La aplicación de métodos estadísticos en la valoración masiva de inmuebles: una propuesta de regulación en el marco normativo del Banco de España

Las valoraciones automatizadas (AVM según sus siglas en inglés) son modelos matemáticos de valoración que permiten estimar el valor de un inmueble o una cartera de inmuebles mediante la utilización de información de mercado previamente recogida y analizada. Las principales ventajas de los modelos AVM respecto a las valoraciones tradicionales son su objetividad, rapidez y economía. Existe regulación al respecto y estándares profesionales en otros países, no obstante en España los criterios de valoración mediante modelos AVM siguen siendo excesivamente básicos, al no establecer procesos concretos ni distinguir entre los diversos métodos estadísticos existentes y la aplicación adecuada de los mismos. Por otra parte, desde la publicación de la Circular 3/2008 del Banco de España se ha extendido el uso de este tipo de valoraciones en España para la actualización de valor de inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios. La actual desregularización en nuestro país en cuanto a normativa de valoraciones automatizadas nos permite plantear propuestas y metodologías con el fin de aportar un punto de vista nuevo desde la investigación, la experiencia en otros países y la práctica empresarial más reciente. Este trabajo de investigación trata de sentar las bases de una futura regulación en España en materia de valoraciones masivas adaptadas al marco hipotecario español. ABSTRACT The Automated Valuation Models (AVM) are mathematically based valuation models that allow to estimate the value of a property or portfolio of properties by using market information previously collected and analyzed. The main advantages of the AVMs in comparison to traditional valuations are the objectivity, speed and economy. In other countries there is regulation and standards regarding the use of AVMs. However, in Spain the norms that apply to AVM valuations are still too basic, since these norms do not define specific processes and do not distinguish between the different statistical approaches available and their correct use. On the other hand, following the ratification of the 3/2008 Bank of Spain Circular the use of AVM models in Spain for the value update of mortgaged properties has increased. The current deregulation in Spain regarding Automated Valuation Models allows to provide propositions and methodologies in order to offer a new point of view based on the research, experience in other countries and the most recent professional practice. The present research thesis aims to provide basic principles and criteria for a future Spanish regulation on massive valuation in the context of the Spanish mortgage framework.

Estudio de viabilidad para la creación de una empresa de asesoría, consultoría, reformas y acabados en inmuebles nuevos y usados

Teniendo como base la información de origen primaria y secundaria obtenida, organizada, agrupada y estructurada se pretende determinar la viabilidad de mercado y financiera para la creación de una empresa dedicada a la asesoría, consultoría, reformas y acabados en inmuebles nuevos y usados de estratos socio-económico medio-alto, ubicados en la ciudad de Medellín, para ello se realizará el estudio de mercado, estudio administrativo organizacional, estudio financiero y se implementará un modelo de negocios por medio de la metodología Canvas. El planteamiento y la ejecución proyecto objeto del trabajo de grado se realizarán para un periodo de 1 año, en donde los primeros seis meses se establecerá los parámetros bajo los cuales se va a realizar el estudio de viabilidad y en los seis meses posteriores se dará la ejecución con base a lo planteado inicialmente. Para la determinación de la viabilidad de la empresa que se quiere crear, se consultará información primaria de estudios anteriores, se realizaran encuestas y entrevistas a los clientes potenciales y personas que incursiones en el medio, se determinará el organigrama de la empresa, junto con los manuales de procesos y procedimientos, se determinará los costos asociados y se elaborará la matriz financiera en donde se estipulen los indicadores financieros, por último se elaborará un modelo de negocios por medio de la metodología Canvas, siguiendo los nueve módulos que lo conforman. Una vez culminado el estudio de viabilidad se espera determinar si es o no viable la creación de esta empresa, y en caso de que sea viable, establecer bajo qué condiciones y parámetros debe crearse y regirse.

La responsabilidad civil del intermediario en el arrendamiento de inmuebles

El presente trabajo pretende analizar la estructura y el alcance de la responsabilidad civil contractual* en el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria para la celebración de contratos de arrendamiento, entendiendo la responsabilidad civil contractual como uno de los remedios que el acreedor contractual tiene a su disposición ante el incumplimiento del deudor. ¿Por qué resulta útil analizar la responsabilidad civil contractual en la intermediación inmobiliaria? La hipótesis de investigación que motivó el desarrollo del presente trabajo es la idea de que el sector de la intermediación inmobiliaria para la celebración de contratos de arrendamiento tiene un déficit en la preparación y nivel de especialidad de sus operadores, que obedece al gran desconocimiento en cuanto a las obligaciones y responsabilidades que tienen los intermediarios y las consecuencias que pueden desencadenarse desde el punto de vista de la responsabilidad contractual. Ello ha causado cuantiosas pérdidas económicas a los intermediarios, a sus intermediados e incluso a los mismos arrendatarios; además, ha ocasionado un generalizado descrédito gremial. Esta circunstancia está generando falta de credibilidad en el medio de la intermediación de arrendamientos en Colombia, y ha puesto en evidencia la necesidad de que los intermediarios de arrendamiento conozcan plenamente el tipo y el alcance de obligaciones que asumen, el régimen de responsabilidad que los rige, las consecuencias que conlleva el incumplimiento de sus obligaciones, así como las opciones que tienen para delimitar contractualmente su responsabilidad.

