Análise de um projecto de investimento imobiliário de habitação: conjunto de moradias geminadas

O presente trabalho refere-se a um projecto real de investimento imobiliário, relativo à construção e comercialização de duas moradias geminadas destinadas a habitação. Este estudo permite ao promotor avaliar o seu interesse económico, caracterizar oportunidades e identificar factores de risco, permitindo uma tomada de decisão baseada em estudos económicos objectivos e fundamentados, e não apenas pela sua intuição. Após a pesquisa sobre o estado de conhecimento deste tema, iniciou-se o estudo do projecto, caracterizando-o numa fase inicial, com a realização de um estudo prévio da sua viabilidade económica, recorrendo a métodos simplificados para a obtenção dos parâmetros de análise necessários, como sejam, os custo do terreno e da construção, a duração da obra, o PVT do imóvel, e a distribuição temporal dos custos e receitas. É então realizada a análise com base em descontos de fluxos de caixa, para determinar a rendibilidade do projecto, através dos parâmetros de decisão VAL e TIR. Concluindo-se que o projecto é economicamente viável, inicia-se a obra e apuram-se os valores reais dos diversos parâmetros de análise, ficando no final com as variáveis estimadas do PVT e do tempo necessário à comercialização do imóvel. É também abordada a importância da gestão coordenação e fiscalização da obra. Com os valores reais obtidos são traçados diversos cenários, analisado o recurso a capital alheio, às variações no PVT e no tempo necessário para a comercialização do imóvel e a possibilidade de arrendamento com posterior venda. A análise do projecto segundo esses cenários, permite obter medidas de rendibilidade e compará-los. É então feita a comparação entre as rendibilidades dos vários cenários e retiradas as conclusões sobre os resultados obtidos. Para melhor compreensão dos resultados, é feita uma abordagem à crise imobiliária sentida em Portugal e à possibilidade do uso da permuta imobiliária para facilitar a realização dos negócios imobiliários. No final, serão realizadas recomendações e propostas de melhoria para estudos que possam ser relevantes para o tema e dar uma possível continuidade a este trabalho.

Análise dos métodos de medição dos parâmetros geométricos de via e correlação entre os dados obtidos

A razão atribuída à escolha do tema do T.F.M. em Caminhos-de-ferro, tem a ver com o facto de ser uma via de comunicação específica. Contrariamente ao que acontece na execução de auto-estradas, no caminho-de-ferro, a gestora da infra-estrutura responsabiliza-se pela execução, exploração (sinalização e controlo de circulação), abastecimento de energia fornecida às vias que dispõem de catenária (tracção eléctrica), manutenção e conservação da via. O processo de análise e inspecção de geometria de via, é usado quando e necessário preservar a infra-estrutura. Este processo iniciou-se nos caminhos-de-ferro portugueses, há muitos anos, depois da inauguração do primeiro troco de linha férrea. A primeira viagem ocorre em Outubro de 1856, sendo o início do processo em 1968, com a dresina “Matisa PV-6”. Em 1991 a C.P. adquiriu outro veículo de inspecção de via, tendo sido escolhido o VIV02 EM 120 da marca Plasser & Theurer, para substituir “Matisa PV-6”. O tema Análise dos Métodos de Medição dos Parâmetros Geométricos de Via e Correlação entre os Dados Obtidos está directamente relacionado com a manutenção e conservação de via. Na Unidade Operacional Sul (hoje ROS – Região Operacional Sul), local onde desenvolvi o T.F.M., não existem obras de construção de caminhos-de-ferro que pudesse acompanhar e constituir tema para o meu trabalho. Na realidade, com a falta de investimento que se perspectiva no futuro próximo, a manutenção da infra-estrutura passa a ser a actividade principal desenvolvida pela REFER, de modo a assegurar a comodidade, segurança e rapidez na deslocação de cargas e pessoas. A Analise Geométrica de Via e actualmente uma das principais actividades no âmbito da manutenção, que é feita por diagnóstico, contrariamente ao que acontecia no passado em que a conservação metódica era realizada num determinado ano num troço seleccionado independentemente da necessidade ou não da mesma. Uma ajuda preciosa, no que se refere à decisão de se realizar um determinado trabalho de conservação, e a do veículo VIV02 EM 120 que faz inspeções ao longo de toda a rede ferroviária e permite recolher dados e classificar através do desvio padrão, troços com extensão de 200 metros, obtendo os dados relevantes sobre a necessidade de intervenção. Para além do referido veículo existem também equipamentos ligeiros de inspecção dos parâmetros geométricos de via. Um desses equipamentos designa-se por Trólei, não sendo motorizado, pois o mesmo é movido manualmente por um operador. Obviamente que este equipamento não faz a inspecção a toda a rede pois a operação de medição é morosa, sendo contudo utilizado para análise de defeitos geométricos em pequenos trocos, tornando-se assim uma mais-valia, evitando o deslocar de um equipamento “pesado” como o VIV 02 EM 120. Para atingir os objectivos deste trabalho realizaram-se testes de medição com ambos (veiculo e equipamento ligeiro), no mesmo espaço temporal e com as mesmas características físicas, como a temperatura, humidade etc. Os resultados, de acordo com os objectivos, são a comparação entre as medições de ambos, com vista a comprovar a sua utilidade e necessidade, de acordo com os vários tipos de superstruturas constituintes da rede ferroviária nacional.

