The Role of an Enterprise Portal in Knowledge Management Strategy, Case: Private Equity Investor

Työ tutkii yritysportaalin roolia organisaation tietojohtamisessa. Tutkimusongelman ratkaisemiseksi luodaan viitekehys, jossa yritysportaalin ja tietojohtamisen teoriat linkittyvät. Työn empiirisessä osassa viitekehys on pohjana case-yritykselle rakennettavalle yritysportaalille. Laadullinen tutkimus käsittää teoriaosuuden sekä osallistuvaan case-tutkimukseen perustuvan empiriaosuuden. Työn runko muodostuu kahden vastakkaisen tietojohtamisajattelun vuoropuhelusta, jotka ovat informaatioteknologiaan- ja strategiseen johtamiseen perustuvat näkökulmat. Toimivan tietojohtamismallin täytyy sisältää molemmat aspektit. Jokainen organisaatio tarvitsee informaation hallintaan liittyviä toiminnallisuuksia ja täten eksplisiittisen tiedon hallinta tietojärjestelmien avulla on onnistuneen tietojohtamisen kulmakiviä. Tätä perusinfrastruktuuria on mahdollista laajentaa hiljaisen tiedon hallintaan perustuvilla tietojohtamismenetelmillä. Työn ratkaisu näiden kahden näkemyksen, 'kovan' informaatioteknogiaan painottuvan sekä 'pehmeän' ihmisnäkökulman integrointiin, on yritysportaali. Työssä käytettävä yritysportaalin viitekehys rakentuu kolmeen päätoiminnallisuuteen; sisällönhallintaan, yhteistyöominaisuuksiin ja liiketoimintatiedon hallintaan. Työ todistaa yhteyden viitekehyksen sekä tietojohtamisen perusmallien, kuten tietojohtamisen prosessimallin sekä tietoympäristöjen välillä. Yritysportaali voi täten toimia, ei ainoastaan yksittäisten tietojohtamistyökalujen implementoinnissa, vaan tietojohtamisstrategian luomisen apuna tarjoten alustan tai 'katalyytin' kokonaisvaltaiselle tietojohtamiselle.

Private Equity Fund Performance Determinants: Evidence From Fund Characteristics

The purpose of this thesis is to investigate whether different private equity fund characteristics have any influence on the fund performance. Fund characteristics include fund type (venture capital or buyouts), fund size (sizes of funds are divided into six ranges), fund investment industry, fund sequence (first fund or follow-on fund) and investment market (US or EMEA). Fund performance is measured by internal rate of return, and tested by cross-sectional regression analysis with the method of Ordinary Least Squares. The data employs performance and characteristics of 997 private equity funds between 1985 and 2008. Our findings are that fund type has effect on fund performance. The average IRR of venture capital funds is 2.7% less than average IRR of buyout funds. However, We did not find any relationship between fund size and performance, and between fund sequence and performance. Funds based on US market perform better than funds based on EMEA market. The fund performance differs across different industries. The average IRRs of industrial/energy industry, consumer related industry, communications and media industry and medical/health industry are higher than the average IRR of other industries.

Public-private partnership investments in dry ports – Russian logistics markets and risks

