The value relevance of investment property fair value

A Work Project, presented as part of the requirements for the Award of a Masters Degree in Finance from the NOVA – School of Business and Economics

Fair value measurement: Is the debate around level II and level III assets and liabilities relevant

Double Degree. A Work Project presented as part of the requirements for the Award of a Masters Degree in Finance from the NOVA- School of Business and Economics and a Masters Degree in Business Engineering from Louvain school of Management

El valor razonable como concepto vinculado a la pertinencia del valor. Fair value as a concept related to value relevance.

IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL PROBLEMA - HIPÓTESIS Según la NIC 39, el valor razonable es la cantidad por la que puede ser intercambiado un activo o cancelado un pasivo entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en condiciones de independencia mutua. La definición del FASB (SFAC 7) es muy similar, y define el valor razonable como el monto mediante el que un activo podría ser enajenado en una transacción entre partes independientes, dispuestas a realizar la operación en situaciones diferentes a la de una liquidación o a la de una venta forzada. Puede apreciarse que esta definición de valor razonable es limitada porque, a excepción de escenarios que se correspondan con mercados perfectos y completos, el concepto puede abarcar valores de entrada, valores de salida y valores en uso, los cuales pueden ser muy diferentes (Beaver, 1987). El valor de entrada es el valor de adquisición o de reemplazo, el valor de salida es el precio al cual un activo puede ser vendido o liquidado, y el valor en uso es el valor incremental de una empresa atribuible a un activo (se correspondería con el valor presente mencionado anteriormente). Dado que el IASB y la FASB se ocupan de la valuación de activos que una empresa posee, y no de activos que serán adquiridos en un futuro, su definición de valor razonable debería ser interpretada desde la perspectiva del vendedor. Por lo tanto, el concepto de valor razonable que manejan el IASB y la FASB se asemeja a un valor de salida, tal como lo propusieron Chambers y Stirling hace bastantes años atrás.Planteado esto, lo que tratará de dilucidar este proyecto de investigación es si este concepto de valor razonable es realmente novedoso o es una simple regresión a los valores corrientes de salida defendidos por los autores de la década del setenta. OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS General Analizar si el concepto “valor razonable” tal como es definido por la normativa actual se corresponde con una definición novedosa o es una adaptación/modificación/regresión de conceptos ya existentes (valores corrientes de salida). Específicos Revisar la literatura específica desde el punto de vista de la teoría contable y las normas de las que dispone la profesión referidas a los siguientes aspectos: a) Valores corrientes b) Valor razonable MATERIALES Y MÉTODOS El análisis que se llevará a cabo comprenderá dos aspectos. El primero consiste en la revisión de la doctrina contable. Para ello se analizará bibliografía significativa y trabajos de eventos académicos relacionados con el valor razonable. En segundo término se revisará la normativa profesional a nivel nacional e internacional. Después de concluido con los pasos anteriores se analizará la novedad del concepto valor razonable y su semejanza con el valor corriente de salida planteado por los autores de la década del setenta. IMPORTANCIA DEL PROYECTO – IMPACTO Se pretende revisar si el concepto valor razonable planteado por la normativa actual resulta realmente novedoso o es una adaptación de viejos conceptos planteados en la década del setenta del siglo pasado. El proyecto resulta importante porque es un tema no desarrollado en la literatura, ni planteado en congresos. Se estima lograr material de publicación y presentación en eventos académicos. According to the NIC 39, fair value is the quantity for the one that can be exchanged an asset or cancelled a liability between a buyer and a seller interested and due informed, in conditions of mutual independence. The definition of the FASB (SFAC 7) is very similar, and defines fair value as the amount by means of which an assets might be alienated in a transaction between independent parts, ready to realize the operation in situations different from that of a liquidation or to that of a forced sale. This definition of reasonable value is limited because, with the exception of scenes that fit with perfect and complete markets, the concept can include values of entry, values of exit and values in use, which can be very different (Beaver, 1987). The value of entry is the value of acquisition or of replacement, the value of exit is the price to which an asset can be sold or liquidated, and the value in use is the incremental value of a company attributable to an asset. Provided that the IASB and the FASB deal with the appraisal of assets that a company possesses, and not of assets that will be acquired in a future, this definition of fair value should be interpreted from the perspective of the seller. Therefore, the concept of reasonable value that they handle the IASB and the FASB is alike a value of exit, as Chambers and Stirling proposed it enough years ago behind. We will review if the concept of "fair value" is really new or if it is an adaptation of old concepts.

Book vs. Fair Value Accounting in Banking, and Intertemporal Smoothing

The aim of this paper is to examine the pros and cons of book and fair value accounting from the perspective of the theory of banking. We consider the implications of the two accounting methods in an overlapping generations environment. As observed by Allen and Gale(1997), in an overlapping generation model, banks have a role as intergenerational connectors as they allow for intertemporal smoothing. Our main result is that when dividends depend on profits, book value ex ante dominates fair value, as it provides better intertemporal smoothing. This is in contrast with the standard view that states that, fair value yields a better allocation as it reflects the real opportunity cost of assets. Banking regulation play an important role by providing the right incentives for banks to smooth intertemporal consumption whereas market discipline improves intratemporal efficiency.

