A experiência de planejamento e orçamento em uma autarquia federal. O caso da CVM - comissão de valores imobiliários

o objetivo principal deste estudo de caso, está centrado na busca da identificação das influências que exercem as restrições orçamentárias no planejamento estratégico da CVM. Através deste trabalho tentaremos identificar a relação entre os planejamentos feitos pela instituição e a sua operacionalização. Consequentemente, os desafios que a instituição enfrentou, buscando alcançar seus objetivos e cumprir sua missão, tendo como pano de fundo, a relação entre o planejamento e os escassos recursos orçamentários. Consideramos que as referências bibliográficas utilizadas, são suficientes para suportar as análises e o entendimento do estudo. Analisaremos os planejamentos efetuados juntamente com os orçamentos propostos e autorizados, num período fragmentado, ano após ano. Tal fragmentação não prejudicará a visualização de continuidade das ações que foram implementadas ao longo do tempo. Tão importante quanto o estudo acima mencionado, será evidenciar detalhadamente a importância do papel do Estado, promovendo o desenvolvimento do mercado, através de suas ações, em uma política de regulação voltada para o cliente cidadão.

Securitização de ativos imobiliários no Brasil: análise comparativa com o México

Com o a crise financeira de 2008, instrumentos financeiros como a securitização de ativos perderam sua credibilidade em mercados desenvolvidos como os Estados Unidos e Europa. No entanto apesar de uma redução nas operações de securitização no mundo, há sinais da retomada de tais operações, principalmente em países como o Brasil, já mesmo em 2009. Esse trabalho tem o objetivo de analisar o instrumento de securitização de ativos dando ênfase a securitização de ativos imobiliários no Brasil e os comparar ao mercado mexicano onde, o desenvolvimento das operações de securitização e ferramentas são semelhantes, desenvolvidas a partir do modelo americano. O México e Brasil dividem também um histórico político e macro-econômico relativamente parecido, o que justificou a análise comparativa. O resultado da pesquisa sugere que apesar dos modelos das operações de securitização semelhantes no Brasil e no México, há divergência quanto ao seu sucesso. No Brasil acredita-se que esse modelo apesar de estar em sua infância, tem um potencial de crescimento como em poucas economias, valendo-se de um sistema financeiro nacional eficiente e de soberania econômica. Já o México com sua dependência econômica nos Estados Unidos tem o sucesso das operações de securitização comprometido e atrelado a retomada da economia americana. Outro fator relevante é o desenvolvimento do sistema financeiro mexicano e suas vulnerabilidades paternalistas. São explorados o cenário polico-econômico do Brasil e México, e o histórico dos sistemas financeiros relacionado a ferramenta de securitização de ativos imobiliários brasileiro e mexicano, as estruturas e crescimento das operações de securitização nestes países e dados foram colhidos para análise e conclusão.

Evolução em preços imobiliários nas diferentes regiões da cidade de São Paulo

O trabalho analisa a evolução de preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo, nos últimos anos. Verificou-se, a partir de uma base de dados de todos os lançamentos imobiliários, quais regiões mais se desenvolveram, quais tipos de imóveis foram lançados e qual foi o comportamento do preço. Posteriormente, entrevistas com profissionais das principais incorporadoras que atuam na cidade permitiram identificar o motivo do maior ou menor desenvolvimento de cada região e quais são as regiões com maior potencial de desenvolvimento futuro.

Metodologia para avaliação econômico-financeira de empreendimentos imobiliários com utilizacao de simulação

O trabalho apresenta análise e comentários sobre os critérios ideais para a tomada de decisão de viabilidade de um negócio imobiliário. Inicia comparando e elegendo os indicadores financeiros mais adequados. Posteriormente trata a decisão diante do risco e incerteza do mercado de incorporações imobiliárias utilizando como ferramentas a gestão dinâmica e a simulação para estimar a velocidade de vendas e obter probabilidade dos resultados. O modelo desenvolvido confere e recomenda um tratamento mais técnico e apurado ao processo de tomada de decisão e expõe suas vantagens diante da realidade mais simplista na análise de fluxo de caixa que é característica dominante do mercado atual