The investments have always been considered as an essential backbone and so-called ‘locomotive’ for the competitive economies. However, in various countries, the state has been put under tight budget constraints for the investments in capital intensive projects. In response to this situation, the cooperation between public and private sector has grown based on public-private mechanism. The promotion of favorable arrangement for collaboration between public and private sectors for the provision of policies, services, and infrastructure in Russia can help to address the problems of dry ports development that neither municipalities nor the private sector can solve alone. Especially, the stimulation of public-private collaboration is significant under the exposure to externalities that affect the magnitude of the risks during all phases of project realization. In these circumstances, the risk in the projects also is becoming increasingly a part of joint research and risk management practice, which is viewed as a key approach, aiming to take active actions on existing global and specific factors of uncertainties. Meanwhile, a relatively little progress has been made on the inclusion of the resilience aspects into the planning process of a dry ports construction that would instruct the capacity planner, on how to mitigate the occurrence of disruptions that may lead to million dollars of losses due to the deviation of the future cash flows from the expected financial flows on the project. The current experience shows that the existing methodological base is developed fragmentary within separate steps of supply chain risk management (SCRM) processes: risk identification, risk evaluation, risk mitigation, risk monitoring and control phases. The lack of the systematic approach hinders the solution of the problem of risk management processes of dry port implementation. Therefore, management of various risks during the investments phases of dry port projects still presents a considerable challenge from the practical and theoretical points of view. In this regard, the given research became a logical continuation of fundamental research, existing in the financial models and theories (e.g., capital asset pricing model and real option theory), as well as provided a complementation for the portfolio theory. The goal of the current study is in the design of methods and models for the facilitation of dry port implementation through the mechanism of public-private partnership on the national market that implies the necessity to mitigate, first and foremost, the shortage of the investments and consequences of risks. The problem of the research was formulated on the ground of the identified contradictions. They rose as a continuation of the trade-off between the opportunities that the investors can gain from the development of terminal business in Russia (i.e. dry port implementation) and risks. As a rule, the higher the investment risk, the greater should be their expected return. However, investors have a different tolerance for the risks. That is why it would be advisable to find an optimum investment. In the given study, the optimum relates to the search for the efficient portfolio, which can provide satisfaction to the investor, depending on its degree of risk aversion. There are many theories and methods in finance, concerning investment choices. Nevertheless, the appropriateness and effectiveness of particular methods should be considered with the allowance of the specifics of the investment projects. For example, the investments in dry ports imply not only the lump sum of financial inflows, but also the long-term payback periods. As a result, capital intensity and longevity of their construction determine the necessity from investors to ensure the return on investment (profitability), along with the rapid return on investment (liquidity), without precluding the fact that the stochastic nature of the project environment is hardly described by the formula-based approach. The current theoretical base for the economic appraisals of the dry port projects more often perceives net present value (NPV) as a technique superior to other decision-making criteria. For example, the portfolio theory, which considers different risk preference of an investor and structures of utility, defines net present value as a better criterion of project appraisal than discounted payback period (DPP). Meanwhile, in business practice, the DPP is more popular. Knowing that the NPV is based on the assumptions of certainty of project life, it cannot be an accurate appraisal approach alone to determine whether or not the project should be accepted for the approval in the environment that is not without of uncertainties. In order to reflect the period or the project’s useful life that is exposed to risks due to changes in political, operational, and financial factors, the second capital budgeting criterion – discounted payback period is profoundly important, particularly for the Russian environment. Those statements represent contradictions that exist in the theory and practice of the applied science. Therefore, it would be desirable to relax the assumptions of portfolio theory and regard DPP as not fewer relevant appraisal approach for the assessment of the investment and risk measure. At the same time, the rationality of the use of both project performance criteria depends on the methods and models, with the help of which these appraisal approaches are calculated in feasibility studies. The deterministic methods cannot ensure the required precision of the results, while the stochastic models guarantee the sufficient level of the accuracy and reliability of the obtained results, providing that the risks are properly identified, evaluated, and mitigated. Otherwise, the project performance indicators may not be confirmed during the phase of project realization. For instance, the economic and political instability can result in the undoing of hard-earned gains, leading to the need for the attraction of the additional finances for the project. The sources of the alternative investments, as well as supportive mitigation strategies, can be studied during the initial phases of project development. During this period, the effectiveness of the investments undertakings can also be improved by the inclusion of the various investors, e.g. Russian Railways’ enterprises and other private companies in the dry port projects. However, the evaluation of the effectiveness of the participation of different investors in the project lack the methods and models that would permit doing the particular feasibility study, foreseeing the quantitative characteristics of risks and their mitigation strategies, which can meet the tolerance of the investors to the risks. For this reason, the research proposes a combination of Monte Carlo method, discounted cash flow technique, the theory of real options, and portfolio theory via a system dynamics simulation approach. The use of this methodology allows for comprehensive risk management process of dry port development to cover all aspects of risk identification, risk evaluation, risk mitigation, risk monitoring, and control phases. A designed system dynamics model can be recommended for the decision-makers on the dry port projects that are financed via a public-private partnership. It permits investors to make a decision appraisal based on random variables of net present value and discounted payback period, depending on different risks factors, e.g. revenue risks, land acquisition risks, traffic volume risks, construction hazards, and political risks. In this case, the statistical mean is used for the explication of the expected value of the DPP and NPV; the standard deviation is proposed as a characteristic of risks, while the elasticity coefficient is applied for rating of risks. Additionally, the risk of failure of project investments and guaranteed recoupment of capital investment can be considered with the help of the model. On the whole, the application of these modern methods of simulation creates preconditions for the controlling of the process of dry port development, i.e. making managerial changes and identifying the most stable parameters that contribute to the optimal alternative scenarios of the project realization in the uncertain environment. System dynamics model allows analyzing the interactions in the most complex mechanism of risk management process of the dry ports development and making proposals for the improvement of the effectiveness of the investments via an estimation of different risk management strategies. For the comparison and ranking of these alternatives in their order of preference to the investor, the proposed indicators of the efficiency of the investments, concerning the NPV, DPP, and coefficient of variation, can be used. Thus, rational investors, who averse to taking increased risks unless they are compensated by the commensurate increase in the expected utility of a risky prospect of dry port development, can be guided by the deduced marginal utility of investments. It is computed on the ground of the results from the system dynamics model. In conclusion, the outlined theoretical and practical implications for the management of risks, which are the key characteristics of public-private partnerships, can help analysts and planning managers in budget decision-making, substantially alleviating the effect from various risks and avoiding unnecessary cost overruns in dry port projects.