Manual de utilização e manutenção de edifício

A manutenção periódica dos edifícios deve ser encarada como uma prática sustentável pois permite aumentar a vida útil dos edifícios e, consequentemente, a redução do consumo de recursos naturais e a criação de resíduos na indústria da construção. Não existe em Portugal uma prática corrente de manutenção programada e integral dos edifícios, especialmente dos pequenos edifícios de habitação. Pretende-se, com este trabalho de projecto, desenvolver um exemplo prático de manual de utilização e manutenção de um edifício de habitação unifamiliar. Primeiro, serão referenciados e caracterizados casos concretos, nacionais e internacionais, de manuais de utilização de edifícios com o respectivo enquadramento. Serão apresentados os projectos de licenciamento do edifício e elaborados planos complementares para identificação de órgãos e sistemas específicos, não previstos nos projectos de licenciamento. Será definida a durabilidade de cada material e elemento de construção, de forma a elaborar um plano de manutenção e substituição dos diversos elementos ao longo da vida útil do edifício. Serão determinadas as tarefas de manutenção periódica e o respectivo custo, que permitirá definir o custo total de manutenção e substituição de elementos ao longo da vida útil do edifício. Serão identificados os pontos críticos em termos de manutenção e os cuidados de segurança na utilização do edifício.

Desenvolvimento de um plano de manutenção preventiva na rede de distribuição de água de Lisboa

O presente relatório de estágio enquadra-se no âmbito do trabalho final de Mestrado do curso de Engenharia Civil, área de especialização em Hidráulica, do Instituto Superior de Engenharia de Lisboa, e incide na temática dos sistemas de distribuição de água. O estágio decorreu na empresa EPAL – Empresa Portuguesa das Águas Livres, S.A., e teve como objecto o desenvolvimento de um plano de manutenção preventiva para a rede de distribuição de água de Lisboa. Devido à crescente complexidade dos sistemas de abastecimento de água e à grande dispersão territorial dos diversos órgãos integrados na rede, surge a necessidade de desenvolver um sistema que permita simplificar o planeamento e a gestão das intervenções de inspecção e manutenção preventiva dos órgãos. Para esse efeito, recorreu-se a um software SIG (Sistema de Informação Geográfica) para proceder à sectorização da rede de distribuição de água em pequenos grupos (Polígonos), constituídos por um número determinado de órgãos de manobra e segurança. Esta metodologia permite organizar as intervenções em pequenos grupos e optimizar as rotinas de Inspecção diárias. No decorrer do estágio efectuou-se ainda um levantamento dos procedimentos de inspecção e manutenção dos diversos órgãos integrados na rede de distribuição de água de Lisboa, quer por acompanhamento de actividades com as equipas de inspecção, quer por recolha de recomendações junto dos fabricantes dos órgãos. Este levantamento permitiu elaborar fichas de procedimento para as actividades de inspecção e manutenção preventiva dos diversos órgãos, afim de serem usadas como referência pelos trabalhadores.