Análise dos determinantes da estrutura de capital de projetos imobiliários

O trabalho em questão busca analisar quais são os fatores que determinam o grau de alavancagem de empreendimentos imobiliários. A principal hipótese é que fatores específicos das características do projeto, mensurados através de variáveis binárias, afetam sua estrutura de capitais, além das variáveis clássicas rentabilidade e tamanho. A hipótese de que o padrão do empreendimento afeta o nível de endividamento também foi testada. De uma amostra de 1.442 projetos imobiliários do período de 2004 a 2013, obtiveram-se resultados empíricos de que as variáveis independentes, mencionadas acima, são fatores que determinam o grau de alavancagem de projetos imobiliários. Tais informações sobre estes determinantes podem ser observadas por investidores e credores antes da tomada de decisão de prover recursos para um determinado empreendimento.

Avaliação da sensibilidade dos fundos de investimento imobiliários a variações nas taxas de juros através da análise de componentes principais

Os Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs – vem ganhando destaque como alternativas de investimento no Brasil. Segundo dados da BM&FBovespa, a média diária de volume negociado aumentou de R$600 mil em 2009 para R$27 milhões em 2014. No entanto, após o IFIX – Indíce de FIIs - atingir seu maior patamar histórico em Janeiro de 2013, este passou apresentar performance negativa, ao mesmo tempo que se observou um processo de elevação da curva de juros. O presente trabalho visa analisar o impacto de movimentos da curva de juros no desempenho dos FIIs. De forma a limitar as divergências encontradas na literatura internacional quanto à taxa de juros utilizada como proxy para a avaliação, utiliza-se da Análise de Componentes Principais para reduzir o número de variáveis, restringindo-se a uma variável de nível e uma de inclinação. Os resultados indicam que aumento no nível da curva de juros tem um impacto negativo no desempenho dos FIIs, ao passo que aumenta na inclinação também tem impacto negativo, mas não de forma relevante.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

Determinantes da remuneração do spread de certificados de recebíveis imobiliários no mercado brasileiro

Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.

Análise de investimentos envolvendo risco: estudo de caso: determinação do preço de imóvel em lançamento imobiliário

Dada a motivação inicial da análise de investimentos envolvendo risco e seus possíveis desdobramentos, apresenta-se o desenvolvimento da tese ao longo de 4 capítulos. No primeiro capitulo, caracterizam-se as oportunidades (opções) de investimento apresentando uma retrospectiva de artigos fundamentais, a partir do de Black-Scholes (1973), que utiliza arbitragens para determinação do preço de opções. Em seguida, é adicionado a idéia de avaliação de projetos de investimentos em ativos reais, oriunda de artigos mais recentes, empregando o conceito de opção. No capitulo seguinte, as oportunidades sequenciais de troca de um ativo por outro ativo, representado por um fluxo de caixa, são avaliadas, a partir de um modelo com certo número de hipóteses, Carr (1988), obtendo-se algumas propriedades gerais. Incluem-se hipóteses sobre a distribuição dos preços dos ativos envolvidos nas opções de opções (opções sequenciais). No terceiro capitulo, expande-se o modelo para avaliação de uma sequência de gastos de investimentos, necessários ao desenvolvimento do projeto/montagem/operação de um ativo. No capítulo final, avalia-se o sinal teórico na compra de um imóvel em construção, comparando com o sinal realizado em lançamento imobiliário.

Impacto do metrô na estrutura urbana e na renda do solo em uma conjuntura de crise econômica: estudo de casos no corredor do metrô de Caracas: estimativas de rentabilidade das operações imobiliarias

A construção de um meio de transporte como o merô nas sociedades capitalistas, vai muito além de ser um sistemas para favorecer a movimentação de pessoas e subsanar os problemas de transporte público; ele também ocasiona muidanças na configuração da Estrutura Urbana, redefinindo suas características, e portanto, ocasionando modificações sobre as atividades Sócio-Econômica do espaço. A aparição do metrô na cidade de Caracas, cuja primeira etapa começou a funcionar em janeiro de 1983 e sua relação com a renda do solo oferece um campo potencial de pesquisa em torno dos efeitos de valorização das zonas por onde ele passa, as quais adquirem uma nova hierarquia e um renovado interesse para novos investimentos imobiliários

O jogo das interligadas: uma política pública em avaliação: a lei no. 10.209/86 do município de São Paulo: 1986-1993

Trata dos problemas de operacionalização da Lei Municipal n. 10.209 de 09 de dezembro de 1986, de seu aperfeiçoamento de 1988 a 1993 e dos resultados obtidos em habitações de interesse social doadas a Prefeitura pelos empreendedores imobiliários, em contrapartida a exceções à legislação de uso e ocupação do solo do Município de São Paulo.

