A critical review of methodologies for measuring rental depreciation applied to UK commercial real estate

Real estate depreciation continues to be a critical issue for investors and the appraisal profession in the UK in the 1990s. Depreciation-sensitive cash flow models have been developed, but there is a real need to develop further empirical methodologies to determine rental depreciation rates for input into these models. Although building quality has been found to be an important explanatory variable in depreciation it is very difficult to incorporate it into such models or to analyse it retrospectively. It is essential to examine previous depreciation research from real estate and economics in the USA and UK to understand the issues in constructing a valid and pragmatic way of calculating rental depreciation. Distinguishing between 'depreciation' and 'obsolescence' is important, and the pattern of depreciation in any study can be influenced by such factors as the type (longitudinal or crosssectional) and timing of the study, and the market state. Longitudinal studies can analyse change more directly than cross-sectional studies. Any methodology for calculating rental depreciation rate should be formulated in the context of such issues as 'censored sample bias', 'lemons' and 'filtering', which have been highlighted in key US literature from the field of economic depreciation. Property depreciation studies in the UK have tended to overlook this literature, however. Although data limitations and constraints reduce the ability of empirical property depreciation work in the UK to consider these issues fully, 'averaging' techniques and ordinary least squares (OLS) regression can both provide a consistent way of calculating rental depreciation rates within a 'cohort' framework.

Performance-based contracting in the construction sector

Construction procurement is complex and there is a very wide range of options available to procurers. Inappropriate choices about how to procure may limit practical opportunities for innovation. In particular, traditional approaches to construction procurement set up many obstacles for technology suppliers to provide innovative solutions. This is because they are often employed as sub-contractors simply to provide and install equipment to specifications developed before the point at which they become involved in a project. A research team at the University of Reading has developed a procurement framework that comprehensively defines the various options open to procurers in a more fine-grained way than has been known in the past. This enables informed decisions that can establish tailor-made procurement approaches that take into account the needs of specific clients. It enables risk and reward structures to be aligned so that contracts and payment mechanisms are aligned precisely with what a client seeks to achieve. This is not a “one-size-fits-all” approach. Rather, it is an approach that enables informed decisions about how to organize individual procurements that are appropriate to particular circumstances, acknowledging that they differ for each client and for each procurement exercise. Within this context, performance-based contracting (PBC) is explored in terms of the different ways in which technology suppliers within constructed facilities might be encouraged and rewarded for the kinds of innovation sought by the ultimate clients. Examples from various industry sectors are presented, from public sector and from private sector, with a commentary about what they sought to achieve and the extent to which they were successful. The lessons from these examples are presented in terms of feasibility in relation to financial issues, governance, economics, strategic issues, contractual issues and cash flow issues for clients and for contractors. Further background documents and more detailed readings are provided in an appendix for those who wish to find out more.

Business life cycle and capital structure: evidence from Chinese manufacturing firms

This paper uses a panel data-fixed effect approach and data collected from Chinese public manufacturing firms between 1999 and 2011 to investigate the impacts of business life cycle stages on capital structure. We find that cash flow patterns capture more information on business life cycle stages than firm age and have a stronger impact on capital structure decision-making. We also find that the adjustment speed of capital structure varies significantly across life cycle stages and that non-sequential transitions over life cycle stages play an important role in the determination of capital structure. Our study indicates that it is important for policy-makers to ensure that products and financial markets are well-balanced.

Administração baseada em valor : uma abordagem conceitual comparada com a realidade de uma empresa do ramo de telecomunicações

