Avaliação de terras em processo de transformação para cultivo de soja e milho no centro oeste : um projeto de agregação de valor a terra

A avaliação de imóveis é uma prática normatizada pela ABNT que vem desde a década de 60, quando surge a necessidade de se fazer grandes desapropriações. A normatização para imóveis rurais ganha corpo na década de 70 e desde então a ABNT NBR 14653-3 organiza e padroniza os conceitos da engenharia de avaliações. O método utilizado para se avaliar imóveis rurais se baseia em preços de mercado e este apresenta algumas fragilidades. Neste contexto, o objetivo deste trabalho é de propor o uso de uma metodologia, baseada no valor presente da renda do imóvel rural, que complemente a metodologia de preços de mercado, incorporando assim geradores de valor que são importantes para a gestão na alocação de capital em propriedades agrícolas. Discorre-se também ao longo deste trabalho a exemplificação da metodologia proposta por meio de um estudo de caso, abordando a caracterização do imóvel, premissas utilizadas para análise e a valoração do hectare da propriedade, comparando-a com a avaliação pelo método de preços de mercado. Acredita-se que esta abordagem baseada em fundamentos econômico-financeiros, aliada ao levantamento de preços de mercado trarão mais robustez para a avaliação de imóveis agrícolas com propósito gerencial, trazendo para discussão outras variáveis de relevância para a gestão agro imobiliária.

Estudo em finanças: investimentos (II)

O objetivo dos Estudos em Finanças do Mestrado Profissionalizante em Economia é promover os working papers desenvolvidos pelos alunos e professores do curso, como trabalhos finais das disciplinas Investimentos e Econometria, para que a discussão dos temas pesquisados seja ampliada na Escola de Economia de São Paulo, Fundação Getulio Vargas, comunidade acadêmica, e mercado financeiro. Nesta segunda edição os working papers abordam diversas questões associadas ao mercado financeiro e a academia, utilizando estudos econométricos que contaram com o apoio do Prof. Claudio Lucinda. Dentre os assuntos tocados neste livro temos diversas abordagens sobre a volatilidade dos mercados, incluindo o índice VIX, o comportamento do investidor individual, os preços de imóveis rurais, o mercado de taxas de juros, dentre outros

A verdade da terra : crítica da reforma agrária distributivista

Analisa criticamente o Plano Nacional de Reforma Agrária da Nova República. Mostra que as estatísticas do Cadastro de Imóveis Rurais do INCRA não espelham a realidade da agricultura brasileira, superestimando a importância dos latifúndios e a ociosidade da terra. Defende que os trabalhadores rurais não têm na propriedade da terra sua reivindicação principal. Questiona o paradigma agrarista baseado na ideologia anti-latifundiária e defende uma política de desenvolvimento rural como alternativa à reforma agrária distributivista. visto as recentes transformações da agricultura e a formação do complexo agroindustrial

Preços de imóveis residenciais novos no Rio de Janeiro: estimação através da metodologia de preços hedônicos

Este trabalho tem por objetivo entender, no município do Rio de Janeiro, quais características são mais importantes para no mercado de imóveis residenciais novos. A abordagem de preços hedônicos foi utilizada para a elaboração deste estudo, uma vez que analisa o bem como um pacote de atributos para os quais o consumidor tem preferências. Diversos itens relacionados à caracterização do imóvel e do condomínio, bem como da localização na qual ele se insere, foram analisados. Como parte da metodologia, a econometria foi utilizada para que fosse possível compreender de que forma, e em qual proporção, as variáveis mapeadas se relacionam com o preço final do imóvel. O resultado final aponta que as variáveis mais importantes para o equilíbrio do mercado imobiliário no Rio de Janeiro são: o bairro onde o imóvel está localizado, o tamanho, número de quartos, a diferenciação entre ser apartamento ou casa e o número de unidades no condomínio.

Evolução em preços imobiliários nas diferentes regiões da cidade de São Paulo

O trabalho analisa a evolução de preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo, nos últimos anos. Verificou-se, a partir de uma base de dados de todos os lançamentos imobiliários, quais regiões mais se desenvolveram, quais tipos de imóveis foram lançados e qual foi o comportamento do preço. Posteriormente, entrevistas com profissionais das principais incorporadoras que atuam na cidade permitiram identificar o motivo do maior ou menor desenvolvimento de cada região e quais são as regiões com maior potencial de desenvolvimento futuro.