Investimento habitacional no Brasil: um modelo de equilíbrio parcial com sistema financeiro segmentado

Esta dissertação analisa a experiência brasileira de financiamento habitacional com em um modelo dinâmico de equilíbrio parcial. Adicionalmente é introduzida a hipótese de segmentação do sistema financeiro. Em incorpora-se ao modelo intervenções: controle de taxa de juros; controle de aluguel; prestação de financiamento habitacional como um fração da renda do mutuário e subsídio na taxa de juros. Por fim, é apresentada uma análise da experiência brasileira à luz dos resultados teóricos.

Securitização de empreendimentos de base imobiliária

Trata da criação de títulos de dívida com objetivo de mobilizar fundos destinados ao desenvolvimento de empreendimentos de base imobiliária.Estuda a atratividade desses título na conjuntura atual, bem como a experiência brasileira e estrangeira nesse instrumento. Apresenta técnica de securitização de empreendimentos de base imobiliária

Investimento imobiliário: a importância das fontes de financiamento para o desenvolvimento do setor imobiliário

Esta dissertação analisa o setor imobiliário face à sua dependência de fontes de financiamento O estudo divide o mercado em dois segmentos: residencial e comercial, descrevendo-os e caracterizando-os. A seguir é apresentada o papel histórico do setor público no financiamento do setor imobiliário. São discutidas as questões do déficit habitacional e suas metodologias. Em seguida são analisadas as atuais modalidades de financiamento e as alternativas em curso. Por fim são avaliadas as contribuições de novos modelos de financiamento como potencial de solução para o desenvolvimento da atividade imobiliária

Crédito imobiliário e déficit de moradias : uma investigação dos fatores econômicos e institucionais do desenvolvimento habitacional no Chile e no Brasil

O objetivo geral desta dissertação é analisar a influência do crédito imobiliário no desenvolvimento habitacional do Chile e Brasil, considerando também as diferenças institucionais e econômicas dos dois países. O capítulo 1 inicia a discussão dos fatores determinantes do desenvolvimento habitacional descrevendo a história de financiamento imobiliário nos dois países. É dado destaque também para as políticas sociais e os arcabouços institucionais que afetam a dinâmica do desenvolvimento habitacional. O segundo capítulo apresenta os modelos tradicionais de equilíbrio no mercado habitacional, todos baseados na premissa de mercado de capitais perfeito. Na seqüência da análise, é apresentada teoria de mercado de crédito racionado, proposta de Stiglitz e Weiss (1981), da qual se deriva um modelo de racionamento de crédito para projetos imobiliários. Nessa abordagem, a assimetria de informação, as restrições de riqueza, a falta de liquidez, a não satisfação de direitos de propriedade e de salvaguardas legais que garantam o adimplemento de contratos tornam o crédito imobiliário racionado. Por fim, propõe-se um modelo de equilíbrio no mercado habitacional em que o crédito é racionado. A taxa primária de juros, a disponibilidade de fundos e o desenvolvimento institucional determinam a taxa de juros de empréstimo, de forma independente do nível de demanda por crédito, caracterizando um mercado em que a taxa de juros não opera como um instrumento automático de eliminação da escassez relativa de habitações. O capítulo 3 avalia, do ponto de vista quantitativo, em que medida há racionamento de crédito no Chile e no Brasil. Primeiramente, é discutida a metodologia empregada para medir o déficit habitacional e são apresentadas suas estimativas para os dois países a partir de dados censitários das últimas três décadas. Então, são apresentados o modelo econométrico e a metodologia empregada na pesquisa empírica, prosseguindo com a discussão de seus resultados. Nessa etapa da pesqu