purpose of the system is to help traffic engineers in the selection of the state of traffic control devices on real time, using data recorded by traffic detectors on motorways. The system follows an advanced knowledge-based approach that implements an abstract generic problem solving method, called propose-and-revise, which was proposed in Artificial Intelligence, within the knowledge engineering field, as a standard cognitive structure oriented to solve configuration design problems. The paper presents the knowledge model of such a system together with the strategy of inference and describes how it was applied for the case of the M-40 urban ring for the city of Madrid.

Explanation of changes in real estate stock market

The aim of this study is to explain the changes in the real estate prices as well as in the real estate stock market prices, using some macro-economic explanatory variables, such as the gross domestic product (GDP), the real interest rate and the unemployment rate. Several regressions have been carried out in order to express some types of incremental and absolute deflated real estate lock market indexes in terms of the macro-economic variables. The analyses are applied to the Swedish economy. The period under study is 1984-1994. Time series on monthly data are used. i.e. the number of data-points is 132. If time leads/lags are introduced in the e regressions, significant improvements in the already high correlations are achieved. The signs of the coefficients for IR, UE and GDP are all what one would expect to see from an economic point of view: those for GDP are all positive, those for both IR and UE are negative. All the regressions have high R2 values. Both markets anticipate change in the unemployment rate by 6 to 9 months, which seems reasonable because such change can be forecast quite reliably. But, on the contrary, there is no reason why they should anticipate by 3-6 months changes in the interest rate that can hardly be reliably forecast so far in advance.

Special Tax on Real Estate belonging to Non-resident Corporations in Spain

An��lisis del impuesto espa��ol sobre bienes inmuebles de no residentes.

[Letter regarding the taxing of Harvard College real estate] (incomplete draft), [1798]

Two leaves of a draft of a letter in Eliphalet Pearson's hand addressed to "Gentleman,"detailing the Committee of the town of Cambridge's attempts to tax real estate owned the College.