Book vs. fair value accounting in banking and intertemporal smoothing

The aim of this paper is to examine the pros and cons of book and fair value accounting from the perspective of the theory of banking. We consider the implications of the two accounting methods in an overlapping generations environment. As observed by Allen and Gale(1997), in an overlapping generation model, banks have a role as intergenerational connectors as they allow for intertemporal smoothing. Our main result is that when dividends depend on profits, book value ex ante dominates fair value, as it provides better intertemporal smoothing. This is in contrast with the standard view that states that, fair value yields a better allocation as it reflects the real opportunity cost of assets. Banking regulation play an important role by providing the right incentives for banks to smooth intertemporal consumption whereas market discipline improves intratemporal efficiency.

A comparative study of difficulties in accounting preparation and judgement in agriculture using fair value and historical cost for biological assets valuation

Este estudio realiza un investigación empírica comparando las dificultades que se derivan de la utilización del valor razonable (VR) y del coste histórico (CH) en el sector agrícola. Se analiza también la fiabilidad de ambos métodos de valoración para la interpretación de la información y la toma de decisiones por parte de los agentes que actúan en el sector. Mediante un experimento realizado con estudiantes, agricultores y contables que operan en el sector agrícola, se halla que estos tienen más dificultades, cometen mayores errores e interpretan peor la información contable realizada a CH que la realizada a VR. Entrevistas en profundidad con agricultores y contables agrícolas desvelan prácticas contables defectuosas derivadas de la necesidad de aplicar el CH en el sector en España. Dadas las complejidades del cálculo del coste de los activos biológicos y el predominio de pequeñas explotaciones en el sector en los países occidentales avanzados, el estudio concluye que la contabilidad a VR constituye una mejoría de utilización y desarrollo de la contabilidad en el sector que la confeccionada a CH. Asimismo, el CH transmite una peor representación de la situación real de las explotaciones agrícolas.

Cross-country differences in disclosure quality: a study of fair value disclosures by european real estate companies

Companies are under IAS 40 required to report fair values of investment properties on the balance sheet or to disclose them in the notes. The standard requires also that companies have to disclose the methods and significant assumptions applied in determining fair values of investment properties. However, IAS 40 does not include any illustrative examples or other guidance on how to apply the disclosure requirements. We use a sample with publicly traded companies from the real estate sector in the EU. We find that a majority of the companies use income based methods for the measurement of fair values but there are considerable cross-country variations in the level of disclosures about the assumptions used in determining fair values. More specifically, we find that Scandinavian and German origin companies disclose more than French and English origin companies. We also test whether disclosure quality is associated with enforcement quality measured with the “Rule of Law” index according to Kaufmann et al. (2010), and associated with a secrecy- versus transparency-measure based on Gray (1988). We find a positive association between disclosure and earnings quality and a negative association with secrecy.

Fair value versus historic cost-valuation for biological assets: Implications for the quality of financial information

[spa] Este trabajo realiza un estudio empírico sobre los efectos, que se señalan en las discusiones teóricas, de la utilización del valor razonable (VR) frente al coste histórico (CH), utilizando dos muestras de explotaciones agrícolas, una de las cuales valora sus activos biológicos a CH y la otra a VR. No se encontraron diferencias significativas en los beneficios e ingresos entre ambas muestras, ni siquiera en sus volatilidades. Tampoco se encontraron diferencias significativas en rentabilidad, manipulación contable, ni en el poder de ambos criterios de valoración para predecir los flujos de tesorería. Por el contrario, la mayor parte de los tests realizados revelan un mayor poder de los beneficios calculados bajo el VR para la predicción de los beneficios futuros, respecto de cuando son calculados bajo el CH. El estudio proporciona también evidencia empírica de prácticas contables defectuosas de CH en el sector agrícola, concluyendo que el VR puede representar un criterio de valoración interesante para un sector, como el agrícola, caracterizado por el predominio de pequeñas explotaciones familiares.

Fair value versus historic cost-valuation for biological assets: Implications for the quality of financial information

[spa] Este trabajo realiza un estudio empírico sobre los efectos, que se señalan en las discusiones teóricas, de la utilización del valor razonable (VR) frente al coste histórico (CH), utilizando dos muestras de explotaciones agrícolas, una de las cuales valora sus activos biológicos a CH y la otra a VR. No se encontraron diferencias significativas en los beneficios e ingresos entre ambas muestras, ni siquiera en sus volatilidades. Tampoco se encontraron diferencias significativas en rentabilidad, manipulación contable, ni en el poder de ambos criterios de valoración para predecir los flujos de tesorería. Por el contrario, la mayor parte de los tests realizados revelan un mayor poder de los beneficios calculados bajo el VR para la predicción de los beneficios futuros, respecto de cuando son calculados bajo el CH. El estudio proporciona también evidencia empírica de prácticas contables defectuosas de CH en el sector agrícola, concluyendo que el VR puede representar un criterio de valoración interesante para un sector, como el agrícola, caracterizado por el predominio de pequeñas explotaciones familiares.