O presente trabalho trata da Administração Baseada em Valor (VBM do inglês Value Based Management), que é uma ferramenta de auxílio à administração de empresas, que busca a identificação de value drivers, que são controles internos a serem monitorados, que devem abranger os principais pontos vistos pelo mercado como criadores de valor, pois o objetivo central da VBM é a majoração de valor para o acionista. A VBM também se utiliza do fluxo de caixa descontado (DCF do inglês Discounted Cash Flow). O objetivo central desta dissertação é fazer uma análise comparativa da estrutura interna de funcionamento e acompanhamento e dos controles de uma organização do segmento de telecomunicações com a filosofia da VBM, identificando o distanciamento de uma para com a outra. A empresa pesquisada é a Dígitro Tecnologia Ltda., de Florianópolis, que não utiliza a VBM. É uma pesquisa quantitativa e foi desenvolvida através do método de estudo de caso. Sua investigação foi dividida em três pontos principais: (1) a identificação, na empresa, da estrutura básica necessária para a implantação da Administração Baseada em Valor, (2) os itens necessários para se montar um DCF e (3) os controles internos possuídos pela organização, que possam servir como value drivers ou suas intenções de implantar controles. O estudo de caso foi único e exploratório, contando com a aplicação de entrevistas semi-estruturadas, observação direta e coleta de documentos. Conclui-se que a organização pesquisada está distante da filosofia da VBM, porém, com intenção de utilizar-se de inúmeros conceitos da Administração Baseada em Valor para auxiliar sua gestão.

Liquidez e fluxo de caixa: um estudo teórico sobre alguns elementos que atuam no processo de formação do caixa e na determinação do nível de liquidez de empresas privadas não financeiras

O trabalho procura mapear e interpretar o processo de formação de caixa decompondo e analisando as atividades que contribuem para liberar ou retirar recursos do fluxo de caixa. Procura também avançar no problema da determinação do nível ótimo de liquidez que deve ser mantido pelas empresas.

Opções reais: exemplo de aplicação para avaliação de reservas petrolíferas

Este trabalho teve como objetivo incluir flexibilidades gerenciais (tais como técnicas de injeção de gás e água) na avaliação de reservatórios. Concluimos que esta técnicas podem aumentar o valor dos reservatórios em até 25% segundo a teoria de opções reais. A principal vantagem da metodologia de teoria de opções face a tradicional técnica de fluxo de caixa descontado é levar em conta as questões operacionais da indústria do petróleo. Utilizamos dois modelos clássicos para a precificação de reservatórios de petróleo, e aplicamos uma análise de sensibilidade para determinarmos quais fatores são mais relevantes no seu valor econômico. Como era de se esperar em ambos os modelos, o tempo de concessão, bem como a taxa de convenience e/ou dividend yield foram os fatores mais importantes.

Mecanismos de recompra de ações e expropriação de acionistas minoritários - evidência do Brasil

Este artigo examina o impacto das recentes programas de recompra de ações sobre a expropriação de acionistas minoritários. Recentemente, houve 12 ofertas de recompra de ações cujo controle foi adquirido por investidores estratégicos estrangeiros ou por consórcios para comprar empresas privatizadas. Dois exemplos são: (i) a compra do controle da Lojas Renner, empresa de varejo da família Renner pela J. C. Penney; e (ii) Cargill comprando o controle da Solorrico, uma empresa de fertilizantes controlada por uma família. Paralelamente, a CVM emitiu a resolução #299 para evitar a expropriação de acionistas minoritários. Nós conjeturamos que pequenas e médias empresas com baixo crescimento, baixa alavancagem, e propriedade concentrada são candidatos mais prováveis para um "takeover" com maior probabilidade de expropriação. Isto explica parcialmente a falta de liquidez e o alto desconto na oferta pública de ações no mercado acionário brasileiro.

Avaliação de empresas por fluxo de caixa descontado: o impacto dos ativos intangíveis no valor da empresa

Ao mesmo tempo que os ativos intangíveis têm sido amplamente discutidos e apresentados como condutores de sucesso, ainda são poucas as reflexões sobre a influência destes ativos no valor das empresas. Este trabalho surge portanto com o objetivo de identificar uma maneira de se contemplar os ativos intangíveis no valor de uma empresa, quando a mesma é avaliada pelo método de Fluxo de Caixa Descontado. A partir desta metodologia foram analisadas como os intangíveis marca, reputação, redes e alianças estratégicas, tecnologias e processos, capital humano, capital intelectual, inovação, adaptabilidade, cultura organizacional, liderança, responsabilidade socioambiental, e comunicação e transparência podem impactar o valor da empresa, e como eles relacionam-se entre si.

