Studies on the Effects of Property Taxation, Rent Control and Housing Allowances

Tämä väitöskirja koostuu asuntomarkkinoiden taloustieteellistä analyysia esittelevästä johdantoluvusta ja kolmesta tutkimuksesta, joissa analysoidaan asuntomarkkinoihin vaikuttavia politiikkatoimenpiteitä. Luvussa 2 tutkitaan Suomen kiinteistöverojärjestelmän vaikutusta asuntorakentamiseen. Vuonna 2001 tehtiin uudistus, jonka myötä kunnat voivat verottaa rakentamatonta asuintonttia korkeammalla veroasteella kuin rakennettua tonttia. Maanomistajan rakentamispäätöksen teoreettisen mallin mukaan rakentamattoman tontin korotettu kiinteistöveron pitäisi nopeuttaa rakentamista, mutta toisaalta myös rakentamiseen investoitu rahamäärä saattaa muuttua. Asuintonttien kiinteistöverojen yleinen taso ei vaikuta maanomistajan käyttäytymiseen, sillä tontin verotusarvo ei riipu rakentamispäätöksestä. Vain rakentamattoman ja rakennetun tontin veroasteiden erolla on merkitystä. Empiiriset tulokset ovat sopusoinnussa teorian kanssa. Tulosten mukaan prosenttiyksikön nousu rakentamattoman ja rakennetun tontin veroasteiden erossa lisää omakotialoitusten määrää viidellä prosentilla lyhyellä aikavälillä. Luvussa 3 analysoidaan vuokrasääntelystä vuokralaisille aiheutuvia hyötyjä ja haittoja. Vuokrasäännellyissä asunnoissa asuvat kotitaloudet hyötyvät vuokrasääntelystä alhaisen vuokran muodossa. Heille saattaa kuitenkin koitua myös haittaa siitä, että toiveita vastaavan asunnon löytäminen on vuokrasääntelytilanteessa vaikeaa, koska vapaille asunnoille on suuri määrä ottajia. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan vuokrien sääntely purettiin Suomessa asteittain vuosina 1992–1995. Tutkimuksen empiiriset tulokset viittaavat siihen, että vuokrasääntelyn aiheuttamista suurista eroista halutun ja todellisen asuntokulutuksen välillä koituvat hyvinvointitappiot kumosivat merkittävän osan matalien vuokrien hyödyistä vuokralaisille. Luvussa 4 tutkitaan Suomen asumistukijärjestelmän kannustinvaikutuksia. Asumistuen määrää rajoittavat asunnon pinta-alalle ja neliövuokralle asetetut ylärajat. Neliövuokrarajoite voidaan tulkita asumisen laatua rajoittavana tekijänä. Tutkimuksen teoreettisessa osassa osoitetaan, että asumistukijärjestelmä luo vahvat kannustimet muuttaa asuntoihin, joissa pinta-ala- ja laaturajoitteet purevat. Empiiristen tulosten mukaan asumistukeen oikeutetut kotitaloudet eivät näytä reagoivan kannusteisiin. Tukeen oikeutettujen kotitalouksien asumisvalinnat suhteessa pinta-ala ja laaturajoitteisiin vastaavat muiden kotitalouksien valintoja ja asunnonvaihdon mahdollistama potentiaalinen asumistuen lisäys ei nosta muuttotodennäköisyyttä. Muuttamiseen liittyvät kustannukset ja vajavaiset tiedot tukijärjestelmästä saattavat selittää heikkoa reagointia asumistuen luomiin kannustimiin. Toinen mahdollinen selitys on asumistuen vajaakäyttö. Tutkimuksen mukaan vain 70–80 prosenttia asumistukeen oikeutetuista kotitalouksista nostaa tukea. Asumistuen hyödyntämisen todennäköisyys riippuu koulutustasosta, tuen määrästä ja tulo-odotuksista.