Desarrollo de un sistema de procesos administrativos de la mediana empresa dedicada a la comercialización de bienes inmuebles del área metropolítana de San Salvador. Caso ilustrativo.

En el marco del proceso de implementación, es fundamental capacitar al personal, así como inducirlos a cambios de actitud por parte de ellos, además hacerles saber sobre lo importante que es para toda organización que se dé una comunicación efectiva entre todo el personal, lo cual conlleva a realizar trabajo en equipo, tanto de los colaboradores como los jefes. Por lo que se realizó el estudio en la empresa Urbanizaciones Héctor Escalante, S.A. de C.V., para poder brindarles una herramienta administrativa que mejore el desempeño laboral, así como las relaciones entre las diferentes áreas de la empresa obteniendo como resultado brindar un servicio con eficiencia y calidad a los usuarios. Los objetivos de la presente investigación: Determinar si los empleados cuentan con una herramienta administrativa que les guíe y a la vez les permita realizar sus actividades de manera eficiente. Plantear la estructura organizativa como también los procedimientos que más se relacionan entre las diferentes áreas, así como conocer si los empleados realizan tareas que deberían estar a cargo de otra área y no de quien las realiza en la actualidad, a la vez determinar si el recurso humano se está aprovechando de la mejor manera. Para la obtención de la información necesaria para realizar el diagnóstico se utilizó el método deductivo, comenzando con la observación, para conocer un poco más, se elaboró un cuestionario y entrevistas, que contiene la información proporcionada por los empleados, dándose a conocer su percepción de la situación actual de cómo se realizan sus procedimientos y además el problema de no contar con herramientas administrativas de una manera formal, lo cual en un momento crea problemática, ya que se evade responsabilidad a la hora de una situación, de igual forma averiguar si existe una estructura organizativa actual. Los resultados obtenidos del diagnóstico reflejan que la mayoría del personal, opina que están realizando sus actividades sin herramientas de organización, que les permita desarrollar de manera eficiente las funciones asignadas al puesto. Se determinó además que no tienen por escrito los objetivos tanto globales como objetivos de las unidades, por lo que no se puede saber si las funciones que realizan están encaminadas al logro de los objetivos y metas que la empresa espera alcanzar. Se encontró que no se tiene una definición de funciones para cada uno de los puestos, lo cual conlleva a realizar funciones que no les corresponden, así como no contar con una guía que defina claramente y a la vez que se encuentre por escrito de quien es el responsable en ciertas situaciones (según entrevista). Se concluye que la empresa no cuenta con una estructura organizativa, los objetivos de cada unidad, como tampoco con una herramienta administrativa que defina claramente los diferentes pasos consecutivos relacionados entre sí, para llevar a cabo los procedimientos, así como tampoco los diferentes responsables. Posteriormente se recomienda al Gerente General de Urbanizaciones Héctor Escalante, S.A. de C.V. implementen una estructura organizativa, manuales de Procedimientos y Descripción de Puestos, dándolos a conocer a todo el personal, de modo que se conviertan en un instrumento de capacitación y consulta permanente, así mejorar el desempeño laboral y brindar un servicio ágil y eficiente a los usuarios.

Aplicación de la Norma internacional de contabilidad No.40 Propiedades de inversión en los estados financieros de las empresas arrendadoras de bienes inmuebles del municipio de San Salvador.