Cooperativa como forma de melhor viabilizar os produtores de maçã: um projeto para a região do muícípio de vacaria / RS

The association in a form of cooperative can become a guarantee factor to the activities of the small and medium producers of the apple culture in the region of Vacaria-RS, Brazil. The study shows the problems the small and medium producers that grow apples in the city have. After an overview of the literature, the thesis presents a project of a hypothetical structure with the objective of evaluating the financial and economic viability of a cooperative. In this stage the utilized methodology was the collected data available between representatives of the sector and local companies that operate on this activity. The available data was used to construct a cash flow ¿ projecting costs and expenses to an alleged project; utilizing on the sequence to the evaluation the Net Present Value Method ( NPV / Valor Presente Líquido ), the Internal Rate of Return ( IRR / Taxa Interna de Retorno ) and Pay Back ( Período de Recuperação do Investimento ¿ PRI ). The results of the economic and financial evaluation obtained reveal the acceptance of the proposed project. However, on the exemplification phase of the cooperatives that work in other regions, the social, institutional and organizational aspects showed as important as the financial aspects of the project.

A utilização da teoria de opções reais na determinação do valor econômico de investimentos em empresas e projetos

Este trabalho objetivou estudar o modelo de avaliação de empresas e projetos fundamentado na Teoria de Opções Reais. Foi demonstrado que, dado a existência de incertezas sobre os acontecimentos futuros e a possibilidade de os investidores modificarem suas decisões no decorrer do tempo, os modelos tradicionais de avaliação erram, pois desconsideram as modificações que a taxa de desconto utilizada sofre em função de uma decisão tomada sobre uma opção qualquer existente. Por outro lado, com a utilização da Teoria de Opções Reais é possível identificar estas opções e avaliá-las de forma correta. Apresentou-se um exemplo em que determinado investimento foi avaliado pelo modelo de Desconto dos Fluxos de Caixa e pela Teoria de Opções Reais, o qual demonstrou que os modelos tradicionais erram ao não considerar e valorar as opções reais existentes, confirmando desta forma a proposição inicial do trabalho.

O fluxo de caixa pelo método indireto como um instrumento gerencial para a avaliação qualitativa da capacidade de geração de caixa

O estudo em questão tem por objetivo atestar a eficácia do modelo do Fluxo de Caixa pelo Método Indireto em comparação ao Fluxo de Caixa Direto e à Demonstração de Origens e aplicações de Recursos, como sendo o instrumento mais recomendado para avaliar e mensurar a capacidade de geração de caixa em relação a um determinado período de tempo. O fundamento teórico foi baseado nos seguintes autores: Matarazzo (1998), Brigham e Houston (1999), Vinagre Brasil e Guimarães Brasil (1992); Sanvicente (1993), Assaf Neto (1991), Falcini (1992), Ross, Westerfild e Jaffe (1995), Hoji (2001), Brigham, Gapenski e Ehrhardt (2001), Campos (1999) e Gitman (2001). Para validar a questão central, foi elaborada uma análise dos dados relativos aos demonstrativos da Petrobrás SI A referentes aos anos de 2001 e 2000, comparando-se os resultados observados no Fluxo de Caixa Indireto com os da Demonstração de Origens e Aplicações de Recursos. A pesquisa conclui que o fluxo de caixa pelo método indireto é um instrumento útil para se avaliar qualitativamente a capacidade de geração de caixa, porém limitado às organizações de maior porte, em função da necessidade de um sistema integrado de planejamento e análise de informações gerenciais, que nem sempre é observado no universo das empresas de menor dimensão.

O planejamento e o gerenciamento econômico-financeiros como instrumentos de redução da mortalidade das micro e pequenas empresas - estudo de caso: Restaurante Buongustaio

