Asunto- ja kiinteistörahastovertailu

Tämä kandityö vertailee asunto- ja kiinteistörahastostrategioita Suomessa. Kyseiset rahastot ovat melko uusi sijoituskohde Suomessa ja viime vuosina on perustettu monia uusia asunto- tai kiinteistörahastoja. Matalat korot, pula pienistä vuokra-asunnoista, pienten asuntojen hintojennousu sekä tärkeimpänä kiinteistölakimuutokset ovat saaneet sijoitusyhtiöt innostumaan asunto- ja kiinteistörahastojen perustamisesta. Myös asuntojen tarjoama yleensä hyvä inflaatiosuoja on tehnyt asunnoista houkuttelevia kohteita sijoittaa. Tässä tutkimuksessa vertaillaan viittä eri strategiaa ja tarkoituksena on selvittää, ovatko jokin tai jotkut asunto- tai kiinteistörahastot tuottaneet selvästi muita paremmin tai heikommin.

Lämpökuvaus laadunvarmistustyökaluna talonrakentamisessa

Tutkimuksen tavoitteena oli luoda NCC Rakennus Oy:lle uusi lämpökuvaus-toimintamalli, joka mahdollistaa rakentamisen ja rakennusten työvaiheiden laadunvarmistamisen entistä tehokkaammin. Tutkimuksessa käsiteltiin lämpökuvauksen perusteita, lämpökuvaustoiminnan roolia yrityksen laatujärjestelmässä ja erityispiirteitä eri työlajien laadunvarmistuksessa. Tutkimuksessa keskityttiin uudishankkeisiin toimitilarakentamisessa, asunto-, takuu- ja korjauspuolen aiheita käsiteltiin yleisesti. Insinöörityön lähdemateriaalina käytettiin lämpökuvaus- ja rakennuskirjallisuutta, yleisiä rakennusmääräyksiä ja -ohjeita, haastatteluja ja lämpökuvausraportteja. Teoriaosuuden jälkeen selvitettiin NCC:n kokemuksia lämpökuvauksesta ja kohteissa havaituista lämpöteknisistä ongelmakohdista. Kokeellisia lämpökuvauksia suoritettiin lämpökuvausolosuhteiden salliessa yhteensä seitsemässä toimitilakohteessa, yhdessä rivitalokohteessa, julkisivusaneerauskohteen 14:sta kerrostaloasunnossa ja yhdessä yksityisessä paritaloasunnossa. Toimintamalli osoittautui erittäin tarpeelliseksi ja tehokkaaksi rakennusten lämpöteknisen tiiveyden ja talotekniikan lämmitysjärjestelmien toiminnan varmistamisessa. Toistuvien lämpökuvausten aikana selvisi mittauslaitteiston ominaisuuksien merkitys, aputyökalujen ja tutkimusajan tarve sekä työnaikaisen lämpökuvausraportin rakenne. Insinöörityön tuloksena syntyi lämpökuvauksen avuksi toimintamalli, josta selviää rakennusvaiheittain lämpökuvauksen vaikutustapa, paikka, tiedonkulku, lämpökuvauksessa toistuvat vaiheet, osapuolet, tehtävät ja työkalut. Lämpökuvauksen avuksi luotiin aputyökaluja, jotka ovat avaintyölajien lämpökuvausohjekortit sekä suunnittelussa ja kuvaustilanteessa käytettävä apumateriaali kuten lämpökuvauksen tilauspohja, käyttäjätiedote, mittauspöytäkirja- pohja ja valmiit lämpötilaindeksien mukaiset pintalämpötilojen ohjearvotaulukot.