La aplicación uniforme y consistente de las Normas Internacionales de Contabilidad constituyen una base homogénea y con parámetros sólidos, en el registro de las operaciones de las entidades, logrando que la información sea consistente, comparativa y de fácil interpretación. A lo largo del desarrollo de la técnica contable se ha reconocido la necesidad de su armonización, en América Latina se han realizado diversos eventos en aras de fortalecer tal iniciativa, reconociendo a las Normas Internacionales de Contabilidad como el instrumento más completo para este propósito. El Salvador a raíz de ésto se ha visto en la necesidad de adecuar su marco legal para estar acorde con las exigencias del nuevo entorno económico. En ese sentido, la investigación de campo se orientó hacia los contadores de las empresas arrendadoras de bienes inmuebles del municipio de San Salvador, tomando como universo el listado de empresas proporcionado por la Dirección General de Estadísticas y Censos. Se utilizó como instrumento de recolección el cuestionario, con objeto de obtener información sobre el tratamiento contable aplicado a bienes inmuebles dedicados a la obtención de rentas y plusvalía, con el fin de determinar las implicaciones de la aplicación de la Norma Internacional de Contabilidad No. 40 “Propiedades de Inversión”. La investigación de campo ratificó la problemática observada, ya que se pudo determinar que a pesar de que el 96% de los profesionales encuestados han tenido contacto de una u otra manera con las normas, existe un 46% que no conoce sobre la Nº 40 “Propiedades de Inversión” y un 64% que desconoce el modelo del valor justo. Lo anterior dió la pauta para continuar con el desarrollo de la investigación y trabajar en la “Aplicación de la Norma Internacional de Contabilidad Nº 40, "Propiedades de Inversión" en las empresas arrendadoras de bienes inmuebles en el municipio de San Salvador”, la cual se dividió en las siguientes partes: a) Caso práctico, se presentan casos de contabilización y transferencias para luego desarrollar un ejercicio partiendo de un estado financiero en base a Normas de Contabilidad Financiera para aplicar los cambios requeridos por las Normas Internacionales de Contabilidad. b) Efectos financieros y tributarios, el aplicar un concepto de valor razonable a los bienes inmuebles trae consigo un registro de una utilidad no percibida, en cuanto al aspecto tributario se debe tomar en cuenta esta circunstancia al momento de calcular impuestos; en cambio financieramente representa un beneficio de presentar los valores actualizados de los bienes inmuebles. c) Interpretación de párrafos específicos, se identificaron aquellos directamente relacionados con la problemática tales como: (9) Los servicios auxiliares prestados entre empresas relacionadas a través de un arrendamiento. (39) Un valor justo para los bienes inmuebles, en el cual se considera lo más adecuado y debido a las circunstancias del mercados del país el avalúo a través de un perito calificado. (28)El modelo de valor justo, donde se plantea que los cambios en el mismo se presente en resultados. d) La aplicación de NIC´s en general tiene como propósito fortalecer la transparencia de la información financiera, para contribuir a ello la empresa debe realizar cambios en las políticas de la misma, es por ello que se presentan medidas de control interno aplicables al impuesto por pagar y dividendos por pagar. Finalmente se concluye que para la aplicación de la NIC Nº40 Propiedades de Inversión, se requiere de un esfuerzo conjunto por parte de las empresas y los contadores de las mismas, ya que muchos de ellos desconocen su aplicación y por ende los efectos de la misma. A lo que se recomienda impulsar el desarrollo de la investigación contable, para hacer conciencia de la necesidad de actualización técnica de cada profesional, además de otros elementos a considerar tal como la prudencia en la revaluación de los bienes.

Valor razonable, valor de revalorización y coste en la valoración de los inmuebles: evidencia empírica en el Reino Unido

La crisis de crédito de 2007 ha puesto de manifiesto la influencia del sector inmobiliario en la coyuntura económica global, subrayando la trascendencia que la valoración de los inmuebles puede tener en la economía. Dentro de la normativa contable internacional dictada por el IASB, la NIC 16 y la NIC 40 regulan, respectivamente, inmovilizado material e inversiones inmobiliarias, y de sus páginas se derivan tres modelos alternativos para la valoración de los inmuebles, según estén clasificados: modelo del coste, modelo del valor razonable y modelo del valor de revalorización. En la comunidad contable, organismos emisores de normas, países, empresas, académicos e investigadores, entre otros, se posicionan sobre coste o valor razonable, valor razonable o coste, pero casi todos ellos parecen olvidar que existe una tercera opción. El modelo del valor de revalorización se presenta como esa vía alternativa de valoración para los inmuebles, que comparte la mayoría de las ventajas atribuidas al modelo del valor razonable pero limitando la mayoría de las desventajas argumentadas en su contra. Objetivos, metodología y resultados El objetivo concreto de nuestra investigación es analizar el impacto cuantitativo en la información de los estados financieros de la valoración a valor razonable/valor de revalorización/coste en las propiedades inmobiliarias en Reino Unido, teniendo en cuenta la coyuntura económica de cada momento...

Resolución 03 del 14 de enero de 2013: ¿Qué formalidad deben cumplir las actas de liquidación en lasque se mencionan dentro de los activos bienes inmuebles? ¿Cuándo los actos, contratos o negocios jurídicos deban ser registrados tanto en Oficinas de registro de instrumentos públicos y la Cámara de Comercio, cuál es la autoridad competente para recaudar el impuesto?

