Le temps partagé dans la jouissance de la propriété par étages : étude de la copropriété spatio-temporelle sur une part d'étage

Introduction : Depuis plusieurs années, la pratique a développé une nouvelle forme d'utilisation de la propriété immobilière : le time-sharing, que l'on appelle aussi couramment propriété en temps partagé ou multipropriété. Son objectif est de permettre à plusieurs personnes de bénéficier du même logement de vacances en prévoyant une répartition temporelle de leur usage. Actuellement, il n'existe dans le système juridique suisse aucune disposition légale qui traite expressément du time-sharing, mais ce concept peut être valablement établi sur la base du droit en vigueur en ayant recours à différentes constructions. En effet, le droit contractuel, le droit des sociétés et les droits réels sont autant de moyens utilisés par la pratique pour atteindre le but fixé. Le choix entre ces diverses alternatives n'est toutefois pas anodin, car il détermine de manière directe la position juridique du time-sharer vis-à-vis des tiers et des personnes qui font partie de la même structure que lui. Le système du time-sharing a suscité un véritable engouement auprès des consommateurs, mais il a également donné lieu à de nombreux abus dont la presse s'est faite l'écho. Pour ces raisons, le législateur envisage aujourd'hui d'introduire des dispositions légales protectrices permettant de délimiter précisément les droits et obligations dont le time-sharer acquiert la titularité. Cette intervention législative ne consiste toutefois pas en une réglementation du time-sharing, mais uniquement en l'élaboration de normes générales qui doivent s'appliquer lors de la conclusion du contrat d'acquisition et qui se veulent compatibles avec les différentes constructions juridiques possibles. Nous avons choisi, pour la présente étude, d'examiner les possibilités qu'offrent les droits réels pour établir le partage de la jouissance d'un appartement et d'analyser la construction qui assure au consommateur la position la plus stable : celle de copropriétaire d'une part de propriété par étages. Les caractéristiques propres au time-sharing qui nous intéresse sont ainsi les suivantes : 1) Le time-sharer est un véritable propriétaire immobilier. Le droit de propriété assure une position forte à son titulaire qui bénéficie alors de tous les attributs et toutes les garanties de ce droit absolu. Mais le fait que plusieurs personnes acquièrent le même objet, nous met en présence du concept de propriété collective qu'il faut analyser afin d'expliquer la construction juridique du time-sharing en droits réels. 2) L'appartement reste toujours le même. L'objectif principal du consommateur est d'acquérir un droit de propriété sur un logement qu'il a lui-même choisi. Nous excluons ainsi les sociétés qui mettent à disposition de leurs membres un choix d'appartements que ce soit contre le versement d'une somme d'argent, par le biais d'un système d'acquisition de points-vacances, ou proportionnellement à l'investissement dans le capital social et le parc immobilier de la société. En outre, bien qu'il soit loisible à tout propriétaire d'entrer en relation avec une société d'échange afin de bénéficier d'un autre appartement, nous n'examinerons pas les rapports juridiques ainsi créés, car ils relèvent du droit contractuel et du droit des sociétés et non des droits réels. 3) L'immeuble est situé en Suisse et il est organisé en propriété par étages avant que les différents appartements qui le constituent ne soient vendus. Malgré le succès connu par le time-sharing hors de nos frontières, nous avons décidé de nous intéresser uniquement au statut réel du time-sharing en droit suisse et non aux divers problèmes qui peuvent surgir en droit international privé face aux contrats passés sous l'empire d'un droit étranger. En outre, comme nous le verrons, la structure de la propriété par étages se révèle être parfaitement adaptée au time-sharing en offrant une organisation élaborée et une communauté bénéficiant de la quasi-personnalité juridique. 4) Il n'y a aucun lien préexistant entre les différents acquéreurs et il n'est, par conséquent, pas nécessaire que l'acquisition de l'appartement se fasse simultanément et de manière collective. Dans la plupart des cas, les acquisitions seront échelonnées dans le temps et les personnes entreront en contact uniquement par le biais de leur logement commun. Le système permet donc une grande indépendance entre les différents membres du time-sharing, autant lors de l'achat que de la revente du droit de jouissance. 5) L'appartement étant vendu à de nombreuses personnes, il est nécessaire de fixer des périodes cycliques de jouissance. Celles-ci sont l'élément essentiel du time-sharing et déterminent le prix de vente par leur durée et par leur situation annuelle en haute saison ou en concordance avec les vacances scolaires. Toutefois, bien d'autres éléments nécessitent d'être règlés au niveau de l'organisation interne pour établir avec précision les droits et obligations de chacun. Le plan de notre étude comporte quatre parties principales qui portent respectivement sur la théorie de la propriété collective, sur les différentes constructions envisageables dans le domaine des droits réels, sur l'organisation de la copropriété fondant le time-sharing et sur l'examen des projets de révisions législatives à la lumière de la copropriété.