Konstruktioner och valens : Verbfraser med åt i ett jämförande perspektiv

Det har knappast undgått någon som är språkligt medveten att finlandssvenskan och sverigesvenskan skiljer sig åt till vissa delar. Olikheterna återfinns på olika språkliga nivåer. Mest kända och omskrivna är de lexikologiska skillnaderna, dvs. skillnaderna på ordplanet. Betydligt mindre uppmärksamhet har ägnats syntaktiska skillnader, dvs. skillnader i hur satser och meningar byggs upp. För att öka kunskapen om finlandssvensk syntax initierade Språkvetenskapliga nämnden vid Svenska litteratursällskapet i Finland projektet Svenskan i Finland – syntaktiska drag i ett jämförande perspektiv, som pågick åren 2004–2006. Min avhandling har kommit till inom ramen för det projektet. Prepositionerna (t.ex. av, i, på, för, till, åt osv.) är så kallade funktionsord som har till uppgift att binda samman de mer betydelsetunga orden till satser och meningar. Den finlandssvenska prepositionsanvändningen skiljer sig i viss mån från den sverigesvenska, och ”åt” är en av de prepositioner som ofta lyfts fram som exempel. Finlandssvenskarna säger t.ex. ”han gav en bok åt Lena” i stället för ”han gav en bok till Lena” eller ”han gav Lena en bok”. De säger ”berätta något åt någon” (i stället för ”för”) och de säger ”ringa åt någon” i stället för ”ringa någon”. Ett huvudsyfte med min undersökning är att ta reda på hur pass stora skillnaderna är om man ser till samtliga belägg på ”åt” i ett material och inte bara till sådana som man fäster sig vid för att man vet att de avviker i finlandssvenskan. Undersökningen är korpusbaserad. Det betyder att jag letat efter alla belägg på kombinationer av verb och prepositionen ”åt” i rätt stora textmassor som finns tillgängliga i elektronisk form. Materialet ligger i Språkbanken i Finland och omfattar huvudsakligen tidningstext och skönlitteratur. Jag har använt mig av en textmassa på sammanlagt ungefär 40 miljoner löpande ord, drygt 23 miljoner finlandssvenska och drygt 19 miljoner sverigesvenska. Det materialet gav ca 20 000 åt-belägg att studera, och det visade sig något oväntat att ”åt” inte alls är vanligare i finlandssvenskan än i sverigesvenskan när det gäller skriftspråk, åtminstone inte i professionella skribenters språk. Om man kompenserar för att den finlandssvenska och den sverigesvenska korpusen inte är helt lika i fråga om genrefördelning och ålder, kommer man fram till i stort sett samma frekvens för ”åt” i båda korpusarna. För den närmare analysen av vilka mönster åt-beläggen uppvisar har jag först och främst utnyttjat konstruktionsgrammatik men också ramsemantik och valensteori. Konstruktionsgrammatiken är ingen enhetlig teori, men tanken om grammatiska konstruktioner är gemensam. Konstruktioner representerar allt från generella syntaktiska mönster till specifika mönster för språkliga enskildheter. Uppfattningen om vad som ska inbegripas i begreppet varierar, men definitionen av ”konstruktion” som ”par (eller konstellationer) av form och betydelse” är gemensam. ”Konstruktion” avser aldrig konkreta belägg i texter eller yttranden utan alltid det abstrakta mönstret bakom dessa. Och varje yttrande är resultatet av att en stor mängd konstruktioner samverkar. I min analys har jag utgått ifrån att beläggen med ”åt” kan återföras på olika konstruktioner eller mönster utifrån vad som är gemensamt för grupper av belägg. Jag har sett på vad åt-frasen i samverkan med verbet har för funktion i beläggen. En åt-fras är syntaktiskt en prepositionsfras och består av en preposition och en rektion. Exempelvis utgör ordparet ”åt skogen” en prepositionsfras där ”skogen” är rektion. Ur mitt material har jag kunnat abstrahera fram fem övergripande mönster där referenten för rektionen har olika så kallade semantiska roller. Åt-frasen kan i kombination med verbet ange mål eller riktmärke, som i t.ex. svänga åt höger, dra åt helvete, ta sig åt hjärtat, luta åt en seger för IFK. Den kan för det andra ange mottagare (t.ex. ge varsin kaka åt hundarna, bygga en bastu åt sina svärföräldrar, skaffa biljetter åt en kompis). För det tredje kan åt-frasen avse en referent som har nytta (eller skada) av en aktion (t.ex. klippa häcken åt grannen, ställa in digitalboxen åt sin moster). Åt-frasen kan slutligen avse den eller det som är föremål antingen för en kommunikationsaktion (vinka åt sin son, skratta åt eländet) eller en attityd eller känsla (glädja sig åt framgången). Utöver dessa huvudmönster finns det ett antal smärre grupper av belägg som bildar egna mönster, men de utgör sammanlagt under 3 % i bägge korpusarna. Inom grupperna kan undermönster urskiljas. I t.ex. mottagargruppen representerar ”ge varsin kaka åt hundarna” överföringskonstruktion, ”bygga en bastu åt sina svärföräldrar” produktionskonstruktion och ”skaffa biljetter åt en kompis” ombesörjningskonstruktion. Alla typer är gemensamma för bägge