The tenant as a customer: can good service improve real estate performance?

Customer Relationship Management (CRM) theory suggests that good customer service results in satisfied customers, who in turn are more likely to remain loyal and recommend the service provider to others. Proponents of good customer service for tenants claim that landlords should see a return on any investment in their customer service, in the form of enhanced real estate performance. This paper begins by reviewing research on customer service returns in other industries. Through consideration of the characteristics of real estate markets, the paper explains how factors such as (inter alia) lease terms, property market cycles, and property type, might determine the relationship between customer service and real estate performance. The paper concludes that further research is needed to isolate specific aspects of customer service that are most appreciated by customers. It suggests that the financial returns which accrue to landlords adopting a customer-focused approach might indeed be quantified, and suggests an appropriate method for such future research.

Is intrinsic energy efficiency reflected in the pricing of office leases?

This paper investigates whether the intrinsic energy efficiency rating of an office building has a significant impact on its rental value. A sample of 817 transactions for offices with Energy Performance Certificates (EPCs) in the UK is used to assess whether a pricing differential can be identified, depending on the energy rating. While previous analyses of this topic have typically relied on appraisal-based and/or asking rent data, the dataset used in this research contains actual contract rents as well as information on lease terms. The results indicate a significant rental premium for energy-efficient buildings. However, it is found that this premium appears to be mainly driven by the youngest cohort of state-of-the-art energy-efficient buildings. The results also show that tenants of more energy-efficient buildings tend to pay a lower service charge, but this link appears to be rather weak and limited to newer buildings. Hence, it is argued that the information contained in the EPC is still not fully taken into account in the UK commercial property market with the possible exception of both the highest and the lowest EPC ratings.

Treating the Tenant as a Customer: can good service improve real estate performance?

Customer Relationship Management (CRM) theory suggests that good customer service results in satisfied customers, who in turn are more likely to remain loyal and recommend the service provider to others. Applied to real estate, this theory implies that landlords should see a return on any investment in the service they give to tenants, in the form of increased lease renewal rates and fewer void periods, achieved without compromising rents. This paper examines determinants of occupier satisfaction, and investigates the relationship between occupier satisfaction and property performance, using measures such as capital growth, income return, lease renewal rates and total return. The analysis is based upon a pilot study using occupier satisfaction responses from around 2500 interviewees based in multi-tenanted offices, shopping centres and retail warehouses on out-of-town retail parks in the UK. The analysis is being extended to cover a larger sample for the author’s PhD. Part 1 of the analysis examines occupier satisfaction, whilst Part 2 considers its impact on property performance.

Determinants of satisfaction amongst tenants of UK Offices

Purpose – Corporate Occupiers require offices and services which meet their business needs, whilst landlords must attract and retain occupiers in order to maximise occupancy and rental income. The purpose of this research is to help landlords and corporate occupiers understand each other better, in order to achieve a mutually beneficial relationship. Design/methodology/approach - This paper analyses interviews with 1334 office tenants in the UK, conducted over an 11-year period, to investigate determinants of occupier satisfaction, loyalty and advocacy. Structural equation modelling and regressions are performed using respondents’ ratings of satisfaction with many aspects of occupancy as explanatory variables. The dependent variables include satisfaction with property management, value for money, overall occupier satisfaction, lease renewal intentions and occupiers’ willingness to recommend their landlord. Findings - The aspects with most impact on occupiers’ satisfaction are the office building itself, its location and amenities, and also communication with their property manager, a belief that their business needs are understood and the property manager’s responsiveness to occupiers’ requests. Occupiers’ loyalty depends mainly upon feeling that their rent and service charges provide value for money, an amicable leasing process, the professionalism of their property manager and the Corporate Social Responsibility of the Landlord. ‘Empathy’ is crucial to occupiers’ willingness to recommend their landlord, and clear documentation and efficient legal process improve occupiers’ perception of receiving ‘Value for Money’. Research Limitations - The sample is skewed towards occupiers of prime office buildings in the UK, owned by landlords who care sufficiently about their tenants to commission studies into occupier satisfaction. Practical implications - This research should help to improve the landlord – tenant relationship, benefitting the businesses that rent property and helping building managers understand where to focus their efforts to achieve maximum effect on occupier satisfaction, loyalty and advocacy. Originality/value - There has been little academic research into the determinants of satisfaction of occupiers of UK commercial property. This large-scale study enables the most influential factors to be identified and prioritised.