O presente estudo objetivou identificar as principais causas da mortalidade das micro e pequenas empresas brasileiras e como os instrumentos de planejamento e gerenciamento econômico-financeiros podem reduzir esta mortalidade. Foi realizada pesquisa bibliográfica sobre as micro e pequenas empresas (MPE) em que se identificaram: as definições, as principais características, a importância, as principais necessidades e dificuldades, a taxa de mortalidade e os fatores de mortalidade desse segmento de empresas. Dessa forma, verificou-se que as MPE têm grande importância na economia e sociedade brasileiras. A maioria expressiva (98%) das empresas brasileiras é classificada como MPE, sendo elas responsáveis por 43% da oferta de empregos e por quase a metade de toda a receita e valor da produção do país. O trabalho abordou pesquisas mostrando que as taxas médias de mortalidade das empresas brasileiras são significativas e preocupantes, podendo atingir índices próximos a 60% somente no primeiro ano de sua constituição, em alguns Estados do Brasil. Este fenômeno não pode ser atribuído a um fator isoladamente, mas a um conjunto de fatores ambientais, técnicos, administrativos e outros mais que, combinados, podem ampliar os riscos de fechamento das x empresas. No entanto, grande parte dos estudos aponta problemas de origem financeira como um dos principais fatores condicionantes da mortalidade das MPE. As necessidades mais prementes nas MPE, identificadas na pesquisa bibliográfica, foram: instrumentos de planejamento e gestão, treinamento especializado, capital de giro, crédito a taxas compatíveis com a rentabilidade e formalização dos processos. A pesquisa principal do trabalho é o estudo de caso abordando a experiência vivencial de implantação, planejamento, gerenciamento e controle do Restaurante Buongustaio em Brasília, nos seus 10 meses iniciais de funcionamento. Foram abordadas as principais dificuldades, problemas enfrentados e soluções envolvendo planejamento, gestão, recursos humanos, capital de giro e atendimento a clientes, dentre outros. o estudo de caso possibilitou a aferição de vários conceitos e conteúdos abordados na pesquisa bibliográfica e conclui-se que a utilização dos instrumentos de planejamento e gerenciamento econômico-financeiros, como: plano de negócios, análise econômico-financeira, gerenciamento do fluxo de caixa e de capital de giro, fornece importante contribuição para a sobrevivência e crescimento da micro e pequena empresa, reduzindo o seu risco de falência ou mortalidade prematura.

Uma alternativa de análise de viabilidade para as siderúrgicas brasileiras

Este estudo tem por objetivo demonstrar a eficácia da aplicação da Teoria das Opções Reais em empresas siderúrgicas brasileiras. Para tal fim, os seguintes itens são introduzidos e discutidos nesta dissertação: (a) Princípios e critérios da Teoria das Opções Reais e do tradicional método de análise por Fluxo de Caixa Descontados. (b) Características de um investimento siderúrgico. (c) Desenvolvimento do modelo binomial para a aplicação da Teoria das Opções Reais. (d) Exemplos numéricos demonstrando o potencial da Teoria das Opções Reais. o estudo conclui que a Teoria das Opções Reais é perfeitamente aplicável em casos de siderurgia, e que este método amplia e flexibiliza as decisões administrativas em comparação ao tradicional método de análise por Fluxo de Caixa Descontado.

Avaliação de projetos na presença de volatilidade: estudo de caso de empresas no setor de telecomunicações

Quando as empresas decidem se devem ou não investir em determinado projeto de investimentos a longo prazo (horizonte de 5 a 10 anos), algumas metodologias alternativas ao Fluxo de Caixa Descontado (FCD) podem se tornar úteis tanto para confirmar a viabilidade do negócio como para indicar o melhor momento para iniciar o Empreendimento. As análises que levam em conta a incerteza dos fluxos de caixa futuros e flexibilidade na data de início do projeto podem ser construídos com a abordagem estocástica, usando metodologias como a solução de equações diferenciais que descrevem o movimento browniano. Sob determinadas condições, as oportunidades de investimentos em projetos podem ser tratados como se fossem opções reais de compra, sem data de vencimento, como no modelo proposto por McDonald-Siegel (1986), para a tomada de decisões e momento ótimo para o investimento. Este trabalho analisa a viabilidade de investimentos no mercado de telecomunicações usando modelos não determinísticos, onde a variável mais relevante é a dispersão dos retornos, ou seja, que a variância representa o risco associado a determinado empreendimento.

Avaliação de projetos de desenvolvimento de shopping centers: através da teoria de opções reais

Neste trabalho é realizada uma avaliação de um projeto de desenvolvimento de um shopping center através do modelo tradicional do fluxo de caixa descontado e, alternativamente, através do modelo de opções reais. O objetivo é analisar as principais diferenças entre os modelos utilizados. Os resultados obtidos revelam que a utilização da metodologia de opções reais é capaz de valorar as flexibilidades gerenciais que podem existir em um projeto. As diferenças de valores entre os dois métodos são significativas, podendo atingir mais de 10% do valor do projeto.