Kiinteistön sähköisen huoltokirjan kehittäminen

Ympäristöministeriö edellyttää kaikilta vuoden 2000 jälkeen valmistuneilta tai peruskorjatuilta asuinkiinteistöiltä huoltokirjaa. Huoltokirja on kiinteistön ylläpitoon liittyvä asiakirjakokonaisuus, johon kootaan kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen hoidosta. Tämän diplomityön tavoitteena oli toteuttaa sähköinen huoltokirjajärjestelmä asuinkiinteistöille. Järjestelmän haluttiin palvelevan isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden lisäksi myös kiinteistön omistajia, asukkaita, rakennuttajia ja kiinteistön välittäjiä. Tästä syystä järjestelmästä haluttiin Internet-selaimella käytettävä verkkopalvelu. Diplomityöhön kuului järjestelmän suunnittelu, toteutus ja testaus. Työn lopputuloksena syntynyt Pihapiiri.com järjestelmä otettiin käyttöön syksyllä 2002. Projektin aikanahavaittiin, että huoltokirjoja koskevat määrittelyt ja standardit olivat vasta kehitteillä. e-EHYT-hanke (elinkaarihallinnan yhteiset ydintie dot sähköisissä huoltokirjoissa) on merkittävä edistysaskel huoltokirjajärjestelmien sisällön ja tiedonsiirron standardoinnissa. Uusissa tuotekehityshankkeissa ja nykyisten huoltokirjajärjestelmien jatkokehityshankkeissa on olennaista huomioida e-EHYT-määritysten sekä yhteistyöverkoston merkitys. Käyttäjät ovat kritisoineet markkinoilla olevia tuotteita liian tarkoiksi. Liian teknisiä ja raskaita ratkaisuja tulee välttää varsinkin silloin kun tuotetta suunnitellaan asunto-osakeyhtiöille ja pientalo-omistajille.

Eri asumismuotojen taloudellinen vertailu

Tutkimuksen tarkoituksena on vertailla eri asumismuotojen taloudellisia eroja. Lisäksi se tutkii tutkimustulosten muutosherkkyyttä eri parametrien muutoksille.

Perustajaosakkaan velvollisuudet ja liiketoiminta asuntotuotannossa

Tutkimus selvittää asuntorakentamista asuntokauppalain 2 luvun mukaisissa asuntorakentamisprojekteissa. Tutkimuksen kohteena ovat asunto osakeyhtiömuotoisen asuntorakentamisen prosessin ja lainsäädännön tarkasteleminen perustajaosakkaan näkökulmasta, sekä perustajaosakkaan liiketoimintamallit. Lisaksi tutkielma sisältää kansainvälistä vertailua lainsäädännön osalta. Kansainvälinen vertailu keskittyy asuntorakentamisen lainsäädännön eroavaisuuksiin Suomen ja naapurimaiden välillä. Tutkimuksen liiketoimintamalleissa tutustutaan pääsääntöisesti Skanska Oy konsernin toimintaan asuntotuotannossa. Tutkimuksesta selviää, että asuntorakentamisessa perustajaosakas tarvitsee monipuolista lain tuntemusta. Asuntorakentamisprosessi on monta ulottuvuutta sisältävä prosessi, jossa ostajan edut ovat suojattava lain vaatimissa määrin. Lisaksi asunnon ostajat saavat valvoa kollektiivisesti etujaan suhteessa perustajaosakkaaseen. Kansainvälinen vertailu osoittaa Suomen lainsäädännön olevan ostajan suojassa merkittävästi vahvempi, kuin erityisesti itäisten naapurimaidemme lainsäädäntö.

Kirjallisuutta

Kirjallisuusarvostelu

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon

Tutkimuksessa selvitetään asuntosijoittamisesta saatavia hyötyjä sijoitusportfolioon. Erityisesti, kuinka osakkeista koostuvan sijoitusportfolion riski-tuotto-suhde muuttuu, kun portfolioon lisätään sijoitusinstrumentiksi asuntoja. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden ja OMXH-indeksin välistä yhteisvaihtelua.