Arnold v. Britton: a ratio and two sets of obiter dicta

Arnold v Britton marks the final stage of the longstanding dispute as to the correct interpretation of a number of 99-year leases of chalets on a leisure park at Oxwich, in the Gower peninsula, near Swansea. The aspect of the case which has attracted most discussion has, understandably, been its main ratio: the proper way to construe a provision of a lease which arguably has an absurd result. This will be considered in this case-note. The judgment of the Supreme Court – particularly the judgment of Lord Neuberger PSC – does, however contain some observations on the possible reform of the law on service charges which are of interest to those engaged in this field. It also contains some obiter comments on ‘letting schemes’ which are – in the view of the present author – highly unorthodox. These three rather disparate issues which are raised by this case will be considered in turn. As they have little in common with each other, they will be considered as separate sections.

O posicionamento dos tribunais perante os contratos de distribuição (1980-1999)

Esta pesquisa tem por objeto a análise sistemática da jurisprudência brasileira sobre os contratos de distribuição entre os anos de 1.980 e 2.000, procurando identificar qual a posição dos nossos Tribunais face a esses contratos. Nessa linha, constatou-se que os casos (acórdãos) abrem-se em cinco grandes blocos, quais sejam: (1) atribuição/divisão territorial; (2) questões possessórias; (3) renovatória de locação; (4) rescisão dos contratos de distribuição. Este grupo divide-se (i) naqueles contratos sujeitos à Lei Ferrari, (ii) naqueles referentes ao setor de combustíveis e derivados e (iii) naqueles não subsumíveis a tal diploma; (5) questões processuais relevantes, dividido em (i) litisconsórcio necessário e (ii) título executivo extrajudicial. Além disso, por se tratar de uma avenca atípica na maioria dos casos, a pesquisa procurou extrair de cada um dos casos qual o conceito de contrato de distribuição adotado.

O tratamento dos contratos de locação comercial de devedor locatário em recuperação judicial: uma análise à luz das tensões entre o direito material e concursal

Este estudo tem o objetivo de verificar o tratamento dado aos contratos de Locação Comercial de Devedor Locatário em Recuperação Judicial. A lei 11.101/2005 determina, em seus artigos 117 e 119,VII, que os contratos bilaterais não se resolvem pela falência e que na falência do locatário, o administrador judicial pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato. Porém, a lei é lacônica a respeito do processo de Recuperação Judicial. Então, o estudo pretende verificar a aplicabilidade dos artigos pertinentes à falência, aos contratos de Devedor submetido ao processo de Recuperação Judicial. Com o intuito de realizar interpretação congruente com a eficiência que se espera da legislação em comento, a metodologia utilizada no trabalho é a da Análise Econômica do Direito, segundo os contornos conferidos pelo autor THOMAS H. JACKSON. Assim, o trabalho aproveita os conceitos do common pool assets e dos executory contracts para auxiliar na compreensão da função dos contratos de locação no Processo de Recuperação Judicial. Nesse sentido, o estudo é importante, pois estabelece parâmetros de interpretação teleológica da legislação concursal, considerando-se as tensões entre o Direito Material e Concursal aplicáveis a hipótese aqui formulada. Então, constatou-se que o tema gera divergência de entendimentos perante a jurisprudência brasileira, no que se refere a possibilidade, ou não, de despejar locatário Devedor em Recuperação Judicial. A controvérsia ronda, principalmente, em torno de duas questões: (a) a aplicação do principio da preservação da empresa, presente no art. 47. da L.11.101/2005 (b) (i)liquidez da ação de despejo por falta de pagamento para fins do artigo 6 da mesma lei. Por fim, o estudo avalia forma pela qual a jurisprudência trata do tema e a sua compatibilidade com a metodologia de Análise Econômica Aplicável ao Direito Concursal.

Cultivo multitrófico e multiespacial do camarão-da-amazônia e tilápia-do-nilo, com e sem o uso de substratos

Pós-graduação em Aquicultura - FCAV

O processo licitatório como mecanismo de proteção socioambiental

Esse trabalho trata da licitação como mecanismo de proteção socioambiental, analisa de que forma o processo licitatório pode funcionar como uma materialização do princípio da prevenção ambiental, na instalação de empreendimentos públicos potencialmente causadores de degradação ambiental. Num primeiro momento essa pesquisa tratou da questão ambiental e seus aspectos relevantes, a inserção do meio ambiente no texto constitucional e o processo de licenciamento ambiental. Em seguida, foi realizada a análise do processo licitatório e os princípios jurídicos que o informam, sua finalidade, suas fases e sua relação com os demais instrumentos de proteção ambiental. A licitação é o meio pelo qual a Administração Pública contrata a realização de empreendimentos públicos de infra-estrutura, potencialmente causadores de impacto ambiental. Por fim, apresenta como a licitação constitui um importante mecanismo de proteção ambiental, quando a Administração Pública cumpre o procedimento licitatório legal vigente no país. Para isso foram analisados dois casos exemplificativos em que a Administração Pública não cumpriu tal procedimento, violando o princípio da legalidade e da prevenção e precaução ambiental. O trabalho foi realizado a partir da pesquisa doutrinária bem como a partir da analise das decisões emitidas pelo Poder Judiciário do Estado do Pará e do Tribunal de Contas da União, nos casos específicos da licitação da Alça Viária e das hidrovias Capim-Guamá, Marajó e Teles Pires – Tapajós e ampliação e arrendamento do porto de Santarém, respectivamente.