Determinantes do preço de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

Esta dissertação tem por objetivo criar um modelo econometrico que seja capaz de determinar a função hedônica de preços de imóveis residenciais verticais na cidade de São Paulo, considerando além dos atributos estruturais do próprio imóvel, a região de sua localização. Adicionalmente, procura-se identificar e caracterizar espacialmente os imóveis quanto ao valor por metro quadrado e seus demais atributos.

Uma chama na Amazônia: campesinato, consciência de classe e educação: o movimento sindical dos trabalhadores rurais de Santarém (PA), (1974-85)

O campesinato santareno (lavradores, pescadores, posseiros, colonos etc.) é extremamente diversificado, guindo-se três trajetórias: a) a do campesinato de beirario, oriundo do tempo do Brasil-colônia; b) a do campesinato do planalto, formado por nordestinos fugidos das secas e do latifúndio e por sobreviventes do auge da borracha; c) a do campesinato das estradas, que se origina na penetração da Amazônia em consequência do modelo capitalista dominante. Porém todos se identificam pela mesma ameaça de exclusão frente a este modelo que lhes atinge direta ou indiretamente. As condições econômico-sociais criadas pela história, a conjuntura e a ação de determinados agentes sociais - da Pastoral, educadores e lavradores - propiciaram, em meados dos anos 70, a eclosão de um movimento de trabalhadores rurais. Este movimento é visto num primeiro período (1974-78) como comunitário, de ação e perspectivas limitadas; num segundo período (1978-82) se define, predominantemente, como movimento voltado para a organização sindical dos trabalhadores rurais; no terceiro período analisado (1983-85),a organização sindical dos camponeses impõe a sua força relativa à "cidade política", presente na cidade de Santarém, na CUT e com uma ativa participação deles no PT. Em cada período, combinam-se de modo diferente três "graus" ou "momentos", constitutivos, segundo Gramsci, da consciência de classe: o "momento econômico-corporativo", o momento sindical e o momento político. Neste processo de interacão, concretizado nas suas lutas (por terra, saúde, estrada, melhores preços para a sua produção, contra a pesca predatória, etc.) e na sua organização, o campesinato santareno forja a sua identidade coletiva, sua consciência de classe. Esta história é vista, ao mesmo tempo, como "político-militar", em que um grupo social luta para manter e ampliar o seu espaço físico-social, e como pedagógica, em que o grupo se socializa e constrói uma nova visão do mundo, adquirindo/ forjando os instrumentes conceituais e operacionais necessários para sobreviver como classe em que seus componentes se impõem como cidadãos.

Fatores determinantes do preço de imóveis

Este estudo tem como objetivo determinar os principais fatores macroeconômicos que influenciam a formação do preço de imóveis, tomando como base o mercado imobiliário residencial da cidade de São Paulo entre os anos de 2001 e 2012. Para capturar o efeito endógeno do PIB, da taxa de juros e da bolsa de valores sobre o preço de imóveis, optou-se por um modelo VAR. Concluiu-se que, dentre as variáveis, o PIB foi o fator mais preponderante na formação do preço, chegando a ter um impacto quase três vezes superior à taxa de juros. Não foram encontradas evidências estatísticas significativas do efeito da bolsa sobre o preço dos imóveis. Constatou-se ainda que choques no PIB e na taxa de juros demoram, no mínimo, um ano para começarem a refletir sobre o preço. Essas conclusões foram mais robustas no período anterior à crise imobiliária americana de 2008.

Capitalização do imposto de propriedade no preço de mercado dos imóveis

Esta dissertação estima e discute a capitalização do imposto de propriedade no preço de imóveis, isto é, quanto um aumento de IPTU reduz os preços de imóveis e vice-versa. Por um modelo de diferença em diferenças e algumas tentativas de falseamento, obtiveram-se fortes evidências de capitalização, onde, em média, 100% de variação no imposto altera por volta de 30% o preço dos imóveis. Com isto, políticas de isenção ou redução de IPTU com fins sociais podem ser questionadas, pois dificultariam o acesso à moradia das famílias mais pobres, contribuindo para o processo de favelização. Ao mesmo tempo, maiores patamares do imposto poderiam ser utilizados não somente para elevar as receitas municipais ou como contrapartida ao uso de serviços públicos locais, mas também para tornar os preços dos imóveis mais acessíveis, reduzindo a pobreza e estimulando o crescimento das cidades.

Análise da precificação de imóveis na cidade do Rio de Janeiro utilizando Modelagem Hedônica e os efeitos da autocorrelação espacial

A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro.