Dynamic linkages of real estate and stock markets in Finland

Traditionally real estate has been seen as a good diversification tool for a stock portfolio due to the lower return and volatility characteristics of real estate investments. However, the diversification benefits of a multi-asset portfolio depend on how the different asset classes co-move in the short- and long-run. As the asset classes are affected by the same macroeconomic factors, interrelationships limiting the diversification benefits could exist. This master’s thesis aims to identify such dynamic linkages in the Finnish real estate and stock markets. The results are beneficial for portfolio optimization tasks as well as for policy-making. The real estate industry can be divided into direct and securitized markets. In this thesis the direct market is depicted by the Finnish housing market index. The securitized market is proxied by the Finnish all-sectors securitized real estate index and by a European residential Real Estate Investment Trust index. The stock market is depicted by OMX Helsinki Cap index. Several macroeconomic variables are incorporated as well. The methodology of this thesis is based on the Vector Autoregressive (VAR) models. The long-run dynamic linkages are studied with Johansen’s cointegration tests and the short-run interrelationships are examined with Granger-causality tests. In addition, impulse response functions and forecast error variance decomposition analyses are used for robustness checks. The results show that long-run co-movement, or cointegration, did not exist between the housing and stock markets during the sample period. This indicates diversification benefits in the long-run. However, cointegration between the stock and securitized real estate markets was identified. This indicates limited diversification benefits and shows that the listed real estate market in Finland is not matured enough to be considered a separate market from the general stock market. Moreover, while securitized real estate was shown to cointegrate with the housing market in the long-run, the two markets are still too different in their characteristics to be used as substitutes in a multi-asset portfolio. This implies that the capital intensiveness of housing investments cannot be circumvented by investing in securitized real estate.

Innovaatiosta tuottavaksi yritystoiminnaksi Case: Vuokranmaksu Suomi Oy

Tutkimuksen lähtökohtana oli tilanne, jossa Startup- yritys on kehittänyt innovaation ja haluaa selvittää miten se on vastannut markkinatarpeeseen ja miten sen markkinaosuutta voidaan vahvistaa. Case-yritys on Vuokranmaksu Suomi Oy, jonka sovellus on kehitetty asunto- ja kiinteistösijoittajien tarpeisiin. Työn empiirinen osuus toteutettiin haastattelujen sarjana yrityksen asiakkaille. Työn teoriaosuudessa käsitellään yrittäjyyttä, innovaatiota ja internet-taloutta. Tutkimus osoitti, että asiakkaat ovat tyytyväisiä sovellukseen ja markkinatarpeeseen on vastattu. Asiakkaiden kokema hyöty sovelluksen käytöstä ei kuitenkaan ole ollut ideaali, sillä asiakkaat eivät ole hyödyntäneet kuin osaa toiminnoista. Tutkimuksen mukaan sovelluksen käytettävyyttä tulee parantaa. Entistä paremman käyttäjäkokemuksen kautta sovelluksesta ja vuokraustoiminnan digitalisoimisesta tulee houkuttelevampi vaihtoehto myös uusille asiakkaille. Markkinapotentiaalin kasvattamisen esteenä vaikuttaisi olleen käyttäjien kokema rajallinen hyöty, myös sovelluksen hinta. Tutkimusprosessi on antanut syytä miettiä vaihtoehtoa sovelluksen muuttamiseksi ilmaiseksi. Tutkimusprosessi auttoi myös hahmottamaan uuden asiakassegmentin, jolle sovellusta on syytä lähteä markkinoimaan asiakasmäärien kasvattamiseksi.