materialen, men andelen belägg som representerar de olika typerna skiljer sig betydligt. I det sverigesvenska materialet står t.ex. det mönster där åt-frasen avser mål eller riktmärke för en mycket större andel av beläggen än i finlandssvenskan. Också andelen belägg där åt-frasen avser någon som har nytta (eller skada) av en aktion är mycket högre i det sverigesvenska materialet. I det finlandssvenska materialet står i gengäld mottagarbeläggen för över 50 % av beläggen medan andelen i det sverigesvenska materialet är bara 30 %. Inom gruppen utgör belägg av produktions- och ombesörjningstyp dessutom en mindre andel i det finlandssvenska materialet än i det sverigesvenska. Dessa står till sin funktion nära den typ som avser den som har nytta av aktionen. De konkreta beläggen på överföring (ge varsin kaka åt hundarna) utgör en större andel i det finlandssvenska materialet än i det sverigesvenska (ca 8 % mot 3 %), men typiskt för båda materialen är hög kollokationsgrad (”kollokation” avser par eller grupper av ord som uppträder oftare tillsammans än de statiskt sett skulle göra vid helt slumpmässig förekomst). Största delen av mottagarbeläggen utgörs av fraser av typen ”ge arbete åt någon, ge eftertryck åt något, ge liv åt något; ägna tid åt något, ägna sitt liv åt något, ägna uppmärksamhet åt något”. De här slutsatserna gäller alltså skriftspråk. I talspråk ser fördelningen annorlunda ut. Typiskt för prepositionen ”åt” är överhuvudtaget hög kollokationsgrad. Det förefaller som om språkanvändarna har tydliga, färdiga mallar för var ”åt” kan komma in. Det enda mönster som verkar helt produktivt, i den meningen att elementen är i stort sett fritt kombinerbara, är kombinationer av verb och åt-fras där åt-frasen avser den som har nytta av något. Att någon utför något för någons räkning verkar överlag kunna uttryckas med prepositionen ”åt”: t.ex. ”tvätta bilen åt pappa, ringa efter en taxi åt kunden”. Till och med belägg av typen ”hon drömde åt honom att bli ordinarie adjunkt” förekommer i någon mån. Konstruktionen är produktiv i båda språkvarieteterna men uppenbart är att konstruktion med mottagare har tolkningsföreträde i vissa fall i finlandssvenskan: ”Filip skrev ett brev åt sin syster” tolkas av sverigesvenskar som att Filip skrev brevet för systerns räkning, medan finlandssvenskar överlag uppenbarligen tolkar det som att Filip skrev till sin syster, att systern var mottagare av brevet. Ungefär 20 % av alla belägg i båda materialen representerar fall där ”åt” utgör partikel. Verb och ”åt” är närmare förbundna med varandra än när ”åt” utgör normal preposition. Exempel på partikelbelägg är ”han kom inte åt strömbrytaren, det gick åt mängder med saft, landet får dra åt svångremmen, de roffade åt sig de bästa platserna”. Också partikelmaterialet ser på ett generellt plan väldigt lika ut i båda språkvarieteterna. Den största skillnaden uppvisar den reflexiva typen ”roffa åt sig”. Medan typen är mycket homogen i det sverigesvenska materialet är variationen större i det finlandsvenska. Dels uppträder fler verb i kombinationen (han köpte åt sig ett par jeans), dels vacklar ordföljden (han nappade åt sig ett paraply ~ han nappade ett paraply åt sig). Att ”åt” används mer i vissa funktioner i finlandsvenskan brukar förklaras med påverkan från finskans allativ (ändelsen -lle: hän antoi kirjan Astalle > hon gav en bok åt Asta). Allt tyder dock på att den finlandssvenska åt-användningen delvis är en relikt. I äldre sverigesvenska källor träffar man på ”åt” i sådana kontexter som numera är typiska för finlandsvenskan. Det finlandssvenska språkområdet ligger ute i periferin i relation till det språkliga centrum som förändringar sprider sig från (för svenskans del främst Stockholmstrakten) och typiskt för perifera områden är att de uppvisar ålderdomliga drag också när inga kontaktfenomen spelar in. Allativen kan naturligtvis ha bidragit till att bevara användningen av ”åt” i finlandssvenskan. Att det är just ”åt” som används” beror antagligen på att prepositionen har flest funktioner gemensamt med allativen rent kognitivt om man jämför med de betydligt mer frekventa prepositionerna ”till” och ”för”. Uppenbart är också att åt-användningen därtill lever sitt eget liv i finlandssvenskan. I vissa varieteter av finlandssvenska kan man t.ex. höra yttranden av typ ”alla fiskarna dog åt dom”. Som språklig enskildhet har det ingen finsk förebild med allativ. Yttrandet är ett exempel på töjning av en svensk konstruktion. Modell finns dels i det mönster där åt avser den som har nytta eller skada av något, dels i relationell användning av ”åt”: han är hantlangare åt Eriksson ~ han är Erikssons hantlangare. Vid språkkontakt är det överlag konstruktioner som har förebild i det låntagande språket som lånas in från det långivande språket, medan konstruktioner som saknar förebild är betydligt mindre benägna att vinna insteg.