Servicios registrales

EL MERCADO DE TIERRAS E INMUEBLES: ALGUNOS ASPECTOS METODOLOGICOS Y TECNICOS

En este artículo se presenta la metodología para el estudio del mercado de las tierras e inmuebles.  Se detallan el método, las técnicas de análisis, la base de datos y las fuentes de información. Se presenta el método para estudiar el mercado de  tierras, los precios de la tierra y los inmuebles, la oferta y la demanda de vivienda, la conversión de tierra agrìcola a tierra urbana, los costos de construcción y urbanización y la demanda actual y futura de la tierra y la vivienda.

Informe de Economía e Instituciones

Resumen: En su quinto número el Informe de Economía e Instituciones cuenta con tres columnas que abordan cuestiones teóricas y de política económica relacionadas con la temática de la economía y las instituciones. En la primera columna, La crisis financiera y el debate regulatorio, presenta una explicación institucional a la crisis hipotecaria actual en Estados Unidos. Según el autor en el origen de la inestabilidad del sistema financiero, que produjo consecutivos efectos de “burbujas” bursátiles se encuentra la revolución tecnológica y una desregulación imprudente de los sistemas financieros desde los años 1980. Con respecto a las soluciones en curso se resalta que las medidas que no incluyan, aparte de soluciones coyunturales como los rescates de entidades bancarias y financieras, una reformulación de las regulaciones no podrán atacar el problema en toda su magnitud. En la segunda columna, Causas institucionales de la crisis económica mundial, se enfoca en las causas de la crisis actual, que según el autor provienen de notorias fallas institucionales. El vacío de reglas prudenciales en las hipotecas sub-prime produjo primero una “burbuja” en el precio de los inmuebles y luego, al colapsar ésta, condujo a elevados porcentajes de incobrabilidad. Un rasgo en la organización institucional de la sociedad es evitar que alguien sea “juez y parte” en un tema, evitando asimetrías en la información y lobbies. Por último, se comenzó a transferir a los ahorristas el riesgo crediticio, esto transforma esencialmente la función del sector bancario de evaluadores de riesgos a vendedores de bonos. En la tercera columna, Los subsidios estatales en un contexto de vacío institucional, se puntualiza que la absoluta discrecionalidad de que gozan los gobiernos para disponer la asignación de dineros públicos vía subsidios es una constante histórica, que en los países más avanzados a comenzado a revertirse. El crecimiento explosivo de los subsidios en nuestro país durante los últimos años, en un marco de vacío de reglas jurídicas que fijen ciertos criterios imperativos para el gobierno, ha conducido a situaciones de marcada ineficiencia. Existen muchas recetas para revertir tal escenario, pero lo complejo es encontrar la llave para torcer la natural resistencia de los gobiernos a crear sistemas que los limiten en ese terreno.

Latin American migration in the central area of Iquique: New fronts of residential location and unequal forms of access to housing

Historically the central area of the city of Iquique has been established as residential space migrants choosing from different backgrounds , however since the late 2000s migration flows are diversified being mostly Latin American immigrants who live in precarious conditions , accessing tugurizados properties , deteriorated in an increasingly growing informal market. The results presented here are derived from quantitative residential location of migrants , as well as the implementation of 13 in-depth interviews . From these results emerge that Latin American migrants access to the same places where once lived internal migrants, however they inhabit a restrictive market , uneven and inadequate living conditions lease, but allows them to articulate residence and proximity to industrial networks , social and popular trade.

Regime fiscal aplicável às entidades sem fins lucrativos em Portugal e em Espanha

Em Portugal, as entidades sem fins lucrativos estão sujeitas, principalmente, ao imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas, ao imposto de selo, ao imposto sobre o valor acrescentado e ao regime fiscal do mecenato. Em Espanha, foi criado o regime fiscal das entidades sem fins lucrativos e dos incentivos fiscais ao mecenato, regulado pela lei n.º49/2002, de 23 de Dezembro, que prevê a atribuição de benefícios fiscais em matéria de Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre Transmisiones Palrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Bienes inmuebles e Impuesto sobre incrementos de Valor de los Terrenos.

Informe de seguimiento No.1: Ejecución de las obras de valorización (Acuerdo 180 de 2005)

Gestión del conocimiento

Informe de seguimiento No.2: Ejecución de las obras de valorización (Acuerdo 180 de 2005)

Gestión del conocimiento

Informe de seguimiento No.3: Ejecución de las obras de valorización (Acuerdo 180 de 2005)

Gestión del conocimiento