KIELI- JA KULTTUURIYMPÄRISTÖN MERKITYS OSTOPAIKAN VALINNASSA Kotitalouksien ostopaikan valintaan vaikuttavat tekijät Paraisilla

Turun seudun kotitalouksien ostokäyttäytymistä on viimeisten noin 25 vuoden aikana tutkittu paljon. Esimerkiksi Turun kauppakorkeakoulussa vuosina 1990–1995 toteutetun Länsikeskus- ja vuosina 2001–2006 toteutetun Mylly-tutkimuksen tutkimusalueisiin ovat kuuluneet Turku ja sitä ympäröivät lähikunnat. Huolimatta Paraisten kuulumisesta Turun lähikuntiin ja vastaavasta lyhyehköstä fyysisestä etäisyydestä Turkuun, niin se ei ole kuulunut kummankaan edellä mainitun tutkimuksen tutkimusalueeseen Tutkimus tarkastelee Paraisten kotitalouksien ostopaikan valintaa ja ostokäyttäytymistä kielijakauman näkökulmasta. Kieli vaikuttaa ostopaikan valintaan sekä demografisena että kulttuurisena tekijänä. Mahdollisuus tulla ymmärretyksi sekä saada palvelua omalla äidinkielellään on tärkeä näkökulma, joka vaikuttaa erityisesti erikoistavarakaupassa. Keskeisenä tutkimuskysymyksenä on kielen merkitys ostopaikan valintaan eli onko viralliselta äidinkieleltään suomen-, ruotsin- tai kaksikielisten kotitalouksien välillä havaittavissa eroja ostopaikan valinnassa ja siihen liittyvissä valintaperusteissa. Tutkimuksen maantieteellisenä kohteena on Paraisten kaupunki vuoden 2007 kuntarajan mukaan. Tutkimus on luonteeltaan kvantitatiivinen ja sen empiirisen analyysin lähdeaineisto kerättiin satunnaisotannalla valituille paraislaisille asuntokunnille (=asunto-osoite) lähetetyllä postikyselyllä elo-syyskuun taitteessa vuonna 2007. Saadut vastaukset analysoitiin SPSS- ohjelman avulla. Tutkimuksessa mukana olevat kielet olivat suomi ja ruotsi. Tutkimukseen luokiteltiin kolme ryhmää, joista käytetään seuraavia nimityksiä: suomenkieliset, ruotsinkieliset ja kaksikieliset asuntokunnat. Ostopaikan valintaa on tutkittu suhteellisen vähän kielen ja kulttuurin merkityksen näkökulmasta. Suurin osa lähdekirjallisuudessa löydetyistä tutkimuksista on tehty kaksikielisissä valtioissa kuten Kanada ja Belgia. Ostopaikan valintaa on myös tutkittu tietyn kulttuurisen ryhmän näkökulmasta. Kielen, kulttuurin ja kollektiivisen identiteetin merkitys yksilölle ja ryhmälle tuodaan myös esille. Lisäksi kuluttajien ostopaikan valintaan liittyvät teoriat on käsitelty. Paraisten keskustan merkitys päivittäistavaroiden ostopaikkana on vahva ja kaikki vastaajat suosivat sijainnin vuoksi oman kunnan kauppoja etenkin arkisin. Kieliryhmittäin tarkasteltuna päivittäis- ja erikoistavarakaupan ostopaikan valinnassa esiintyy pientä hajontaa. Kielen merkitys päivittäistavaroiden ostopaikan valintaperusteena eroaa ostoajankohdan sekä kieliryhmien välillä. Tutkimuksessa havaittiin myös, että äidinkielellä saatavan palvelun merkitys korostui ruotsinkielisillä kotitalouksilla päivittäis- ja erikoistavaroiden ostopaikan valintakriteerissä sekä erityisesti kun kysyttiin ostosten tekoon liittyviä koettuja hankaluuksia. Monipuolisen vähittäiskaupan tarjonnan merkitys Paraisten kaupunkikuvalle ja keskustan elinvoimaisena säilyttämiselle on suuri. Päivittäistavarakauppa on keskittynyt Paraisten ydinkeskustaan ja sen asema säilyy tulevaisuudessakin vahvana kaikilla kieliryhmillä. Mahdollisuus saada palvelua läheltä kotia omalla äidinkielellä puolestaan vahvistaa erikoisliikkeiden mahdollisuuksia toimia Paraisilla.