Interatomic potentials for fusion reactor material simulations

Fusion energy is a clean and safe solution for the intricate question of how to produce non-polluting and sustainable energy for the constantly growing population. The fusion process does not result in any harmful waste or green-house gases, since small amounts of helium is the only bi-product that is produced when using the hydrogen isotopes deuterium and tritium as fuel. Moreover, deuterium is abundant in seawater and tritium can be bred from lithium, a common metal in the Earth's crust, rendering the fuel reservoirs practically bottomless. Due to its enormous mass, the Sun has been able to utilize fusion as its main energy source ever since it was born. But here on Earth, we must find other means to achieve the same. Inertial fusion involving powerful lasers and thermonuclear fusion employing extreme temperatures are examples of successful methods. However, these have yet to produce more energy than they consume. In thermonuclear fusion, the fuel is held inside a tokamak, which is a doughnut-shaped chamber with strong magnets wrapped around it. Once the fuel is heated up, it is controlled with the help of these magnets, since the required temperatures (over 100 million degrees C) will separate the electrons from the nuclei, forming a plasma. Once the fusion reactions occur, excess binding energy is released as energetic neutrons, which are absorbed in water in order to produce steam that runs turbines. Keeping the power losses from the plasma low, thus allowing for a high number of reactions, is a challenge. Another challenge is related to the reactor materials, since the confinement of the plasma particles is not perfect, resulting in particle bombardment of the reactor walls and structures. Material erosion and activation as well as plasma contamination are expected. Adding to this, the high energy neutrons will cause radiation damage in the materials, causing, for instance, swelling and embrittlement. In this thesis, the behaviour of a material situated in a fusion reactor was studied using molecular dynamics simulations. Simulations of processes in the next generation fusion reactor ITER include the reactor materials beryllium, carbon and tungsten as well as the plasma hydrogen isotopes. This means that interaction models, {\it i.e. interatomic potentials}, for this complicated quaternary system are needed. The task of finding such potentials is nonetheless nearly at its end, since models for the beryllium-carbon-hydrogen interactions were constructed in this thesis and as a continuation of that work, a beryllium-tungsten model is under development. These potentials are combinable with the earlier tungsten-carbon-hydrogen ones. The potentials were used to explain the chemical sputtering of beryllium due to deuterium plasma exposure. During experiments, a large fraction of the sputtered beryllium atoms were observed to be released as BeD molecules, and the simulations identified the swift chemical sputtering mechanism, previously not believed to be important in metals, as the underlying mechanism. Radiation damage in the reactor structural materials vanadium, iron and iron chromium, as well as in the wall material tungsten and the mixed alloy tungsten carbide, was also studied in this thesis. Interatomic potentials for vanadium, tungsten and iron were modified to be better suited for simulating collision cascades that are formed during particle irradiation, and the potential features affecting the resulting primary damage were identified. Including the often neglected electronic effects in the simulations was also shown to have an impact on the damage. With proper tuning of the electron-phonon interaction strength, experimentally measured quantities related to ion-beam mixing in iron could be reproduced. The damage in tungsten carbide alloys showed elemental asymmetry, as the major part of the damage consisted of carbon defects. On the other hand, modelling the damage in the iron chromium alloy, essentially representing steel, showed that small additions of chromium do not noticeably affect the primary damage in iron. Since a complete assessment of the response of a material in a future full-scale fusion reactor is not achievable using only experimental techniques, molecular dynamics simulations are of vital help. This thesis has not only provided insight into complicated reactor processes and improved current methods, but also offered tools for further simulations. It is therefore an important step towards making fusion energy more than a future goal.