Johdon yritysoston onnistumisen tukeminen pääomasijoitusyhtiön post-buyout toiminnan avulla

Tutkielman tavoitteena on analysoida, miten pääomasijoitusyhtiö voi post-buyout toiminnallaan tukea sijoituksensa onnistumista erilaisissa johdon yritysostotapauksissa. Tutkielmassa rakennetaan teoreettinen viitekehys, jonka avulla pääomasijoitusyhtiö voi tukea sijoituksensa arvon säilymistä ja toisaalta lisäarvon syntymistä. Tätä viitekehystä tarkennetaan ja testataan empiirisellä aineistolla, joka koostuu suomalaisen pääomasijoitusyhtiön ja sen neljän johdon yritysoston läpikäyneen kohdeyrityksen haastatteluista sekä pääomasijoitusyhtiön tuottamasta kirjallisesta materiaalista. Teorian ja empiirisen materiaalin perusteella johdon yritysoston onnistu-minen on usein subjektiivista sekä suhteellista suunniteltuun irtautumistapaan nähden. Joissakin tapauksissa jo pelkkä pääomasijoittajan mukaantulo voi vaikuttaa positiivisesti kohdeyrityksen riskinottoon ja siten pääomasijoitusyhtiön post-buyout toiminnan onnistumiseen.

Pääomasijoittaminen metsäteollisuuteen vuosina 1995-2005

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää metsäteollisuuteen tehtyjä pääomasijoituksia. Tutkimuskohteena olivat kansainväliset metsäteollisuusyritykset ja niihin tehdyt pääomasijoitukset vuosina 1995-2005. Tutkimuksessa tarkasteltiin miten pääomasijoitukset metsäteollisuuteen ovat kehittyneet lukumääräisesti sekä miten metsäteollisuuteen tehtävien pääomasijoitustenkoko on muuttunut tällä ajanjaksolla. Tutkimuksessa tarkasteltiin myös metsäteollisuuteen sijoittavien pääomasijoittajien maantieteellistä jakautumista sekä näiden kohdeyhtiöiden maantieteellistä jakautumista. Tutkimustulosten mukaan pääomasijoittaminen kansainvälisiin metsäteollisuusyrityksiin on lisääntynyt vuosina 1995-2005. Pääomasijoitukset metsäteollisuuteen ovat pysyneet keskimääräiseltä kooltaan samalla tasolla koko tarkasteluajanjakson. Metsäteollisuuden pääomasijoituksista lähes puolet tuli eurooppalaisilta pääomasijoittajilta tarkasteluajanjaksona. Viime vuosina pohjoisamerikkalaiset, eurooppalaiset ja aasialaiset pääomasijoittajat ovat jokainen tarjonneet metsäteollisuuden vuosittaisistapääomasijoituksista lähes yhtä suuren osuuden. Metsäteollisuuteen sijoittavatpääomasijoittajat preferoivat sijoituksissaan omaa maantieteellistä aluettaan.

