Determinantes do preço de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

Esta dissertação tem por objetivo criar um modelo econometrico que seja capaz de determinar a função hedônica de preços de imóveis residenciais verticais na cidade de São Paulo, considerando além dos atributos estruturais do próprio imóvel, a região de sua localização. Adicionalmente, procura-se identificar e caracterizar espacialmente os imóveis quanto ao valor por metro quadrado e seus demais atributos.

Opções reais, operações urbanas e o mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.

Evolução em preços imobiliários nas diferentes regiões da cidade de São Paulo

O trabalho analisa a evolução de preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo, nos últimos anos. Verificou-se, a partir de uma base de dados de todos os lançamentos imobiliários, quais regiões mais se desenvolveram, quais tipos de imóveis foram lançados e qual foi o comportamento do preço. Posteriormente, entrevistas com profissionais das principais incorporadoras que atuam na cidade permitiram identificar o motivo do maior ou menor desenvolvimento de cada região e quais são as regiões com maior potencial de desenvolvimento futuro.

O preço da terra no Estado de São Paulo: 1964-1982

Trata do problema da variação do preço da terra no Estado de São Paulo no período pós-64 até inicio dos anos 80, caracterizando e apontando as causas que condicionaram o comportamento do mercado de terras em São Paulo. Relaciona a formação do preço da terra à teoria clássica da renda fundiária e às políticas econômicas voltadas para o setor agrário nos últimos 30 anos, destacando o papel do crédito rural subsidiado.

O preço da terra no Estado de São Paulo (1850-1930)

Este trabalho foi realizado com o objetivo de aclarar os diferente aspectos característicos dessas questões. Para tanto, foi realizada uma pesquisa no 1° Cartório de Notas de Atibaia. Analisa as políticas de terras no Brasil, desde o Instituto das Sesmarias à Lei de Terras. Aborda o problema da expansão da cafeicultura, caracterizando a imigração e a lei de terras neste contexto. Mostra a variação do preço da terra no período 1850-1930, salientando o aspecto do acesso à terra para o imigrante.

Práticas de organizar na indústria criativa: a produção de um espetáculo de teatro musical em São Paulo - SP

Esta tese tem por objetivo compreender as práticas e ações de organizar necessárias à produção/organização de um espetáculo de teatro musical em São Paulo, a fim de explorar como as relações e articulações materialmente heterogêneas o sustentam e permitem suas apresentações. O foco nas práticas está alinhado à preocupação dos Estudos Organizacionais (EO) acerca de como “as organizações acontecem”, e na compreensão dos processos e práticas de organizar do cotidiano organizacional, remetendo ao entendimento das organizações como processos (organising) em constante estado de (re)constituição. O campo das indústrias criativas apresenta ainda lacunas pouco exploradas, referentes aos bens e serviços criativos. Seu foco de estudos está mais voltado para o consumo de tais bens e poucas pesquisas dedicam-se à sua produção e/ou organização. A própria noção de criatividade é entendida apenas como um atributo humano, talento ou habilidade, sem se enfatizar que alguns bens e serviços criativos e culturais apenas são possíveis a partir das relações e ações entre humanos e não-humanos. Na literatura organizacional, o teatro é amplamente estudado como uma metáfora ou como uma ferramenta de intervenção em processos de mudança ou aprendizado, sendo ainda raros estudos dedicados a explorar um espetáculo teatral como forma particular de organização. O teatro musical, inserido nas indústrias criativas, parece se consolidar no Brasil, principalmente pelo aumento de montagens de grandes musicais oriundos da Broadway, NYC, EUA, e sua crescente profissionalização, sobretudo na última década e, especialmente, na cidade de São Paulo, SP. Sua produção difere de outros gêneros teatrais pelo número de profissionais, investimentos e presença da tecnologia evidenciada em seus projetos de som, luz, cenografia e gestão de palco, tornando-o um campo fértil para a exploração sobre como atores se reúnem e formam o espetáculo visível (visto pelo público no palco) e o invisível (oculto nos bastidores). Sobre tal aspecto, a Teoria Ator-Rede (TAR), aqui utilizada como referencial teórico-metodológico, fornece um repertório analítico para a compreensão da organização como efeito de uma rede heterogênea de elementos, com uma estabilidade temporariamente alcançada. Para concretizar meu objetivo de explorar a organização de um musical, realizei uma pesquisa qualitativa, com inspiração etnográfica, na qual permaneci em campo durante dez meses junto a uma companhia cujo espetáculo esteve em cartaz em São Paulo entre os anos de 2013 e 2014. Descrevo, assim, como ocorreram as associações a articulações entre atores humanos e não-humanos, permeadas por esforços no sentido de gerar uma estabilização, um ordenamento, mesmo que precário, o qual é aqui entendido o musical (macro-ator ou rede-de-atores) em si e suas mais de trezentas apresentações durante a temporada, resultantes de ações em contínua (re)constituição. Negociações referentes a aquisições de direitos autorais, aspectos particulares da língua portuguesa, do público brasileiro, dos corpos e vozes do elenco brasileiro, as restrições estruturais do teatro, a produção de documentos, a marcação na sala de ensaios, a união do espetáculo via sistemas de som e imagem, a aquisição de equipamentos específicos e o sistema que permite “chamar o show” durante a apresentação são alguns dos temas que exploro. Com esta pesquisa, busquei assimilar o crescente interesse dos EO em relação organising e algumas das possibilidades oferecidas pela TAR quanto à multiplicidade e heterogeneidade inerentes às práticas organizativas, com o intuito de enriquecer a discussão acerca da organização e produção de bens e serviços criativos, destacando como a organização “espetáculo de teatro musical” é múltipla e materialmente heterogênea, e não apenas uma ideia exclusiva à ação humana ou criatividade como insumo de produção, tal como apregoa a maior parte das descrições referentes às indústrias criativas.