Modelling and Forecasting Property Rents and Returns (summary section only)

Recently, focus of real estate investment has expanded from the building-specific level to the aggregate portfolio level. The portfolio perspective requires investment analysis for real estate which is comparable with that of other asset classes, such as stocks and bonds. Thus, despite its distinctive features, such as heterogeneity, high unit value, illiquidity and the use of valuations to measure performance, real estate should not be considered in isolation. This means that techniques which are widely used for other assets classes can also be applied to real estate. An important part of investment strategies which support decisions on multi-asset portfolios is identifying the fundamentals of movements in property rents and returns, and predicting them on the basis of these fundamentals. The main objective of this thesis is to find the key drivers and the best methods for modelling and forecasting property rents and returns in markets which have experienced structural changes. The Finnish property market, which is a small European market with structural changes and limited property data, is used as a case study. The findings in the thesis show that is it possible to use modern econometric tools for modelling and forecasting property markets. The thesis consists of an introduction part and four essays. Essays 1 and 3 model Helsinki office rents and returns, and assess the suitability of alternative techniques for forecasting these series. Simple time series techniques are able to account for structural changes in the way markets operate, and thus provide the best forecasting tool. Theory-based econometric models, in particular error correction models, which are constrained by long-run information, are better for explaining past movements in rents and returns than for predicting their future movements. Essay 2 proceeds by examining the key drivers of rent movements for several property types in a number of Finnish property markets. The essay shows that commercial rents in local markets can be modelled using national macroeconomic variables and a panel approach. Finally, Essay 4 investigates whether forecasting models can be improved by accounting for asymmetric responses of office returns to the business cycle. The essay finds that the forecast performance of time series models can be improved by introducing asymmetries, and the improvement is sufficient to justify the extra computational time and effort associated with the application of these techniques.