Foreign direct investment motives and location decision factors under economic recession: Three cases of Finnish FDI in Portugal

The purpose of this thesis was to study how uncertainty in economic conditions of the FDI host country affects location decision of an investment, and what kinds of motives are behind the investment decision to a country in economic recession, in this case Portugal. The country has attracted foreign direct investment steadily, but it is evident that most multinational firms and investors tend to be more interested in emerging economies in general. The aim was to find out also which host country specific advantages are important in this kind of cross-border investment and which factors are important for an FDI to succeed under economic uncertainty at the host country. The study was done by analyzing three Finnish case companies: a private equity and real estate investment firm Pontos Group, A wave energy technology research and development company AW Energy and NSN, Nokia Solutions and Networks, a global telecommunications company. The research was done empirically, by interviewing experts on the subject, mainly persons representing these companies. In addition relevant articles, journals and content from case companies’ web-pages is used for the desk research regarding the topic. The results of this thesis showed that the FDIs with strategic asset-seeking investments seem most profitable FDI types under uncertain economic conditions. This kind of investments aim to strengthen the company’s long-term strategy, including the time after recession. Firm-specific ownership advantages that bring competitive advantage proved out to be important under these circumstances, as well as first-mover advantages and externally created assets such as government promotional policies regarding FDI incentives. Also the location was considered suitable for resource- or efficiency seeking motives, based on the lowered price level at the host country. Problems were related mainly to financing, but as foreign companies receive financing usually from their home countries, the economic recession of the host country does not have significant effect for FDI decision, according to this study

Henkilöyhtiön myynnin verotus

Yrityskauppa on yksi vaikeimmista kauppamuodoista. Verotuksella on suuri rooli yrityskaupan suunnittelussa ja toteutuksessa. Tutkimuksessa on vertailtu henkilöyhtiön myynnin eri vaihtoehtoja. Vertailuja on tehty erityisesti verotuksen kannalta. Tutkimuksen tavoitteena on ollut selvittää henkilöyhtiön myynnin verotukselliset seuraamukset. Tutkimuksessa tehtiin verolaskelmia eri vaihtoehdoille ja tutkittiin myös, vaikuttaako yhtiömuodon muutos verotuksen määrään. Tutkimuksen kohteena oli avoin yritys, jonka tiedot toimivat esimerkkinä verolaskelmille. Tutkimusongelmien ratkaisemiseksi tutkimuksessa on perehdytty koh-deyrityksen tilinpäätökseen ja vallitseviin verolakeihin. Näiden avulla on laskettu kokonaisverorasitus myynnin eri vaihtoehdoille. Tutkimuksessa on oletettu, että omistajat ottavat yrityksen myynnistä saadun voiton kokonaisuudessaan heti käyttöön. Lisäksi on tutkittu, miten verotus muuttuu myyntihinnan kasvaessa. Tutkimusten tulosten perusteella todetaan omistuskaupan olevan verotuksen kannalta liiketoimintakauppaa edullisempi vaihtoehto. Yrityksen myyntihinnan kasvaessa havaitaan omistuskaupan olevan aina edullisempi vaihtoehto. Henkilöyhtiön yhtiömuotoa ei kannata muuttaa osakeyhtiöksi verotuksen näkökulmasta, varsinkaan liiketoimintakaupassa.