A dois passos do paraíso?: análise sobre a construção da favela Paraisópolis (São Paulo-SP) como destino turístico Rio de

Essa dissertação versa sobre a construção da favela Paraisópolis (São Paulo- SP) como destino turístico. Estevão, Berbela e Antenor, moradores da favela, realizam “trabalhos artísticos” que compõem o elemento principal da atratividade turística de Paraisópolis. A partir do trabalho de campo, do tipo observação participante, descrevo os posicionamentos divergentes dos artistas, guias de turismo e a União de Moradores de Paraisópolis. Aponto que esses posicionamentos geram disputas simbólicas e relações de poder entre os diversos atores envolvidos no processo de transformação de Paraisópolis em um destino turístico. A intenção principal é entender como esse processo é perpassado por conflitos, tanto de ordem econômica quanto de ordem política e ideológica. A perspectiva de análise tem como enfoque central as visões em disputa sobre o turismo e as práticas que as tomam por base. Assim, procuro entender como os valores e práticas locais se articulam com ações e discursos exógenos voltados para o desenvolvimento do turismo.

Transmissão de preços internacionais de suco de laranja para preços ao nível de produtor de laranja no estado de São Paulo

Neste estudo procurou-se analisar a elasticidade de transmissão de preços entre a indústria processadora de suco de laranja concentrado congelado e os produtores de laranja no Estado de São Paulo, no período de julho de 1973 a junho de 1992. A principal hipótese do estudo é que a elasticidade era menor do que um antes da safra 1986/87, passando a unitária a partir dessa safra, devido à introdução dos Contratos de Participação entre as indústrias e os produtores. De acordo com esses Contratos, o preço pago pelas indústrias brasileiras de suco de laranja aos produtores deve levar em conta as variações do preço internacional de suco..Essa hipótese foi estudada utilizando-se modelos auto-regressivos integrados de médias móveis (ARIMA) e de função de transferência. Obtiveram-se os resultados esperados, o que implica que os produtores de laranja tiveram ganhos após a introdução dos Contratos em 1986/87, devido às variações nos preços internacionais de suco de laranja concentrado congelado

O processo de decisão do cliente de alta renda na aquisição de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

O trabalho investiga, de modo exploratório, o processo de decisão de compra de um imóvel residencial pelo público de alta renda na cidade de São Paulo. Para tal, este estudo parte da literatura para indicar a importância do posicionamento estratégico de foco no cliente e da compreensão do seu processo de tomada de decisão de compra, como fonte de vantagem competitiva. Segue então uma etapa de campo na qual são realizadas entrevistas em profundidade com doze indivíduos do publico alvo que compraram apartamento em período não superior a três anos, em busca de evidências de como se dá o seu processo de decisão de compra e dos atributos por eles valorizados, responsáveis pelo sucesso ou insucesso de um novo empreendimento imobiliário. Através das entrevistas, pudemos perceber que: o reconhecimento do problema se deu primordialmente através de estados de desconforto função de alterações no ciclo de vida da família; os atributos mais relevantes foram: localização, condições de financiamento e programa interno do apartamento; a busca por informações se deu principalmente através de visitas à região de interesse; a família teve grande influência na compra; a avaliação de alternativas foi feita em função do grau de importância dado aos diferentes atributos; e, uma vez identificada à necessidade, procurou-se satisfazê-Ia de forma imediata. Como pontos de insatisfação foram referidos: área de garagem pequena, entrega do apartamento sem as áreas comuns equipadas e decoradas, pouca preocupação com segurança na etapa de projeto e falta de tubulação de ar condicionado. Com base nos resultados encontrados, este trabalho conclui que existe oportunidade para empresas do ramo de incorporação imobiliária que ainda não possuem foco no cliente, de estabelecer um canal de comunicação direto com os clientes para compreensão das suas necessidades e desejos, e utilizar tais informações para ganhar vantagem competitiva.