A divulgação voluntária de informação

Nos últimos anos tem vindo a ser discutida a divulgação das informações financeiras necessárias à consecução do objectivo da Contabilidade, ou seja a possibilidade de fornecer informação acrescida de natureza económica, financeira e social aos utilizadores internos e externos da empresa. Há empresas que não consideram necessário relatar as suas acções junto dos diferentes públicos, ou seja separam a empresa do seu meio envolvente, fazendo uma delimitação entre as esferas interna e externa da empresa. Esta perspectiva auto centrada, que elimina a envolvente externa do discurso empresarial a qual considera que alguns resultados são dignos de divulgação contabilística, enquanto outros são irrelevantes e devem ser ignorados tem vindo a ser questionada. Neste sentido existem empresas que passaram a considerar necessário relatar acções junto dos diferentes utilizadores interessados, no entanto quando o fazem, é sem uniformidade. O meio envolvente tem vindo a tornar-se num factor que implica custos, como consequência de requisitos impostos pela regulação governamental sobre o controlo da poluição e devido a uma maior consciencialização do público, que pode afectar a rentabilidade dos negócios enquanto consumidor, empregado ou investidor. O emergir destas exigência baseia-se no pressuposto de que as empresas têm responsabilidades acrescidas, que vão além da obtenção do rendimento financeiro para os accionistas. Verificando-se nos últimos anos um aumento do número de empresas que acedem aos mercados de capitais, gerou-se uma necessidade crescente de uma maior divulgação de informação por parte das empresas, com reflexos no relato financeiro empresarial, motivo pelo qual vários autores e organismos também têm dado atenção à problemática da divulgação voluntária da informação por parte das empresas. Neste contexto, O FASB, elaborou um relatório que identifica quais os benefícios e desvantagens da divulgação voluntária de informação e apresenta algumas recomendações e conclusões para as empresas, enfatizando os efeitos da divulgação voluntária de informação no custo de capital, nas relações com os investidores, e no mercado de capitais. Outros autores e organismos também têm dado atenção à problemática da divulgação voluntária da informação por parte das empresas: Para Boeso (2002) era importante que os organismos de harmonização contabilística emitissem recomendações adicionais no sentido de uma maior harmonização, sem se centrarem apenas nos investidores mas também nos outros utilizadores da informação; Globerman e Singleton (2000) elaboraram um estudo com a finalidade de fornecer a evidência de que as empresas Japonesas se tornariam mais similares ao logo do tempo, na divulgação do relato voluntário da informação contabilística, concluindo que a informação procurada pelos utilizadores é muito diversificada sendo difícil a existência de um padrão comum de divulgação; Colares e Ponte (2003) demonstraram que as empresas ainda têm muito que evoluir no sentido da transparência e qualidade da divulgação voluntária de informação.

Fiscalização e gestão da execução e remodelação de lojas Vodafone em Portugal

Ao longo do estágio, acompanhou-se a implantação de novas lojas e a remodelação de espaços já existentes. A implantação de lojas novas, tal como as remodelações, ocorreram sempre em edifícios já existentes, com excepção da nova loja na sede do Porto, a qual está inserida no edifício que a Vodafone construiu para a sua f ilial na referida cidade. Este prédio tem a particularidade de possuir uma fachada estrutural em betão auto-compactável branco, que se desenvolve em planos oblíquos horizontal e verticalmente . As remodelações implicaram a alteração da iluminação existente, pinturas novas, mudanças de pavimentos, trocas de mobiliário e, em alguns casos, demolições de elementos existentes e execução de novas estruturas. O objectivo foi sempre o de melhorar a imagem da loja e, simultaneamente, as condições ao nível do conforto e funcionalidade do espaço. As intervenções, apesar de ocorrerem em espaços pequenos, envolveram alguma complexidade. Foi acompanhado todo o processo de fiscalização e gestão dos trabalhos com vista ao registo de evidências relativas aos controlos de planeamento e interligação das diversas especialidades da empreitada, garantindo que eram observados os princípios necessários para uma boa qualidade na construção. Ao longo destes meses foi realizado concurso para novos projectistas e novos empreiteiros, pelo que foi feita a análise e apreciação das propostas de intervenção, que levaram à selecção dos mesmos. Tendo em conta as dificuldades e complexidade deste tipo de intervenções, elaborou-se um Caderno de Encargos e um mapa de medições tipo, para a empreitada de execução de lojas, elementos que serviram de base ao concurso para novos empreiteiros. Elaborou-se ainda um Caderno Encargos para o concurso de projectistas, com vista a uniformizar a qualidade e apresentação de todos os projectos, independentemente do gabinete responsável pelos mesmos.