Pääomasijoittamisen tehostaminen suomalaisen pkt-sektorin kehittämisessä

Tutkimuksen tavoitteena oli kehittää systemaattinen toimintamalli sekä luoda suorituskyvyn esi-merkkimittaristo pääomasijoittajan toiminnan tehostamiseksi. Pääomasijoittajan tärkein tehtävä on pyrkiä kasvattamaan sijoituskohdeyrityksen osakkeiden ja siten omistaja-arvoa keskipitkällä aika-jänteellä. Strategioiden kehittämistä ja toteuttamista on tutkittu sangen laajasti, mutta käytännölli-sempi lähestymiskulma hallitustyöskentelyn vaikutuksista sekä strategioiden toteutuksen varmis-tamisesta on jäänyt näissä aikaisemmissa tutkimuksissa vähemmälle huomiolle. Varsinainen perusta omistaja-arvolle ja sen kasvattamiselle suomalaisen pkt-yrityksen pääomasi-joittamisessa luodaan hyvien ja tulevaisuuden kasvupotentiaalia omaavien kohdeyritysten etsimisellä, riittävän tarkalla analysoinnilla sekä sijoitushetken kohtuullisella arvostuksella. Sijoitusaikana ei enää pystytä korjaamaan mahdollisia alkuvaiheen epäonnistumisia. Kun kohdeyhtiöön on valittu ammattitaitoinen ja motivoitunut hallitus, tulee pääomasijoittajan panostaa valittujen strategioiden toteuttamiseen havainnollisilla ja tehokkailla työkaluilla. Ne mahdollistavat kohdeyrityksen visioiden ja arvojen jakamisen edelleen helpommin ymmärrettäviksi avainmittareiksi ja –tavoitteiksi kaikille organisaatiotasoille. Suorituskyvyn mittaamisen ja analysoinnin päätehtävä sekä suurissa että pienissäkin yrityksissä on yritysjohdon päätöksenteon tukeminen luotettavan, säännöllisen ja riittävän tarkan informaation tuottamisella huolellisesti valituista mittauskohteista. Suorituskyvyn analysointi auttaa myös hahmottamaan paremmin kokonaisnäkemystä yrityksen menestykseen vaikuttavista tekijöistä sekä niiden välisistä syy-yhteyksistä. Alunperin suuryritysten tarpeisiin kehitetyt suorituskyvyn analysointi- ja mittausmenetelmät ovat poikkeuksetta liian monimutkaisia ja raskaita vastatakseen pienempien yritysten vaatimuksia. Liiketoiminnan seuraamisessa ja ohjaamisessa pkt-yrityksen hallituksen tulee ottaa perinteisten taloudellisten mittareiden lisäksi mukaan myös keskeisimpiä, ei-taloudellisia seurattavia asioita, joiden avulla muodostuu ajantasaisempi kuva kohdeyhtiön kilpailukyvystä sekä menestyksestä. Pääomasijoittajan toimintamallissa esitellään kansainvälisesti käytössä olevia menetelmiä strategian jalkauttamiseen, yrityksen liiketoimintamallin kehittämiseen sekä suorituskyvyn johtamisen tukemiseen. Pkt-yrityksille pyrittiin luomaan yksinkertainen mallimittaristo suorituskyvyn analysointiin ja yrityksen johtamisen tueksi. Sijoituskohdeyritysten hallituksilla on jo tällä hetkellä käytettävissään erilaisia kuukausittaisia taloudellisia tunnuslukuja sekä tilikauden tuloksestakin jotain ennakkotietoa. Näiden pohjalle olisi varsin yksinkertaista rakentaa myös yrityksen sisäisiä prosesseja, asiakkuustyöskentelyä, myyntiä ja markkinointia sekä toiminnan yleistä systemaattisuutta kuvaavia mittareita.