Risco e retorno do investimento imobiliário : um estudo do mercado de imóveis comerciais de São Paulo

Trata da definição e da análise do retorno e do risco dos investimentos em imóveis comerciais. Procura calcular o retorno e o risco deste tipo de investimento a partir do ferramental fornecido pela teoria financeira. Estuda o comportamento deste tipo de ativo frente aos ativos financeiros

The influence of materialism on consumption indebtedness in the context of low income consumers from the city of São Paulo

This research is in the domains of materialism, consumer vulnerability and consumption indebtedness, concepts frequently approached in the literature on consumer behavior, macro-marketing and economic psychology. The influence of materialism on consumer indebtedness is investigated within a context that is characterized by poverty and by factors that cause vulnerability, such as high interest rates, limited access to credit and to quality affordable goods. The objectives of this research are: to produce a materialism scale that is well adapted to its environment, characterizing materialism adequately for the population studied; to compare results obtained with results of other studies; and to measure the relationship between materialism, socio-demographic variables, attitude to debt and consumption indebtedness. The primary data used in the analyses were collected from field research carried out in August, 2005 that relied on a probabilistic household sample of 450 low income individuals who live in poor regions of the city of Sao Paulo. The materialism scale, adapted and translated into Portuguese from Richins (2004), proved to be very successful and encourages new work in the area. It was noted that younger adults tend to be more materialistic than older ones; that illiterate adults tend to be less materialistic than those who did literacy courses when they were already adults; and that gender, income and race are not associated with the materialism construct. Among the other results, a logistic regression model was developed in order to distinguish those individuals who have an installment plan payment booklet from those who do not, based on materialism, socio-demographic variables and purchasing and consumer habits. The proposed model confirms materialism as a behavioral variable useful for forecasting the probability of an individual getting into debt in order to consume, in some cases almost doubling the chance of occurrence of this event. Findings confirm the thesis that it is not only adverse economic factors that lead people to get into debt; and that the study of demand for credit for consumption purposes must, of necessity, include variables of a psychological nature. It is suggested that the low income materialistic consumer experiences feelings of powerlessness and exclusion because of the gap that exists between their possessions and their desires. Lines of conduct to combat this marginalization from the consumer society are drawn targeting marketing professionals, public policy makers and vulnerability researchers. Finally, the possibility of new studies involving the materialism construct, which is central to literature on consumer behavior, albeit little used in empirical studies in Brazil, are discussed.

Os barões do café: um estudo exploratório sobre o comportamento de consumo masculino em relação a bens de luxo na cidade de São Paulo

O objetivo deste trabalho é investigar o comportamento de consumo de consumidores masculinos na área urbana de São Paulo em relação a bens cosméticos de luxo e contribuir com informação para as empresas que visam se estabelecer neste mercado ou, para as empresas que já se estabeleceram, como manter a lealdade de seus consumidores. O objetivo secundário é identificar para quais categorias de cosméticos de luxo os consumidores do sexo masculino estão mais propensos entre Perfumes, Maquiagem e Tratamento de Pele. Além disso, visa identificar grupos com base na influência de idade para determinar semelhanças de comportamento entre os grupos. As informações aqui apresentadas foram obtidas por meio de análise de grupo focal (abordagem qualitativa) e questionário (abordagem quantitativa). A amostra foi delimitada por habitantes do sexo masculino de São Paulo, com idades entre 20-40 e que trabalham nas áreas urbanas da cidade. O estudo foi focado em diferentes variáveis interferindo no comportamento do consumidor, tais como conhecimento do universo do luxo, valores pessoais, motivação e atitude (medido através intenção de comprar), percepção (pensamento, conhecimento do simbolismo, e os riscos percebidos), a aprendizagem e memorização (informações). Os resultados apresentam um forte apelo para o crescimento do mercado de luxo na cidade de São Paulo. Os consumidores demonstraram possuir conhecimento sobre luxo e também sobre as marcas de luxo no mercado nacional, com forte apelo pelo segmento de Perfumes, categoria de entrada no mercado de luxo. Com relação aos demais segmentos, pode-se afirmar haver menor grau de conhecimento em relação a Tratamentos de Pele e bastante resistência com relação à Maquiagem. Embora não possa ser considerado um trabalho conclusivo, este trabalho demonstra que as marcas de luxo já fazem parte do subconsciente coletivo dos consumidores de São Paulo e, destarte, existe grande potencial para cosméticos de luxo direcionados ao público masculino.