Cálculo do subsídio implícito a agricultura, proveniente da política de preços mínimos, utilizando a teoria de "option pricing"

O objetivo desse trabalho é calcular o subsídio implícito aos produtores de arroz agulhinha, feijão preto, milho e soja, proveniente da política de preços mínimos, através da avaliação dos prêmios das opções de venda que correspondem à política de preços mínimos para essas commodities.

Duração da venda de imóveis em lançamento no Brasil

No trabalho "Equilibrium Valuation of Illiquid Assets" John Krainer e Stephen F. LeRoy desenvolvem um modelo baseado em pesquisa e apropriação e classificam os imóveis como ativos ilíquidos, ou seja, para a efetivação das suas transações é necessário um lapso de tempo e que o comportamento ótimo dos compradores e vendedores é inconsistente com a imediata realização dessas transações. Com intuito de confirmar se a afirmação de Krainer e LeRoy se aplica ao caso brasileiro e quantificar a duração desse lapso, esta dissertação teve por objetivo determinar o tempo médio de venda para os imóveis em lançamento localizados nas cidades de Belo Horizonte, Goiânia, Porto Alegre e Recife, no período de janeiro de 1997 a dezembro de 2001. Inicialmente foram calculadas as probabilidades de venda dos imóveis (Pis) e a partir dessas Pis foram calculados os tempos médios de venda dos imóveis. Para o estabelecimento dessas probabilidades foram desenvolvidos programas usados no aplicativo computacional Matlab (versão 6.0.0.88 release 12). Pôde-se constatar que as transações imobiliárias nos mercados estudados só ocorrem após um lapso de tempo, que variou de oito meses a três anos.

Expectativas heterogêneas análises técnicas e os preços de equilíbrio

Este trabalho trata das consequências sobre os preços de equilíbrio da presença de agentes com racionalidade limitada e da possibilidade de eficácia de um tipo de análise técnica muito utilizada no mercado financeiro: a regra de médias móveis. Na primeira parte, apresentamos uma resenha de diversos trabalhos sobre o papel dos agentes com racionalidade limitada na formação dos preços de equilíbrio das ações. Os diversos modelos foram colocados em um arcabouço comum para facilitar a exposição. Sob hipóteses gerais, a presença de agentes com racionalidade limitada aumenta a volatilidade das ações e pode tornar as trajetórias de preços bastante complicadas. A presença de agentes irracionais e de analistas técnicos pode ser justificada do ponto de vista teórico. Porém, utilizando técnicas de bootstrap, não encontramos evidências empíricas de que um tipo particular de regra de médias móveis produza retornos acima da média incondicional do IBOVESPA.

Estimação do preço hedônico: uma aplicação para o mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro

O objetivo da dissertação foi obter um modelo de previsão para os preços dos imóveis, praticados no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro no ano 2000, utilizando a Metodologia do Preço Hedônico (HPM), que deve reponder a duas questões: a) Quais são as características relevantes; b) Qual é a forma de relacionamento entre os preços e as características. O modelo de previsão foi obtido, com base em procedimentos econométricos, e teve duas etapas distintas. Na primeira etapa, de formulação do modelo, foram realizadas regressões paras as formas funcionais mais utilizadas pelos estudos na área, a saber, a forma funcional linear, dupla logarítmica e semilogarítmica. Em seguida foi utilizado o procedimento de seleção de modelos “geral para específico”. A segunda etapa consistiu na previsão fora da amostra. Isto é, a partir das formas funcionais reduzidas e utilizando-se dos coeficientes das variáveis significativas, obteve-se os preços estimados e em seguida foram comparados com os preços efetivamente praticados pelo mercado. Calculou-se, então, os Erro Quadrático Médio (EQM) e o Erro Absoluto Médio (EAM) e com o auxílio dos testes de diagnósticos e igualdade de variância, escolheu-se a forma funcional que melhor se adequou aos dados Desta forma, para um nível de significância de 5%, a forma funcional que melhor se adequou aos critérios estabelecidos foi a dupla logarítmica e apresentou como resultado da estimação um R2=92,63% e dentre as características mais relevantes para estimação do preço do imóvel pode-se destacar, entre outras, o tamanho do imóvel como características físicas; a ocorrência de roubos como características de segurança, a quantidade disponível de bens e serviços destinados ao lazer como características de vizinhança e a disponibilidade ou não de serviços de hotelaria como características dummies.