The effects of derivative use on equity fund performance

Investing in mutual funds has become more popular than ever and the amount of money invested in mutual funds registered in Finland has hit its all-time high. Mutual funds provide a relatively low-cost method for private investors to invest in stock market and achieve diversified portfolios. In finance there is always a tradeoff between risk and return, where higher expected returns can usually be achieved only by taking higher risks. Diversifying the portfolio gets rid some of the risk but systematic risk cannot be diversified away. These risks can be managed by hedging the investments with derivatives. The use of derivatives should improve the performance of the portfolios using them compared to the funds that don’t. However, previous studies have shown that the risk exposure and return performance of derivative users does not considerably differ from nonusers. The purpose of this study is to examine how the use of derivatives affects the performance of equity funds. The funds studied were 155 equity funds registered in Finland in 2013. Empirical research was done by studying the derivative use of the funds during a 6-year period between 2008–2013. The performance of the funds was studied quantitatively by using several different performance measures used in mutual fund industry; Sharpe Ratio, Treynor Ratio, Jensen's alpha, Sortino Ratio, M2 and Omega Ratio. The effect of derivative use on funds' performance was studied by using a dummy variable and comparing performance measures of derivative-users and nonusers. The differences in performance measures between the two groups were analyzed with statistical tests. The hypothesis was that funds' derivative use should improve their performance relative to the funds that don't use them. The results of this study are in line with previous studies that state that the use of derivatives does not improve mutual funds' performance. When performance was measured with Jensen's alpha, funds that did not use derivatives performed better than the ones that used them. When measured with other performance measures, the results didn’t differ between two groups.

Pk-yritysten rahoituspalveluiden kehittäminen Varkauden talousalueella

Tässä tutkimuksessa selvitettiin Varkauden talousalueen pk-yritysten rahoituspalveluiden kehitystarpeita. Kuvailevaa tutkimusta käyttämällä selvitettiin mitä ongelmakohtia yritykset näkevät rahaliikenteessään, miten rahoitusrakennetta suunnitellaan ja minkälaisia tuotteita yrityksillä on käytössään. Mittareina tutkimuksessa käytettiin mm. kasvutavoitetta, pääomarakennetta ja tuottovaatimusten muodostamista. Tavoitteena oli tutkia mitkä tekijät vaikuttavat sijoituspäätöksentekoon ja mitä tekijöitä arvostetaan pankista saadussa palvelussa. Tutkimukseen valittiin Varkauden talousalueen suurimmat ja parhaan luottoluokituksen omaavat yritykset. Aineisto kerättiin luomalla sähköinen kyselylomake, joka lähetettiin 48 yritykseen tammikuussa 2009. Tutkimustulosten mukaan yritykset näkivät suurimmat kehitystarpeet sähköisessä taloushallinnossa, eri investointirahoitusvaihtoehdoissa ja julkisten sekä yksityisten rahoittajien yhteistyössä. Parempaa rahoitusneuvontaa kaivattiin investointirahoitukseen ja yrityskauppoihin liittyen. Suurimmalla osalla yrityksistä oli selkeät kasvutavoitteet sekä suunniteltu pääomarakenne. Suurimpia puutteita havaittiin mm. korkosuojaus- ja kassanhallinnan ratkaisuissa. Varainhoidon tuotteista mielenkiintoisimpana nähtiin pääomaturvatut ja kiinteää tuottoa maksavat vaihtoehdot. Sijoituspäätöksiin vaikuttavat paljon pankin luotettavuus sekä toimihenkilön asiantuntemus. Vastaavasti sijoituspäätös voi jäädä tekemättä, mikäli tuote on liian monimutkainen tai prosessi vaatii paljon aikaa ja paneutumista. Pankin palveluissa arvostetaan niin ikään luotettavuutta, helppoa asiointia sekä henkilökohtaista palvelua. Vastaajien koulutustaustalla ei näytä valittujen mittareiden perusteella olevan vaikutusta rahoitusosaamiseen. Alueella rahoitusongelmia kohdanneista yrityksistä lähes kaikki olivat kasvuhakuisia.