Inserção das organizações de catadores de materiais recicláveis em programas empresariais de logística reversa: um estudo multi-setorial no estado de São Paulo

A pesquisa objetivou compreender a inserção de organizações de catadores em programas empresariais de logística reversa para reciclagem de embalagens pós-consumo. O estudo multi-casos englobou programas empresariais de quatro setores de embalagens: vidro, papelão, embalagem longa vida e plástico PET. As unidades de análise foram as relações empresa/cooperativas de catadores. Utilizou-se como requisito para seleção dos programas o avanço das cooperativas na cadeia reversa através da sua atuação como fornecedoras de primeira camada, ou seja, sem “intermediários”. Foram realizadas entrevistas semiestruturadas com quatro empresas e quatro cooperativas de catadores, sendo uma delas analisada como explanação rival. De maneira geral observou-se que as características dos programas são função das motivações para estruturação da logística reversa, seja pela responsabilidade socioambiental, recuperação de materiais, competitividade da embalagem, imagem corporativa ou compras de materiais secundários. Além da obtenção de escala e regularização, o avanço das cooperativas de catadores nessas cadeias de suprimentos foi viabilizado através da aprendizagem prática quanto à correta identificação e seleção de materiais recicláveis e desenvolvimento de processos de pré-processamento para garantia de qualidade conforme, exigências das empresas. Vale destacar também a infraestrutura obtida através de convênios com a Prefeitura Municipal de São Paulo e de financiamentos pelo Banco Nacional do Desenvolvimento - BNDES. Em dois casos analisados constatou-se a atuação de empresas de bens de consumo na gestão de fluxos de informações, permitindo uma gestão eficiente das operações de logística reversa. Em todos os programas estudados, apesar da comercialização direta, faz-se necessária a realização de etapas de beneficiamento pelas empresas com emprego de tecnologias apropriadas. Para as cooperativas de catadores a comercialização direta tem proporcionado melhores preços dos materiais recicláveis e perspectivas de vendas em longo prazo e, consequentemente, perspectivas de vida e reconhecimento profissional dos catadores.

Marketing imobiliário: instrumental de análise para a decisão de investimentos em imóveis residenciais na área urbana de São Paulo

A preocupação primordial, que se notará no decorrer do presente trabalho, é a de desenvolver um estudo que forneça, ao investidor imobiliário, subsídios sobre o tecido urbano de São Paulo, através de uma visão global, a fim de facilitar a escolha da área onde atuar acredita-se, mais precisamente, que a grande contribuição deste estudo reside neste propósito de querer equipar o investidor imobiliário com ideias que lhe serão relevantes para atingir um desempenho mais eficiente.

Modelos de concessão de transporte coletivo por ônibus: o caso da cidade de São Paulo e suas alternativas

O sistema de transporte coletivo por ônibus da cidade de São Paulo teve diversas mudanças nos últimos 25 anos, o que resultou em modelos de concessão distintos, impactando nos custos, nas receitas e na remuneração desse serviço, além da variação da qualidade decorrente destes fatores. O estudo analisa o caso da cidade de São Paulo, detalhando principalmente as formas de remuneração, financiamento, política tarifária e Taxa Interna de Retorno, desde 1990 até o início do ano de 2015; descreve também boas práticas de outros municípios, que não foram adotadas na capital paulista no período analisado. As manifestações de junho de 2013 abriram a janela de oportunidade para que o governo municipal implementasse as políticas de mobilidade urbana que, até então, eram rejeitadas pela mídia e por parte da sociedade. Os projetos realizados pelo governo nos anos seguintes ainda não foram suficientes para atender as expectativas dos usuários do transporte coletivo. Portanto, a partir da análise do modelo vigente e a conjuntura favorável para implementar novas mudanças, a pesquisa apresenta possíveis alternativas a serem consideradas em um novo modelo de concessão de transporte coletivo.