A Sorocabana Railway Company: a relação de uma empresa ferroviária privada com as diretrizes governamentais (1907-1919)

Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP)

Custo de produção e lucratividade da cultura do amendoim no município de Jaboticabal, São Paulo

Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP)

Aplicação de efluente de tratamento de esgoto, via aspersão, no solo e em Brachiaria

Pós-graduação em Agronomia (Ciência do Solo) - FCAV

RP97-75 Fixed and Flexible Cash Rental Arrangements for Your Farm

The kind of rental arrangements for cropland vary widely in each locality and from one geographic area to another. What is desirable for one particular landlord/tenant relationship is not acceptable for others. The purpose of this publication is to help tenants and landlords develop fair cash-rent arrangements and assist them in making sound decisions based on a fair evaluation of resources. The first section addresses whether a fixed cash-rent lease arrangement should be used. Part II discusses how to develop a fair fixed cash rental rate, while Part III provides information on setting rent for other cropland, pasture, and buildings. Part IV outlines the advantages and disadvantages of flexible cash-leasing arrangements. Part V discusses the importance of developing a written lease agreement. A sample lease form also is included.

I rapporti di collaborazione tra vettori

L’elaborato ha ad oggetto l’analisi delle possibili forme di collaborazione tra vettori nei diversi settori del trasporto, con particolare attenzione all’ambito aeronautico e marittimo. Negli ultimi decenni l’incremento del livello di concorrenza tra i competitors su scala planetaria, a seguito della progressiva liberalizzazione e globalizzazione dei trasporti, ha indotto i vettori ad adottare nuove strategie commerciali dirette alla condivisione del rischio, alla riduzione dei costi di esercizio, all’espansione delle proprie reti e alla flessibilizzazione dei processi interni di adeguamento alle continue espansioni e contrazioni del mercato. Hanno, così, fatto la loro comparsa modelli contrattuali nuovi che differiscono per struttura, livello di integrazione delle parti coinvolte e grado di complessità dell’accordo. Nell’elaborato, pertanto, sono state attentamente esaminate le molteplici figure giuridiche generate dalla prassi commerciale, come gli accordi di codesharing, interlining, wet lease, dry lease, franchising, le grandi alleanze strategiche presenti sia in ambito aeronautico, sia in quello marittimo, le Conferences e i Consorzi. La ricerca, in particolare, è focalizzata, alla luce della prassi contrattuale e della normativa nazionale, comunitaria ed internazionale vigente, sui problemi di qualificazione giuridica di tali accordi e, conseguentemente, sulla disciplina di volta in volta ad essi applicabile, sul loro oggetto, regolamento contrattuale e contenuto. Si è proceduto poi ad uno studio comparativo-contrastivo delle differenze tra le varie forme di partnership e all’approfondimento delle questioni concernenti la tutela degli utenti dei servizi di trasporto, siano essi passeggeri o mittenti. Sono affrontati, infatti, con accurata indagine i profili di responsabilità dei vettori coinvolti, sulla base del quadro normativo di riferimento. Nel corso della ricerca si è data anche particolare attenzione all’analisi della compatibilità degli accordi tra vettori con la disciplina comunitaria della concorrenza, registrando una tendenza della Comunità a piegare l’interpretazione delle norme in materia alle superiori esigenze dell’economia, in considerazione delle peculiarità del mercato del trasporto.

Ethnography of a Land-Deal. Local Perceptions and Vertical Perspectives of a Large Scale Land Acquisition Project in Northern Sierra Leone

In the aftermath of the devastating civil war, the Sierra Leonean government created favourable conditions for foreign investors willing to lease large areas of land to bring development to the country. A team of anthropologists and geographers did extensive fieldwork on the Addax Bioenergy Project in order to a) document the project affected people’s (PAP) perceptions and interests on a horizontal level and b) identify the different actors that are necessary for the implementation of such a project on the vertical level. Findings indicate that the project triggers a number of processes: Cultural and linguistic differences between PAP and company, their diverse understanding of development and the stance of local elites led to misunderstandings concerning each other’s responsibilities and created a lot of frustration on both sides. Further, the loss of natural resources that comes along with the land lease affects mostly women and other vulnerable groups.