Logistics of North-West Russia and Rail Baltica: Standpoints of Private Sector

The main aims of the present report are to describe the current state of railway transport in Russia, and to gather standpoints of Russian private transportation logistics sector towards the development of new railway connection called Rail Baltica Growth Corridor, connecting North-West Russia with Germany through the Baltic States and Poland. North-West Russia plays important role not only in Russian logistics, but also wider European markets as in container sea ports handling is approx. 2.5 mill. TEU p.a. and handling volume in all terminals is above 190 million tons p.a. The whole transportation logistics sector is shortly described as an operational environment for railways – this is done through technical and economic angles. Transportation development is always going in line with economics of the country, so the analysis on economical development is also presented. Logistics integration of the country is strongly influenced by its engagement in the international trade. Although, raw material handling at sea ports and container transports (imports) are blossoming, domestic transportation market is barely growing (in long-term perspective). Thus, recent entrance of Russia into World Trade Organization (WTO) is analyzed theme in this research, as the WTO is an important regulator of the foreign trade and enabler of volume growth in foreign trade related transportation logistics. However, WTO membership can influence negatively the development of Russia’s own industry and its volumes (these have been uncompetitive in global markets for decades). Data gathering in empirical part was accomplished by semi-structured case study interviews among North-West Russian logistics sector actors (private). These were conducted during years 2012-2013, and research compiles findings out of ten case company interviews. Although, there was no sea port involved in the study, most of the interviewed companies relied in European Logistics within significant parts in short sea shipping and truck combined transportation chains (in Russian part also using railways). As the results of the study, it could be concluded that Rail Baltica is seen as possible transport corridor in most of the interviewed companies, if there is enough cargo available. However, interviewees are a bit sceptical, because major and large-scale infrastructural improvements are needed. Delivery time, frequency and price level are three main factors influencing the attractiveness of Rail Baltica route. Price level is the most important feature, but if RB can offer other advantages such as higher frequency, shorter lead times or more developed set of value-added services, then some flexibility is possible for the price level. Environmental issues are not the main criteria of today, but are recognized and discussed among customers. Great uncertainty exists among respondents e.g. on forthcoming sulphur oxide ban on Baltic Sea shipping (whether or not it is going to be implemented in Russia). Rather surprisingly, transportation routes to Eastern Europe and Mediterranean area are having higher value and price space than those to Germany/Central Europe. Border crossing operations (traction monopoly at rails and customs), gauge widths as well as unclear decision-making processes (in Russia), are named as hindering factors. Performance standards for European connected logistics among Russian logistics sector representatives are less demanding as compared to neighbourhood countries belonging to EU.

Diversification benefits for a Finnish non-industrial private forest investor: Real Estate Investment Trusts in the USA

This thesis examined both domestic and international forest investment options for a Finnish non-industrial private forest investor. The focus was on forest-based investment instruments. The influence of movements of currency exchange rates on foreign returns were also taken into account. Annual data from 1995 to 2011 was used. The main portfolio optimization model in this study was the Mean-Variance model but the results were also validated by using the Value at Risk and Expected Shortfall models. In addition, the exchange rate risk hedging was established by using one-week-maturity forward contracts. The results suggested that 75 % of the total wealth should be invested in Finnish private forests and the rest, 25 %, to a US REIT, in this case Rayonier. With hedging, the total return on the portfolio was 7.21 % (NIPF 5.3%) with the volatility of 6.63 % (NIPF 7.9%). Taxation supported US investments in this case. As a conclusion, a Finnish private forest investor may, as evidenced, benefit in diversifying a portfolio using REITs in the US.

Review of investment strategy, portfolio management, and scorecard based portfolio selection tool for direct property investments in Finland

The lack of research of private real estate is a well-known problem. Earlier studies have mostly concentrated on the USA or the UK. Therefore, this master thesis offers more information about the performance and risk associated with private real estate investments in Nordic countries, but especially in Finland. The structure of this master thesis is divided into two independent sections based on the research questions. In first section, database analysis is performed to assess risk-return ratio of direct real estate investment for Nordic countries. Risk-return ratios are also assessed for different property sectors and economic regions. Finally, review of diversification strategies based on property sectors and economic regions is performed. However, standard deviation itself is not usually sufficient method to evaluate riskiness of private real estate. There is demand for more explicit assessment of property risk. One solution is property risk scoring. In second section risk scorecard based tool is built to make different real estate comparable in terms of risk. In order to do this, nine real estate professionals were interviewed to enhance the structure of theory-based risk scorecard and to assess weights for different risk factors.