Aplicação das Normas do IASB em Portugal: as principais alterações

A União Europeia iniciou, na década de 90, um processo de aproximação às normas do IASB que culminou em 2002 com a aprovação do Regulamento 1606/2002 do Parlamento Europeu e do Conselho da União Europeia, que obriga as sociedades com valores mobiliários admitidos à cotação em mercado regulamentado da União Europeia a preparar e apresentar as suas demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as disposições previstas nas normas do IASB, a partir do exercício com início em ou após 1 de Janeiro de 2005. Neste contexto, considerou-se que é importante realizar um estudo com vista a avaliar o impacto em Portugal deste processo de transição para as normas do IASB. O objectivo deste estudo é o de, por um lado, verificar se as empresas portuguesas cotadas em bolsa e sujeitas à aplicação do POC e das Directrizes Contabilísticas terão de alterar, ou não, muitos procedimentos contabilísticos para preparar as suas Demonstrações Financeiras Consolidadas em conformidade com as normas do IASB e, por outro lado, identificar os assuntos sujeitos a maiores alterações. Do estudo realizado, pode concluir-se que as áreas sujeitas a maior alteração serão as que se relacionam com existências, investimentos em associadas, imparidade de activos fixos tangíveis e de activos intangíveis, instrumentos financeiros e tratamento contabilístico das concentrações de negócios.

Projecto de reabilitação do edificado como ferramenta de dinamização da zona histórica da vila de Sintra

A actual crise mundial tem tido forte impacto nas economias dos países da União Europeia, nomeadamente no sector de prestação de serviços e das obras públicas. A consequente diminuição do poder de compra e as ameaças que pairam sobre a classe média, têm provocado uma forte estagnação no sector imobiliário, da construção civil e no comércio, motores-chave da economia nacional. O objectivo deste trabalho, mais do que procurar uma solução global, foi o encontrar, a nível regional/autárquico e das PME’s, do sector da construção, uma forma de optimizar os recursos e permitir um novo rumo estratégico empresarial. A prossecução deste objectivo levou à criação de um modelo de negócio viável, para Centros Históricos de cidades e vilas, com custos operacionais reduzidos, e para dinamizar o comércio local no seu todo, tendo por base a contratualização de serviços. O conceito de reabilitar edifícios dos Centros Históricos, instalando unidades de negócio com valor acrescentado, obriga para a sua concretização: 1º) Criar o conceito de unidade de negócio descentralizada, originada a partir da reabilitação dos edifícios urbanos degradados, englobando e compatibilizando serviços e facilidades já existentes no Centro Histórico. 2º) Estudar um modelo conceptual que recorra à reabilitação e conversão de várias construções, em pequenas unidades de alojamento turístico, de apoio a uma unidade central (conceito de Hotel-Resort), pequenos comércios artesanais com valor acrescentado, efectuando nestes edificados as adaptações necessárias com respeito pelas estruturas, enquanto Património local. 3º) Contratualizar, com o comércio local (Associação de Comerciantes) a regulamentação de procedimentos similares aos dos Centros Comerciais, com o objectivo de trabalhar em rede, e não isoladamente, na satisfação dos utentes e turistas do Centro Histórico. Criamos desta forma um novo paradigma para o sector, estabelecendo pontes entre a construção, a reabilitação, o comércio e o turismo em zonas históricas.