The link between foreign aid, public investment and economic growth

Länsimaat ovat rahoittaneet kehitysyhteistyöhankkeita jo lähes kuuden vuosikymmenen ajan, mutta kehitysavun tehokkuudesta ei olla edelleenkään päästy yksimielisyyteen. Yksi avunantajamaiden tapa vaikuttaa kehitysavun tehokkuuteen, eli avun vaikutukseen vastaanottajamaan taloudellisen kasvun kiihdyttäjänä, on sitoa ne julkisen sektorin infrastruktuurihankkeisiin. Joissain tapauksissa tämä vaikuttaa avun vastaanottajan käytökseen ja asenteisiin kehitysapua kohtaan. Tutkielmassa käsitellään kehitysavun tehokkuutta tilanteessa, jossa se on sidottu julkisen sektorin investointeihin kehitysmaassa. Tutkimus pohjaa Kalaitzidakisin ja Kalyvitisin (2008) malliin, jossa osa kehitysmaan julkisen talouden investoinneista rahoitetaan kehitysavulla. Seuraavaksi tarkastellaan ylijäämää tavoittelevan käyttäytymisen (rent- seeking) vaikutusta kehitysavun tehokkuuteen pohjaten Economidesin, Kalyvitisin ja Philippopoulosin (2008) malliin. Tutkielmassa referoidaan lisäksi tutkimuskysymystä sivuavia empiirisiä tutkimuksia, esitellään aluksi tavallisimmat kehitysyhteistyön muodot, sekä esitellään talousteoreettisia näkökulmia kehitysyhteistyön tehokkuuden määrittelylle. Tutkielma perustuu puhtaasti teoreettisiin malleihin ja niissä sovelletut menetelmät ovat matemaattisia. Tutkielmassa käsitellään ensin tapaus, jossa kehitysyhteistyöllä rahoitetaan julkisen sektorin investointihankkeita. Jossain tapauksissa kehitysavun kasvu lasku siirtää vastaanottajamaan kulutusta julkisista investoinneista kulutukseen, jolloin kehitysyhteistyövaroin osittain rahoitettujen hankkeiden koko pienenee, ja suhteellinen tehokkuus laskee. Seuraavaksi tarkastellaan tilannetta, jossa kehitysyhteistyövaroista vain osa päätyy hankkeen rahoittamiseen, ja todetaan, että kehitysavun tehokkuus ja vaikutus maan kansantulon kasvuun vähenee talouden toimijoiden ylijäämää tavoittelevan käyttäytymisen (mukaan lukien korruptio) myötä entisestään. Tämän tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että kehitysapu vaikuttaa kehittyvän maan talouden kasvuun tapauksessa, jossa julkisia infrastruktuurihankkeita rahoitetaan osittain maan omin verovaroin ja osittain kehitysyhteistyövaroin. Ylijäämää tavoitteleva käyttäytyminen vaikuttaa kehitysavun tehokkuuteen negatiivistesti vähentäen kehitysavun positiivisia kasvuvaikutuksia.

Factors Affecting Knowledge Sharing in Strategic Alliances: The Role of Knowledge Sharing as Strategic Control Behavior among Multinational Enterprises

International strategic alliances (ISAs) have become increasingly important for the stability, growth, and long-term viability of modern business organizations. Alliance partnerships as inter-firm cooperative ventures represent an influential mechanism for asserting corporate strategic control among autonomous multinational enterprises. These different cooperative arrangements are made of equity investments or contractually-based partnerships. Different alliance forms represent different approaches that partner firms adopt to control their mutual dependence on the alliance and on other partners. Earlier research shows that the partner characteristics could provide an explanation for alliance strategic behavior and see alliances as alternative forms to markets or hierarchies for addressing specific strategic needs linked to partners’ characteristics and their subsequent strategic motives. These characteristics of the partners’ and subsequent strategic motives are analyzed as knowledge sharing factors and how these influence inter-firm control in alliances within the context of the focal-firm STMicroelectronics and its alliance partners Nokia, Ericsson and IBM. This study underline that as contracts are incomplete, they are therefore required to maintain mutual dependence based control mechanisms in addition to a contract. For example, mutual dependence based control mechanisms could be joint financial investments and the building of an ownership structure between the parties (e.g., JVs). However, the present study clarifies that subsequent inter-firm control is also exercised through inter-firm knowledge sharing. The present study contributes by presenting a dynamic interplay between competitive and cooperative rent seeking behavior. Such coopetition behavior describes the firm's strategic orientation to achieve a dynamic balance between competitive and cooperative strategies. This balance is seen in knowledge sharing based cooperation and competition behavior. Thus this study clarifies coopetition strategies by introducing the role of inter-firm cooperation and the competitive nature of knowledge sharing. Simultaneous cooperative and competitive behavior is also seen as synergetic rent-seeking behavior. Therefore, this study extends the perspective of previous studies on competitive and cooperative seeking behavior.