C'est la plume qui fait le conte : "Die sechs Schwäne" des frères Grimm et "De vilde Svaner" de Hans Christian Andersen

Dans De vilde Svaner (Les cygnes sauvages), conte des Eventyr, fortalte for Børn (Contes, racontés aux enfants), H. C. Andersen raconte une histoire très proche de celle de Die sechs Schwäne (Les six cygnes), des Kinder- und Hausmärchen (Contes de l'enfance et du foyer) des Grimm. On peut fort justement se demander si l'auteur danois ne réécrit pas le Märchen de 1812 lorsqu'il publie son eventyr, en 1838. Mais l'étude de plusieurs récits d'enfants transformés en cygnes - de l'histoire du septième sage du Dolopathos de Jean de Haute-Seille, à la fin du xiie siècle, et Die sieben Schwäne, un Feen-Märchen de 1801, à De elleve Svaner de Winther, en 1823 - montre qu'Andersen réécrit vraisemblablement ce dernier texte danois et que le dialogue intertextuel avec les Grimm s'effectue sur un autre mode. L'auteur des Eventyr, fortalte for Børn se positionne par rapport aux Kinder- und Hausmärchen, développant ainsi une nouvelle conception du genre qui ressort de la comparaison des manières de raconter propres à chaque auteur, leur plume. It is the pen which makes the tale. the Grimm brothers' Die sechs Schwäne and Christian Andersen's De vilde Svaner In De vilde Svaner, a tale from Eventyr, fortale for Børn, H. C. Andersen tells a story that is very close to that of Die sechs Schwäne from the Grimms' Kinder- und Hausmärchen. One could legitimately wonder whether the Danish author was inspired by the 1812 Märchen when he published his own eventyr in 1838. The study of other narratives about children transformed into swans (including the story of the seventh wise man in Jean de Haute-Seille's Dolopathos at the end of the twelth century; Die sieben Schwäne, a Feen-Märchen from 1801; and Winther's 1823 De elleve Svaner) shows that Andersen rewrote this last Danish text and that the intertextual dialogue with the Grimms takes place at another level. Andersen distinguishes himself from the Grimms by developing a new conception of the genre, which becomes clear in his very different way of telling a tale.

Question : le serment offert par M. l'évêque de Clermont, sous la réserve de tout ce qui tient à l'ordre spirituel, est-il le même que le serment civique pur et simple, et aujourd'hui que la Constitution civile du clergé ne fait point partie de la Constitution que le roi a acceptée, ne peut-on pas faire le serment purement et simplement? ([Reprod.])

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.450

Le paysan instruit sur le serment civique ou Instruction familière, dans laquelle on fait connoître comment & pourquoi la nouvelle Constitution détruit la religion ([Reprod.])

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.1306

Hommage respectueux des français-catholiques-romains, adressé au clergé de l'église gallicane sur le refus solemnel & unanime qu'il a fait, d'adhérer à une nouvelle Constitution civile du clergé, & de prêter, à ce sujet, le serment civique exigé, etc, etc : terminé par un plan projeté de souscription de bienfaisance, en faveur des ecclésiasiastiques fonctionnaires publics qui auront refusé de prononcer leur serment civique exigé, & précédé d'une honorable lettre de Sa Majesté Impériale Léopold régnant, à l'auteur ([Reprod.])

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.577

Lettre à M. le curé de S. Roch de Paris, servant d'envoi à un exemplaire d'un ouvrage intitulé : hommage des Français catholiques-romains au clergé de l'Eglise gallicane, sur le refus solemnel & unanime qu'il a fait, d'adhérer à une nouvelle Constitution civile du clergé, & de prêter le serment civique exigé, etc. ([Reprod.])

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.578

Dialogue entre Pierre et Jacques, sur le refus qu'ont fait les évêques de prêter le serment civique ([Reprod.])

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.615

Le bon pasteur, ouvrage constitutionnel : contenant un prône civique, prononcé dans la cathédrale du département de l'Isère, avec des notes justificatives, & des réponses aux principales objections qu'on fait contre la constitution du clergé ([Reprod.]) / par M. Gastinel, vicaire-épiscopal,...

Collection : Les archives de la Révolution française ; 8.1058