Vermo-nos, vendo os outros: investigação comparativa de notícias televisivas

Acaba de passar várias horas num avião e, finalmente, deu entrada num hotel num país distante. Se agir como eu, uma das primeiras coisas que fará após pousar a bagagem será ligar a televisão e começar a percorrer os canais. Mais tarde ou mais cedo, começará a passar por um e outro noticiário. E, mesmo que não domine o idioma, ficará convicto de estar a ver as notícias. As notícias televisivas constituem, seguramente, um fenómeno global. De facto, desde o advento da televisão, em meados do século XX, que as notícias constituem um dos seus mais primitivos géneros de conteúdo. E, no entanto, o processo de produção, as tecnologias, os valores jornalísticos e a sofisticação das audiências por todo o mundo têm sofrido constantes avanços e alterações. Consideremos ou não as notícias televisivas como sendo um meio útil de providenciar informação sobre aquilo que se passa a nível local ou mundial, não há dúvida de que a TV constitui ainda a principal fonte de informação para a maioria das pessoas, mesmo com o crescente aumento do número de utilizadores da internet. Inúmeros formatos de noticiários televisivos evoluíram ao longo dos anos: serviços públicos e comerciais; locais e nacionais; gerais e centrados em tópicos específicos (ex: negócios, desporto, etc.); breves boletins informativos e transmissões non-stop de 24 horas diárias. No entanto, não obstante esta variedade, sempre existiram pontos em comum entre todos os formatos, sobretudo se procedermos a uma análise individual de peças noticiosas.

Comparação de duas ferramentas de cálculo do galgamento baseadas na análise de redes neuronais

O galgamento de estruturas marítimas é um fenómeno caracterizado pela passagem de água sobre o seu coroamento devido à ação da agitação marítima incidente. Numa estrutura do tipo quebra-mar de taludes, a onda marítima perde parte significativa da sua energia no espraiamento. Se a zona de talude emersa não for suficiente extensa para ocorrer a dissipação total da energia, o nível máximo de espraiamento excede a cota do coroamento da estrutura e verifica-se galgamento. O caudal médio de água que galga as estruturas, habitualmente medido em m3/s por metro linear de estrutura, constitui a par da estabilidade da estrutura, um dos principais parâmetros condicionantes em projeto. A quantificação incorreta dos efeitos do fenómeno pode não só originar implicações de índole financeira e económica, como colocar em risco a segurança de pessoas, bens e equipamentos, bem como as atividades que justificam a existência daquelas obras de proteção. Neste trabalho é utilizada uma metodologia recente de previsão de galgamentos em estruturas marítimas, a qual se baseia no conceito de análise de redes neuronais para o desenvolvimento das ferramentas de cálculo. São aplicadas as ferramentas NN_OVERTOPPING2, do projeto Europeu de investigação CLASH, e Overtopping, que faz parte da dissertação de doutoramento de Verhaeghe (2005). Esta segunda ferramenta mostra uma mais-valia em relação à primeira, por ter sido desenvolvida para prever galgamentos nulos para determinados estados de agitação incidentes nas estruturas. O caso de estudo é referente a um troço (em frente ao posto 2) do molhe Oeste do Porto de Sines que serve de abrigo ao terminal de graneis líquidos. Para o perfil desta estrutura existem dados de galgamentos que resultaram de ensaios em modelo físico reduzido realizados no LNEC. Devido à colocação diferenciada dos blocos Antifer em duas zonas do manto de proteção, o que lhe confere diferentes características de rugosidade e de permeabilidade, foi utilizada uma metodologia recomendada por Pullen et al. (2007) no cálculo do coeficiente de redução do galgamento f, que tem em conta, entre outras variáveis, aquelas características físicas. O presente trabalho visa comparar os resultados estimados pelas duas ferramentas de redes neuronais, tendo como referência os valores do caudal médio galgado por metro linear de estrutura obtidos nos referidos ensaios. Será observado que os resultados produzidos pelas ferramentas são bastante satisfatórios, apresentando no entanto significativas divergências no domínio dos pequenos galgamentos.

Assimetria na volatilidade dos mercados de acções

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