Fair value versus historical cost-based valuation for biological assets: Predictability of financial information

There is an intense debate on the convenience of moving from historical cost (HC) toward the fair value (FV) principle. The debate and academic research is usually concerned with financial instruments, but the IAS 41 requirement of fair valuation for biological assets brings it into the agricultural domain. This paper performs an empirical study with a sample of Spanish farms valuing biological assets at HC and a sample applying FV, finding no significant differences between both valuation methods to assess future cash flows. However, most tests reveal more predictive power of future earnings under fair valuation of biological assets, which is not explained by differences in volatility of earnings and profitability. The study also evidences the existence of flawed HC accounting practices for biological assets in agriculture, which suggests scarce information content of this valuation method in the predominant small business units existing in the agricultural sector in advanced Western countries

A comparative study of difficulties in accounting preparation and judgement in agriculture using fair value and historical cost accounting for biological assets valuation

This paper presents empirical research comparing the accounting difficulties that arise from the use of two valuation methods for biological assets, fair value (FV) and historical cost (HC) accounting, in the agricultural sector. It also compares how reliable each valuation method is in the decision-making process of agents within the sector. By conducting an experiment with students, farmers, and accountants operating in the agricultural sector, we find that they have more difficulties, make larger miscalculations and make poorer judgements with HC accounting than with FV accounting. In-depth interviews uncover flawed accounting practices in the agricultural sector in Spain in order to meet HC accounting requirements. Given the complexities of cost calculation for biological assets and the predominance of small family business units in advanced Western countries, the study concludes that accounting can be more easily applied in the agricultural sector under FV than HC accounting, and that HC conveys a less accurate grasp of the real situation of a farm.

Osakeindeksiobligaation fair value Case: SHB Paras Kolmesta 5010

Tutkielmassa selvitetään monimutkaisen indeksiobligaation arvon määritystä obligaation juoksuaikana. Tutkittava indeksiobligaatio sijoittaa osakkeisiin, korkoon ja raaka aineisiin. Kyseisessä indeksi-obligaatiossa sijoitetaan korioptioihin ja ne ovat lisäksi niiltä osin kvantto optioita, kun positio on ollut tarpeen suojata valuutta kurssimuutoksia vastaan. Tämän lisäksi indeksiobligaatio sijoittaa nolla kuponkilainaan. Sijoittajalle on haastavaa ymmärtää oikein ja läpinäkyvästi monimutkaisen osakeindeksiobligaation arvonmääritystä sen juoksuaikana. Tässä tutkielmassa avataan monimutkaisen osakeindeksiobligaation arvonmäärityksen perusteet. Tutkielmassa huomataan, että sijoittajalla voi helposti olla vaara mielikuva siitä, miten arvo määrittyy. Tämä johtuu siitä, että arvonmääritys eroaa huomattavasti siitä mikä käy ilmi velkakirjan ehdoissa. Tutkielman keskeisin anti on se, että kyseinen osakeindeksiobligaatio antaa heikkoa tuottoa kesken juoksuajan, mikäli joko osakkeet, raaka-aineet tai korot kehittyvät negatiivisesti. Lisaksi raaka aineoptioiden hinnan määritys eroaa siitä, mitä sijoittaja olettaa sen olevan velkakirjan ehtoja lukiessaan. Raaka-aineiden hinnat määritellään forward hinnoista

Valor justo (fair value) na regulamentação contábil brasileira, norte-americana e internacional

As regras contábeis vêm sofrendo alterações em todo o mundo para atenderem às novas necessidades dos investidores com relação à qualidade e confiabilidade das informações divulgadas pela administração das empresas. Uma das alterações nas Demonstrações Financeiras que corrobora com a tentativa deste aumento, é a utilização cada vez maior do Fair Value ou Valor Justo no idioma Português. A utilização de Fair Value ainda não é consenso entre os especialistas e muitos usuários das demonstrações financeiras ainda não têm pleno entendimento do conceito, principalmente no que concerne aos países em desenvolvimento onde o conceito é utilizado com menos freqüência. O assunto está sendo muito discutido nas varias partes do mundo, Estados Unidos, Europa, Brasil entre outros países. Defensores da utilização do Fair Value sustentam que este valor é muito relevante para as Demonstrações Financeiras, seus opositores, entretanto questionam este ponto, pois acreditam que o custo histórico apresenta maior utilidade, uma vez que é verificável facilmente, mais confiável. Primeiramente é preciso mostrar as definições para que o conceito seja entendido, e ainda apresentar como estes conceitos estão inseridos em diversas regulamentações contábeis, regulamentação americana, regulamentação internacional e regulamentação brasileira. Além de verificar como as demonstrações financeiras se diferenciam devido ao uso do Fair Value, para finalizar apresentaremos um levantamento realizado com base em cem demonstrações financeiras, cinqüenta elaboradas obedecendo às normas internacionais e cinqüenta elaboradas obedecendo às normas brasileiras, que demonstra como a utilização do Valor justo nas normas brasileiras é restrita quando comparando as normas internacionais. Fale desde já ressaltar que não consideramos este fato como um atraso da regulamentação brasileira, conforme exposto no trabalho.